VKLAD DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ, ZÁZNAM, POZNÁMKA, ZÁSTAVNÍ PRÁVO VKLAD DO KATASTRU, ZÁZNAM, POZNÁMNKA Zápis vlastnického a jiného věcného práva Vklad Záznam Poznámka Zdroje Webové odkazy: www.uur.cz ústav územního rozvoje www.cuzk.czportál českého katastrálního a zeměřičského úřadu www.portal.uur.czportál územního plánování Portál veřejné správy : http://portal.gov.cz/ Portál státní správy: http://www.statnisprava.cz/ Legislativa: Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, 1.1 K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se zapisuje: vlastnické právo zástavní právo právo odpovídající věcnému břemeni předkupní právo s účinky věcného práva. Do katastru se zapisují i další práva, pokud tak stanoví zvláštní zákon. Zápisem do katastru nemovitostí se rozumí: Vklad Záznam Poznámka nebo jejich výmaz.
Zápisy mají právní a evidenční účinky podle zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 1.2 Vklad Práva se zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu práva nebo výmazu vkladu práva. Tato práva vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Každý má právo nahlédnout do evidence doručených návrhů. Vklad lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Na řízení o povolení vkladu se vztahuje zákon o správním řízení, pokud tento zákon nestanoví jinak. Předmětem vkladu jsou např: práva zapisovaná do katastru na základě smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti smlouvy o zástavním právu k nemovitostem smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemenu smlouvy o předkupním právu k nemovitostem s věcnými účinky smlouvy o výstavbě, jejichž součástí je převod spoluvlastnických podílů pozemků. 1.2.1 Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich katastrálnímu úřadu. Návrh na zahájení řízení musí obsahovat : označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen jméno a příjmení trvalý pobyt rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení označení práv, která mají být zapsána do katastru. Přílohou návrhu musí být : 1. listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie) v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení; jedná-li se o směnu nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, v počtu ještě o dva větším pro každý další katastrální úřad 2. geometrický plán ve stanovených případech 3. plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem 4. výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku, nebo úředně ověřený opis (kopie) takového výpisu, 5. listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny, Listina musí tvořit jeden celek a sestává-li se z více listů, musí být tyto pevně spojeny. Listina nesmí vykazovat zjevné vady, např. škrtán, přepisování, dopisování, vymazávání textu atd. Listinu nelze dodatečně doplnit, opravit nebo pozměnit. Pokud by se tak stalo, jednalo by se pojmově již o listinu jinou a k vkladu takovéto listiny by byl nezbytný nový návrh. Listina musí obsahovat skutečné projevy vůle osob v ní uvedených. Katastrální úřad považuje projev vůle osob za zjištěný, jestliže: 1. jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zvláštního právního předpisu[1]), 2. smlouva byla sepsána ve formě notářského zápisu, 3. smlouva obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu[2]), 4. právnická osoba předložila podpisový vzor ověřený způsobem podle písmene a) nebo c) shodný s podpisem na smlouvě a výpis z obchodního rejstříku nebo jiného
zákonem stanoveného rejstříku, popřípadě jiný doklad o právní subjektivitě a o osobě oprávněné jednat za právnickou osobu, nebo 5. účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem. Katastrální úřad provede následující : zjistí, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností zkoumá, zda listiny jsou čitelné a rozhodnutí jsou pravomocná zda nemovitosti v nich uvedené jsou označeny podle katastrálního zákona zda právní vztahy a jejich změny, které listiny potvrzují nebo osvědčují, navazují na dosavadní stav zápisů v katastru, popřípadě zda neobsahují chyby v psaní a počítání nebo jiné zřejmé nesprávnosti. Identifikačním znakem fyzické osoby je jméno, rodné číslo a místo trvalého pobytu. Identifikačním znakem právnické osoby je její název, adresa sídla a identifikační číslo. Ze shora uvedeného výkladu vyplývá, že pod pojmem "'listina" je nutno spatřovat písemné vyjádření smluvního závazku označovaného jako smlouva, na podkladě které se zakládá, mění nebo ruší věcné právo k nemovitosti. Účastníky takovéto smlouvy jsou pak ti, kterým ze smlouvy vznikají práva a povinnosti. Vkladem nelze tedy zapsat právní vztah vzniklý na podkladě jednostranného právního úkonu (např. prohlášení o odstoupení od smlouvy, vrácení daru, vydržení atd.). Za účastníka smlouvy může při jejím uzavírání vystupovat jeho zmocněnec na základě plné moci. Plná moc musí obsahovat přesný rozsah zmocněncova oprávnění. Pokud je zmocněnec oprávněn k podpisu kupní smlouvy (plná moc hmotně-právní), musí být takovéto zmocnění nedílnou součástí takovéto smlouvy. [1]) Zákon č. 21/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování), ve znění zákona č. 165/2006 Sb. Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů. [2]) 25a zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, ve znění zákona č. 284/2004 Sb., a zákona č. 79/2006 Sb. 1.2.2 Zahájení vkladového řízení Katastrální úřad zahajuje vkladové řízeni výlučně na návrh účastníků, eventuálně na návrh některého z nich, přičemž účastníky jsou účastníci toho právního úkonu, na jehož podkladě má být právo zapsáno do katastru. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků.podá-li návrh jen jeden z účastníků, vyrozumí o zahájení řízení katastrální úřad účastníky zbývající. Katastrální úřad je podaným návrhem vázán a nemůže povolit víc, než je účastníky požadováno nebo něco jiného, než se v návrhu uvádí, a to ani tehdy, kdyby tomu obsah listiny (smlouvy) svědčil. Zahájení řízení vyznačí katastrální úřad dnem, hodinou a minutou. Takovýto údaj má specifický význam, jelikož jakýkoliv další návrh na vklad, byť i jiného práva ke stejné nemovitosti, může být řešen až poté, kdy bylo o původním návrhu právoplatně rozhodnuto (zásada priority). K tomu, aby zásada priority nemohla být porušena, slouží tzv.plomba, která se vyznačí na příslušný list vlastnictví (LV). Vyznačení plomby však nebrání tomu, aby o obsahu listu vlastnictví mohly být podávány' informace. Moment podání návrhu má význam i z hlediska skutkového a právního stavu věci, o které má být rozhodováno, jelikož tento stav je pro posouzení věci rozhodující a k případným skutkovým a právním změnám, ke kterým došlo až po podání návrhu, se nepřihlíží (tak např. se nepřihlíží ke skutečnosti, že některý z účastníků po podání návrhu zemřel). Proto také účastníci smlouvy nemohou v průběhu řízení již na podaném návrhu nic měnit. Mohou však řízením disponovat tak, že podaný návrh vezmou zpět (vezme-li
zpět návrh jen jeden z účastníků, musí s tím ostatní projevit souhlas). Na podkladě zpětvzetí návrhu na vklad, katastrální úřad řízení zastaví. Katastrální úřad může zastavit řízení i z moci úřední, pokud návrh na vklad nemá předepsané náležitosti a účastníci ve stanovené lhůtě nedostatek návrhu neodstraní ( 5 odst. 5 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv). Katastrálnímu úřadu nepřísluší zkoumat otázky tzv. relativní neplatnosti právních úkonů (např. nesplnění závazku z předkupního práva nebo majetková dispozice s nemovitostí ve společném jmění manželů SJM, disponuje-li s ním jen jeden z manželů atd.), jelikož pokud takovéto právní vady existují, je možno se nápravy domáhat jinými právními prostředky. Katastrálnímu úřadu nepřísluší rozhodovat o sporech, které by mezi účastníky vznikly v průběhu řízení (tak např. o rozvazovací podmínce, když jeden z účastníků tvrdí, že byla naplněna a druhý účastník tuto skutečnost popírá). K řešení takovýchto sporů je příslušný výhradně soud. 1.2.3 Povolení - nepovolení vkladu do KN Pokud katastrální úřad zjistí, že vkladu nebrání žádná překážka, rozhodne, že se vklad povoluje. Toto rozhodnutí se vydá zpravidla záznamem ve spise. Rozhodnutí se nedoručuje, nemusí obsahovat odůvodnění a není proti němu opravný prostředek. Účastníkům se však zasílá ověřená kopie smlouvy, která je opatřena doložkou o povolení a zápisu vkladu. Nejedná se však o doručení rozhodnutí touto formou, ale jen o informaci účastníka o výsledku ukončeného řízení (nelze tedy účinnost rozhodnutí spojovat s doručením kopie smlouvy). Rozhodne-li katastrální úřad, že návrh na vklad zamítá, musí vyhotovit rozhodnutí a toto doručit všem účastníkům řízení. Rozhodnutí musí být přezkoumatelné, tj. obsahovat řádné právní zdůvodnění a poučení o možnosti opravného prostředku. V praxi se stává, že rozhodnutí katastrálních úřadů soudy ruší právě jen proto, že neobsahují kvalifikovaná právní zdůvodnění, ačkoli jinak mohou být věcně správná. Opravným prostředkem je v daném případě návrh na přezkoumání rozhodnutí soudem podle hlavy třetí části páté o.s.ř. (občanského soudního řádu). 1.3 Záznam Předmětem záznamu do katastru nemovitostí je vznik, změna nebo zánik vlastnického práva nebo jiného věcného práva k nemovitosti, je-li právním důvodem jiná skutečnost než smlouva. Záznamem se tedy zapisují práva, jejichž vznik není spojován s právotvornými účinky závislými na činnosti katastrálního úřadu, jak je tomu u zápisu vkladem. Práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla: ze zákona rozhodnutím státního orgánu příklepem licitátora na veřejné dražbě vydržením přírůstkem a zpracování Katastrální úřad zde jen reaguje na konkrétní právní skutečnosti, k nimž došlo nezávisle na jeho činnosti. Záznamem se do katastru zapisují právní vztahy k nemovitostem na základě listin, které podle zvláštních právních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem, a) předložených příslušnými státními orgány přímo k zápisu do katastru, nebo
b) přiložených k ohlášení vlastníka či jiného oprávněného (zápis nových staveb) V počtu případů zápisů právních vztahů k nemovitostem záznamem převládají případy tzv. původního nabytí práva. Původním nabytím je myšleno zejména zhotovení stavby nebo jejího dokončení jiným vlastníkem než původním. Pro zápis nových staveb musí být předložen: geometrický plán doklad o přidělení čísla popisného, č.p., nebo evidenčního, č.e. (pokud se jim přiděluje) u rozestavěných budov, bytů nebo nebytových prostor čestné prohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného a jeho ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu, byt nebo nebytový prostor. Jako vlastník stavby (pokud je předmětem evidence katastru) se zapíše stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí (není-li jinou listinou prokázáno, že je vlastníkem někdo jiný). Jako vlastník rozestavěné budovy se zapisuje stavebník uvedený ve stavebním povolení (není-li jinou listinou prokázáno, že vlastníkem je někdo jiný). Původním nabytím vlastnictví (nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni) je i vydržení. Pokud je skutečnost vydržení mezi původním vlastníkem a vydržitelem nesporná, provede katastrální úřad zápis záznamem. V případě sporu musí o splnění podmínek vydržení rozhodnout soud. Další skupinou práv k nemovitostem nabývaných jiným způsobem než smlouvou jsou případy, kdy o takovýchto právech rozhodují soudy (eventuálně jiné státní orgány k tomu pověřené). Patří sem např. případy soudního rozhodnutí o vypořádání podílového nebo bezpodílového spoluvlastnictví nebo uzavřeného soudního smíru, rozhodnutí na podkladě žalob na určení právního vztahu k nemovitostem. Jiným případem jsou rozhodnutí o dražbách vykonaných podle zák. č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu na jiné osoby atd. Vznik, změna nebo zánik právního vztahu může vycházet i z jednostranného právního úkonu charakteru prohlášení. Tak je tomu na příklad v případě odstoupení od smlouvy podle ust. 48 občanského zák., kdy prohlášením odstoupení a doručením tohoto prohlášení druhému účastníkovi se smlouva od počátku ruší. Katastrální zákon však stanoví ( 5 odst. 4), že zapsaný právní vztah se na základě jednostranného právního úkonu může měnit, vznikat nebo zanikat jen na podkladě právních skutečností, které jsou nesporné Jelikož se v daném případě jedná o změnu právního vztahu založeného dvoustranným právním úkonem (smlouvou), je nezbytné, aby nespornost právních skutečností, o které se opírá prohlášení o odstoupení, osvědčil i ten účastník, který by v důsledku odstoupení o svá práva přišel. Pokud by tentoúčastník existenci důvodů pro odstoupení smlouvy popíral, musí v dané věci rozhodnout soud. Stejná situace nastane na příklad v případě prohlášení o vrácení daru, prohlášeni o vydržení atd. Katastrální zákon dále stanoví, že vznik, změna nebo zánik právního vztahu na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu, které nelze doložit a jsou-li nesporné, mohou být do katastru zapsány pouze na základě osvědčení ve formě notářského zápisu nebo na základě soudního smíru. Totéž platí, jde-li o změnu údajů v právních vztazích v katastru v důsledku narovnání či uznání vlastnického práva. Katastrální úřad: zjistí zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností. pokud je listina k záznamu způsobilá, katastrální úřad ji do katastru zapíše jinak listinu vrátí tomu, kdo ji vydal - "zřejmá nesprávnost" v obsahu listin vydaných jako pravomocná rozhodnutí státního orgánu, zejména soudů.
Zjistí-li katastrální úřad, že rozhodnutí nebo jiná listina má některý z uvedených nedostatků, vrátí ji s uvedením zjištěných nedostatků vyhotoviteli nebo tomu, kdo ji předložil s ohlášením, případně si chybějící podklady vyžádá Katastrální úřad vede protokol o záznamech, ve kterém zaznamenává došlá rozhodnutí a jiné listiny určené k záznamu právních vztahů do katastru a informace o vyřízení záznamu. Na podkladě došlých rozhodnutí a jiných listin, na základě kterých má být proveden záznam, se vyznačí v souboru popisných informací u dotčených nemovitostí a jednotek plomba. Po záznamu do katastru se odstraní plomba a rozhodnutí nebo jiná listina se založí do sbírky listin. Plomba se odstraní i po marném uplynutí lhůty stanovené k odstranění zjištěných nedostatků. 1.4. Poznámka Na rozdíl od vkladu nebo záznamu se zápis poznámky nedotýká vzniku, změny nebo zániku věcných práv k nemovitostem. Smysl poznámky je dvojí: a) Slouží k signalizaci skutečnosti, které se dotýkají smluvní volnosti nositele věcných práv zapsaných v katastru nemovitosti. Zápis poznámky, kterou je omezeno dispoziční právo vlastníka nebo jiného oprávněného, znamená, že po dobu tohoto omezení nemůže vlastník uzavírat žádné právní vztahy, jejichž důsledek by se dotýkal práv postižených omezením dispozice. b) Slouží k signalizaci skutečností, že v katastru zapsaný právní vztah by mohl být dotčen změnou. Jedná se o případy, kdy je podán žalobní návrh, kterým se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí, na jehož základě by podle ust. 7 odst. 1 zák. o zápisech vlast. a jiných věcných práv k nemovitostem mohl být proveden záznam o změně práv zapsaných v katastru. Tento druh poznámky má jen informativní charakter a vlastníka nemovitostí nijak neomezuje. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení: soudu správce daně správce podniku vyvlastňovacího úřadu soudního exekutora osoby oprávněné provádět veřejné dražby podle zvláštního právního předpisu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána Poznámka je zapsána na základě těchto rozhodnutí : na základě návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, exekučního příkazu k prodeji podniku, na základě usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem podniku, na základě usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti, na základě usnesení o povolení ochranné lhůty v konkursním řízení, na základě usnesení o prohlášení konkursu, na základě u soudu podaného návrhu na vyrovnání, na základě usnesení o nařízení předběžného opatření na základě oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné na základě žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu nebo na základě jiného rozhodnutí, kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaným v
katastru, na základě podaného žalobního návrhu, kterým se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí, týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden záznam do katastru podle 7, na základě usnesení o nařízení exekuce. 6e) Při zápisu poznámkou katastrální úřad : zjistí, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností je-li listina vyhotovena státním orgánem nebo jiná listina způsobilá k vykonání záznamu, provede katastrální úřad zápis do katastru, jinak vrátí listinu tomu, kdo ji vyhotovil Zápis poznámky a její výmaz bezodkladně zajistí katastrální úřad, v obvodu jehož územní působnosti se nachází soud, který usnesení o nařízení exekuce vydal, ke všem listům vlastnictví v České republice, na kterých je nebo bude osoba označená jako povinný vedena jako vlastník nebo spoluvlastník nemovitostí.. Poznámku katastrální úřad zruší na základě doručeného rozhodnutí či oznámení: soudu, vyvlastňovacího úřadu o zastavení vyvlastňovacího řízení nebo rozhodnutí o zamítnutí žádosti o vyvlastnění, správce daně dražebníka doloženého návrhu toho, v jehož zájmu má být poznámka zrušena, pokud důvody pro její vyznačení pominuly. Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Katastrální úřad vyznačí v katastru nejpozději následující pracovní den po doručení listiny, na jejímž podkladě se provádí zápis do katastru, že právní vztahy jsou dotčeny změnou.(tzv. plomba) Záznamy a poznámky jsou úkony katastrálního úřadu, které nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva.