JAK SE PŘIPRAVIT NA VÝSTAVBU WELLNESS Ing. Martina Bauerová, Bazény a wellness s.r.o., projektový ateliér Přípravné práce pro výstavbu - projektová dokumentace, výběr zhotovitele, správní řízení ve výstavbě Tento článek volně navazuje na článek Podmínky pro výstavbu wellnesscentra. Předprojektová příprava Návrh řešení, studie Studie upřesňuje představu investora a projektanta o budoucí stavbě, provádí odhad investičních nákladů, architektonický vzhled objektu, urbanistické využití ploch. Studie se skládá z několika kapitol jako jsou: všeobecné informace - informace o stavbě jako jsou identifikační údaje, účel řešení a informace o výchozích podkladech popis stávajícího stavu návrh dispozičního řešení - zpracované například ve více variantách řešení - určuje již dispozici regeneračního centra. Řešení může být také zpracováno v několika etapách. Kromě objektů pro návštěvníky se v dispozici řešení musí také objevit strojovna technologie, šatny, technické provozní prostory, dispozice celého objektu
stavebně konstrukční řešení - popis návrhových řešení konstrukcí veškerých objektů týkajících se studie, řešení materiálů apod. technologie úpravny vody - měla by obsahovat popis jednotlivých prvků, princip úpravny, druh hygienického zabezpečení, zda bude řešen ohřev vody, jaké budou atrakce v bazénech apod. požadavky na jednotlivé profese - shrnuté bilance potřeb elektrické energie, teplené energie, potřeba vody, řešení likvidace odpadních vod propočet pořizovacích nákladů jednotlivých objektů stavby výkresová a foto dokumentace stavby Volba místa Pokud uvažujete o vyšší investici tj. nové výstavbě sportovního areálu s. regeneračním centrem, je další důležitý krok - volba vhodného místa pro výstavbu.
Správní řízení ve výstavbě Správní řízení ve výstavbě se určeno stavebním zákonem č. 181/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ze 14. března 2006. Pokud chcete postavit nový hotel na čistém pozemku, je potřeba zažádat o umístění stavby. Rozhodnutí o umístění stavby vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení. Územního řízení se účastní žadatel, obec (vlastník území), vlastník pozemku, vlastníci sousedních staveb (ne nájemci) Žádost o vydání územního rozhodnutí K žádosti se přikládají: Doklady (vlastnické právo nebo opatření k pozemkům či stavbám) Rozhodnutí dotčených orgánů Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury Dokumentaci záměru
Dokumentace k žádosti o vydání územního řízení Veškeré projektové dokumentace může zpracovávat pouze odborná osoba oprávněná s autorizačním razítkem. Obsah dokumentace dle přílohy č. 4 k vyhlášce č. 503/2006 Sb. rozdělen do částí: Úvodní údaje Průvodní zpráva Souhrnná technická zpráva Výkresová dokumentace Dokladová část (stanoviska dotčených orgánů, vlastníků, infrastruktury, info o pozemcích apod.) Vyjádření dotčených orgánů např: Starosta města (obce) Správa chráněné krajinné oblasti Odbor životního prostředí Hygienická stanice Odbor rozvoje a územního plánu Odbor výstavby (hledisko požární ochrany) Odbor dopravy a silničního hospodářství, policie ČR - dopravní inspektorát, ředitelství silnic a dálnic, krajská správa a údržba silnic Odbor komunálních služeb Sdružení pro životní prostředí zdravotně postižených v ČR Oblastní inspektorát práce Vojenská ubytovací a stavební správa Telekomunikace Plynárenská společnost Poskytovatelé elektrické energií Vodárenská společnost
Stavební úřad oznámí zahájení územního řízení a nařídí veřejné ústní jednání, konání oznámí min. 15 dní předem. Je-li vydán územní nebo regulační plán, vydává se oznámení o zahájení územního řízení účastníkům veřejnou vyhláškou. Platnost územního rozhodnutí je 2 roky, nestanoví-li stavební úřad jinak. Pokud záměr je v zastavitelné ploše nebo území, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí, jsou doloženy závazná stanoviska dotčených orgánů se souhlasem účastníků územního řízení, může stavební úřad rozhodnout o umístění stavby ve zjednodušeném územním řízení. Jestliže hodláte vystavět wellness, které bude v přístavbě, nástavbě stávajícího hotelu, měla by stačit žádost o územní souhlas či sloučit územní a stavební řízení. Ale přesné zařazení určí pouze příslušný stavební úřad. Ohlášení staveb a stavební povolení V případě, že si chcete zřídit nové wellness ve stávajícím hotelu či jej rekonstruovat, aniž byste změnili účel užívání stavby, nespadáte pod účastníky územního řízení, ale rovnou ohlašujete stavbu nebo žádáte o stavební povolení. Ohlášení jednoduchých staveb Novostavba do 150 m 2 (stavba pro bydlení a rekreaci) s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím spadají stejně jako stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se jejich vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí pod ohlášení.
Stavební řízení Účastník stavebního řízení je stavebník, vlastník stavby či pozemku, vlastník sousedního pozemku nebo stavby, případně společenství vlastníků. Účastníkem opět není nájemce. K žádosti stavební připojí: Doklady (vlastnické právo, či smlouva provedení stavby) Projektová dokumentace Plán kontrolních prohlídek stavby Závazná stanoviska Dokumentace pro ohlášení stavby, k žádosti o stavební povolení a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení Projektovou dokumentaci může zpracovávat pouze odborná osoba oprávněná s autorizačním razítkem. Obsah této dokumentace (včetně následujících stupňů) musí být zpracován dle Vyhlášky 499/2006 Sb. ze dne 10. listopadu 2006 o dokumentaci staveb, platné od 1. ledna 2007. Projektová dokumentace obsahuje části: A. Průvodní zpráva B. Souhrnná technická zpráva C. Situace stavby D. Dokladová část E. Zásady organizace výstavby F. Dokumentace objektů
Zajímavostí je, že pokud chcete rekonstruovat bazén do 40 m2, tak nemusíte ani o stavební povolení žádat. Přesto je dobré si tento stav u místního stavebního úřadu ověřit a musíte mít vyjádření hygieny k novému záměru. Stavební úřad oznámí účastníkům řízení a dotčeným orgánům zahájení stavebního řízení nejméně 10 dnů před ústním jednáním, které může být případně spojeno s ohledáním na místě. Stavební úřad může přizvat autorizovaného inspektora nebo hlavního projektanta jako autorský dozor. Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, může stanovit fáze výstavby, kdy proběhnou kontrolní prohlídky. U technologických provozů může stavební úřad uložit zkušební provoz včetně jeho trvání. Po nabytí právní moci stavebního povolení stavební úřad zašle stavebníkovi jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace spolu se štítkem obsahujícím identifikační údaje o povolené stavbě.
Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Účastníky řízení uvědomí stavební úřad veřejnou vyhláškou. Stavebníkovi bude veřejná vyhláška doručena. Uzavře-li stavebník s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, kterou hodlá provést, může takovou stavbu pouze oznámit stavebnímu úřadu, jestliže byla opatřena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření účastníků stavebního řízení. Autorizovaný inspektor Ministr pro místní rozvoj může po vyjádření české komory architektů nebo české komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě jmenovat fyzickou osobu autorizovaným inspektorem za předpokladu splnění dalších podmínek z 143. Provádění staveb Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Stavební podnikatelé jsou osoby či firmy s oprávněním ke stavebnictví. Stavbyvedoucí je minimálně autorizovaný technik, inženýr.
Užívání staveb Dokončenou stavbu lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník zajistí provedení vśech potřebných zkoušek. Stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu s oznámením projektovou dokumentaci skutečného provedení, případně podá žádost o kolaudační souhlas a geometrický plán. Stavební úřad do 15 dnů ode dne doručení žádosti stavebníka stanoví termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvede, které doklady při ní stavebník předloží. Pokud stavební úřad nezjistí závady bránicí bezpečnému užívání stavby, vydá do 15 dnů ode dne provedení závěrečné kontrolní prohlídky kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu stavby. Stavebník může doložit žádost o vydání kolaudačního souhlasu též odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora. V takovém případě může stavební úřad upustit od závěrečné kontrolní prohlídky stavby a vydat kolaudační souhlas na základě tohoto posudku.
Dokumentace skutečného provedení stavby Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Dokumentace bude zaslána obecnímu úřadu spolu s oznámením o užívání stavby. Průvodní správa s identifikačními údaji Situace stavby skutečného provedení Stavební výkresy včetně popisů vśech prostorů dle způsobu užívání Technický popis stavby a jejího vybavení Zkušební provoz Zkušebním provozem stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace. V podmínce rozhodnutí kolaudačního souhlasu může stavební úřad stanovit dobu trvání zkušebního provozu a je-li to nutné, stanoví pro něj podmínky, popřípadě podmínky pro plynulý přechod zkušebního provozu do užívání stavby.