Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Americké hypotéky na českém bankovním trhu Bakalářská práce Autor: Adéla Mikšovská Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha duben, 2015
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu jsem uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, 20. dubna 2015..... Adéla Mikšovská
Poděkování Tímto bych ráda poděkovala Ing. Olze Šeflové za vedení mé bakalářské práce, věcné připomínky a cenné rady při vypracování práce.
Anotace Bakalářská práce se zabývá zhodnocením produktové nabídky neúčelových hypotečních úvěrů na českém bankovním trhu, cílem práce je tuto nabídku analyzovat a porovnat. Bakalářská práce se zabývá teoretickým vymezením pojmu hypoteční úvěr se zaměřením na specifika neúčelového hypotečního úvěru, dále analyzuje nabídku 12ti vybraných bank v oblasti neúčelových hypotečních úvěrů a dle daných parametrů tuto nabídku porovnává a vyhodnocuje. Závěrem je navrhnuta optimální varianta financování neúčelovým hypotečním úvěrem pro dva konkrétní klienty. Poslední kapitola je zaměřena na souhrn výsledků a jsou zde uvedena doporučení bankám s bilanční sumou nad 100 mld. Kč na zlepšení nabídky v oblasti poskytování amerických hypotečních úvěrů. Klíčová slova: americká hypotéka, neúčelový hypoteční úvěr, parametry, RPSN, výše úvěru, splatnost, zajištění, úroková sazba Annotation The bachelor thesis focuses on evaluating of the products of non-purpose mortgage loans in the Czech banking market, the main goal of this thesis is to analyze and compare the offer. The bachelor thesis describes mortgage loans theoretically with a focus on specifics of non-purpose mortgage loans, analyzes the offer of some selected czech banks and evaluates the information gained in the parameters analysis. The last part of the thesis focuses on two specific examples of clients and suggests the best type of non-purpose mortgage loan. The last chapter summarizes the results and recommendations for banks with total assets higher than 100 billion Czech crowns because of improving the offer of American non-purpose mortgage loans. Key words: american mortgage, non-purpose mortgage loan, parameters, Annual Percentage Rate, loan amount, loan maturity, security, interest rate
Obsah Obsah... 4 Úvod... 6 1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů... 8 1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů... 8 1.2 Parametry hypotečních úvěrů... 9 1.2.1 Výše hypotečního úvěru... 9 1.2.2 Splatnost hypotečního úvěru... 10 1.2.3 Splácení hypotečního úvěru... 11 1.2.4 Čerpání hypotečního úvěru... 11 1.2.5 Účelovost hypotečního úvěru... 13 1.2.6 Zajištění hypotečního úvěru... 14 1.2.7 Úroková sazba... 15 1.3 Specifika amerických hypoték... 17 1.4 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2002... 19 2 Metodika práce... 22 3 Komparace nabídky neúčelových hypotečních úvěrů vybraných bank... 23 3.1 Banky s bilanční sumou nad 100 mld. Kč... 23 3.1.1 Česká spořitelna... 23 3.1.2 Československá obchodní banka a Hypoteční banka... 24 3.1.3 Komerční banka... 26 3.1.4 Raiffeisenbank... 27 3.1.5 UniCredit Bank... 28 3.1.6 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou nad 100 mld. Kč... 29 3.2 Banky s bilanční sumou pod 100 mld. Kč... 32 3.2.1 Sberbank... 32 3.2.2 Expobank... 33
3.2.3 Fio banka... 34 3.2.4 Wüstenrot hypoteční banka... 35 3.2.5 Equa bank... 36 3.2.6 mbank... 38 3.2.7 Celkové srovnání nabídky bank s bilanční sumou pod 100 mld. Kč... 39 4 Návrh optimální varianty financování pro dva konkrétní klienty... 42 4.1 Modelový příklad č. 1... 42 4.1.1 Nabídky jednotlivých bank pro modelový příklad č. 1... 42 4.1.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 1... 44 4.2 Modelový příklad č. 2... 46 4.2.1 Nabídky bank pro modelový příklad č. 2... 47 4.2.2 Srovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank pro příklad č. 2... 48 5 Výsledky a doporučení bankám v oblasti amerických hypoték... 51 5.1 Shrnutí výsledků analýzy a komparace... 51 5.2 Doporučení bankám v oblasti amerických hypoték... 52 Závěr... 53 Zdroje... 55 Seznam tabulek a grafů... 60
Úvod Poskytnuté úvěry tvoří největší část aktivních obchodů v rozvaze (bilanci) obchodní banky. Lze je definovat jako časově omezenou půjčku peněz poskytnutou za úplatu k libovolnému nebo smluvně určenému pouţití. Úvěry lze dělit do několika skupin podle různých kritérií, např. dle subjektu, který si půjčuje a který úvěr poskytuje, dle zajištění na zajištěné a nezajištěné úvěry, dle doby splatnosti na krátkodobé (do 1 roku), střednědobé (1-5 let) a dlouhodobé (doba splatnosti větší neţ 5 let), dle měny, ve které je úvěr poskytnut, a dle objektu na účelové a neúčelové, kam se řadí i tzv. americké hypotéky. 1 Významnou událostí, která ovlivnila financování bydlení a rozvoj trhu s nemovitostmi, bylo zavedení instituce stavebních spořitelen, které začaly vznikat od druhé poloviny roku 1993. Stavební spořitelny byly určeny na podporu bytové výstavby, staly se specializovaným bankovním ústavem se státním příspěvkem. 2 Jednoduché nastavení produktu, výhodné finanční zhodnocení a stabilní úrok 6 % byly důvody, proč se úvěry ze stavebního spoření staly v letech 1995 aţ 2000 tak atraktivními, přestoţe k financování nového bydlení byl tento druh úvěru pro mnoho klientů nedostačující. 3 V roce 1995 bylo na základě zákona č. 84/1995 Sb. zavedeno hypoteční bankovnictví jako podpora pro uspokojení bytových potřeb (zejména výstavbou) a pro rozvoj dlouhodobého investování do hypotečních zástavních listů. 4 Do roku 1997 získala většina významných bank od České národní banky povolení k zahájení hypotečního úvěrování, banky se zaměřily na formulování své hypoteční strategie a začaly tak vznikat nové produkty. Finanční a hospodářská krize v roce 1997 přibrzdila slibný vývoj hypotečního bankovnictví, aţ v roce 1999 bylo mnoţství poskytnutých hypoték občanům větší neţ ve startovacím roce 1995. Hypoteční úvěry i přes různé programy bank, které se snaţily zatraktivnit své úvěrové produkty, nebyly zpočátku pro moţné klienty výhodné. Úrokové sazby převyšovaly 15 % p.a., trh s nemovitostmi byl nevyzrálý, nehledě na obavu obyvatelstva z dalších finančních krizí. Zlepšení nepřinesla ani nová strategie Českomoravské hypoteční banky, ani státní 1 KALABIS, Z., Základy bankovnictví: Bankovní obchody, služby, operace a rizika., Brno, 2012, s. 103. 2 KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. Praha, 2000, s. 18. 3 OSTATEK, L., Hypotéky po deseti letech. In: Finance Magazine [online]. 2005, dostupné z: http://new-values.com/clanky/1dil-shrnuti.html. 4 KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví v České republice. Praha, 2000, s. 18. 6
finanční podpora v podobě úrokové dotace u hypotečních úvěrů na nové bytové jednotky a v podobě odečtu úrokových nákladů od základu daně. Rok 2000 však přinesl zásadní obrat ve vývoji hypotečních úvěrů. Makroekonomika České republiky se stabilizovala a následně došlo k ekonomickému růstu, vzrostl příjem domácností doprovázený poklesem úrokových sazeb, stabilizovala se cena nemovitostí, na trh vstoupila nová konkurence, banky představily své nové strategie a nabídly nové produkty, např. předčasné splacení hypotéky nebo její pojištění. 5 V dalších letech se projevila velká poptávka po nových bytech, přestoţe v roce 2007 stouply ceny bytů v porovnání s předchozím rokem aţ o 7 %, příznivá makroekonomická situace, stabilita úrokových sazeb České národní banky, díky které banky pokračovaly se strategiemi nízkých úroků, silný hospodářský růst, který se zaslouţil o sníţení nezaměstnanosti a zvýšení příjmů domácností, to vše vedlo k ohromnému rozvoji hypotečního úvěrování. 6 Rok 2009 a 2010 přináší ekonomickou nejistotu pramenící z hypoteční krize v USA, Německu, Velké Británii a dalších evropských státech. Je téměř pozastavena nová výstavba a velké developerské projekty. V lednu 2011 vychází v platnost zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Přesto se poptávka po hypotečních úvěrech stále zvyšuje, rekordním rokem byl rok 2013, kdy bylo sjednáno největší mnoţství nových hypoték od roku 1995. Důvodem byly velmi nízké úrokové sazby a různé akce a bonusy. Rok 2014 pokračuje ve stejném tempu jako rok předešlý, i přes mírnou stagnaci, která byla zapříčiněná novým občanským zákoníkem. 7 Cílem této bakalářské práce je vyhodnotit produktovou nabídku vybraných bankovních institucí na českém bankovním trhu v oblasti neúčelových hypotečních úvěrů a navrhnout optimální variantu financování neúčelovým hypotečním úvěrem dvěma vybraným klientům. 5 OSTATEK, L., Hypotéky po Hypotéky po deseti letech. In: Finance Magazine [online]. 2005, dostupné z: http://new-values.com/clanky/1dil-shrnuti.html. 6 PAPOUŠKOVÁ, R. Vývoj hypotečního bankovnictví ve světě a v ČR. In: Bankovnictví [online]. 2007, dostupné z: http://bankovnictvi.ihned.cz/c1-21233700-pozitivni-smer-zadluzovani. 7 HRUŠOVÁ, M. Hypotečnímu trhu se stále daří. První čtvrtletí je znovu rekordní. In: Hypoindex [online]. 2014, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypotecnimu-trhu-se-stale-dari-prvni-ctvrtleti-je-znovu-rekordni/. 7
1 Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. v paragrafu 28 odstavci 3: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. V paragrafu 28 odstavci 4 je dále určeno, ţe nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu. Hypoteční úvěry na bydlení jako takové nejsou regulovány v ţádném zákoně a nejsou určeny ani samostatnou kapitolou v zákoně o bankách. Tato skutečnost se pravděpodobně nevyskytuje v ţádné jiné zemi. Hypoteční úvěry, spotřebitelské úvěry a vydávání hypotečních zástavních listů je upraveno v pěti různých zákonech. 8 Definici hypotečního úvěru lze nalézt v zákoně č. 190/2004, o dluhopisech, kde je v 28, odstavci 3 uvedeno, ţe hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovité věci. Tento zákon nahradil zákon č. 530/1990 Sb. a přinesl do hypotečního bankovnictví velké změny. Úvěry na bydlení jsou dále upraveny Směrnicí Evropského parlamentu a Rady 2014/17/EU ze dne 4. února 2014 o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení. Směrnice obsahuje právní regulaci hypotečních úvěrů s některými dodatečnými pravidly, které se týkají například hypoték v cizí měně. Tato směrnice by měla být promítnuta do českého právního řádu do 21. 3. 2016. 9 Americké hypotéky se na českém trhu objevují od 1. 5. 2004, kdy vyšel zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který rozšiřuje definici hypotečního úvěru o neúčelové úvěry, tzv. americké hypotéky, kdy banky nezjišťují účelovost pouţití poskytnutých finančních prostředků. Americká hypotéka je v podstatě neúčelový spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí, proto se ho týká mimo zákona č. 190/2004 Sb., také zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. 8 ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví: dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, s. 64. 9 ČESKO. MINISTERSTVO FINANCÍ. MF: Ministerstvo financí [online]. MF 30. 4. 2014. Dostupné z: http://www.psfv.cz/cs/uvery/hypotecni-uver. 8
1.2 Parametry hypotečních úvěrů S vývojem hypotečního bankovnictví jako jednoho z hlavních zdrojů financování bydlení v České republice docházelo i k vývoji jednotlivých parametrů hypotečních úvěrů. Úvěr je obecně definován jako poskytnuté cizí finanční prostředky pro vlastní spotřebu s povinností tyto finanční prostředky navýšené o odměnu (úrok) za určitou dobu vrátit. 1.2.1 Výše hypotečního úvěru Dle zákona č. 190/2004 je moţné poskytnout hypoteční úvěr do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti, avšak mezi běţnou praxi patří i poskytování úvěrů do 80%, 90% i 100% zástavní hodnoty nemovitosti. To je moţné při rozdělení hypotečního úvěru do dvou částí - úvěr do 70% (tzv. pravá hypotéka ) zástavní hodnoty nemovitosti je pouţit pro krytí hypotečních zástavních listů a druhá část úvěru je poskytnuta jako spotřebitelský nebo doplňkový úvěr s vyšší úrokovou sazbou, neţ jakou by měla hypotéka do 70%, ale klientovi je předkládána pouze konečná úroková sazba. Při poskytnutí takto rozděleného hypotečního úvěru je od klienta obvykle poţadován další způsob zajištění, např. ručení třetí osobou, bianco směnkou, vinkulací ţivotního pojištění a, dnes nejčastější, pojištění schopnosti splácet úvěr. Hodnota zastavované nemovitosti se dle zákona určuje cenou obvyklou, která mnohdy není totoţná s cenou, za kterou je nemovitost pořízena. Ve většině případů je cena obvyklá niţší neţ cena pořizovací, to nastává zejména při výstavbě bytů nebo rodinných domů, nejvíce je tato situace vidět při výstavbě domu na místě, které je špatně dostupné, kde je velká nezaměstnanost či na místě s ekologickými problémy. 10 Minimální výše hypotečního úvěru, kterou je banka ochotna poskytnout, závisí na podmínkách kaţdé banky a typu hypotečního úvěru. Minimální výše při ţádosti o americkou hypotéku bývá zpravidla niţší, pohybuje se okolo 200 000 Kč. Minimální výši účelových hypoték vybraných bank zobrazuje Tabulka č. 1. Hodnoty minimální částky se pohybují od 200 000 Kč u Československé obchodní banky, UniCredit a Komerční banky, od 300 000 Kč u Hypoteční banky, Sberbank a Wüstenrot. Maximální výše hypotečního úvěru je určena 10 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2005, s. 47. 9
schopností ţadatele splácet, cenou nemovitosti, která slouţí jako zástava, a výší investičního záměru. Tabulka 1: Minimální výše hypotečního úvěru k 12.07.2014 Banka Název hypotéky Minimální výše ČSOB ČSOB Hypotéka 200 000 Kč UniCredit Bank Hypoteční úvěr účelový residenční 200 000 Kč Komerční banka Flexibilní hypotéka 200 000 Kč Expo Bank IQ Hypotéka 250 000 Kč Hypoteční banka Hypotéka hypoteční banky 300 000 Kč Sberbank Standardní hypoteční úvěr 300 000 Kč Wüstenrot Hypotéka Wüstenrot 300 000 Kč Zdroj: http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/ 1.2.2 Splatnost hypotečního úvěru Splatnost hypotečních úvěrů se pohybuje od 5ti do 30ti let. Minimální doba 5ti let je určena z toho důvodu, ţe hypoteční zástavní listy mají obvykle pětiletou splatnost. Maximální doba splatnosti hypotečních úvěrů pro fyzické osoby není omezena, ale zpravidla se v nabídkách bank nevyskytuje doba delší neţ 30 let. Doba splatnosti není ţádným zákonem nařízena či omezena, proto konečná doba závisí pouze na dohodě ţadatele s bankou. Po celou dobu splácení by ţadatel měl být 10
v produktivním věku (18-64 let) 11, ale banky dnes akceptují i let 70. Při nedodrţení této podmínky je moţno přijmout mladšího spoluţadatele. Čím delší je doba splatnosti, tím menší je měsíční splátka úvěru. 1.2.3 Splácení hypotečního úvěru Splácení úvěru můţe probíhat třemi způsoby - progresivně, degresivně nebo anuitně. Pouze některé banky nabízí moţnost vybrat si způsob splácení, zpravidla je určen jeden způsob - anuitní. Při tomto způsobu dluţník splácí po celou dobu fixace stejnou měsíční splátku, mění se pouze poměr splácení úroků a jistiny. Nejdříve připadá nejvyšší část splátky na úhradu úroků a pouze malá část na splácení jistiny, časem se sniţuje podíl na placení úroků a zrychluje se splacení jistiny. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. Doba fixace je časové období, během kterého se nemění úroková sazba. Fixní doba se můţe pohybovat od 1 roku aţ do 5ti let, výjimečně můţe být i 10, 15 a 20 let. Pouze v termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, můţe dluţník předčasně splatit část nebo i celý úvěr bez jakékoliv sankce. Pokud by dluţník chtěl splatit úvěr mimo tento termín, banky si stanovují vysoké sankce za předčasné splacení. Toto však neplatí u amerických hypoték, které spadají pod spotřebitelské úvěry a mohou tak být kdykoliv splaceny celé nebo alespoň z části bez jakékoliv sankce ze strany banky. 1.2.4 Čerpání hypotečního úvěru Způsoby čerpání hypotečního úvěru jsou dva - jednorázové a postupné. Jednorázové čerpání se vyuţívá v případě koupi nemovitosti, refinancování úvěru nebo při vypořádání vlastnictví, postupné např. při rekonstrukci nebo výstavbě. V těchto případech banky poţadují potvrzení o dokončení jednotlivých fází výstavby, faktury za provedené stavební práce atd. 11 Český statistický úřad: Věková struktura obyvatel podle dat sčítání lidu 2011. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/p/170217-14. 11
Pro čerpání úvěru je nutné splnit několik podmínek, které jsou vţdy uvedeny v úvěrové smlouvě. Do těchto podmínek se zpravidla řadí povinnost pojištění kupované nemovitosti, předloţení kupní smlouvy, zaplacení poplatku za zpracování úvěru a především zřízení zástavního práva k nemovitosti, coţ znamená jeho zapsání do katastru nemovitostí. Povinnosti ţadatele se samozřejmě liší podle konkrétního hypotečního úvěru, záleţí na účelu financování, způsobu čerpání a podmínkách banky. Banka dříve poţadovala předloţení výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví), kde bylo jiţ zapsáno zástavní právo banky. Protoţe však v některých lokalitách trvalo zaevidování tohoto práva i několik měsíců a protahovalo se tak čerpání hypotéky od podepsání úvěrové smlouvy, postačí některým bankám předloţení návrhu na vklad zástavního práva, kdy se banka spokojí s potvrzením katastrálního úřadu, ţe se na zadávání zástavního práva pracuje. Tento proces je nazýván jako čerpání na vklad a v některých bankách můţe být i zpoplatněn. Aktuální výši tohoto poplatku u vybraných bank uvádí tabulka č. 2. Údaje v tabulce č. 2 jsou řazeny od největší výše poplatku, kterou nabízí Česká spořitelna, do nejmenší výše poplatku, tzn. zdarma, coţ nabízí mbank, Sberbank a Raiffeisenbank. Tabulka 2: Výše poplatku při čerpání na návrh na vklad zástavního práva k 19.10.2014 Banka Česká spořitelna ČSOB Hypoteční banka Komerční banka Expo Bank GE Money Bank Wüstenrot mbank Výše poplatku 2 000 Kč 1 900 Kč 1 900 Kč 1 500 Kč 1 000 Kč 1 000 Kč 1 000 Kč Bez poplatku 12
Sberbank Banka Výše poplatku Bez poplatku Raiffeisenbank Bez poplatku Zdroj: Sazebníky bank, vlastní zpracování autorky Druhou nezbytnou podmínkou pro čerpání je pojištění zastavované nemovitosti proti ţivelným škodám. V pojistné smlouvě musí být uvedeno, ţe banka bude první, komu bude vyplaceno (tzv. vinkulováno) pojistné plnění v případě pojistné události. Rozsah rizik a minimální výše pojistné části je většinou uvedena v pojistné smlouvě. Záleţí na klientovi, jakou pojišťovnu si v tomto případě vybere, banka mu nemůţe ţádnou přikázat. 1.2.5 Účelovost hypotečního úvěru Účelové hypotéky jsou poskytovány pouze na prokazatelný účel čerpání, který bezpodmínečně souvisí s bydlením. Můţe to být koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku, výstavba, vypořádání dědictví, vypořádání společného jmění manţelů, rekonstrukce, refinancování, konsolidace a refundace. Při koupi nemovitosti se můţe jednat nejen o objekt slouţící k trvalému bydlení, ale i o objekt slouţící k rekreaci, který však nesmí slouţit k podnikání, jako např. penziony a hotely. Účelovou hypotéku lze pouţít i na pořízení druţstevního bytu. Výstavbou se rozumí i různé přestavby, nástavby a dostavby. Při vypořádání dědictví je moţno účelovou hypotéku vyuţít v případě, ţe jeden dědic chce nemovitost uţívat a zbylé dědice vyplatit. V případě rozvodu manţelů je situace obdobná. Další moţností na co hypotéku pouţít je větší rekonstrukce nebo modernizace. Jak jiţ bylo zmíněno, banky mají stanovený minimální limit pro poskytnutí hypotečního úvěru, tento limit se vztahuje i na rekonstrukci. Do rekonstrukce můţe být zahrnuta jak vnější oprava budovy, tak vnitřní modernizace, jako např. rekonstrukce koupelny, výměna podlah, atd. 12 Při 12 SVAČINA, L. Na co všechno je možné použít hypotéku?. In: Hypoindex [online]. 2009, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/na-co-vsechno-je-mozne-pouzit-hypoteku/. 13
nespokojenosti se stávajícím hypotečním úvěrem je moţnost refinancování tohoto úvěru jinou bankou, pokud je nová banka schopna nabídnout lepší podmínky. Od 1. května 2004, kdy vyšel v platnost zákon č. 190/2004 Sb., jiţ není hypoteční úvěr definován jako úvěr účelový, čímţ byl dán prostor na trhu i neúčelovým úvěrům, tzv. americkým hypotékám. Název americká hypotéka se pouţívá proto, ţe tento typ úvěru se stal velmi populárním především ve Spojených státech amerických. 13 Americké hypotéky mají oproti účelovým hypotékám nevýhodu v podobě vyšších úrokových sazeb, které jsou někdy srovnatelné s úrokovými sazbami spotřebitelských úvěrů. 1.2.6 Zajištění hypotečního úvěru Kaţdý úvěr je třeba zajistit pro případ, ţe by došlo k situaci, kdy klient nebude ochoten či schopen splácet. Jako zajištění hypotečních úvěrů účelových i neúčelových slouţí zástava nemovitosti na území České republiky, Evropské unie či Evropského hospodářského společenství, která slouţí k bydlení či individuální rekreaci. Pokud se jedná o výstavbu nové nemovitosti, pak ji lze povaţovat za zajištění pouze v případě, bude-li úvěrem dokončena. Výstavbu nelze povaţovat za zástavu pro poskytnutí americké hypotéky, takový úvěr můţe být zajištěn pouze dokončenou a zkolaudovanou nemovitostí. Pro zajištění nemovitostí je potřeba stanovit její cenu. Tu obvykle stanoví sama hypoteční banka podle své metodiky, většinou na základě znaleckého posudku. Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Zástavní věřitel neboli banka, musí před vloţením zástavního práva prověřit, zda je nemovitost k zastavení vhodná, tzn., zda není jiţ zatíţena jiným zástavním právem nebo věcným břemenem, které by bránilo realizaci zástavy. Banka by měla sledovat vývoj trhu s nemovitostmi a v případě poklesu cen, coţ by vedlo k poklesu ceny zástavy, poţadovat dodatečné zajištění. V případě neplacení hypotečního úvěru je banka oprávněna nemovitost prodat a tím získat zpět své prostředky. Pokud by však cena utrţená z prodeje zastavené nemovitosti byla vyšší neţ zbývající dluţná částka, je banka povinna přebytek vrátit dluţníkovi. 13 BUKAČ, P. Americká hypotéka - spása nebo cesta do pekel?. In: Hypoindex [online]. 2012, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-do-pekel/. 14
Banky poţadují pro poskytnutí úvěru pojištění zastavené nemovitosti tzv. vinkulaci/zástavu z pojistného plnění. Vinkulace je sjednána ve prospěch banky do určité částky a jedná se v podstatě o moţnost kontroly a rozhodování ze strany banky, kdy v případě nahodilé ţivelné události (např. poţár, povodeň atd.) dojde k většímu znehodnocení zastavené nemovitosti. Po vyplacení pojištění má banka právo kontrolovat, zda dluţník prostředky získané z pojistného plnění pouţije na uvedení nemovitosti do původního stavu. 14 1.2.7 Úroková sazba Úrok je cena za poskytnutí úvěru a sjednává se před uzavřením úvěrové smlouvy. Sazba je ve většině případů individuální a závisí na mnoha faktorech, jako je bonita klienta, doba splatnosti hypotečního úvěru, doba fixace úrokové sazby, aktuální výše úroků na mezibankovním trhu, druh hypotečního úvěru nebo zda jde o nového či současného klienta s koncem fixace úrokové sazby. Úroková sazba u hypotečních úvěrů můţe být buď fixní, nebo variabilní. Fixní znamená, ţe je sazba na určitou dobu neměnná. Variabilní, neboli proměnlivá sazba, se odvíjí od úrokové sazby vázané na referenční sazby trhu, nejčastěji je touto sazbou PRIBOR, kterou vyhlašuje Česká národní banka. K výši PRIBORU se připočítá určitá procentní přiráţka, která závisí na výše zmíněných faktorech. Výše variabilní úrokové sazby dále závisí na časovém typu sazby PRIBOR, na kterou je úroková sazba banky navázána, sazba PRIBOR můţe být buď denní, roční, nebo nejčastěji měsíční. Výběr mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou závisí na klientovi a není jednoduché určit, která sazba je výhodnější. Obecně se doporučuje zvolit variabilní sazbu při vysokých úrokových sazbách, naopak fixní při nízkých úrokových sazbách. 15 Prostředí úrokových sazeb se velmi rychle mění, proto je banka ochotna zafixovat úrokovou sazbu pouze na určité období. Po uplynutí doby fixace je klientovi nabídnuta nová úroková sazba, pokud s ní klient nesouhlasí, má právo celý úvěr zdarma předčasně splatit buď vlastními prostředky, nebo refinancováním úvěru jiným hypotečním úvěrem. 14 SEDLÁK, P. Hypotéka a vinkulace. In: Svět hypotéky [online], dostupné z: http://svethypoteky.cz/clanky/hypoteka-a-vinkulace. 15 PRIM, Z. Variabilní hypotéky nejsou pro každého. Radíme, na co si dát pozor. In: Hypoindex [online]. 2014, dostupné z: http://www.hypoindex.cz/variabilni-hypoteky-nejsou-pro-kazdeho-radime-na-co-si-dat-pozor/. 15
Obecně platí, ţe čím bonitnější klient je, tím niţší úrokovou sazbu mu banka nabídne. Klienta s niţšími nebo nestabilními příjmy a s nízkou hodnotou zástavy banka ohodnotí jako rizikovějšího, proto mu nebude nabídnuta tak nízká sazba. Stejně tak dlouhá doba splatnosti hypotečního úvěru znamená pro banku větší riziko nesplacení, protoţe se jedná o větší pravděpodobnost změny situace na straně klienta. Dalším faktorem je doba fixace úrokové sazby, u níţ většinou platí, ţe čím delší fixace je, tím vyšší je úrok. V současné době banky nabízejí moţnost fixace na 1-5 let, výjimečně i déle. Druh hypotečního úvěru je další faktor, který ovlivňuje výši úrokové sazby. Banky většinou nabízejí více druhů hypotečních úvěrů, které se od sebe mohou lišit splácením, výší zástavy nebo účelem. Platí, ţe neúčelové hypoteční úvěry z důvodu většího rizika nesplacení mívají i vyšší úrokovou sazbu. V neposlední řadě závisí výše úroku i na tom, zda se jedná o zcela nového klienta, kterému je nabídnuta niţší, a tím pádem i lákavější úroková sazba. Po uplynutí fixace je klientovi zpravidla nabídnuta sazba vyšší. Pouze některé hypoteční banky nabízejí i jiný typ konstrukce úrokových sazeb. Můţe se jednat například o pevnou úrokovou sazbu s moţností její změny ze strany banky při výraznější změně trţních úrokových sazeb. Graf č. 1 ukazuje vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů od ledna 2003 do srpna 2014, kdy se sazby pohybovaly na své nejniţší hranici v historii, a to na úrovni 2,54 % p. a. Od roku 2003 prošly sazby několika zásadními obraty, jak je vidět z grafu č. 1. První výraznou změnu lze vidět v druhé polovině roku 2004, kdy byla průměrná sazba na úrovni 5,05 % p. a., a o necelý rok později, v srpnu 2005, spadla aţ na 3,62 % p. a. Do roku 2008 sazba postupně narůstala aţ do výše 5,82 % p. a. v září, coţ byla nejvyšší hodnota od roku 2003. Od října 2008 se průměrná výše u hypotečních úvěrů postupně sniţovala, v říjnu 2009 jiţ byla na hodnotě 5,70 % p. a., o rok později na úrovni 4,42 % p. a. aţ se postupně dostala na své nejniţší hodnoty v září 2014. Trend sniţování úrokových sazeb zatím stále pokračuje, ovšem nikdo nedokáţe předvídat, jak dlouho bude tento vývoj trvat. Dle oslovených odborníků z článku Moniky Hrušové 16 se sazby udrţí na nynější či o pár desetin menší hodnotě maximálně do roku 2016, 16 HRUŠOVÁ, M. Zeptali jsme se odborníků, jak to bude s úrokovými sazbami. Odpovědi vás asi překvapí. In: Hypoindex [online]. 2014 Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/zeptali-jsme-se-odborniku-jak-to-tedy-budes-urokovymi-sazbami-odpovedi-vas-prekvapi/. 16
ale výraznější pokles, například pod hodnotu 2 % p. a., jiţ oslovení odborníci neočekávají. Poskytovatelé hypotečních úvěrů budou sazby pod 2 % p. a. nabízet pravděpodobně jen velmi specifickým klientům s vysokou bonitou a zásadně vyšší hodnotou zástavy neţ bude výše hypotečního úvěru. Graf 1: Průměrná výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Zdroj: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ 1.3 Specifika amerických hypoték Banky mohou poskytovat americké hypotéky od 1. května 2004, kdy byla zákonem zrušena podmínka účelovosti hypotečního úvěru. Pro poskytovatele hypotečních úvěrů je však neúčelový úvěr rizikovější neţ úvěr účelový, proto jsou banky opatrné a nadále upřednostňují především účelové hypoteční úvěry. Z důvodu vyšší rizikovosti je u amerických hypoték vyšší úrok, vyšší poţadavek na bonitu klienta a vyšší poţadavek na zajištění. Podmínky se u kaţdé bankovní instituce liší, přesto lze alespoň rámcově uvést jednotlivá specifika amerických hypoték. 17
Americká hypotéka je úvěrem bez doloţení účelu zajištěná nemovitostí. Na tuto nemovitost se váţou určité podmínky, např. vlastnictví nemovitosti ţadatelem, případně rodiči či dětmi ţadatele, a nezatíţení nemovitosti ţádným dalším zástavním právem. Banky poskytují neúčelové hypotéky za vyšší úrokové sazby neţ hypotéky účelové, a to z důvodu větší rizikovosti. Avšak díky kvalitnímu ručení, tedy zástavou nemovitosti, nabízí úrokové sazby podstatně niţší neţ u spotřebitelských úvěrů bez uvedení účelu. 17 Výše americké hypotéky je většinou poskytnuta do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, ale vţdy to záleţí na podmínkách konkrétní banky, stejně tak záleţí na bance minimální a maximální výše úvěru, minimální hranice se pohybuje podobně jako u účelových hypotečních úvěrů, tzn. od 150 000 Kč - 300 000 Kč. 18 Čerpání je jednorázové, maximální doba splatnosti je opět v bankách různá, ale zpravidla se pohybuje mezi 10-30 lety. Platí zde však stejná podmínka jako u účelových hypotečních úvěrů, a to ta, ţe v době splatnosti nesmí věk dluţníka přesáhnout určitou věkovou hranici. 19 V případě, ţe neúčelový hypoteční úvěr je poskytnut do výše 1 880 000 Kč, jedná se dle právního hlediska o spotřebitelský úvěr, s čímţ je spojena i větší informační povinnost ze strany poskytovatele úvěru. Tento poskytovatel musí ţadatele před uzavřením smlouvy informovat o všech nákladech spojených s úvěrem, s úrokovou sazbou, s celkovou částkou, která bude ţadatelem zaplacena, o moţné povinnosti pojištění, o sankcích vyplývajících z prodlení splácení a tak dále. Především ale má povinnost uvést roční procentní sazbu nákladů, tzv. RPSN. Ze zákona dále vyplývá moţnost do 14 dnů od uzavření smlouvy od této smlouvy bezdůvodně odstoupit či moţnost kdykoliv úvěr splatit (procentuální výše poplatku za předčasné splacení je dle zákona č. 145/2014 Sb. 0,5 % či 1 % z předčasně splacené částky, záleţí na době mezi předčasným splacením a sjednaným koncem úvěru). Souhrn specifik amerických hypoték v bodech: Neúčelovost úvěru 17 BUKAČ, P. Americká hypotéka - spása nebo cesta do pekel?. In: Hypoindex [online]. 2012. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-do-pekel/. 18 HRUŠOVÁ, M. Banka nemusí vědět, na co si půjčujete. Přehled sazeb u Amerických hypoték. In: In: Hypoindex [online]. 2014. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/banka-nemusi-vedet-na-co-si-pujcujeteprehled-sazeb-u-americkych-hypotek/. 19 ROZKOŠNÝ, P. Která banka nabízí nejlepší americkou hypotéku?. In: Peníze navíc [online]. 2012. Dostupné z: http://www.penizenavic.cz/clanky/ktera-banka-nabizi-nejlepsi-americkou-hypoteku. 18
Vyšší úrok neţ u účelových hypoték, ale niţší neţ u spotřebitelských úvěrů Vyšší poţadavek na bonitu klienta neţ u účelových hypoték Většinou jednorázové čerpání Do výše 1 880 000 Kč se právně jedná o spotřebitelský úvěr Povinnost uvést RPSN Moţnost odstoupit do 14 dnů od smlouvy bez poplatku Moţnost mimořádné splátky či předčasného splacení kdykoliv za zákonem určený poplatek 1.4 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2002 Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje údaje o poskytnutých hypotečních úvěrech, nicméně počet, objem či podíl neúčelových hypotečních úvěrů na celkovém počtu poskytnutých hypotečních úvěrů neexistuje. Souhrnné statistiky ministerstva pro místní rozvoj uvádí pouze počet hypotečních úvěrů na bydlení a počet hypotečních úvěrů jiných. Tabulka č. 3 uvádí počty poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do první poloviny roku 2014, neboť údaje za celý rok 2014 v době zpracování práce nelze spočítat. Tabulka č. 3 dále rozděluje počet poskytnutých hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry poskytnuté na bydlení a na jiné. Mezi jiné se mohou mimo amerických hypoték řadit i např. vypořádání společného jmění manţelů či vypořádání dědictví. Údaje platí vţdy k poslednímu dnu daného roku a jedná se o počty poskytnutých hypotečních úvěrů občanům, podnikatelským subjektům a municipalitám. Z tabulky č. 3 je vidět, ţe nejmenší počet hypoték byl v roce 2002, kdy bylo poskytnuto 21 545 hypotečních úvěrů, z toho bylo 19 592 pouţito k bydlení a 1 953 k jiným účelům. Naproti tomu největší počet hypotečních úvěrů byl poskytnut v roce 2013, kdy bylo sjednáno celkem 94 396 hypotečních úvěrů, z toho bylo 82 961 poskytnuto za účelem bydlení a 11 435 hypotečních úvěrů bylo pouţito k jiným účelům. Od roku 2002 tak vzrostl celkový počet poskytnutých hypotečních úvěrů více jak čtyřnásobně, počet hypotečních úvěrů poskytnutých k jiným účelům neţ na bydlení pak téměř šestinásobně. Naopak podíl hypotečních úvěrů poskytnutých k jiným účelům neţ k bydlení, kam patří i americké hypotéky, se dle údajů z tabulky č. 3 téměř nezměnil a pohybuje se v průměru 19