Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Management firem a institucí Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR (Comparison of Mortgage Credit Offer and Building Savings Credit Offer in the CR) Bakalářská práce Autor: Petr Viktorin Bankovní management, Bankovní manaţer Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha březen, 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Petr Viktorin

3 Poděkování: Touto cestou bych chtěl především poděkovat paní Ing. Heleně Cetlové za rady, vedení a odborné konzultace, které mi poskytla k vypracování této práce. Dále bych velmi rád poděkoval své rodině, kolegům a přátelům za veškerou podporu během celého mého studia.

4 Anotace Práce analyzuje, porovnává a vyhodnocuje nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných finančních institucí v České republice. Popisuje právní rámec, obecnou charakteristiku a historický vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Hlavní a stěţejní částí je analýza a porovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření ve třech bankovních domech a třech stavebních spořitelnách. Produkty jsou pak vyhodnoceny společně s názornými vzorovými příklady. Závěr práce předpovídá budoucí odhad vývoje na trzích s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření v České republice. Annotation My work analyses, compares and evaluates the mortgage credits and building saving supply of chosen financial institutions in Czech republic. It describes legal framework, common characteristic and historical developement of the mortgage credits and building saving credits. The main and the fundamental part of my work is an anolise and comparison of mortgage credits and building savings credits in 3 banks and in 3 building and loan association. The products are evaluated with the opinion models. The conclusion of my work predicts the future surfy of the mortgage credits and building saving credits markets in the Czech republic.

5 Obsah: Úvod Základní charakteristika hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a legislativní rámec Hypoteční úvěry Úvěry ze stavebního spoření Dosavadní vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Vývoj hypotečních úvěrů Vývoj úvěrů ze stavebního spoření Srovnání podílu na trhu Analýza, porovnání a vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů Analýza nabídky hypotečních úvěrů Porovnání nabídky hypotečních úvěrů Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů Analýza nabídky úvěrů ze stavebního spoření Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření Vyhodnocení nabídky úvěrů ze stavebního spoření Odhad budoucího vývoje na obou trzích Závěr Seznam literatury: Seznam obrázků, tabulek a grafů

6 Úvod Hypoteční úvěry i úvěry ze stavebního spoření jsou nejčastějším zdrojem financí pro nové bydlení. Lidé si dnes musí většinou vybrat jestli splácet úvěr na bydlení nebo platit drahé nájmy v měsíčních splátkách, které se vyrovnají splátkám z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Ţivotní úroveň obyvatelstva se stále zvyšuje, proto je také snadnější na úvěry na bydlení dosáhnout. V České republice trend pořizování nových nemovitostí na úvěr stále roste a pozvolna se blíţí k vyspělé Evropě. Cílem práce je analyzovat a vyhodnotit nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů. Práce je zaměřena pouze na problematiku porovnání nabídek hypotečních úvěrů a nabídek úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů. Nezabývá se porovnání těchto dvou finančních produktů. První kapitola se zabývá obecnou charakteristiku hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Popisuje právní předpisy, pouţití, podmínky poskytnutí, rozdělení, kombinaci s jinými produkty, proces sjednání a čerpání, způsoby zajištění, daňové úlevy a státní podpory hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Druhá kapitola zobrazuje historický vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a od roku 2000 do roku 2008 porovnává jednotlivé roky. Ve třetí kapitole se setkáváme s analýzou, porovnáním a následném vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Pro porovnání slouţí nabídka produktů tří hypotečních bank a nabídka produktů třech stavebních spořitelen. Hodnotí se nabídky vybraných institucí a dále dva vzorové příklady. Čtvrtá kapitola popisuje odhadovaný vývoj do budoucna v oblastech hypotečního bankovnictví a úvěrů ze stavebního spoření. 6

7 1. Základní charakteristika hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a legislativní rámec 1.1. Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr, téţ známý jako hypotéka, je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Od 1. května 2004 je moţné tento druh úvěru pouţít nejen na investice do nemovitostí. Charakteristika hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr definuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zde je hypoteční úvěr definován takto: 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Podle 28 (4) přitom platí, ţe zastavená nemovitost se musí nacházet: na území ČR na území členského státu Evropské unie na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor Praxe je bohuţel taková, ţe české banky vyţadují, aby se daná zastavená nemovitost nacházela pouze na území České republiky. Ten, kdo si chce tedy koupit například byt v Barceloně na hypoteční úvěr, musí zastavit jinou nemovitost v ČR nebo si vzít hypoteční úvěr přímo ve Španělsku. Žádat o hypoteční úvěr mohou: fyzická osoba občan fyzická osoba - podnikatel právnická osoba obce a města 7

8 Doba splatnosti hypotečního úvěru je velmi různá a individuální podle přání a potřeb klienta. Můţeme se setkat s hypotečními úvěru s dobou splatností 5 45 roků. Z hlediska času ovlivňuje podmínky hypotečního úvěru další důleţitý faktor, a to je doba fixace úrokové sazby. Fixace je období, po které banka garantuje úrokovou sazbu. Ve většině případů platí, ţe čím delší fixace, tím je i větší úroková sazba. Nejčastější doby fixace úrokové sazbou jsou 1, 3, 5, 10, 15 let. Výjimkou ale není ani jedna fixace na celou dobu splácení hypotéky, například 30 let. Hypotéka se dá použít například na: koupi nemovitosti (byt, dům, pozemek, chata) výstavbu nemovitosti rekonstrukci nemovitosti (přístavby, opravy, rekonstrukce nemovitosti) vypořádání majetkových poměrů souvisejících s nemovitostí (dědické nároky) umoření jiţ poskytnutého hypotečního úvěru refinancování hypotéky Nemovitostí se rozumí: rodinný dům bytový dům bytová jednotka druţstevní byt rekreační objekt k individuální rekreaci pozemek určený k individuální výstavbě nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, kůlna) Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můţeme dělit podle mnoha hledisek. Nejzákladněji podle účelu vyuţití úvěru a to na dva typy: účelové neúčelové, tzv. americká hypotéka Účelové hypoteční úvěry musí být pouţity pouze na účely, které si banka sama definuje. Většinou se jedná o účel, kdy hypoteční úvěr je vyuţit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak jiţ u objektu v osobním vlastnictví nebo také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. 8

9 U neúčelového hypotečního úvěru, neboli americké hypotéky, nemusí klient dokládat, jakým způsobem naloţí s finanční prostředky z hypotečního úvěru. Můţe tak tímto úvěrem financovat nemovitosti tak i movité věci, jako například koupi automobilu, dovolenou nebo golfové vybavení. Neúčelovost je zde vykoupena vyšší úrokovou sazbou, a jelikoţ se nejedná o úvěr na bydlení, není moţné si úroky odečítat od daňového základu. Účelový i neúčelový hypoteční úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Hypoteční úvěry se také mohou rozlišovat podle způsobů splácení na: Anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) Progresivní (klient ze začátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) Degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně sniţuje) Anuitní splácení Je nejčastěji aktivně nabízená forma splácení hypotečních úvěrů bankami. Celková anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě sloţky. A to splátku jistiny, o kterou se sniţuje dluh a druhou sloţku tvoří úrok, coţ je platba bance za půjčení finančních prostředků. Výše splátky je pevně stanovena pro celou dobu splácení úvěru, ale poměr splácení mezi jistinou a úroky se v průběhu doby trvání mění, viz graf č 1. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové anuitní splátky, pak se ale postupně neustále sniţuje. Obrázek č. 1: Anuitní způsob splácení hypoteční úvěru Splatnost Celková splátka Podíl jistiny Podíl úroků První splátka Poslední splátka 9

10 Zdroj: vlastní úprava Z modelu je patrné, ţe při doplacení hypotečního úvěru dříve, neţ je jeho doba splatnosti, je výše zbývající jistiny mnohem vyšší neţ by se čekalo. 1 Progresivní splácení Na rozdíl od anuitního splácení, kdy se výše splátky nemění po celé období splácení, se u progresivního splácení výše splátky postupně zvyšuje. Tento způsob je vhodný zejména pro klienty, kteří mají v době uzavírání hypotečního úvěru niţší příjmy a do budoucna očekávají jejich nárůst (například ukončení studia, mateřské dovolené nebo plánované povýšení). Klient platí měsíční splátku po celý rok ve stejné výši a pro následující období (rok) se vţdy splátka zvyšuje o koeficient růstu. Splácením tímto způsobem pak umoţňuje klientům přístup k vyššímu úvěru neţ při standardním splácení. Degresivní splácení U tohoto druhu splácení se naopak od progresivního splácení výše splátky sniţuje. Tento způsob splácení je potom vhodný např. pro klienty, kteří v budoucnu plánují rodinu nebo očekávají niţší příjmy a do té doby chtějí jistinu umořovat co nejrychleji a sníţit tím tak celkovou částku zaplacenou bance. Výše degresivní splátky je stanovena vţdy na dobu jednoho roku a poté je klientovi nastavena nová splátka na nové období, která je vţdy o něco niţší neţ splátka v předchozím období. Členění dle výše úvěru Dále je moţné hypoteční úvěry rozlišit podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent. Před celosvětovou hospodářskou krizí nebylo výjimkou, ţe banky půjčovaly i nad 100 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Hypoteční úvěry kombinované s jinými produkty Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty z finančního trhu. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením, ţivotním pojištěním 1 Zdroj: 10

11 investicemi do podílových fondů Pro tyto varianty platí, ţe klient splácí bance například jenom úroky z hypotečního úvěru a následně jednorázově hypoteční úvěr nebo alespoň její část umoří z peněz ze stavebního spoření, ţivotního pojištění nebo podílových fondů. Hypoteční úvěr v kombinaci se stavebním spořením V případě této kombinace klient splácí bance pouze úroky z hypotéky a částku připadající na úmor jistiny spoří na stavebním spoření. Peníze, které klient ukládá na stavební spoření, jsou vinklovány ve prospěch banky. Jakmile klient dosáhne podmínek pro přidělení řádného úvěru je pomocí něj hypotéka částečně splacena. Poté se jiţ hypotéka splácí obvyklým anuitním způsobem. Klient v té době kromě hypotéky sice splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky sníţení jistiny hypotéky se sníţí i výše měsíční splátky z ní. Hypoteční úvěr v kombinaci s životním pojištěním Kombinovaná hypotéka je pevně svázána s kapitálovým ţivotním pojištěním nebo investičním ţivotním pojištěním, z jehoţ výnosu je splacena jistina. Po celou dobu klient bance platí pouze úrok. Klient můţe mít uzavřených více ţivotních pojištění neţ jedno, ale součet jejich pojistných částek však musí být alespoň ve výši hypotečního úvěru. Lze tedy zahrnout uţ běţící pojistné smlouvy klienta, a tak ušetřit na výdajích oproti samostatné hypotéce. Srovnáme-li klasickou anuitní hypotéku a kombinovanou, můţeme říct, ţe v kombinované hypotéce peníze pracují pro klienta, protoţe na kapitálové nebo investiční ţivotní pojistce vytvářejí zisk, který na konci doby splatnosti hypotéky a tedy i pojistky po splacení jistiny bance zůstane klientovi. Čím vyšší je míra zhodnocení u ţivotního pojištění a čím je delší doba splatnosti hypotéky, tím je kombinace obou produktů výhodnější. Oproti anuitní hypotéce při předčasném doplacení klient nepřeplatí úroky. Některé banky pak toto odměňují niţší úrokovou sazbou. Platbu pojistného je moţné odečíst od daňového základu a to do výše ročně. To, ţe je kombinovaná hypotéka pevně vázáná na ţivotní pojištění, přináší bance větší jistotu neţ anuitní hypotéka, u které je ţivotní pojištění jen dobrovolné. Hypoteční úvěr kombinovaný s investicí do podílových fondů Hypoteční úvěr kombinovaný s investicemi do podílových fondů neboli investiční hypotéka umoţňuje optimalizaci finančních toků. S otázkou bydlení řeší také problém dlouhodobé rezervy. Velmi podobně jako je tomu u kombinace hypotečního úvěru s investičním ţivotním pojištěním, také v tomto případě klient splácí pouze úrok a jistina je 11

12 splacena z hodnoty portfolia investičních nástrojů, které je zastaveno ve prospěch banky. Od typu portfolia se odvíjí výše vstupních poplatků, který musí klient zaplatit investiční společnosti. Ty se liší i podle výše měsíčních vkladů a délky splácení. Čím více peněz a čím déle klient investuje, tím niţší je procentní sazba vstupního poplatku. Výnos z podílových fondů je při investičním horizontu delším neţ 6 měsíců, s čímţ se u tohoto produktu počítá, osvobozen od sráţkové daně. Klient na rozdíl od klasické anuitní hypotéky zaplatí bance podstatně více na úrocích, protoţe ty se počítají z nezmenšující se jistiny. Na druhou stranu ale předpokládá, ţe výnosnost investovaných prostředků bude vyšší neţ úroková sazba, a v konečném účtování tedy bude mít hypotéku levnější a ještě mu z investovaných peněz něco zbude. 2 Kombinace hypotečního úvěru s jiným produktem je pro klienty méně známá varianta hlavně proto, ţe banky se neangaţují v jejich nabízení i přesto, ţe ji mají v nabídce, jelikoţ je pro banku její zřízení administrativně náročnější neţ standardní anuitní. Je to speciální produkt a není pro kaţdého klienta. Jednomu klientovi můţe dost finančních prostředků ušetřit a druhému se tento způsob financování můţe naopak velmi prodraţit. Způsob kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty nenabízí kaţdá banka. Například hypoteční úvěr se stavebním spořením má ve své nabídce Wüstenrot hypoteční banka ve spolupráci s dceřinou společností Wüstenrot stavební spořitelna. Hypoteční úvěr kombinovaný s ţivotním pojištěním můţeme nalézt u Volksbank, kde pojištění sjednává Axa pojišťovna. A pro hypoteční úvěr kombinovaný s investicemi do podílových fondů bychom museli zajít do Hypoteční banky, investice řídí Conseq investment management. 3 Obecný postup sjednání a následné čerpání hypotečního úvěru 1. Propočet bonity Bonita se dá definovat jako klientova schopnost splácet úvěr. Ještě před výběrem nemovitosti je vhodné si od hypotéčního specialisty banky nechat spočítat bonitu. Klient se dozví, jaké by byly případné splátky, maximální výše úvěru či optimální varianta hypotečního úvěru. 2. Výběr nemovitosti Na základě toho, kolik banka je ochotna klientovi půjčit, můţe vybírat nemovitost. Zájemce by měl mít na paměti, ţe kaţdá nemovitost nemusí být automaticky vhodná 2 Zdroj: 3 Zdroj: 12

13 k zástavě pro financování hypotečním úvěrem a proto by měl vybranou nemovitost konzultovat se svým specialistou v bance. 3. Výběr hypotéky Při výběru hypotéky se neklade důraz jen na úrokové sazby, poplatky za zpracování úvěru nebo poplatky za vedení úvěrového účtu. Výběr by se měl také podřídit i kupované nemovitosti. Některé banky nejsou například vhodné, je-li hypotéka pouţita na výstavbu domu, jiná zase na rekonstrukci. Nebo pakliţe nemovitost je kupována přes realitní kancelář nebo od developera, můţe být díky předjednaným podmínkám realizace hypotéky výhodnější přes danou společnost díky partnerství s bankou. 4. Zajištění podkladů k hypotéce Pro úspěšné vyřízení hypotéky jsou potřeba dokumenty týkající se nemovitosti a prokazování příjmů respektive výdajů ţadatele. Samozřejmostí jsou doklady, které prokazují činnost a identitu ţadatele o hypoteční úvěr. Například občanský průkaz, pas, ţivnostenské oprávnění. Mezi potřebné dokumenty týkající se nemovitosti, patří aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, geometrický plán v případě, ţe stavba dosud nebyla zapsána do katastru nemovitostí. Dále nabývací titul k nemovitosti (např. kupní nebo darovací smlouvu). Originální vyhotovení aktuálního odhadu zastavované nemovitosti. Ten musí být vyhotoven znalcem certifikovaným u příslušné banky. Odhadce ve většině případů kontaktuje sama banka. Cena odhadu u běţného bytu se pohybuje kolem Kč. Peníze za odhad pak mohou ušetřit ti, kteří kupují nový byt od developera. U těchto nemovitostí bývá znalecký odhad vyhotoven pro všechny byty, proto ho klient nemusí platit. Při výstavbě ještě rozpočet stavby, projektovou dokumentaci, stavební povolení včetně doloţky o nabytí právní moci, případně ještě smlouvu s dodavateli. Co se týče podkladů k prokazování příjmů, je rozdíl, jestli ţadatelův příjem je ze závislé činnosti nebo z podnikání. V případě, ţe je zaměstnán, bude banka poţadovat potvrzení o výši pracovního příjmu a toto potvrzení nesmí být v okamţiku předání ţádosti starší neţ 1 aţ 2 měsíce, záleţí na vybrané bance. V některých případech banka vyţaduje výplatní pásky nebo výpisy z bankovního účtu za několik měsíců zpět. Kontroluje tak, zda-li na něj skutečně chodí kaţdý měsíc klientova výplata, jejíţ výši má potvrzenu zaměstnavatelem na příslušném formuláři. 13

14 Je-li ţadatelem podnikatel, banka si vyţádá přiznání k dani z příjmu za poslední dvě zdaňovací období (včetně všech příloh) a doklad o zaplacení daně (po lze nahradit potvrzením o bezdluţnosti od finančního úřadu). Má-li klient leasingy nebo jiné úvěry, budete muset bance předloţit smlouvy, které se těchto úvěrů týkají Ţádost o úvěr S výše uvedenými dokumenty v ruce se můţe sepsat ţádost o hypoteční úvěr. V ţádosti o hypotéku se stanovíte, kolik let se bude hypotéka splácet, jak dlouhá má být doba fixace úrokové sazby a jiné podmínky. 6. Smlouva o hypotečním úvěru a poplatek za vyřízení hypotéky Po schválení hypotéky banka připraví úvěrovou smlouvu a vyzve ţadatele k jejímu podpisu. Jestliţe klient zjistí nějakou nesrovnalost ve smlouvě aţ po jejím podepsání, bude za kaţdou úpravu platit, a proto by si měl smlouvu důkladně přečíst a veškeré připomínky nebo nesrovnalosti vyřídit před podpisem. Jestliţe je vše v pořádku, zaplatí klient poplatek za zpracování hypotéky, který se pohybuje kolem 0,8 % - 1,0 % z výše hypotečního úvěru. Vţdy je ovšem stanovena maximální částka, která se za zpracování hypotečního úvěru platí. Tento limit většinou nepřesahuje Kč. Po zaplacení poplatku za zpracování hypotéky můţe klient smlouvu podepsat. 7. Zástava a vklad do katastru Současně s úvěrovou smlouvou připraví banka také podklady k zastavení nemovitosti tedy zástavní smlouvy. Zástavní smlouvy musí podepsat prodávající (majitel) nemovitosti, protoţe je zatím jeho majetkem. Zástavní smlouva se potom musí vloţit na katastr nemovitostí. Další den je potřeba na katastr nemovitostí vloţit smlouvu kupní. Je totiţ důleţité, aby kaţdý z vkladů měl jiné datum. 8. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze pouţít aţ po vyčerpání vlastních zdrojů. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy. Při neúčelovém úvěru zasláním finančních prostředků na účet poţadovaný klientem. K tomu, aby mohl být hypotéční úvěr vyčerpán, je potřeba splnit podmínky, které jsou stanoveny ve smlouvě o hypotečním úvěru. Zpravidla to bývá pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch 4 Zdroj: materiály Komerční banky, a. s., Hypoteční banky, a. s., Volksbank CZ, a. s. 14

15 banky a potvrzení vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Po splnění podmínek lze přikročit k příkazu k odeslání peněz. Čerpání hypotečního úvěru můţe být buď jednorázové nebo postupné. Jednorázové čerpání je jednoduché a levnější. Pouţívá se při koupi nemovitosti či refinancování jiného hypotečního úvěru. Banka čerpané prostředky hypotéky zašle přímo prodávajícímu nemovitosti na účet určený v kupní smlouvě, při refinancování pak na účet věřitele. Postupné čerpání se vyuţívá v případě výstavby, rekonstrukcí nebo pokud je platba za koupi nemovitosti rozloţena do více splátek. Většina bank postupuje tak, ţe prostředky zasílá přímo na účet dodavatele, a to na základě vystavených faktur. Coţ můţe někdy v praxi vést k problémům. Některé banky v tomto směru vychází svým klientům vstříc a peníze dluţníkovi zasílají přímo na jeho běţný účet, který ale musí být vedený v příslušné bance. Klient tak můţe provádět platby podle potřeby, kaţdé další čerpání je mu umoţněno aţ poté, co doloţí účel pouţití jiţ vyčerpaných prostředků.některé banky rovněţ umoţňují tzv. zpětné refinancování. To znamená, ţe klientovi zpětně proplatí i poloţky, které jiţ proinvestoval ještě před poskytnutím hypotečního úvěru. Předtím, neţ je moţné začít se splácením hypotéky, musí se nejprve celá dočerpat. V případě výstavby se tato doba můţe celkem protáhnout a úvěr se tím značně prodraţí. Navíc pokud zůstane část hypotéky nevyčerpaná, můţe si i za to banka účtovat nějaký poplatek. Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to aţ do té doby, neţ je vyčerpán celý úvěr. V okamţiku, kdyţ dluţník vyčerpá finanční prostředky z hypotečního úvěru, začne splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. U jednorázového čerpání klient začíná splácet anuitním způsobem jiţ od první splátky. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. 9. Datum konce fixace úrokové sazby V hypoteční smlouvě si klient zvolil trvání délky fixace úrokové sazby. Fixační období běţí ode dne, kdy byla podepsána úvěrová smlouva. Na konci tohoto období banka zašle klientovi dopis s nabídkou nových podmínek. Tedy s novou úrokovou sazbou. Konec fixačního období by si měl klient sám hlídat, protoţe v případě, ţe by chtěl hypoteční úvěr refinancovat, můţe tuto operaci udělat jen v den ukončení fixačního období úrokové 15

16 sazby. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby můţe dluţník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splácení. U neúčelového hypotečního úvěru, který je upravován zákon,lze kdykoli splatit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. 5 Refinancování hypotečního úvěru Refinancování je uhrazení stávajícího dluhu hypotékou novou. V praxi to znamená to, ţe klient, který uţ hypotéku má u jedné banky, umoří tuto hypotéku hypotékou od jiné banky. Klient sice uzavírají hypoteční smlouvu například na 30 let, ale tyto smlouvy umoţňují hypotéku předčasně splatit. Klient totiţ kromě splatnosti volí také délku fixačního období, během kterého se úroková sazba nemění. Na jeho konci pak můţe klient hypoteční úvěr částečně splatit nebo ho jednoduše splatit celý. Pro banku konec fixačního období znamená to, ţe klientovi nabízí nové podmínky pro další fixační období, tedy novou výši úrokové sazby. Státní podpora k úrokům z hypotečního úvěru Základní podmínky poskytnutí státní podpory k úrokům z hypotečního úvěru vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 33/2004 Sb. Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová, viz tabulka č 1. V roce 2009 začala být podpora opět vyplácena, protoţe za rok 2008 průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení 6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činí 5,66 %. Průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení 1 odst. 3 vládního nařízení č. 33/2004 Sb. činí 5,64 %. 6 Je tedy moţno získat dotaci 1 %, respektive -1 % z úroků. 5 Zdroj: 6 Zdroj: 16

17 Tabulka č. 1: Přehled státní podpory k úrokům z hypotečního úvěru Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů Státní podpora niţší neţ 5 % 0 % 5 % - 6 % (současný stav) 1 % 6 % - 7 % 2 % 7 % - 8 % 3 % Více neţ 8 % 4 % Zdroj: vlastní úprava O dotaci se ţádá přímo v bance písemnou ţádostí o poskytnutí podpory. Ţádost předloţí uchazeč hypoteční bance, u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání ţádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde jiţ bylo započato čerpání, nebude moţno podporu poskytnout. Podmínky pro poskytnutí podpory: Lidé, kteří v roce podání ţádosti o tuto formu podpory nedovrší věk 36 let, bez ohledu na svůj rodinný stav. Pokud je ţadatel o tuto formu podpory ţenatý nebo vdaná, musí věkovou podmínku splnit i partner Ţadatelé v době podání ţádosti nesmí mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví byt, rodinný dům či bytový dům. A bez ohledu na to, zda je manţel či manţelka spoluţadatelem o úvěr či nikoli, musí tuto podmínku splňovat také. Nemovitost, na níţ je podpora ţádaná, se musí nacházet na území ČR a musí být alespoň dva roky stará. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popřípadě v manţelství ve společném jmění). Podporu získají nejen noví ţadatelé o úvěr, ale všichni, kteří ţádali o úvěr s úrokovou dotací dříve a nyní jim končí fixace úrokové sazby. Výše úrokové dotace platí vţdy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena dle podmínek platných ke dni přepočtu. 17

18 Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1, 5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována. 7 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka Další formou podpory od státu pro lidi pořizující si nové bydlení pomocí hypotečního úvěru je moţnost odečtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu fyzických osob. V roce 1998 umoţnila novelizace daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Jedná se o 15 odstavec 10 a 11 tohoto zákona. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek, lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše ,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků úvěrové smlouvy více, provádí odečet kaţdý z nich rovným dílem, nebo pouze jeden účastník v plné výši. V rámci jedné domácnosti nesmí úhrnná částka úroků ze všech úvěrů u poplatníků překročit korun ročně. Dluţník si základ daně můţe sniţovat pouze v tom zdaňovacím období, kdy nemovitost, kterou koupil, nebo postavil, případně jinak nabyl, vlastnil a uţíval (a to uţ sám, nebo jeho manţel/ka, potomci, rodiče, nebo prarodiče). 8 Zajištění hypotečního úvěru Jednou z hlavních podmínek poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (potom hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci), případně to můţe být i jiná nemovitost. Musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.v zástavě můţe být jedna i více nemovitostí. 7 Zdroj: 8 Zdroj: 18

19 Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, to znamená, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí minimálně na 143 %. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitost, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý například stavební spořitelnou za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi HZL 9 ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá. Banky neakceptují například polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud je objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, musí být v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143 %, to znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Koupi druţstevního bytu můţeme financovat hypotékou, nikoliv však tímto bytem zajistit úvěr. Je to z důvodu, ţe my nekupujeme samotnou nemovitost, ale pouze podíl v druţstvu. Nákup druţstevního bytu lze řešit hypotékou, jen pokud můţe klient zastavit jinou nemovitost, nemusí být ani jejím vlastníkem. Další způsob zajištění, které banka vyţaduje, je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen hypoteční úvěr splácet. A to například z důvodu vyššího věku ţadatele nebo niţší bonity HZL hypoteční zástavní listy 10 Zdroj: 19

20 Hypotéka bez prokazování příjmu Tento druh hypotéčního úvěru je určen takovému typu ţadatelů, kteří nechtějí nebo nemohou doloţit svůj příjem standardně poţadovaným způsobem a chtějí si koupit nemovitost k bydlení či jako investici k pronájmu nebo získat volné finanční prostředky. Ţadatel svůj příjem můţe doloţit pouze svým čestným prohlášením nebo doloţením dokumentů potvrzujících výši finančních zdrojů či majetku. Úroková sazba je o něco vyšší, neţ je tomu u klasických hypoték, ale niţší neţ u amerických hypoték. Banky také často přihlíţí ke způsobu a rozsahu doloţení příjmu ţadatele, coţ bývá následně také zohledněno v úrokové sazbě. Narozdíl od standardních hypoték na bydlení, které se dají získat aţ do výše rovnající se 100 procentům ceny zastavené nemovitosti, u hypotéky bez prokazování příjmu banky půjčují mezi 50 % - 80 % ceny nemovitosti. Ve většině případů je maximální výše úvěru omezena několika miliony Kč. Mezi klienty, kteří tento druh produktu vyuţívají, jsou především podnikatelé, majitelé společností a studenti. Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je určen k financování nemovitosti, kterou je moţné financovat hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo (například druţstevní byt, privatizace bytů). 11 Předhypoteční úvěr je vţdy zajištěn uzavřenou Smlouvou o hypotečním úvěru, jejímţ účelem bude splacení předhypotečního úvěru, splnění všech podmínek daných touto smlouvou s výjimkou vkladu zástavního práva a pojištění nemovitosti. Vţdy musí být vyhotoveno ocenění nemovitosti, ačkoli se pro účely předhypotečního úvěru nemovitost nezastavuje. Úvěr nemusí být nikterak zajištěn, ani ručitelem. Nesplácí se jistina, pouze úroky a k umoření dojde jednorázově při přidělení hypotečního úvěru Zdroj: 12 Zdroj: 20

21 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy (dále HZL) jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. HZL jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu HZL je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí funguje také náhradní krytí, coţ mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Proto jsou HZL vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat nějaké větší riziko. HZL jsou velmi dobře likvidní. Patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Úrok, který na základě vlastnictví HZL majitel obdrţí, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, ţe bude platit po celou dobu trvání. Navíc je tento výnos čistý. Úrok totiţ nepodléhá dani z příjmu. Emitentem je banka se sídlem na území ČR, která vydává HZL pouze na základě zvláštního právního předpisu upravujícího činnost banky Zdroj: 21

22 1.2. Úvěry ze stavebního spoření Úvěry ze stavebního spoření jsou upraveny zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. Provozovateli úvěrů ze stavebního spoření jsou stavební spořitelny. Stavební spořitelnou je banka, které bylo uděleno povolení dle zákona č. 21/1992 Sb., jejímţ předmětem činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti dle zákona o stavebním spoření. Charakteristika úvěrů stavebních spořitelen Stavební spořitelny uţ nejvíce netěţí ze zhodnocování finančních prostředků od svých klientů. Hlavní obchody se přesunuly na následné úvěry (řádné a překlenovací). Spořitelny totiţ umoţňují na dluh to samé jako hypoteční banky: koupit, postavit, či rekonstruovat nemovitost. Musíme rozlišovat dva termíny. Úvěry ze stavebního spoření a úvěry stavebních spořitelen. Pojem úvěry stavebních spořitelen v sobě totiţ zahrnuje nejen úvěry ze stavebního spoření, ale i úvěry překlenovací. Stavební spořitelny poskytují dva druhy úvěrů: úvěr ze stavebního spoření (řádný) překlenovací (meziúvěr) Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný klasický nebo řádný, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením. Stavební spoření má dvě fáze. Fázi spořící a druhou je úvěrová (viz obrázek č. 1). Základní podmínkou pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření je jejich přísná účelovost. Úvěr můţe být (na rozdíl od částky získané pouze spořením) pouţit pouze na financování bytových potřeb a toto pouţití musí být řádně prokázáno. Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pro tyto účely povaţuje příbuzný v řadě přímé sourozenec a manţel. 22

23 Obrázek č. 2: Schéma stavebního spoření podle účelovosti ÚVĚROVÁ FÁZE ÚVĚR ÚROKY ZE STÁTNÍ PODPORY STÁTNÍ PODPORA CÍLOVÁ ČÁSTKA SPOŘÍCÍ FÁZE ÚROKY Z VKLADŮ VKLADY Zdroj: vlastní úprava Využití úvěrů ze stavebního spoření na následující bytové potřeby výstavba bytu, domu, přístavby koupě pozemku, bytu, domu projektová dokumentace přípojky plynu, vody, kanalizace, elektrického proudu úhrada jiných půjček a úvěrů na bytové účely s výjimkou pokut a jiných sankcí daň z převodu bytů a domů, notářské poplatky vypořádání dědických nebo druţstevních podílů poţární zabezpečení a bezpečnostní zajištění opravy a rekonstrukce modernizace půdní vestavby Bytové potřeby se musí nacházet pouze na území České republiky a ještě podrobněji je definuje 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 23

24 Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření má následující kritéria: smlouva o stavební spoření musí být uzavřená alespoň 24 měsíců (tato podmínka je daná zákonem) účastník musí naspořit poţadovanou částku, obvykle 30 % aţ 50 % cílové částky (záleţí na dané stavební spořitelně) musí být dosaţeno stanovené výše takzvaného hodnotícího čísla (tento parametr si kaţdá stavební spořitelna určuje individuálně) Kvůli těmto restrikcím vykazují úvěry ze stavebního spoření značnou nepruţnost a neschopnost reagovat na aktuální potřeby klientů. Pokud ţadatel splňuje předešlá kritéria, musí ještě: mít dostatečnou bonitu (prokázat schopnost splácet úvěr) poskytnout dostatečné zajištění úvěru doloţit účelové pouţití úvěru Jestliţe bylo poznamenáno, ţe stavební spořitelny zdatně konkurují v úvěrech na bydlení hypotečním bankám, je nutno také dodat, ţe se to děje díky úvěrům překlenovacím. Ze samotného řádného úvěru se toho totiţ nedá moc pořídit a to ještě za předpokladu, ţe jsou splněny výše uvedené podmínky. 14 Hodnotící číslo (ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, parametr ohodnocení, ohodnocovací číslo) Jedná se o specifický číselný ukazatel, pomocí něhoţ stavební spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr, případě nároku na úrokové bonusy. Kaţdá stavební spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě s ním všechny spořitelny sledují u kaţdého jednotlivého klienta souvislost mezi intenzitou jeho spoření a jeho poţadavky na získání úvěru. Parametry výpočtu si kaţdá stavební spořitelna samostatně určuje ve svých všeobecných obchodních podmínkách, které jsou přílohou smlouvy o stavebním spoření Zdroj: 15 Zdroj: 24

25 Ukazatele, ovlivňující hodnotící číslo: doba, po kterou leţí vklady na účtu výše naspořených vkladů výše cílové částky zvolená tarifní varianta Obrázek č. 3: Obecný vzorec výpočtu hodnotícího čísla Celková uspořená částka k ohodnocovacímu dni X koeficient tarifní varianty Výše sjednané cílové částky Zdroj: stavební spořitelny Celková uspořená částka se skládá z naspořených vkladů, státní podpory a úrokového faktoru. Úrokový faktor představuje násobek všech úroků z vkladů i ze státní podpory připsaných na účet účastníka k ohodnocovacímu dni. Hodnota tohoto násobku je uváděna ve sděleních vydávaných pro klienty. Úroky, na něţ má účastník nárok ke dni hodnocení a jeţ nejsou dosud připsány na jeho účet, se pro stanovení bodového hodnocení posuzují jako úroky jiţ připsané. Ohodnocovací den je datum, ke kterému stavební spořitelny vypočítávají současné výše hodnotících čísel všech klientů. Některé spořitelny toto provádějí měsíčně, jiné čtvrtletně. Růst hodnotícího čísla jde cíleně urychlit i zpomalit. Čím více a čím rychleji klient spoří, tím vyšší má zůstatek na účtu a vyšší úroky. Tím také rychleji mu roste hodnotící číslo a tím dříve získá nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Proto se pro rychlejší získání úvěru doporučuje uloţit vyšší vklad ihned po uzavření smlouvy. Cílová částka Na začátku při zakládání stavebního spoření se musí zvolit určitá cílová částka, které se chce dosáhnout. Ta je rovna součtu vkladů, úroků z vkladů, přiznané státní podpory, úroků ze statní podpory a úvěru. Naopak se od ní odečítají poplatky, které si účtuje stavební spořitelna. Z toho vyplývá, ţe čím větší bude naspořená část, tím menší úvěr lze získat. 25

26 Cílová částka by se měla volit podle toho, kolik peněz na konci spoření bude klient potřebovat. Její výše bude přirozeně závislá na skutečnosti, jestli má klient v úmyslu vzít si úvěr nebo jen čistě spořit. Při variantě, ţe chce klient jen spořit, měla by cílová částka odpovídat šestinásobku ročně vloţených vkladů, státní podpory, úroků z nich a zaplacených poplatků spořitelně. V případě, ţe klient si chce vzít úvěr ze stavebního spoření, cílová částka bude závislá hlavně na výši úvěru a variantě poskytnutého úvěru. Z cílové částky se platí poplatek za zřízení stavebního spoření. Ten se pak nejčastěji pohybuje od 0,8 % 1,0 % z cílové částky. Zvýšení nebo sníţení cílové částky je moţné. Jestliţe v průběhu splácení klient zjistí, ţe by potřeboval cílovou částku sníţit (většinou z důvodu, aby dříve dosáhl na řádný úvěr), stavební spořitelna by mu to měla umoţnit. Pro zvýšení cílové částky si stavební spořitelny individuálně stanovují své podmínky. Můţe dojít například k úpravě úrokové sazby. Teoreticky je moţné cílovou částku překročit, ale v praxi stavební spořitelny automaticky navýší cílovou částku (za poplatek) nebo přeplatek posílají zpět. 16 Dokumentace k zařízení úvěru: Spořitelny si většinou jiţ neúčtují poplatek za vyřízení řádného úvěru, který by byl v tomto případě uţ duplikací jednou zaplacené částky za uzavření stavebního spoření. Do nákladů za úvěr by se ale měly počítat poplatky za vedení účtu, které se pohybují kolem 300 Kč za rok. Dokumenty potřebné pro vyřízení úvěrů Samozřejmostí jsou doklady totoţnosti Doklady prokazující bonitu klienta (dluţníka, spoludluţníka, ručitele) u zaměstnanců: potvrzení o příjmu ţadatele (včetně spoluţadatelů a ručitelů, ne starší neţ 1 měsíc) u podnikatelů: daňové přiznání za poslední zdaňovací období (kalendářní rok) potvrzení o zaplacení daně,

27 čestné prohlášení, ţe klient nemá ţádné nedoplatky ani penále vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně, (platí pro nezajištěné úvěry, v případě zajištěných úvěrů klient doloţí doklady o aktuální výši svých závazků vůči orgánům státní správy a zdravotním pojišťovnám po lhůtě splatnosti, které vyhotoví příslušné orgány státní správy), v případě, ţe je ţádost podána v lednu aţ březnu respektive červnu (daňové přiznání je vyhotoveno daňovým poradcem), musí být pro vyhodnocení bonity předloţeny i předběţné výsledky hospodaření za zdaňovací období předchozího roku. Doklady pro zajištění úvěru zástavou nemovitosti (nemusí se jednat o pořizovanou či úvěrovanou nemovitost) aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti, opět ne starší neţ 1 měsíc znalecký posudek nebo odhad hodnoty zastavované nemovitosti, starý nejvýše 6 měsíců nabývací titul k nemovitosti, například kolaudační rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost, případně její návrh v případě výstavby: stavební povolení rozpočtové náklady stavební povolení Dokumentace k úvěru se spořitelnu od spořitelny trochu liší, ale v zásadě se obecný pilíř nemění. Zajištění úvěru Zajištění úvěrů od stavebních spořitelen závisí na poţadované výši úvěru a vyhodnocení bonity klienta. Hranice klasifikace úvěrů podle výše je u kaţdé stavební spořitelny různá. Niţší úvěry jsou převáţně poskytovány bez zajištění Středně velké úvěry jsou nejčastěji poskytovány se zajištěním ručitelem, vinkulací ţivotního pojištění nebo zástavou cenných papírů 27

28 Velké úvěry jsou poskytovány se zřízením zástavního práva k nemovitosti a také vinkulací pojištění k této nemovitosti. Věcná břemena na zastavovaných nemovitostech stavební spořitelny ve většině případů akceptují za předpokladu, ţe je jejich vliv na hodnotu a prodejnost nemovitosti jiţ zohledněn ve znaleckém posudku nebo vliv na hodnotu nemovitostí nemají. Čerpání a následné splácení úvěru Čerpání úvěru ze stavebního spoření probíhá buď jednorázově (na základě kupní smlouvy nebo předloţených faktur), případně podle podmínek předem dohodnutých v úvěrové smlouvě postupně nebo zálohově. To probíhá bezhotovostně, převodem přímo na účet prodávajícího nebo dodavatele, většinou na základě předloţených faktur za práci nebo materiál. V případě zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti je čerpání úvěru umoţněno většinou jiţ po předloţení podaného návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Celková doba splatnosti úvěru je závislá na výši a zvolenou variantou spoření. Úvěr ze stavebního spoření se splácí měsíční anuitou (pravidelnou měsíční splátkou, která se skládá z úroku a jistiny). Kdykoliv v průběhu splácení je moţno zaslat i mimořádnou splátku či úvěr zcela doplatit bez jakýchkoliv sankcí! Zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření je moţné odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše Kč ročně. 17 Překlenovací úvěry Překlenovací úvěry nebyly stavebními spořitelnami poskytovány odjakţiva. Jde o produkt posledních několika let, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním bankám. Někdy se také nazývají jako meziúvěry či rychlé půjčky a jsou jednou z forem financování bydlení, kterou nabízejí stavební spořitelny. Klienti stavebních spořitelen je vyuţívají v okamţiku, kdy ještě nesplnili všechny podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Například spoří méně neţ dva roky, nedosáhli potřebné výše hodnotícího čísla spořitelny pro získání klasického úvěru ze stavebního spoření nebo nevloţili na účet dostatečný procentní podíl cílové částky. 18 Překlenovací úvěry umoţňují překlenout dobu do přidělení řádného úvěru (viz obrázek č. 2). Jsou nabízeny ihned po sepsání smlouvy s výběrem uţ od nulové akontace. Právě 17 Zdroj: 18 Zdroj: 28

29 díky překlenovacím úvěrům se dá dostat i k několikamilionovým úvěrům. A to nejen na vlastní bydlení, ale například i na druţstevní byty. Obrázek č. 4: Princip překlenovacího úvěru Fáze spoření Řádný úvěr 0% akontace Překlenovací úvěr čas Zdroj vlastní úprava Na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje ţádný právní nárok. Obecně je poskytnutí překlenovacího úvěru vázáno na splnění stanovených podmínek stavební spořitelnou, zejména uspokojující bonity (schopnosti splácet), dostatečného zajištění úvěru a naspoření stanovené části cílové částky, podle zvoleného druhu překlenovacího úvěru. Výše překlenovacího úvěru vychází ze sjednané cílové částky stavebního spoření (nejvýše však 100 % cílové částky) a v případě zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti i z hodnoty zastavované nemovitosti. Při ţádání o překlenovací úvěr se musí rovněţ navýšit cílová částka na spoření na takovou výši, aby se rovnala výši překlenovacího úvěru. Splácení funguje tak, ţe i po přidělení překlenovacího úvěru, se stále spoří na stavebním spoření a současně se splácejí pouze úroky z překlenovacího úvěru. A aţ poté, co jsou splněny podmínky k přidělení řádného úvěru (běţně za několik let), překlopí(některé spořitelny udávají i limit, do kterého se to musí stihnout) se překlenovací úvěr na úvěr řádný. To znamená, ţe dojde ke změně úrokové sazby a začne se splácením umořovat i jistina úvěru. Při splácení překlenovacího úvěru se placený úrok vypočítává z cílové částky, tudíţ i z případných vkladů, státní podpory i připsaných úroků. Klientem placené úroky z překlenovacího úvěru se pohybují na úrovni úroků z hypotečních úvěrů. Tím, ţe se platí jen úroky a neumořuje se jistina, celý úvěr zdraţují. Překlenovací úvěr můţe být, čerpán zálohově, jednorázově i postupně a můţe být pouţit pouze na řešení bytových potřeb účastníka spoření (stejně jako u řádného úvěru). Za vedení účtu se platí obdobně jako u řádného úvěru kolem 300 Kč ročně. 29

30 Závěrem k informací, které se týkají obou produktů. Při kaţdé ţádosti o úvěr si banky i stavební spořitelny prověřují klienty o jejich negativních i pozitivních úvěrových informacích, které slouţí k poznání důvěryhodnosti a bonitě kaţdého klienta. Jiţ několik let v České republice existují úvěrové registry. Na první pohled to můţe vyvolávat rozpaky, jejich existence je však ku prospěchu jak věřitelům, tak samotným dluţníkům. Úvěrové registry Úvěrové registry jsou databáze obvykle provozované sdruţeními bank, leasingových společností, operátorů apod. Jejich účelem je shromaţďovat a sdílet informace a úvěrových závazcích, bonitě a platební morálce klientů. Tyto informace jsou pak v rámci sdruţení a v definovaných případech i mimo pouţívány k hodnoceni klienta v úvěrovém procesu. U nás jsou v současné době k dispozici následující tři registry. 1. Databáze SOLUS Databáze SOLUS je externí informační databáze, ve které jsou soustředěny informace o klientech fyzických osobách-občanech a fyzických osobách podnikatelích, kteří udělili souhlas s poskytováním svých údajů tomuto sdruţení a kteří neplní závazky vůči některému ze členů sdruţení. Obsahem databáze jsou pouze informace negativního charakteru. 2. Bankovní registr klientských informací CBCB Bankovní registr klientských informací je informační databáze, s informacemi o úvěrových závazcích a nepovolených debetních zůstatcích na běţných účtech fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů. 3. Nebankovní registr klientských informací LLCB Nebankovní registr klientských informací je databáze, s informacemi o úvěrových závazcích fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů