ZNALECKÝ POSUDEK č. 106/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 1709, součástí pozemku je rozestavěná stavba a pozemku p.č. 1246/79, s příslušenstvím, LV číslo 3205, katastrální území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 306/15-23 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.04.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 1709, součástí pozemku je rozestavěná stavba a pozemku p.č. 1246/79, s příslušenstvím, LV číslo 3205, katastrální území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 1709 Adresa předmětu ocenění: Holýšov 345 62 Holýšov Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Holýšov Katastrální území: Holýšov Počet obyvatel: 4 995 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 165,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 442,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.04.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 13.04.2014, LV číslo 3205, k.ú. Holýšov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Hájek Jaroslav, Husova třída 416, 34562 Holýšov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2 -
Zahájení exekuce - Hájek Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti - rozestavěný rodinný dům se nachází v Lesní ulici, v zástavbě rodinných domů, jižně od středu obce. Jedná se o samostatně stojící rozestavěný rodinný dům na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Na pozemcích se nenacházejí trvalé porosty. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastníkem prohlídky. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,940 Koeficient pp = I T * I P = 0,884 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 1709. Je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. S výstavbou bylo započato v roce 2013 a dům je rozestavěn. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi chodba, pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, koupelna, záchod a dvě garáže. V podkroví se nachází asi 4 místnosti včetně sociálního zařízení. Objekt není udržovaný a je rozestavěn. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 10,00*13,50+1,40*1,80+7,00*6,00 = 179,52 podkroví 10,00*13,50+7,00*6,00 = 177,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 179,52 m 2 3,00 m podkroví 177,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor - 5 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (10,00*13,50+1,40*1,80)*(3,70)+(7,00*6,00)*(3, = 664,22 m 3 70) zastřešení (10,00*13,50)*(3,30*0,5)+(7,00*6,00)*(2,00*0,5) = 264,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 664,22 m 3 zastřešení Z 264,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 928,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové s izolací S 100 2. Zdivo cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina cementová taška S 100 6. Klempířské konstrukce ne S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky ne S 100 9. Vnější obklady ne S 100 10. Vnitřní obklady ne S 100 11. Schody betonové S 100 12. Dveře plastové S 100 13. Okna plastové a předokenní žaluzie S 100 14. Podlahy obytných místností betonové, hrubé S 100 15. Podlahy ostatních místností betonové, hrubé S 100 16. Vytápění ne S 100 17. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 18. Bleskosvod ne S 100 19. Rozvod vody teplé, studené, část S 100 20. Zdroj teplé vody ne S 100 21. Instalace plynu ne S 100 22. Kanalizace ano S 100 23. Vybavení kuchyně ne S 100 24. Vnitřní vybavení ne S 100 25. Záchod ne S 100 26. Ostatní ne S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) - 6 -
Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,20 100,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,20 80,00 16,96 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,90 60,00 4,74 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,30 100,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,40 100,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,90 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,80 40,00 2,32 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,80 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,30 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,00 80,00 0,80 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 5,00 0,16 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 100,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,20 50,00 1,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,00 50,00 0,50 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,30 60,00 2,58 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 20,00 0,64 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,90 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,10 80,00 2,48 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,10 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,40 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 56,38 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. - 7 - Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 14,54 0 150 0,00 0,0000 2. Zdivo S 16,96 100,00 16,96 30,08 0 80 0,00 0,0000 3. Stropy S 4,74 100,00 4,74 8,41 0 80 0,00 0,0000 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 12,95 0 70 0,00 0,0000 5. Krytina S 3,40 100,00 3,40 6,03 0 40 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky S 2,32 100,00 2,32 4,11 0 50 0,00 0,0000 11. Schody S 0,80 100,00 0,80 1,42 0 80 0,00 0,0000 12. Dveře S 0,16 100,00 0,16 0,28 0 50 0,00 0,0000 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 9,22 0 50 0,00 0,0000 14. Podlahy obytných místností S 1,10 100,00 1,10 1,95 0 15 0,00 0,0000 15. Podlahy ostatních místností S 0,50 100,00 0,50 0,89 0 15 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace S 2,58 100,00 2,58 4,58 0 25 0,00 0,0000 19. Rozvod vody S 0,64 100,00 0,64 1,14 0 20 0,00 0,0000 22. Kanalizace S 2,48 100,00 2,48 4,40 0 30 0,00 0,0000
Opotřebení: 0,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 424,55 Plná cena: 928,97 m 3 * 5 424,55 Kč/m 3 = 5 039 244,21 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5638 Nedokončená stavba = 2 841 125,89 Kč Koeficient opotřebení: (1-0,0 % /100) * 1,000 Nákladová cena stavby CS N = 2 841 125,89 Kč Koeficient pp * 0,884 Cena stavby CS = 2 511 555,29 Kč Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 - zjištěná cena = 2 511 555,29 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, oplocení, vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 Celkem: Cena stavby 2 511 555,29 Kč 2 511 555,29 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 2 511 555,29 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 75 346,66 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění - 8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,940 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,940 = 0,884 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 442,52 0,884 391,19 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1709 200,00 391,19 78 238,- nádvoří 4 odst. 1 orná půda 1246/79 837,00 391,19 327 426,03 Stavební pozemky - celkem 1 037,00 m 2 405 664,03 Pozemky - zjištěná cena = 405 664,03 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 2 511 555,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 75 346,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 586 902,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 405 664,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 405 664,- Kč Celkem 2 992 566,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 992 566,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. st. 385 2 511 555,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 75 346,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 586 902,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 405 664,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 405 664,- Kč Celkem 2 992 566,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 992 566,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 992 570,- Kč slovy: Dvamilionydevětsetdevadesátdvatisícpětsetsedmdesát Kč - 10 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 11 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 1 028 m2 Lesní, Holýšov 7 663 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej exkluzivní novostavby nadstandardně vybaveného rodinného domu s krytým bazénem, zahradním domkem a prostornou dvougaráží. Bazén se slanou vodou je vyhříván tepelným čerpadlem, opalovací terasou. Pozemek je o velikosti 1028 m2. V přízemí je nádherná zaklenná zimní zahrada, luxusní kuchyně, obrovský obývací pokoj s jídelnou a krbem, pracovna, prádelna, technická místnost, koupelna s WC a garáž pro dvě auta. V 1. patře domu jsou 4 ložnice, 3 s balkony, vytápěná luxusní koupelna a WC. Celý dům má podlahové vytápění. Hypotéku vyřídíme obratem, veškeré prohlídky a informace u RK. Ev. číslo: 569401. Celková cena: 7 663 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 570015 Aktualizace: 03.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 198 m2 Užitná plocha: 1028 m2 Plocha podlahová: 1028 m2 Plocha pozemku: 1028 m2 Parkování: 4 Garáž: Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná - 12 -
Ukazatel energetické náročnosti budovy: 101,0 kwh/m^2 za rok Výtah: ne Bazén: ano 2. Prodej rodinného domu 125 m2 Holýšov, okres Domažlice 4 199 000 Kč Nabízíme exkluzivně k prodeji pěkný, projektově velmi zajímavý rodinný dům s dispozicí 5+kk s obytnou plochou 104 m2 v ul. K Višňovce v obci Holýšov, okr. Domažlice. Uvedený dům byl kolaudován v r. 2004, celková plocha pozemku činí 430 m2, z čehož st. parcela je o rozloze 105 m2, zahrada činí 325 m2. Dům leží na základové desce, v 1 NP se nachází obývací pokoj s kuchyní, dětský pokoj, ložnice, koupelna, pracovna, WC, sklad. Ve 2 NP leží další prostorný pokoj. U domu jsou prostory pro skladování dřeva, kotec pro psa, bazén, na který je výhled z terasy. Vytápění je zajištěno stylovým krbem na tuhá paliva a kombinovaným plynovým kotlem, který rovněž zajišťuje ohřev vody, el. 230/400 V, zdroj vody z vodovodního řadu, odpady jsou svedeny do veř. kanalizace. Objekt je bez dalších investic, splňuje požadavky i náročnějšího klienta. Nemovitost leží ve velmi pěkné, klidné a vyhledávané lokalitě v blízkosti lesa s krásným výhledem do okolí. V obci je veškerá občanská vybavenost, možnost financování hypoúvěrem ( zajistíme ). Doporučujeme! Celková cena: 4 199 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 2400938 Aktualizace: 28.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 125 m2 Plocha pozemku: 430 m2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová - 13 -
Bazén: 3. Prodej rodinného domu 240 m2 Osvračín, okres Domažlice 1 449 000 Kč Naše společnost nabízí rodinný dům v obci Osvračín, okr. Domažlice. Dům o zastavěné ploše 128 m2 a obdélníkovitou zahradou o výměře 683 m2 se nachází v klidné části obce, v okolí novostaveb i starší zástavby rodinných domů. Patrový rodinný dům je rozestavěný, hotová je hrubá stavba, rozvody elektro, EZS, voda, odpady, (vyjma patra) atd. a dále krovy, střešní krytina, okna.. V přízemí domu o dispozici 5+1 se nachází prostorná kuchyně, pracovna, obývací pokoj s přípravou pro krb či krbová kamna a vstupem na terasu přes nádherné klenuté francouzské dveře, dále technická místnost, toaleta a místnost s přípravou pro vnitřní bazén o výměře cca. 4x5 m2, odkud je také vstup na částečně krytou zahradní terasu. V patře je počítáno s třemi ložnicemi a s tím souvisejícím příslušenstvím, nicméně příčky nejsou dokončeny, lze tedy upravit dle svého. V suterénu domu jsou pak dvě místnosti, sklípek, technická místnost a dvojgaráž. Dům je usazen do přední části pozemku, tudíž není nikterak narušováno soukromí na zahradě za domem. Sousedé jsou převážně mladé rodiny s dětmi, v okolí najdeme ZŠ, MŠ, poštu, obchod, hostinec, atd.; do Osvračína jezdí vlak i bus. Koupi domu doporučuji zájemcům o kvalitní a hezké bydlení s možností upravit si dům a zahradu dle vlastních představ. Nemovitost je k dispozici ihned, cena je včetně odměny realitní společnosti a všech s převodem souvisejících poplatků, právní servis taktéž zajištěn. Případnou hypotéku Vám zdarma vyřídí naše hypoteční makléřka. Pro sjednání prohlídky nebo jiné bližší info volejte na níže uvedený mobilní telefon. Celková cena: 1 449 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 003054 Aktualizace: 25.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 128 m2 Užitná plocha: 240 m2 Plocha podlahová: 240 m2 Plocha pozemku: 683 m2 Sklep: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod - 14 -
Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2,2-2,8 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hájek Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Dvamiliónypětsettisíc Kč 2 500 000,- Kč - 15 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.05.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 106/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/15. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -