PŘÍSPĚVEK 32 32. VĚCNÁ PRÁVA VEŘEJNÉ SEZNAMY Kodex přináší zásadu materiální publicity údajů zapisovaných do veřejného seznamu, do kterého se zapisují práva k věcem (obdoba dnešního katastru nemovitostí). Nově se přitom do veřejného seznamu kromě věcných práv zapisují i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky (pokud tak stanoví právní předpis). V důsledku zásady materiální publicity platí, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Zákoník dále stanoví tyto vyvratitelné právní domněnky existence zapsaného, resp. neexistence vymazaného práva: (i) je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, a (ii) bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Konečně kodex zakotvuje přednost věcného práva k cizí věci zapsaného do veřejného seznamu před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 980 a násl., 3064, 3065
PŘÍSPĚVEK 33 33. Věcná práva ochrana poctivého nabyvatele práva Zákoník nově zakotvuje ochranu poctivého nabyvatele práva k věci. Pro případ, že stav zapsaný ve veřejném seznamu (obdoba dnešního katastru nemovitostí) není v souladu se skutečným právním stavem, totiž zákoník stanoví, že zapsaný stav svědčí ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu (to neplatí pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu). Dobrá víra (která se v souladu s vyvratitelnou právní domněnkou dobré víry dle 7 předpokládá) se pak posuzuje k době, kdy došlo k právnímu jednání rozhodnému pro nabytí práva; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Za výše popsané situace se nicméně osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, může domáhat odstranění zjištěného nesouladu (žalobou, vyznačením poznámky spornosti). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 984 a násl., 3064, 3065
PŘÍSPĚVEK 34 34. Věcná práva ochrana skutečného vlastníka Podle zákoníku se každý, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem do veřejného seznamu provedeným bez právního důvodu ve prospěch jiného (žadatel), může domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno (poznámka spornosti). Musí ovšem své právo následně uplatnit u soudu. Pokud žadatel požádal o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu (tedy i vůči poctivému nabyvateli); po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře (nepoctivý nabyvatel). Za situace, kdy žadatel nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se zmíněná jednoměsíční lhůta až na tři roky a běží ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 986, 3064, 3065
PŘÍSPĚVEK 35 35. Držba definice Podle zákoníku je držitelem ten, kdo vykonává právo pro sebe. Držet lze každé právo, které lze právním jednáním převést na jiného a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon (osobní právo není předmětem držby; kdo však vykonává osobní právo poctivě, je oprávněn své domnělé právo vykonávat a hájit viz případ záměny novorozeňat v porodnici). Vlastnické právo drží ten, kdo se věci ujal, aby ji měl jako vlastník. Jiné právo drží ten, kdo je počal vykonávat jako osoba, jíž takové právo podle zákona náleží, a komu jiné osoby ve shodě s takto drženým právem plní. Kodex nově rozlišuje a též presumuje držbu řádnou, poctivou a pravou (k tomu blíže v příspěvku č. 36). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 129 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 987 a násl.
PŘÍSPĚVEK 36 36. Držba řádná, poctivá, pravá Podle kodexu je držba řádná, pokud se zakládá na platném právním důvodu. Řádným držitelem je pak ten, (i) kdo se ujme držby bezprostředně, aniž ruší cizí držbu, nebo (ii) kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci. Poctivým (v dnešní terminologii oprávněným) držitelem je pak ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává (poctivému držiteli přitom náleží stejná práva jako držiteli řádnému). Naopak nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží. V této souvislosti zákoník dále stanoví, že bylo-li vyhověno žalobě napadající držbu nebo její poctivost, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba. O pravou držbu jde tehdy, pokud se neprokáže, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou. Zákoník též stanoví vyvratitelnou právní domněnku držby řádné, poctivé a pravé. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 130 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 991 až 995
PŘÍSPĚVEK 37 37. Držba ochrana držby a uchování držby Zákoník zakotvuje právo toho, kdo byl v držbě rušen, domáhat se, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Zvláště kodex upravuje případy ohrožení držby nemovité věci v důsledku provádění nebo odstraňování stavby. Pro uplatnění práva na ochranu držby zákoník stanoví prekluzivní šestitýdenní lhůtu počínající běžet ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší (subjektivní lhůta); žalobce své právo může uplatnit nejpozději do jednoho roku ode dne, kdy je mohl uplatnit poprvé (objektivní lhůta). Obdobné lhůty pak platí pro tzv. žalobu na uchování držby, tedy pro situace, kdy byl držitel z držby vypuzen (zbaven držby) a domáhá se na vypuditeli, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 126 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1003 až 1008
PŘÍSPĚVEK 38 38. Vlastnictví omezení vlastnického práva Kodex detailněji upravuje případy omezení vlastnického práva. Jedná se mj. o tyto situace: - imise (odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky), jakož i vnikání zvířat na sousední pozemek, - movitá věc, včetně zvířete a roje včel, nacházející se cizím pozemku, - plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek, kořeny a větve stromů a části jiných rostlin přesahující na sousední pozemek, - sázení stromů a zřizování staveb v těsné blízkosti společné hranice pozemků, - úpravy pozemků ovlivňující sousední pozemek, - úpravy stavby na sousedním pozemku ovlivňující sousední pozemek, - vstup a užívání cizího pozemku pro účely údržby sousedního pozemku či hospodaření na něm, nebo pro účely stavebních prací na stavbě na sousedním pozemku, - užívání cizího prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem. Zákoník stanoví povinnost vlastníka zdržet se všeho, co uvedené situace (rušení) působí. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 127 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1013 a násl.
PŘÍSPĚVEK 39 39. Nezbytná cesta Kodex zakotvuje právo vlastníka nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Nezbytnou cestu může též povolit soud, a to v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako tzv. služebnost (ta postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet). Přitom musí být dbáno na to, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Soud ale nepovolí nezbytnou cestu v případě, že: (i) škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty, nebo (ii) ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, si nedostatek přístupu způsobil z hrubé nedbalosti či úmyslně, nebo (iii) se žádá nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Též nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1029 a násl.
PŘÍSPĚVEK 40 40. Vlastnictví nabytí vlastnického práva Kodex rozlišuje tyto způsoby nabytí vlastnického práva: (i) přivlastnění a nález (včetně nálezu skryté věci), (ii) přirozený přírůstek (přírůstek nemovité věci, přírůstek movité věci, naplavenina a strž), (iii) umělý přírůstek (zpracování, smísení, stavba /užití cizí věci pro stavbu na vlastním pozemku, zřízení stavby na cizím pozemku/, tzv. přestavek /zásah trvalé stavby zřízené na vlastním pozemku malou částí na malou část cizího pozemku/), (iv) smíšený přírůstek (osetí pozemku cizím semenem nebo osázení cizími rostlinami), (v) vydržení, (vi) převod vlastnického práva (movité věci a nemovité věci), (vii) nabytí vlastnického práva od neoprávněného, (viii) nabytí vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 132 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1045 a násl., 3066, 3067
PŘÍSPĚVEK 42 42. Umělý přírůstek - stavba Podle zákoníku platí, že pokud někdo užije cizí věc pro stavbu na svém pozemku, stane se stavba součástí pozemku a vlastník pozemku nahradí vlastníku užité věci její hodnotu (nebyl-li však vlastník pozemku v dobré víře, nahradí vlastníku užité věci i ušlý zisk). Stavba zřízená na cizím pozemku však připadá vlastníkovi pozemku s tím, že vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady (zřizovatel stavby, který v dobré víře nebyl, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel). Kodex pak upravuje podmínky pro další způsoby vypořádání mezi vlastníkem pozemku a osobou, která na cizím pozemku zřídila stavbu: (i) odstranění stavby a uvedení pozemku do předešlého stavu, (ii) převod, resp. přikázání pozemku za obvyklou cenu do vlastnictví osoby, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, pokud vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 135c Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1083 a násl.
PŘÍSPĚVEK 43 43. Nabytí vlastnického práva od neoprávněného Kodex stanoví, že osoba, která získala věc, jež není zapsána ve veřejném seznamu a byla vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného titulu, se stane vlastníkem věci, pokud k nabytí došlo: (i) ve veřejné dražbě, (ii) od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku, (iii) za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil, (iv) od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabytí dědictví potvrzeno, (v) při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele, nebo (vi) při obchodu na komoditní burze. Zvláště je pak upravena situace, kdy někdo v dobré víře získá za úplatu použitou movitou věc od podnikatele, který při své podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku obchoduje takovými věcmi (typicky autobazary, zastavárny); v takovém případě je totiž i nabyvatel v dobré víře povinen vydat věc jejímu vlastníku, pokud ten prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo že mu věc byla odňata svémocně a že od ztráty nebo odnětí věci uplynuly nejvýše tři roky. Získal-li někdo movitou věc za jiných než za výše uvedených okolností, stane se vlastníkem věci, pouze pokud prokáže dobrou víru v oprávnění převodce převést vlastnické právo k věci (to však s výjimkou případů, kdy vlastník prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 486 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1109 a násl.
PŘÍSPĚVEK 44 44. Spoluvlastnictví zákonné předkupní právo Kodex nově stojí na zásadě, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, tedy může svůj podíl i volně převést; takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. Zákonné předkupní právo je zakotveno pouze pro případy nedobrovolného (bezesmluvního) vzniku spoluvlastnictví (např. založení spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti). Za této situace mají ostatní spoluvlastníci k převáděnému podílu (ať již jde o převod úplatný či bezúplatný) předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, avšak s výjimkou případů, kdy spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Zákonné předkupní právo je modifikováno u nedobrovolně (bezesmluvně) vzniklého spoluvlastnictví tzv. zemědělských či rodinných závodů, kde např. neplatí časové omezení zákonného předkupního práva. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 140 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1123 a násl., 700 a násl., 3062
PŘÍSPĚVEK 45 45. Spoluvlastnictví správa společné věci Podle kodexu platí, že o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Nicméně jejich rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky (myšleno interně mezi spoluvlastníky) pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě (neodkladná záležitost). Spoluvlastník, který byl opomenut při rozhodování o neodkladné záležitosti, může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o této záležitosti nemá vůči němu právní účinky, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby je snášel. K podání takového návrhu stanoví zákoník lhůtu třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, jinak právo podat návrh zaniká. V případě, že spoluvlastník nebyl o nakládání (rozhodnutí) uvědomen, běží mu uvedená 30denní prekluzivní lhůta k podání návrhu ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Obdobné právo obrátit se na soud (omezené stejnými lhůtami) má spoluvlastník v situaci, kdy byl přehlasován (i) ve věci rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování), nebo (ii) pokud mu rozhodnutí hrozí těžkou újmou (zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 139 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1126 a násl.
PŘÍSPĚVEK 46 46. Spoluvlastnictví oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví Zákoník výslovně stanoví, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků tak může kdykoli žádat (i) o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo (ii) o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí o to ovšem žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Spoluvlastnictví se zásadně zrušuje dohodou všech spoluvlastníků, přičemž k vypořádání spoluvlastnictví může dojít (i) rozdělením společné věci, nebo (ii) jejím prodejem z volné ruky či ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo (iii) převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm soud tak, že (i) společnou věc rozdělí, nebo (ii) ji přikáže za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, nebo (iii) nařídí její prodej ve veřejné dražbě (v odůvodněném případě může soud též rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky). Zákoník též nově umožňuje tzv. odklad zrušení spoluvlastnictví, tedy dohodu spoluvlastníků ve formě veřejné listiny (případně i pořízení pro případ smrti), že nebudou žádat zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejvýše však po dobu deseti let. Odklad zrušení spoluvlastnictví lze ujednat i opakovaně. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 141, 142 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1140 a násl.
PŘÍSPĚVEK 47 47. Bytové spoluvlastnictví Bytové spoluvlastnictví je kodexem definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci (pozemku) dům alespoň s dvěma byty. Zákoník též stanoví, že jednotka je věc nemovitá. Jednotka přitom zahrnuje (i) byt jako prostorově oddělenou část domu a (ii) podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Vše, co zákoník stanoví pro byt, platí též pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. Kodex rozlišuje vznik jednotky (i) výstavbou (stavba domu nebo jeho změna), (ii) zápisem do veřejného seznamu (v rámci prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, v rámci oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví či dohody manželů týkající se jejich společného jmění) a (iii) rozhodnutím soudu (opět v rámci oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví či dohody manželů týkající se jejich společného jmění). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1158 a násl., 3063.
PŘÍSPĚVEK 48 48. Bytové spoluvlastnictví převod jednotky Při převodu jednotky platí mimo jiné následující nová pravidla: - převodce musí doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou, - převodce ručí osobě odpovědné za správu domu za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, - nájemce bytu (který není právnickou osobou) má předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu, vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám (předkupní právo má i nájemce nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě); předkupní právo ale zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti, - vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho (to platí i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1186 a násl.
PŘÍSPĚVEK 49 49. Přídatné spoluvlastnictví Zákoník nově upravuje tzv. přídatné spoluvlastnictví. Jde o spoluvlastnictví věci, jejímiž spoluvlastníky jsou vlastníci samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, přičemž tato společná věc slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné. V této formě spoluvlastnictví může být například pozemek s parkovištěm u chatové osady, kdy vlastníci jednotlivých pozemků tvořících osadu mají v přídatném spoluvlastnictví pozemek s parkovištěm. Přídatné spoluvlastnictví se zapisuje do veřejného seznamu, týká-li se nemovité věci zapisované do veřejného seznamu. Vlastnictví k podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví je nerozlučně spjato s vlastnictvím věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Samostatný převod takové věci nebo podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví není možný. Obdobně to platí i pro zatížení předkupním právem, právem zpětné koupě nebo obdobným způsobem, jakož i pro zřízení zástavního práva nebo obdobné jistoty. Běžnou správu věci v přídatném spoluvlastnictví zajišťuje správce, přičemž na správu této věci spoluvlastníci přispívají poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů. Z právního jednání správce v záležitostech běžné správy jsou spoluvlastníci i správce oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1223 a násl.
PŘÍSPĚVEK 50 50. Věcná práva k cizím věcem Zákoník obsahuje tento taxativní výčet věcných práv k cizím věcem: (i) právo stavby (dočasné právo stavebníka mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka), (ii) věcná břemena, v jejichž rámci zákoník rozlišuje tzv. služebnosti (povinnost něco trpět nebo něčeho se zdržet) a tzv. reálná břemena (povinnost něco dávat nebo něco konat), (iii) zástavní právo (včetně zastavení podílu v korporaci či zastavení cenných papírů nebo účtu vlastníka zaknihovaných cenných papírů, jakož i zastavení pohledávky), a (iv) zadržovací právo. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 151n a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1240 a násl.
PŘÍSPĚVEK 51 51. Věcná práva k cizím věcem právo stavby Právo stavby je právo stavebníka mít dočasně (maximálně na dobu 99 let) na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku stavbu; právo stavby lze zřídit k již zhotovené stavbě, jakož i ke stavbě plánované, budoucí. Právo stavby se může vztahovat jak na pozemek určený pro stavbu, tak i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Ve vztahu ke stavbě má stavebník stejná práva jako vlastník; u jiného užívání pozemku zatíženého právem stavby má stavebník stejná práva jako poživatel, ledaže si strany ujednají něco jiného. Zákoník toto právo prohlašuje za věc nemovitou s tím, že stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí (zánik stavby tedy nijak neovlivňuje samotné právo stavby). Právo stavby se nabývá (i) smlouvou (vzniká však až zápisem do veřejného seznamu), (ii) vydržením (na dobu 40 let s možností jejího prodloužení či zkrácení soudem), nebo (iii) rozhodnutím orgánu veřejné moci (stanoví-li tak zákon). Právo stavby lze převést i zatížit, přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce. Pro poměry mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku platí, není-li ujednáno jinak, že stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1240 až 1256
PŘÍSPĚVEK 52 52. Věcná břemena - služebnosti Služebnost zatěžuje věc jako věcné právo tak, že vlastník zatížené věci musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Přitom platí, že vlastník může zatížit svůj pozemek služebností i ve prospěch jiného svého pozemku. Služebnost se nabývá (i) smlouvou, (ii) pořízením pro případ smrti, (iii) vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, nebo (iv) ze zákona či rozhodnutím orgánu veřejné moci (stanoví-li tak zákon). Služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem do takového seznamu, u věci nezapsané ve veřejném seznamu pak účinností smlouvy. Mezi pozemkovými služebnostmi jsou zvláště upraveny služebnost inženýrské sítě, opora stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu nebo služebnost stezky, průhonu a cesty či právo pastvy. Kodex též výslovně upravuje některé osobní služebnosti v podobě služebnosti užívacího práva (práva uživatele užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti), služebnosti požívacího práva (práva uživatele užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky) a služebnost bytu (ex lege zřízená jako služebnost užívání). Nově je též výslovně stanoveno, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 151n a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1257 až 1302
PŘÍSPĚVEK 53 53. Věcná břemena reálná břemena Reálné břemeno k věci zapsané do veřejného seznamu zatěžuje tuto věc tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat (např. udržovat studnu pro jinou oprávněnou osobu). Platí přitom, že nebude-li dlužník plnit, přemění se právo z reálného břemene automaticky (ex lege) na právo na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést výkon rozhodnutí, resp. exekuci na zatíženou nemovitou věc (obdobně jako dnes u zástavního práva). Výslovně je stanoveno, že pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí (vespolné reálné břemeno). Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být určeny předem již při jeho zřízení. Pokud se reálné břemeno zřizuje právním jednáním (zejména smlouvou), vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 151n a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1303 až 1308
PŘÍSPĚVEK 54 54. Zástavní právo Kodex stanoví, že při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato výše ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Jako zástava může sloužit každá věc, s níž lze obchodovat, a to i věc, k níž zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu. Novinkou je výslovné zákonné připuštění ujednání zakazujícího zřídit zástavní právo (tzv. negative pledge, viz 1309 odst. 2 a 1761). Takové ujednání má ale účinky vůči třetí osobě, jen je-li tento zákaz zapsán do rejstříku zástav nebo do veřejného seznamu, anebo byl-li této třetí osobě znám. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 152 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1309 a násl.
PŘÍSPĚVEK 55 55. Zástavní právo zakázaná ujednání Podle kodexu jsou obecně zakázaná ujednání, podle kterých dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit. Do dospělosti (splatnosti) zajištěného dluhu je pak zakázáno ujednat, že: - zástavní věřitel se nebude domáhat uspokojení ze zástavy, nebo - věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu může ponechat (takovéto ujednání je však neplatné v případech, kdy je zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým nebo středním podnikatelem, ať už k takovému ujednání došlo před dospělostí zajištěného dluhu nebo i poté, co zajištěný dluh dospěl), nebo - věřitel může brát ze zástavy plody nebo užitky. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 169 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1315
PŘÍSPĚVEK 56 56. Zástavní právo zastavení cizí věci Obecně platí, že zastavit cizí věc je možné jen se souhlasem jejího vlastníka. Dá-li však zástavce jako zástavu cizí movitou věc bez souhlasu vlastníka, vznikne zástavní právo, je-li věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijme v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit. Pro případ zastavení cizí movité věci v zastavárenském závodu kodex zakotvuje speciální pravidla chránící vlastníka movité věci. Pokud zástavce zastaví cizí movitou věc v zastavárenském závodu (nejedná-li o věc, kterou vlastník zástavci svěřil), má vlastník věci vůči provozovateli zastavárenského závodu právo na vydání takové věci, pokud prokáže, že ji pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu. Provozovatel zastavárenského závodu přitom nemá právo požadovat po vlastníku věci, aby mu před vydáním věci zaplatil částku vyplacenou zástavci ani přirostlé úroky. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 161 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1344
PŘÍSPĚVEK 57 57. Zástavní právo práva a povinnosti ze zástavního práva Zákoník obecně stanoví, že zástavní dlužník je povinen se zdržet všeho, čím se zástava zhoršuje na úkor zástavního věřitele. V této souvislosti výslovně zakotvuje právo věřitele na výplatu pojistného plnění v případě pojistné události týkající se pojištěné zástavy. Prokáže-li totiž zástavní věřitel pojišťovně, že na věci vázne jeho zástavní právo, anebo oznámí-li jí to včas zástavce nebo zástavní dlužník, plní pojišťovna z pojistné smlouvy přímo zástavnímu věřiteli. Kodex dále stanoví, že pokud není ujednáno jinak, zástavní věřitel má právo zadržet plnění z pojistné smlouvy a uspokojit se z něho, nebude-li jeho (zástavním právem zajištěná) pohledávka řádně a včas splněna. Co převyšuje zajištěnou pohledávku včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo, vydá zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 163 Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1353 a 1354
PŘÍSPĚVEK 58 58. Zástavní právo výkon zástavního práva Jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit ze zástavy způsobem, na němž se písemně dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem. Není-li takové dohody, uspokojí se zástavní věřitel z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle speciálního zákona. Ujednání o možnosti prodeje zástavy jiným způsobem než ve veřejné dražbě přitom zavazuje i právního nástupce zástavního dlužníka. Zástavní věřitel je povinen písemně oznámit zástavnímu dlužníkovi, že započal s výkonem zástavního práva, a v oznámení musí uvést, jakým způsobem se ze zástavy uspokojí (dále jen Oznámení ). Je-li zástavní právo zapsáno ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zajistí zástavní věřitel zápis započetí výkonu zástavního práva také v tomto rejstříku. Zástavní věřitel je oprávněn zpeněžit zástavu nejdříve po uplynutí třiceti dnů poté, co zástavnímu dlužníkovi oznámil započetí výkonu zástavního práva, resp. po zápisu této skutečnosti do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav, byl-li takový zápis proveden až po Oznámení dlužníkovi. Účinkem Oznámení je, že zástavní dlužník nesmí bez souhlasu zástavního věřitele zástavu zcizit. Porušení tohoto zákazu se ovšem nedotýká práv nabyvatele, na něhož zástavce převedl vlastnické právo k věci v rámci běžného obchodního styku při svém podnikání, ledaže nabyvatel věci věděl nebo z okolností musel vědět, že s výkonem zástavního práva bylo započato. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 165 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1359 a násl.
PŘÍSPĚVEK 59 59. Zástavní právo zánik zástavního práva Zástavní právo obecně zanikne v případě, kdy zanikne zajištěný dluh (např. zaplacením, započtením atd.). Zástavní právo též zanikne (aniž by však zanikla pohledávka jím zajištěná) v následujících případech: - zanikne-li zástava (věc, na níž zástavní právo vázne), nebo - vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva, nebo - vrátí-li zástavní věřitel zástavu zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi, nebo - složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, nebo - uplyne-li doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno, nebo - nabyla-li další osoba k zastavené věci vlastnické právo v dobré víře, že věc není zatížená zástavním právem; to neplatí, je-li zástavní právo zapsáno v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu, nebo - je-li zástava (popřípadě její část) převedena a zástavní smlouva určuje, že zástavu nebo její část lze převést bez zatížení zástavním právem; to neplatí, jsou-li věc a zástavní právo zapsány ve veřejném seznamu, nebo - je-li zástava (popřípadě její část) převedena v rámci běžného obchodního styku při podnikání zcizitele (převodce); to neplatí, jsou-li věc a zástavní právo zapsány ve veřejném seznamu. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 170 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1376 až 1379
PŘÍSPĚVEK 60 60. Zástavní právo uvolnění zástavy Kodex nově umožňuje vlastníkovi věci dispozici s tzv. uvolněným zástavním právem. To se stává uvolněným v případě, že se zástava uvolní zánikem zástavního práva (viz příspěvek č. 59), avšak ještě nedojde k výmazu zápisu o zaniklém zástavním právu ve veřejném seznamu. Vlastník věci pak může spojit uvolněné zástavní právo s jiným dluhem, který nepřevyšuje původní dluh, jenž byl jeho věcí jako zástavou původně zajištěn (např. pro účely přeúvěrování hypotéky). Právo disponovat s uvolněnou zástavou zaniká, nevyužije-li ho vlastník do deseti let od zápisu uvolnění zástavního práva do veřejného seznamu. Tam se na žádost vlastníka věci zapíše, že je zástavní právo uvolněné a že zajištění původního dluhu pominulo, pokud vlastník prokáže zánik zástavního práva listinou potvrzenou zástavním věřitelem nebo rozhodnutím soudu nebo jinou veřejnou listinou. Při zřízení zástavního práva v druhém a dalším pořadí, nebo i později, se vlastník může smluvně zavázat, že zástavním právem na své věci, zapsaným ve výhodnějším pořadí, nezajistí nový dluh. Pokud tato skutečnost bude zapsána ve veřejném seznamu, nemůže vlastník věci uvolněným zástavním právem zajistit žádný nový dluh, dokud bude trvat zástavní právo pro věřitele, v jehož prospěch se vlastník uvedeným způsobem zavázal. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1380 až 1384
PŘÍSPĚVEK 61 61. Zástavní právo záměna zástavního práva Vedle dispozice s tzv. uvolněným zástavním právem (viz příspěvek č. 60) zákoník nově umožňuje vlastníkovi věci dispozici se zástavním právem v podobě jeho záměny. Stanoví, že bylo-li zástavní právo zapsáno do veřejného seznamu, může vlastník věci žádat, aby v pořadí zástavního práva váznoucího na jeho věci a k zajištění dluhu, který nepřevyšuje původní dluh, bylo zapsáno jiné (nové) zástavní právo pod podmínkou, že do roka po zápisu nového zástavního práva bude staré zástavní právo vymazáno. O výmaz starého zástavního práva přitom může žádat vlastník věci nebo věřitel, v jehož prospěch má být nové zástavní právo zřízeno. Nedojde-li k výmazu starého zástavního práva v uvedené roční lhůtě, zanikne jejím marným uplynutím nové zástavní právo. Příslušný orgán veřejné moci pak zaniklé nové zástavní právo vymaže i bez návrhu spolu se všemi zápisy, které se k němu vztahují. Vlastník věci se při zřízení zástavního práva nebo i později může smluvně zavázat, že neumožní zápis nového zástavního práva namísto starého. Pokud toto omezení bude zapsáno ve veřejném seznamu, nemůže vlastník věci staré zástavní právo přeměnit v nové zástavní právo. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1385 až 1389
PŘÍSPĚVEK 62 62. Zadržovací právo Zákoník obecně stanoví, že ten, kdo má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, může ji ze své vůle zadržet k zajištění splatného dluhu osoby, jíž by jinak měl věc vydat. Zadržet cizí věc však nesmí ten, kdo ji má u sebe neprávem (zejména zmocnil-li se jí násilně nebo lstí), nebo ten, komu bylo uloženo, aby s ní naložil způsobem neslučitelným s výkonem zadržovacího práva (tato výjimka však neplatí, měl-li věřitel-zádržce věc u sebe v době zahájení insolvenčního řízení, ve kterém se řeší úpadek nebo hrozící úpadek dlužníka). Zákoník výslovně upravuje možnost zajistit zadržovacím právem i nesplatný dluh, a to v následujících případech: - nezajistí-li dlužník dluh jinak, ač jej podle smlouvy nebo podle zákona zajistit měl, nebo - prohlásí-li dlužník, že dluh nesplní, nebo - stane-li se jinak zřejmým, že dlužník dluh nesplní následkem okolnosti, která u něho nastala a která věřiteli nebyla ani nemohla být známa při vzniku dluhu. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: 175 a násl. Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1395 a násl.
PŘÍSPĚVEK 63 63. Správa cizího majetku - obecně Kodex přináší novinku v podobě úpravy institutu správy majetku. Definuje osobu správce cizího majetku, jímž je každý, komu je svěřena správa majetku, který mu nepatří, ve prospěch někoho jiného (tzv. beneficienta). Zákoník stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že správce právně jedná jako zástupce vlastníka a že mu náleží obvyklá odměna podle povahy jeho služeb. Správce je povinen jednat s péčí řádného hospodáře a zásadně by měl plnit své povinnosti osobně; na jinou osobu může přenést svou působnost nebo se dát jinak zastoupit jen při jednotlivém právním jednání. Kodex rozlišuje tzv. prostou správu, kdy správce vykonává vše, co je nutné k zachování majetku (správce uplatňuje všechna práva týkající se spravovaného majetku a řádně s ním hospodaří). Druhým typem správy majetku je tzv. plná správa, kdy správce dbá o rozmnožení majetku a jeho uplatnění v zájmu beneficienta, přičemž se spravovaným majetkem může činit cokoli, co je nutné a užitečné. V zákoně jsou detailně upraveny práva a povinnosti správce vůči beneficientovi a třetím osobám, jakož i související se spravovaným majetkem (např. povinnost sestavit inventář, podat vyúčtování atp.). Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1400 a násl.
PŘÍSPĚVEK 64 64. Správa cizího majetku svěřenský fond Zákoník nově upravuje tzv. svěřenský fond (trust), jenž se vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že zakladatel svěří správci majetek k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti (např. závětí) a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat. Vznikem fondu nevzniká žádná nová právní entita, ale oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku. Vlastnická práva k majetku ve fondu vykonává vlastním jménem na účet fondu svěřenský správce. Majetek ve fondu ovšem není ani vlastnictvím správce, ani vlastnictvím zakladatele, ani vlastnictvím osoby, které má být ze svěřenského fondu plněno (tzv. obmyšleného). Účel svěřenského fondu může být veřejně prospěšný, anebo soukromý (slouží k prospěchu určité osoby nebo na její památku). Každý fond musí mít vlastní označení obsahující slova svěřenský fond a musí mít statut, který vydává jeho zakladatel ve formě veřejné listiny. Ustanovení zákona č. 40/1964 Sb.: tento institut není upraven Ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.: 1448 a násl.