Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy Bakalářská práce Autor: Ekaterina Degtiar Bankovní management/bankovní manažer specialista (BMS) Komerční bankovnictví Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha březen, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.. V Praze, dne 29. 03. 2010 Ekaterina Degtiar 2

Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucí své bakalářské práce paní Ing. Olze Šeflové za odborné konzultace, cenné náměty a věcné připomínky, za pomoc a vstřícný přístup při vedení této bakalářské práce. Chtěla bych také poděkovat zaměstnancům pobočky UniCredit Bank Czech Republic, a. s., za pomoc při získávání potřebných informací a za teoretické a praktické zkušenosti v oblasti hypotečního bankovnictví. 3

Anotace Předmětem bakalářské práce Posouzení úrovně hypotečního bankovnictví v ČR a jeho perspektivy je charakteristika a analýza hypotečních úvěrů na financování bydlení. První část práce představuje teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěru a stručnou charakteristiku jeho základních parametrů. Dále je charakterizována produktová nabídka hypotečních úvěrů na bydlení u pěti významných bankovních subjektů, které poskytují hypotéky. Praktickou část práce představuje analýza a komparace parametrů a obchodních podmínek financování konkrétního bytového záměru u vybraných bank a navrhování nejvhodnější varianty produktu dle klientského požadavku. Na závěr práce jsou formulovány výsledky a doporučení bankám pro zdokonalení jejich nabídky v oblasti hypoték a vymezení trendů ve vývoji hypotečního bankovnictví v České republice. Annotation The subject of bachelor thesis Assessment of the level of mortgage banking in the Czech Republic and its prospects is characteristic and analysis of mortgage loans to finance housing. The first part is a theoretical definition of the mortgage loan problem and a brief description of its basic parameters. It is described an overview of residential mortgage loans in 5 major banks, which provide mortgages. The practical part of the work is the analysis and comparison of parameters and conditions of financing a specific housing project in selected banks and designing the best product option by the client request. Finally, there are the results of the work and recommendations for the banks to improve their offers in mortgages and defining trends in the development of mortgage banking in the Czech Republic. Klíčová slova: Hypoteční úvěr, hypotéka, banka, financování, úroková sazba Keywords: Mortgage loan, mortgage, bank, financing, interest rate 4

Obsah Úvod...6 1. Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů...11 1.1 Parametry hypotečních úvěrů...11 1.1.1 Legislativní rámec...11 1.1.2 Účelovost...11 1.1.3 Výše úvěru...12 1.1.4 Způsob čerpání...12 1.1.5 Způsob splácení...13 1.1.6 Splatnost...14 1.1.7 Úročení...15 1.1.8 Zajištění...15 1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL)...16 1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům...17 1.3 Výběr vhodného produktu...19 2. Metodologie...25 3. Analýza nabídky hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank...27 3.1 Československá obchodní banka, a. s. ČSOB...27 3.2 Česká spořitelna, a. s. ČS...29 3.3 Hypoteční banka, a. s. HB...30 3.4 UniCredit Bank Czech Republic, a. s. UCB...32 3.5 Raiffeisenbank, a. s. RB...32 4. Analýza a komparace parametrů a podmínek financování konkrétního bytového záměru klienta...34 5. Výsledky, závěry a doporučení bankám pro zdokonalení jejich nabídky v oblasti hypoték...39 5.1 Výpočet celkových orientačních nákladů...40 5.2 Celková analýza hypotečních úvěrů u vybraných bank...43 5.3 Doporučení bankám...44 6. Trendy ve vývoji hypotečního bankovnictví v České republice...45 Závěr...49 Seznam použité literatury...51 Přílohy, tabulky, grafy...53 5

Úvod Hypoteční úvěr je jedním z nejvýznamnějších dlouhodobých bankovních produktů, který má za cíl financování bytových potřeb člověka. Základním charakteristickým rysem je způsob zajištění zástavní právo k nemovitosti, což relativně snižuje bance riziko nesplacení. Základním zdrojem informace ohledně vývoje úrokových sazeb byl zvolen webový portál http://finance.idnes.cz. Společnost Fitcentrum ve spolupráci s devíti bankami připravila projekt FINCENTRUM HYPOINDEX, který sleduje úrokové sazby a pomáhá orientovat se veřejnosti na českém hypotečním trhu. Banky, které poskytují data pro výpočty HYPOINDEXU: Hypoteční banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Československá obchodní banka, GE Money Bank, UniCredit Bank, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banka. Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX je vážená průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Jeho vývoj na hypotečním trhu zobrazuje graf č. 1. Graf č. 1. Vývoj vážené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003 2009 (p. a.). % 5.9 5.7 5.5 5.3 5.1 4.9 4.7 4.5 4.3 4.1 3.9 3.7 3.5 1.2003 4.2003 7.2003 10.2003 Vývoj HYPOINDEXU v letech 2003-2009 1.2004 4.2004 7.2004 10.2004 1.2005 4.2005 7.2005 10.2005 1.2006 4.2006 7.2006 10.2006 1.2007 4.2007 7.2007 10.2007 1.2008 4.2008 7.2008 10.2008 Zdroj: zpracováno na základě údajů z projektu FINCENTRUM (27. 9. 2009) http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm 6 1.2009 4.2009 7.2009 5.67% Nejnižší úrokové sazby se objevily v rocích 2005 2006, nadprůměrné vysoké sazby hypoteční trh přežil v roce 2008, což je jedním z důvodů poklesu počtu a objemu

sjednaných hypoték od roku 2008 a obnovení výše státní dotace k hypotékám na bydlení. Průměrná úroková sazba ke dni 01. 09. 2009 je na úrovni 5,67% p. a. Jak je vidět na grafu č. 2 hypoteční trh od roku 2008 začal klesat. Objem poskytnutých hypoték za 1. pololetí roku 2009 je zhruba na úrovní roku 2006 (za stejné období). Důvodem může být růst úrokových sazeb, zvýšení obezřetnosti bank, které stanovují přesnější podmínky pro poskytnutí úvěrů, nejistota lidí v době krize a obava z ekonomické situace a schopnosti úvěr splácet. Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001 2009. Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany mld. Kč 160 142.289 140 120 100 80 60 40 20 100.84 72.069 51.959 36.212 14.728 22.532 113.927 39.69 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1. pololetí Zdroj: zpracováno na základě údajů z projektu FINCENTRUM a z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (27. 9. 2009). http://ekonomika.idnes.cz/pocet-uzavrenych-hypotek-klesl-o-tretinu-fg2- /ekonomika.asp?c=a090514_110345_ekonomika_pin http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832 7

Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001 2009. Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany za 1. pololetí roků 2001-2009 mld. Kč 80 70 60 50 40 30 20 10 0 74.52 59.55 45.92 39.7 25.63 31.33 15.51 6.03 10.01 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (28. 9. 2009) http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832 Banky poskytují hypoteční úvěry nejenom občanům, ale i podnikatelským subjektům a municipalitám. Graf č. 4 průhledně zobrazuje celkový počet a objem hypoték za období 2001 2009. Graf č. 4. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001 2009. Hypoteční úvěry celkem za období 2001-2009 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 68.13 47.59 30.31 41.815 24.81 32.165 14.837 21.545 98.32 52.388 69.189 140.66 184.05 85.757 178.31 66.448 24.346 69.59 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1. pololetí Počet hypoték, tis. ks Objem hypoték, mld. Kč Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (28. 9. 2009) http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7eebb71d-68c0-4d5d-b425-2c508e59b832 8

Graf č. 5 zobrazuje vývoj průměrné výše hypoték od roku 1995. Je vidět, že tento ukazatel hypotečních úvěrů se během období 2002 2008 výrazně zvyšoval. Příčinami tohoto růstu mohou být zvýšení dostupností hypotečního financování a rozvoj ekonomiky, a také růst cen nemovitostí. Navíc od roku 2002 banky začaly poskytovat hypotéky do 100% hodnoty zastavované nemovitosti a za docela dostupné úrokové sazby, což také zvýšilo průměrnou částku hypotečních úvěrů už od roku 2003. Od roku 2008 se úrokové sazby zhoršili, banky zpřísnili podmínky poskytování hypoték a jejich dostupnost pro veřejnost kvůli ekonomické situaci a finanční krize, což se stalo důvodem i k poklesu výše hypotečních úvěrů. Graf č. 5. Vývoj průměrné výše hypotečních úvěrů v době 1995 2009 (mil. Kč). mil. Kč 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 1.05 0.78 1995 1996 1997 Vývoj průměrné výše hypotečních úvěrů 1.41 1.5 1.27 1.15 1.08 1.05 1.06 1.03 1.07 0.93 9 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1.71 1.77 1.68 2008 2009 Zdroj: zpracováno na základě údajů z GOLEM FINANCE, s.r.o. (28. 9. 2009). http://www.realitymorava.cz/informace/ekonomicke-noviny/49-prumerna-vyse-hypotecniho-uveru-vletosnim-roce-klesne Již z pravěku člověk cítil potřebu bydliště a uspokojoval to tím, že stavěl chaloupky, hledal jeskyně a přizpůsoboval se přírodním podmínkám života. Později Abraham Maslow zařadil potřebu tepla, bezpečí a jistoty mezi základními potřebami člověka v pyramidě hierarchie lidských potřeb. V současné době koupě bytu, výstavba rodinného domu a ostatní způsoby nabývání nemovitosti jsou běžnou součásti života. Hypoteční úvěry spolu s úvěry ze stavebního spoření patří mezi základní způsoby financování bydlení. Poptávka po tomto typu úvěru neustále roste, což potvrzuje rostoucí trend objemu a počtu poskytnutých hypoték. Banky rozšiřují paletu hypotečních úvěrů a snaží se přizpůsobovat podmínky svých produktů k požadavkům potenciálních klientů. Legislativní úpravy rozšiřují možnosti tohoto produktů: od roku 2004 banky poskytují i neúčelové hypoteční úvěry (tzv. americké hypotéky ) a umožňují zajišťovat hypoteční úvěry zástavním právem k nemovitosti i na území

členského státu EU a státu z EHP. Takto se hypoteční bankovnictví neustále vyvíjí a aktuálně hypoteční úvěry jsou poskytované 17 bankami a 4 společnostmi, které spolupracují s jinými bankami nebo mateřskými společnostmi. Cílem této bakalářské práce je zhodnotit parametry a obchodní podmínky hypotečních úvěrů na bytové potřeby u vybraných bank a navrhnout nejvhodnější variantu financování dle klientského požadavku. 10

1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Parametry hypotečních úvěrů 1.1.1 Legislativní rámec Zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb., který byl v platnosti od roku 1990 do roku 2004, charakterizoval hypoteční úvěr jako úvěr s přesně stanoveným účelem investice do nemovitosti. V současné době se hypoteční úvěr řídí zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb., ve kterém v 28 definován jako: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Vydání zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, v roce 1990 se stalo po dlouhé době základním obnovením hypotečního bankovnictví v České republice, vymezením pojmu hypotečních zástavních listů a definováním hypotečního úvěru. Novým impulsem k rozvoji se stal zákon č. 84/1995 Sb., tzv. hypoteční zákon, který byl založen na zákonech č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách. V současné době je hypoteční bankovnictví upraveno v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který umožnil poskytování neúčelové hypotéky (tzv. americká hypotéka ) a ručení za hypoteční úvěr nemovitostí nacházející se na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (EHP). Další právní úpravou hypotečního bankovnictví je zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje bankám podmínky získání licence a charakterizuje bankovní dohled, Občanský zákoník a Obchodní zákoník, ve kterých je popsáno zástavní právo a smlouva o úvěr. 1.1.2 Účelovost Ze zákona vyplývá, že účel, na který může být tento bankovní produkt poskytnut, není omezen. Existují dva základní typy hypotečního úvěru: - Účelový klasická hypotéka, ve kterém banka přesně definuje účel, na který vám tento produkt poskytne. Ve většině případů je to investice peněz do nemovitosti, bytu, pozemku, na výstavbu, modernizace, opravu, rekonstrukce, splacení úvěru nebo půjčky použité na investice do nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti apod. 11

- Neúčelový americká hypotéka, ve kterém použití finančních prostředků není omezeno. V podstatě je to klasický spotřebitelský úvěr s nižší úrokovou sazbou, ale vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která je zapsaná v Katastru nemovitostí. S ohledem na to, že při poskytnutí účelových úvěrů banka přesně stanovuje účel, na který klientovi tento produkt poskytne, kontrola účelovosti je součástí její činnosti. Při jednorázovém čerpání úvěru kontrola účelu probíhá v okamžiku uzavírání smluvní dokumentace. Klientem musí být předložena kupní smlouva a další požadované dokumenty a číslo účtu, na které budou poskytnuty finanční prostředky z hypotečního úvěru. Při postupném čerpání úvěru banky vyžadují nutnost předkládání kolaudačního rozhodnutí, čímž zajišťují oprávněnost například výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti. Často postupné čerpání úvěru je spojeno s nutností předkládání faktur nebo proplacení skutečně použitých finančních prostředků na účet třetí osoby za souhlasu klienta. Přesná účelovost hypotečního úvěru představuje pro banky menší riziko, proto klasická hypotéka má ve srovnání s americkou hypotékou nižší úrokovou sazbu. 1.1.3 Výše úvěru Hypoteční úvěry se také liší i podle maximální výše, kterou může klient získat. Mezi faktory, které ji ovlivňují, patří: - platební schopnost klienta, - výše investičního (bytového) záměru, - hodnota zastavené nemovitosti. Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70% zastavené nemovitosti pravé hypotéky financování pouze prostřednictvím hypotečních zástavních listů. V současné době banky financuji hypotéky i z jiných zdrojů, a proto nabízejí klientům úvěry až 100% od zastavené ceny nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru je kolem 300 tis. Kč. U neúčelových hypotečních úvěrů se maximální výše pohybuje kolem 60% odhadní ceny zastavené nemovitosti, a nebo může existovat i absolutní omezeni výše poskytnuté částky. 1.1.4 Způsob čerpání Čerpání hypotečního úvěru je stanoveno ve smluvní dokumentaci. Obvykle je bankou stanovená lhůta, do které musí být čerpaní ukončeno a podmínky, které klient musí splnit. Čerpání může být: - jednorázové (Například: koupě nemovitosti, refinancování úvěru atd.) - postupné (Například: rekonstrukce, modernizace, výstavba nemovitosti atd.) Podle úvěrové smlouvy klient je zavázán čerpat peněžní prostředky, přičemž za porušení této povinnosti banka ve většině případů účtuje sankce. Způsob a lhůty čerpání jsou závislé na účelu hypotečního úvěru. Obvykle banka vyžaduje vyčerpání peněžních prostředků do 6 12

měsíců při jednorázovém čerpání a do 24 měsíců při postupném čerpání ode dne schválení úvěrové smlouvy. V případě, že klient porušil lhůty a podmínky čerpání, jsou bankou vyúčtovány sankce. Při postupném čerpání banka často stanovuje klientovi kalendář, ve kterém je celá výše hypotečního úvěru rozložená na částky, a jsou určené lhůty jednotlivých čerpání. Ve většině případů banka vyžaduje od klienta překládání faktur, tímto kontroluje účelovost hypotečního úvěru a průběh čerpání. 1.1.5 Způsob splácení Hypoteční úvěr klient splácí bance pomocí měsíčních splátek, které v sobě zahrnují složku úmorovou (splácí se jistina) a složku úrokovou (splácí se úrok). Způsoby splacení: - Anuitní výše splátky je konstantní: úmor jistiny roste, úrok klesá - Progresivní výše splátky se postupně zvyšuje: úmor roste, úrok klesá - Degresivní výše splátky se postupně snižuje: úmor je konstantní, úrok klesá Anuitní způsob splácení. Hypoteční úvěry jsou obvykle spláceny pomocí anuity. S ohledem na to, že měsíční splátky ve většině případů zatíží rodinný rozpočet, anuitní způsob splácení přesně stanoví výši splátky po dobu fixace úrokové sazby, což umožňuje plánovat příjmy a hlavně výdaje. Tento způsob splácení hypotečních úvěrů je především vhodný pro klienty, kteří mají pravidelné příjmy. Anuitní způsob splácení přináší klientovi určité výhody: v Výše splátek je známá dopředu v Možnost plánování příjmů a výdajů rodinného rozpočtu v Splátky jsou stejné po celou dobu fixace Přináší ale i jistou nevýhodu, sankce za mimořádné splátky během doby fixace. Progresivní způsob splácení. Progresivní splácení se liší od ostatních způsobů splacení tím, že v průběhu splácení hypotečního úvěru měsíční splátka postupně roste. Na začátku je splátka nižší než u anuitního splácení a během jednoho roku zůstává stejná, v následujících obdobích se začíná postupně zvyšovat o určitý koeficient růstu. Takový způsob splácení může být vhodným pro mladé lidi, kteří jsou na počátku kariéry, pro lidi, kteří v současné době mají malý příjem, ale jeho růst očekávají v budoucnosti, anebo pro rodiny, ve kterých jeden z partnerů je na mateřské dovolené nebo dočasně z nějakých důvodů nemá příjem a v nejbližší době bude jejich příjem zvýšen. Tito lidé musí mít jistotu ve svém zaměstnání a očekávají v budoucnu růst svého průměrného platu a svých celkových příjmů. Výhody tohoto způsobu splácené spočívají v tom, že: získat úvěr má možnost i klient s nižším příjmem jistina úvěru může být vyšší na počátku splácení finanční zatížení je nižší 13

Naopak nevýhodami jsou: riziko nedosažení očekávané výše příjmů klient utratí větší částku na úrocích Degresivní způsob splácení. Při degresivním splácení hypotečního úvěru má klient na počátku vysoké splátky, které jsou vyšší než anuitní splátky. Během roku měsíční splátky jsou ve stejné výši a poté se začínají snižovat o určitý koeficient poklesu. Po uplynutí doby fixace má klient možnost změnit degresivní splácení hypotečního úvěru na anuitní způsob splácení. Zájem o takové degresivní splácení mají především lidé, kteří chtějí co nejdříve splatit co nejvyšší objem hypotéčního úvěru. Ve většině případů jsou to lidé s vysokými příjmy v současném období, kteří však nemají jistotu, že budou schopni splácet hypotéku za několik let, anebo lidé, kteří předpokládají, že jejich příjem klesne za nějaké období. Výhody tohoto způsobu splácení spočívají v tom, že: větší finanční zatížení na počátku umožňuje snížení výdajů na konci splácení a tím i riziko nesplácení klient utratí menší částku na úrocích Naopak nevýhodami jsou: vysoké splátky úvěru jsou hned po investicích do nemovitosti výše získaného úvěru je nižší než při ostatních způsobech splácení pro získání hypotéky musí klient mít vyšší příjmy Podle Obchodního zákoníku, 503, odst. (3) Dlužník je oprávněn vrátit poskytnuté peněžní prostředky před dobou stanovenou ve smlouvě. Toto ustanovení nezakazuje možnost mimořádných a předčasných splátek, ale ve většině případů klient v takových situacích bude muset zaplatit bance sankce na základě toho, že jím bude porušená úvěrová smlouva. Existuje jenom několik případů, kdy mimořádné splátky budou pro klienta bez sankčního postihu: při změně fixace úrokové sazby, banka nabízí možnost předčasných a mimořádných splátek taková možnost může být podmínkou jednotlivého druhu hypotečního úvěru anebo konkurenčních odlišností banky na hypotečním trhu. 1.1.6 Splatnost Hypoteční úvěr je považován za dlouhodobý produkt. Dobu splatností si klient sjednává při uzavírání smlouvy. Samozřejmě platí, že čím je doba splatnosti úvěru delší, tím nižší jsou splátky a tím více klient zaplatí na úrocích. Standardní doba splatnosti je 5 40 let, ale jsou i úvěry, které banky poskytují i na kratší dobu. Ve většině případů je jejich účelem modernizace, rekonstrukce, dostavba atd. Hodně často banky uplatňují podmínku, že žadatel po celou dobu splácení úvěru musí splňovat věkové kriterium. Snížení příjmu odchodem do důchodu může způsobit problém nesplácení, čemuž se banka snaží vyhýbat. 14

1.1.7 Úročení Úroková sazba se sjednává před uzavřením smlouvy mezi bankou a klientem. Výše sazby je obvykle závislá na těchto faktorech: - tržní úrokové sazby: úrokové sazby hypotečních zástavních listů, které představují pro banku náklad a formují se na základě nabídky a poptávky kapitálu na finančních trzích. - bonita klienta: se zvýšením kvality klienta úroková sazba klesá. - doba splatností úvěru: delší doba splatnosti představuje pro banku vyšší riziko, a proto banka v tomto případě bude nabízet větší úrokovou sazbu. - délka fixace: s kratší dobou fixace bude mít klient nižší úrokovou sazbu. - druh produktu: každý bankovní produkt se liší podmínkami a cenou. - konkurence: se zvýšením kvality konkurence mezi bankami úroková sazba klesá. Úroková sazba z hypotečních úvěru po celé době splatnosti je kombinace mezi pevnou úrokovou sazbou (fixace) a pohyblivou. V době fixace se hypoteční úvěr úročí sazbou, která byla sjednána ve smlouvě, a banka ji za žádných okolnosti nesmí změnit. Fixace úrokové sazby je obvykle na 1, 2, 3, 4, 5, 10 a 15 let. Po skončení fixního období banka nabízí klientovi novou výši sazby, která je ovlivněna aktuálními tržními podmínkami. 1.1.8 Zajištění Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, pevně definuje zajištění hypotečního úvěru: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí ČR vznikl 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Podle tohoto zákona: Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Předmětem katastru nemovitosti jsou: katastrální území pozemky v podobě parcel budovy a stavby spojené se zemí pevným základem byty a nebytové prostory rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory právní vztahy a věcná práva k nemovitostem 15

Za nemovitosti se podle Občanského zákoníku považují pozemky a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem. Například: pozemek, dům, byt, chata, nebytový prostor atd. Je třeba brát v úvahu, že na území České republiky je vlastnictví pozemků a staveb oddělené. Pro nemovitost, která má sloužit k zajištění hypotečního úvěru, platí tato pravidla: - na nemovitosti nesmí váznout jiné zástavní právo, s výjimkou zajištění úvěru poskytnutého stavební spořitelnou s tou podmínkou, že stavební spořitelna dala písemný souhlas, - na nemovitosti by neměla být plomba, věcné břemeno bránící užívání. Věcná břemena jsou pro banku akceptovatelná, ale některé typy však být nesmí (například břemeno doživotního užívání). V případě, že je na nemovitosti plomba, banka by měla zjistit její důvod a zkontrolovat, že tato plomba nebrání možnosti dalšího zápisu, - na nemovitosti by nemělo váznout předkupní právo. I když tento fakt nebrání zastavení nemovitosti, může však způsobit snížení její zástavní hodnoty. - nemovitost musí být zastavena celá. V případě, že nemovitost je ve vlastnictví několika lidí, souhlas k jejímu zastavení musí předložit všichni vlastníci, - i rozestavěná stavba musí být zapsána v katastru nemovitostí. Pro zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí jsou potřebné podklady: geometrický plán pro vyznačení rozestavěné budovy čestné prohlášení vlastníka (spoluvlastníků) rozestavěné budovy, že budova je rozestavěná ve smyslu ust. 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů a je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží doklad o vymezeném budoucím způsobu využití budovy (účelu užívání stavby) podklad pro zápis vlastnického práva ke stavbě pojištění zastavované nemovitosti proti živelným škodám vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky v případě pojistné událostí pojistné plnění bude vypláceno bance. Toto zajištění je vždy bankou vyžadováno. Mimo zástavního práva k nemovitosti mohou využívat banky další způsoby zajištění hypotečního úvěru: - životní pojištění klienta ve prospěch banky. Toto zajištění banky vyžadují jen v případech, když klient například má velmi rizikové povolání, je samotným žadatelem o úvěr atd. - pojištění úvěru proti neschopnosti klienta úvěr splácet (důvodem nesplácení může být dlouhodobá pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání). Toto zajištění vyžadováno bankou nejčastěji. - závazek ručitele. - další spoludlužníky. 1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL) Hypoteční úvěry jsou produkty se splatností až 30 let (některé banky nabízejí splatnost i 40 let). Takové dlouhodobé zainvestované prostředky jsou pro banky dlouhodobou pohledávkou. Z těchto důvodů banky potřebují dlouhodobé prostředky na jejich 16

poskytování. Takovým základním zdrojem financování hypoték jsou hypoteční zástavní listy. Tento druh dluhopisů je upraven zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Podle zákona o dluhopisech: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Z definice hypotečních zástavních listů lze říci, že jejich emise je vázána na hypoteční úvěry, které jsou kvalitně zajištěny zástavním právem k nemovitosti a všechny zdroje z prodeje HZL banka používá při poskytnuti hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradním krytím HZL jsou obvykle vysoce likvidní a kvalitní prostředky (například hotovost, vklady u ČNB, státní dluhopisy a cenné papíry vydané ČNB atd.). Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice. A to znamená, že HZL v ČR mohou emitovat jen banky, které získaly povolení (licenci) od České národní banky. Z důvodů, že HZL jsou kryty hypotečními pohledávkami a kvalitou emitenta, tento dluhový cenný papír je jedním z nejbezpečnějších cenných papírů. Výnos z HZL je tvořen úrokem z jmenovité hodnoty, který je obvykle pevně stanoven po celou dobu splatnosti HZL. Tento úrok má významný vliv na úroky při poskytování hypotečních úvěrů (přičemž úroky z hypotečních úvěrů jsou samozřejmě vyšší) a jejich rozdíl představuje bankovní marži, ze které banky hradí část svých nákladů. HZL jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, lze je nakoupit na pobočkách emitujících bank a na pražské burze cenných papíru a na RM-systému, na kterých lze s nimi i obchodovat. Tento instrument je vhodné doporučovat především investorům, kteří nemají velké zkušenosti v obchodování na trzích. 1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům (SFP Státní finanční podpora) Státní podpora hypotečních úvěrů určených na financování bytových potřeb je upravena nařízeními vlády č. 249/2002 Sb. a č. 33/2004 Sb. Je poskytována na základě žádosti klienta a splňování těchto základních podmínek: 17

Podmínky na straně žadatele žadatelem je jedinec nebo manželský pár, který je uveden v úvěrové smlouvě, je občanem České republiky s trvalým pobytem na území České republiky, věk žadatele musí být do 36 let (pokud jsou klienti manželé, věkový limit musí splňovat oba), žádný ze žadatelů nesmí v době podání žádosti vlastnit nebo mít ve spoluvlastnictví jinou nemovitost určenou k bydlení, Podmínky na nemovitost příspěvek je určen na byt nebo rodinný dům s jedním bytem, nemovitost musí být starší 2 let na moment podání žádosti, nemovitost se musí nacházet na území České republiky, nemovitost musí být ve výlučném vlastnictví žadatele, po dobu poskytování podpory nemovitost musí být trvalým bydlištěm žadatelů, Podmínky, které se vztahují k úvěrové smlouvě účel hypotéčního úvěru je koupě nemovitosti (pří refinancování úvěru se nárok na podporu ztrácí), podpora je vypočítána z výše hypotečního úvěru: koupě bytu do 800.000 Kč, koupě rodinného domu do 1.500.000 Kč. V případě, že výše hypotéky je vyšší, část úvěru, která překračuje tyto limity, není dotována. pokud hypotéční úvěr má více účelů, státní podpora vztahuje jenom k části, která je určena na koupi nemovitosti. Podmínky příspěvku státní podpora je poskytována po celou dobu splacení hypotečního úvěru, maximálně na 10 let, smlouvu o její vyplacení lze uzavřít jenom jednou, příspěvek je poskytován jen v případě, že průměrná sazba hypotečních úvěrů za minulý rok je více 5%, výše příspěvku se mění při změně průměrné úrokové sazby hypoték (nejpozději po 5 letech), pohybuje se od 1 do 4 procentních bodů, výši sazby příspěvku vyhlašuje ministerstvo pro místní rozvoj. V současné době státní dotace k hypotečním úvěrům určeným k financování bydlení je poskytována jako snížení úrokové sazby úvěrů. Díky růstu úrokových sazeb hypoték v roce 2008 byla podpora obnovena, od 1. 2. 2009 klient může požádat v bance o snížení úrokové sazby o 1%. Další způsob podpory hypotečních úvěrů státem. Klient může odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob částku, zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (určeného na financování bydlení) sníženou o státní dotaci. Maximální výše je však 300.000 Kč ročně. Takovou osobou může být jenom klient, který 18

je uveden v úvěrové smlouvě (v případě několika účastníků smlouvy odpočet provádí jeden z nich anebo každý rovným dílem). 1.3 Výběr vhodného produktu Hypoteční úvěr, jak už bylo zmíněno, je dlouhodobý produkt, který má přímý vztah na rodinný rozpočet klienta během několika let (ve výjimečných případech až do 40 let). A proto každý člověk, který plánuje vzít si hypotéku, by měl dobře zvážit svou schopnost ji splácet po celou dobu jejího trvání, rozmyslet si, zda ji opravdu potřebuje, zanalyzovat své výdaje a náklady během doby splácení, kterým není možné se vyhnout nebo které jsou pro něho opravdu potřebné (například operace ze zdravotních důvodů v zahraničí atd.). V případě, že se člověk přece jen rozhodne pro hypoteční úvěr, musí si uvědomit, že od této doby bude každý jeho krok důležitý a do určité míry ovlivní i jeho budoucí finanční situaci. První, co musí řešit na počátku, je výběr subjektu, který hypoteční úvěr poskytuje. V České republice jsou na poskytování hypotečních úvěrů specializované 2 hypoteční banky, přičemž hypoteční bankovnictví lze provozovat i na základě univerzální bankovní licence, která v tomto případě bude rozšířená o povolení emisí hypotečních zástavních listů. Jedná se o 17 bank a 4 společnosti, které spolupracují s jinými bankami anebo mateřskou společností. Klient při takovém poměrně velkém výběru musí zvážit a určit prioritní parametry hypotéky, které jsou pro něho rozhodující a důležité, a zjistit podmínky, za kterých mu může banka tento úvěr poskytnout. Mezi rozhodující kritéria obvykle patří účel hypotečního úvěru, limity (horní a dolní), které banka vyžaduje, a výše úvěru, o které potenciální klient má zájem, platební schopnost, základní obchodní podmínky (poplatky za vyřízení žádosti o hypoteční úvěr, vedení a správu účtu, úrokové sazby atd.). Dalším krokem je jednání v bance. Jde především o projednávání obchodu, jeho podmínek ze strany banky a požadavků ze strany klienta, možnosti a výběru vhodného produktu a jeho parametrů. Důležitým výsledkem tohoto jednání je určení žadatele (spolužadatelů) o hypotéku, účelu úvěru, jeho zajištění a zdrojů jeho splácení. Všechny tyto údaje vymezují konkrétní úvěrový případ a jsou základními informacemi pro vypočet výše hypotečního úvěru, kterou bude banka ochotna poskytnout, výše úrokové sazby, kterou bude banka v tomto případě moci nabídnout, a výše měsíčních splátek. Navíc klient obdrží od pracovníka banky seznam potřebných podkladů a příloh k žádosti o úvěr. Mezi podklady vyžadované bankou obvykle patří ty, které zohledňují příjmy a výdaje klienta a charakterizují jeho finanční schopnost hypotéku splácet, podklady k nemovitosti, obsah kterých se bude do určité míry lišit od účelu úvěru (nákup nemovitosti, výstavba nemovitosti, vypořádání úvěru na investice do nemovitosti atd.). Mezi vyžadované doklady od klienta budou patřit i podklady, které se budou vztahovat k zajištění hypotečního úvěru. Kvůli tomu, že charakteristickým rysem hypotéky je zajištění zástavním právem k nemovitosti, budou se tyto podklady vztahovat k nemovitosti (ocenění nemovitosti, výpis z katastru nemovitosti, katastrální mapa a geometrický plán atd.). Příklad požadovaných podkladů při žádosti o hypoteční úvěr v UniCredit Bank Czech Republic, a. s. je v příloze č. 2. 19

Další důležitou etapou je schvalovací řízení. Tento krok nastává po vyplnění klientem všech potřebných formulářů a po předložení dokladů požadovaných bankou. Tyto doklady budou pracovníkem banky zkontrolovány a v případě potřeby i ověřeny. Až bude mít banka komplexní informace o potenciálním klientovi a jeho záměru, bude následovat schvalovací řízení. Pečlivé zkoumání, různé propočty a ověřování platební schopnosti žadatele o hypoteční úvěr, kontrola plnění všech podmínek stanovených bankou jsou základem tohoto procesu. Výsledkem je rozhodnutí o schválení anebo odmítnutí žádosti o úvěr. Pokud byla schválena žádost o hypoteční úvěr, žadatel se automaticky stává klientem banky. Dalším krokem je uzavření úvěrové smlouvy a řady ostatních smluvních dokumentů (například zástavní smlouva k nemovitosti). Úvěrová smlouva je rozhodujícím dokumentem, který upravuje vztahy mezi klientem a bankou, do které patří i obchodní podmínky. Tento doklad obsahuje údaje o smluvních stranách, informace o úvěru (výši úvěru atd.), podmínky poskytnutí hypotečního úvěru, údaje o zajištění, splácení, atd. Podepsáním teto smlouvy se klient zavazuje tyto podmínky plnit. Závazky banky jsou také popsány v obchodních podmínkách, které se v podstatě týkají všech klientů a upravují obecné skutečnosti, které mohou nastat během tohoto smluvního vztahu (například jak se může měnit úroková sazba, kdy lze odstoupit od smlouvy, případy změny na straně dlužníka atd.). Pro názornou ukázku je v příloze č. 1. uvedena smlouva o hypoteční úvěr od UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Po podepsání úvěrové smlouvy a splnění podmínek čerpání klient začíná čerpat hypoteční úvěr a postupně ho splácet. Je důležité si uvědomit, že od této doby je klient zavázán plnit smluvní podmínky, a proto ještě před uzavřením smluvního vztahu je nutné se seznámit se všemi svými právy a povinnosti a ujistit se, že úvěrová smlouva je jasná a srozumitelná. V tabulce č. 1 je zmapován proces vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru. Sloupec Slovní popis procesu charakterizuje jednotlivé kroky klienta a banky, sloupec Grafický popis procesu je představen Chart flow diagramem, který graficky znázorňuje celý proces. V tabulce č. 2 jsou stručně charakterizovány základní kritické body každého kroku, tj. rizika, která mohou v jistém okamžiku nastat, a řešení kritických bodů, tj. možný způsob jak zabránit těm rizikům. Tabulka č. 1. Proces vyřízení a poskytnutí HÚ. 20

1 2 3 Slovní popis procesu Klient vyhledává vhodnou banku, která bude vyhovovat jeho požadavkům. Kritériem pro výběr banky je úroková sazba, délka fixace úrokové sazby, poplatky a podmínky spojené s poskytnutím úvěru. Klient se zastaví ve vybrané bance, kde mu bude poskytnuta základní informace o hypotečním úvěru. Klient obdrží seznam potřebných dokladů, které musí doložit, aby byl jeho úvěr schválen. Grafický popis procesu Vyhledání banky Poskytování informací klientovi Obdržení seznamu dokladů 4 5 Pracovník banky udělá orientační propočet úrokové sazby a měsíčních splátek a zjistí, zda je vůbec klient schopen požadovaný úvěr splácet. Vyplnění žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. Orientační propočet Vyplnění žádosti Klient není schopen úvěr splácet 6 Odevzdání žádosti a potřebných dokumentů úvěrovému specialistovi. Odevzdání dokladů Odmítnutí poskytnutí HÚ 7 Zpracování žádosti. V této etapě banka kontroluje údaje poskytnuté klientem a odevzdané doklady, posuzuje úvěrový případ z hlediska rizikovosti, vypracuje podmínky pro poskytnutí a splácení hypotéky. Zpracování žádosti 8 Schválení HÚ kompetentním místem v bance. Schválení HÚ Banka neschválí HÚ 9 Po shválení hypotečního úvěru si banka domluví s klientem schůzku, na které ho seznámí se smluvními dokumenty. Seznámení klienta s dokumenty Odmítnutí poskytnutí HÚ 10 11 12 13 14 Klient podepisuje úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu případně smlouvu o vedení účtu. Aby klient mohl začit úvěr čerpat, musí být splněny některé podmínky jednotlivých smluv (např. zapsání zástavního práva do katastru nemovitosti, atd.). Po splnění všech potřebných podmínek začíná čerpat klient hypoteční úvěr. Během doby čerpání splácí klient bance pouze úroky z vyčerpané částky. Až klient vyčerpá poskytnutý úvěr, dostane od banky oznamení o ukončení čerpání. V případě, že hypoteční úvěr bude splácen anuitním způsobem, obdrží klient od banky informaci o výši měsíční anuitní splátky. Podepsání smluv Splnění potřebných podmínek Čerpání úvěru, splácení úroku Oznámení o ukončení čerpání Inf. o výši měsíční splátce 15 Splácení HÚ. Splácení HÚ 16 Ukončení doby fixace úrokové sazby, která je určena již při sjednání hypotéky. V této situaci je klient bankou informován. Konec doby fixace 21

17 18 19 20 21 Před tím, než banka nastaví klientovi novou úrokovou sazbu, dává mu možnost částečně nebo úplně úvěr splatit. Banka nabízí klientovi novou výši úrokové sazby, která je odvozena od tržních podmínek. Klient má možnost rozhodnout, zda bude pokračovat splácet úvěr u dané banky nebo svou hypotéku refinancuje. Obvykle závisí na výši nabídnuté úrokové sazby a na úrokové sazbě, kterou mu je schopná nabídnout jiná banka v případě refinancování. Klient souhlasí s podmínkami nové úrokové sazby a pokračuje ve splácení hypotečního úvěru bance. Ukončení splácení hypotečního úvěru. Předčasné splacení HÚ není úplně splacen Nabídka nové úrokové sazby Pokračování splácení HÚ Klient nerefinancuje HÚ Pokračování splácení HÚ Konec splácení HÚ HÚ úplně splacen Konec smluvního vztahu Refinancování HÚ u jiné banky 22 Konec smluvního vztahu mezi bankou a klientem. Konec smluvního vztahu Zdroj: samostatné zpracování autorem bakalářské práce (23. 02. 2010). Tabulka č. 2. Kritické body procesu poskytování HÚ a jejich řešení. Číslo kroku 1 2 4 5 6 Kritické body Klient vybere nevhodnou banku, špatně posoudí podmínky a nabídky produktových katalogů, bude někým ovlivněn. Klient bude špatně rozumět informaci nebo ji bude odmítat. V orientačním propočtu bude udělána chyba. Údaje, které budou v propočtu použity, nebudou pravdivé. Při vyplnění žádosti o HÚ bude udělána klientem chyba. Klient neodevzdá všechny potřebné doklady. Údaje nebudou úplné a pravdivé. Řešení kritických bodů Důkladně posuzovat nabídky bank, získávat více informace, analyzovat své požadavky, zdroje, možnosti a rizika. Využít kvalifikované poradenské služby. Ověřování pracovníkem banky, že klient informacím rozumí (například pomocí dotazů během rozhovoru s klientem). Kontrola používaných údajů v propočtu. Kontrola vyplnění žádosti o hypoteční úvěr. Kontrola úplnosti potřebných dokladů a dokumentů, jejich ověřování pracovníkem banky. 22

7 8 11 12 15 18 Banka špatně posoudí úvěrový případ. Střet zájmů. Bude schválen HÚ, u kterého v budoucnosti budou problémy se splacením. Některé podmínky jednotlivých smluv nebudou klientem splněny. Čerpání úvěru nebude v souladu se smluvními podmínkami. Splacení HÚ nebude v souladu se smluvními podmínkami (mimořádné splátky, odložení splacení). Nová úroková sazba nebude vyhovovat představám a požadavkům klienta. Důkladné posouzení úvěrového případu úvěrovými specialisty, pečlivá kontrola údajů, potvrzení a dokladů pomocí úvěrových registrů, databázových systémů atd. Vyloučení střetu zájmů pomocí kontrolních mechanismů a několikanásobných kontrol. Důkladné posouzení úvěrového případu úvěrovými specialisty. Sledování splnění smluvních podmínek pracovníkem banky, připomínky, upozornění, vysvětlení důsledků klientovi. Včasná kontrola průběhu čerpání úvěru, upozornění, sankce. Sledování a včasná kontrola splacení úvěru, upozornění, sankce. Jednání s klientem. Zdroj: samostatné zpracování autorem bakalářské práce (23. 02. 2010). 1.4 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta Výhodami hypotečních úvěrů jsou: Dlouhodobost hypoteční úvěr je dlouhodobý produkt. Tato jeho charakteristika dovoluje klientovi snížit měsíční náklady, tím pádem je z tohoto hledisku jeho výhodou. Výše hypotečního úvěru (až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti i když v době hypoteční krize řada bank tuto výši snížila). Fixace úrokových sazeb během doby fixace má klient jistotu stejné výše měsíčních splátek. Státní dotace finanční výpomoc pro klienta a jeho rozpočet. Daňové zvýhodnění možnost snížení nákladů až do 300000 Kč ročně. Slevy banka poskytuje hypotéky za nižší úrokové sazby v případě klientem uzavření pojištění úvěru proti neschopnosti splácet a splnění jiných podmínek. Zajištění úvěru na zástavu může klient použít i nemovitost ve vlastnictví jiné osoby. 23

Čerpání pomoci předhypotečního úvěru může klient čerpat část hypotéky ještě před zastavením nemovitosti. Výše úrokových sazeb je ve srovnání se spotřebitelským úvěrem a americkou hypotékou nižší kvůli způsobu zajištění. Nevýhodami hypotečních úvěrů jsou: Dlouhodobost klient má závazky na delší dobu a s tím i riziko splacení. Fixace úrokových sazeb po uplynutí doby fixace banka stanovuje klientovi novou úrokovou sazbu, což může změnit jeho měsíční náklady a způsobit problémy se splácením. Poplatky ve srovnání s ostatními produkty za vyřízení a správu u hypotečních úvěrů jsou poplatky výrazně vyšší. Sankce za předčasné splacení v době fixace úrokové sazby ve většině případů za předčasné splacení klient platí sankce. Způsob zajištění zajištění zástavním právem k nemovitosti je náročnější než ostatní způsoby zajištění, klient musí mít k dispozici nemovitost, která je vhodná do zástavy. A v případě žádosti o hypotéku s malou výší, toto zajištění může být neefektivní. 24

2 Metodologie V této bakalářské práci budou porovnané a zanalyzované produkty jenom bankovního trhu. Základní zdroje jsou odborné publikaci a informace, které poskytují veřejnosti Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky, české banky, GOLEM FINANCE, s. r. o. Dalšími zdroji byly údaje z projektu FINCENTRUM a zákony č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (platnost v rocích 1990 2004), č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, nařízení vlády č. 249/2002 Sb., č. 33/2004 Sb. Pro zhodnocení parametrů a obchodních podmínek hypotečních úvěrů na bytové potřeby bylo zvoleno 5 bank. Jsou to 2 největší univerzální banky: Česká spořitelna, a. s., Československá obchodní banka, a. s., jedna velká univerzální banka, která se specializuje na komerčním bankovnictví UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Byla zvolena i banka s významným postavením na hypotečním trhu Raiffeisenbank, a. s., a jedna specializovaná banka Hypoteční banka, a. s. První částí bakalářské práce je analýza hypotečního úvěru jako produktu hypotečního bankovnictví, jeho členění a základní charakteristiky. Pote následuje analýza hypoték na bydlení u vybraných bank, parametrů produktů a podmínek poskytnutí zákazníkům. Důležitou součásti práce je komparace nabídek hypotečních úvěrů na trhu na základě simulace konkrétního bytového záměru klienta. Pro tento účel byl nasimulován klient, reálné možnosti a požadavky: Klienti: Vzdělání: Práce: Čistý příjem klientů: Výdaje klientů: Účel hypotečního úvěru: Nemovitost na zástavu: Výše úvěru: Vlastní zdroje: Celkové investice: Splatnost úvěru: Doba fixace: manželský pár, občané ČR, věk 30 35 let, bez dětí vysokoškolské finanční-ekonomická sféra, manažerská úroveň 35.000 Kč/měs. 15.000 Kč/měs. výstavba rodinného domu byt v Praze, obvyklá cena 3.500.000 Kč 2.800.000 Kč, 80% hodnoty zástavné nemovitosti 500.000 Kč 3.300.000Kč 25 let 3 roky Klienti jsou ochotni doložit bance své příjmy. Klienti dále nemají děti, nesplácejí jiné úvěry a závazky a neplatí pojištění, což nezvyšuje jejich výdaje. Jedna se pravděpodobně o klienty, kteří by díky svým příjmům získali lepší úrokovou sazbu. Z toho důvodu, že nabídky produktů na hypotečním trhu se neustále rozvíjí a mění, je důležitě zdůraznit, že analýza a komparace byly provedené dvakrát: k 18. září roku 2009 a k 09. únoru roku 2010. Je důležitě zdůraznit, že poplatky za zpracování, vyřízení, poskytnutí úvěru, za správu a vedení úvěru a různé slevy z úrokových sazeb zůstaly stejné, základní charakteristiky jako výše produktu a doba splatnosti se také nezměnily. Cílem bylo sledování změny ve výši úrokových sazeb, měsíčních splátek a celkových nákladů na 25

hypotéku. Případné rozdíly v produkčních nabídkách bank budou uvedeny a zanalyzovány ve výsledcích a závěrech bakalářské práce. Výsledek této komparace se skládá jednak z orientačních výpočtů, které jsou výsledkem zpracování údajů klientů a jejích požadavků pomocí kalkulačních programů. Druhou součásti těchto výsledků je jednání ve vybraných bankách s cílem získání údajů, které bankéři poskytují svým potenciálním klientům a které v sobě zahrnují více osobních informací o zákazníkovi, například počet žadatelů, rodinný stav, počet a věk děti, pracoviště, splacení ostatních úvěrů a závazků atd. Výsledkem těchto jednání je porovnání reálných výpočtů, které jsou představený v tabulkách. Problémem však byl fakt, že i na základě osobního jednání pracovník banky nemohl s plnou jistotou propočítat parametry hypotečního úvěru, který by mohl získat nasimulovaný klient. Důvodem jsou takové charakteristiky klienta, jako například bonita, historie atd., což není možné nasimulovat. Na základě analýzy, komparace a celkového vyhodnocení byla zpracována syntéza, obsahující závěry a doporučení bankám, a vytvořena prognóza perspektiv a budoucího vývoje hypotečního bankovnictví. 26

3 Analýza nabídky hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank 1 Možnost získat hypoteční úvěr nebo jiný úvěr na bydlení nabízejí klientům především banky. Jsou to universální banky a banky specializované na hypotečním bankovnictví. Podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, hypoteční úvěr může poskytnout licencovaná banka (licence vydává ČNB), která má povolení emitovat hypoteční zástavní listy. Hypoteční úvěry poskytují i stavební spořitelny. Stavební spořitelny jsou soukromé specializované banky, určené na financování bytových potřeb, které přijímají vklady od účastníků stavebního spoření, poskytují účelové úvěry na bytové potřeby a účelové překlenovací úvěry a zprostředkují státní podporu, aktuálně ke dni 18. 09. 2009 je to ve výši 15% z ročních úspor (maximálně z částky 20 tis. Kč. a po době 6 let). Na českém trhu je 5 stavebních spořitelen: Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. V této bakalářské práci je provedená analýza nabídky hypotečních produktů na bydlení pouze u vybraných bank. Pro možnost porovnání hypotečních úvěrů je potřeba vymezit jejich základní parametry, kterými se budou navzájem lišit. Existuje několik kritérií, podle kterých klient volí ten nebo jiný produkt. Obvykle to jsou: - úroková sazba, - minimální a maximální výše produktu (v této prácí to bude hypoteční úvěr), - rychlost poskytnutí úvěru, - výše bankovních poplatků a poplatků za zpracování úvěru, - doba splacení úvěru. 3.1 Československá obchodní banka, a. s. ČSOB Československá obchodní banka je jednou z universálních bank na území České republiky. Zahájila svou činnost v roce 1964. Poskytovala služby v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V roce 1999 se jejím vlastníkem stala belgická KBC Bank, která se v roce 2007 stala jediným akcionářem. Tato banka s 246 pobočkami v ČR je orientována na retailovou a korporátní klientelu, malé a středně velké podniky, nebankovní finanční instituce a finanční trhy. V retailovém bankovnictví působí pod značkami ČSOB a Poštovní spořitelna. Do její finanční skupiny patří Hypoteční banka, a. s., která jako dceřinná společnost je specializovaná pouze na hypoteční bankovnictví. Ocenění Skupiny ČSOB za rok 2009 2 1 Zpracováno dne 17. 09. 2009 a 18. 09. 2009. 2 Zdroj: http://www.csob.cz/cz/csob/o-csob/oceneni/stranky/default.aspx (17. 09. 2009). 27

Zlatá koruna 2009 Nejlepší pojišťovna 2009 Cena Mezinárodní sítě pojišťoven INI 2009 ČSOB, Poštovní spořitelna, Hypoteční banka, ČSOB Leasing, paysec ČSOB Pojišťovna ČSOB Pojišťovna Skupina ČSOB v 18 kategoriích získala celkem 7 medailí, z toho 4 zlaté, 2 stříbrné a 1 bronzovou. Cena vydavatelství Economia a deníku Hospodářské noviny: ČSOB Pojišťovna získala druhé místo v soutěži Nejlepší pojišťovna 2009 Mezinárodní síť pojišťoven INI ocenila ČSOB Pojišťovnu cenou Service Excellence Award Zaměstnavatel roku - The Most Desired Company ČSOB V soutěži sodexo Zaměstnavatel roku 2008 ČSOB vyhlášena jako "Nejžádanější společnost" (hlasování studentů vysokých škol). Nejlepší poskytovatel finančních služeb pro mezinárodní obchod 2009 ČSOB Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým klientům nejlepší finanční služby v oblasti mezinárodního obchodu Nejlepší banka pro devizové operace 2009 ČSOB Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým firemním klientům nejlepší služby v oblasti devizových operací. Nejlepší sub-custodian 2009 ČSOB Ocenění časopisu Global Finance: ČSOB vyhodnocena jako banka, která v ČR poskytuje svým klientům nejlepší služby v oblasti úschovy a správy cenných papírů Nejlepší banka pro akviziční financování Internet Effectiveness Awards 2009 Microsoft Industry Awards 2009 ČSOB paysec paysec Ocenění magazínu ACQ finance: ČSOB vyhodnocena jako nejlepší banka v ČR pro oblast akvizičního financování Asociace poskytovatelů internetových řešení: ČSOB získala ceny v kategoriích Grand Prix IEA 2009, Business to Businees a Bankovnictví a finance Microsoft Industy Award: ČSOB oceněna v kategorii Bankovnictví, pojišťovnictví a správa financí 28