DOB-Invest a.s. D-GROUP VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
PRAHA Radotín Černošice Zbraslav DOBŘICHOVICE DOBŘICHOVICE Všenory CUKRÁK DOBŘICHOVICE JSOU STŘEDNĚ VELKOU OBCÍ (JIŽ MĚSTEM) S VÍCE NEŽ 3000 OBYVATELI. DNEŠNÍ TVÁŘ HISTORICKÉHO STŘEDU POCHÁZÍ ZE 17. STOL., KDY BYL PŘESTAVĚN ZÁMEK A POSTAVEN KOSTEL SV. JUDY TADEÁŠE. OD ZAČÁTKU MINULÉHO STOLETÍ SE OBEC STÁVÁ PŘÍMĚSTSKÝM LETOVISKEM PRAHY S VILOVOU ZÁSTAVBOU. DOPRAVNÍ SPOJENÍ S PRAHOU ZAJIŠŤUJE FREKVENTOVANÁ ŽELEZNIČNÍ TRAŤ PRAHA BEROUN, EXISTUJE ROVNĚŽ AUTOBUSOVÉ SPOJENÍ. AUTEM TRVÁ CESTA Z DOBŘICHOVIC NA SMÍCHOV 15 AŽ 20 MINUT.
OBSAH VÝROČNÍ ZPRÁVY 3 Úvodní slovo předsedy představenstva 4 Orgány společnosti 5 Vedení společnosti a základní údaje o společnosti 6 Historie společnosti 7 Činnost vybrané aktivity 10 Aktuální výstavba - DOB Centrum 12 Zpráva dozorčí rady 13 Výkaz zisku a ztráty 14 Rozvaha 17 Příloha účetní závěrky 26 Výrok auditora 27 Vybrané údaje z hospodaření 28 Dceřiné a sesterské společnosti 29 Dobřichovice včera a dnes www.dob-invest.cz DOB Invest a.s. / D GROUP 1 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Pokračujeme ve výstavbě DOB Centra DOB Invest a.s. / D GROUP 2 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA Vážení obchodní přátelé, každý rok mě překvapí, že už mám psát úvodní věty do další výroční zprávy. Takže bohužel další rok již uplynul. Dovolujeme si Vám touto výroční zprávou prezentovat činnost společnosti DOB-Invest tentokrát v roce 2014, s přesahem do úvodních měsíců roku 2015. Jak jsem na tomto místě psal již vloni, v roce 2013 jsme naplno otevřeli novou velkou kapitolu činnosti DOB-Investu v Dobřichovicích řadu let připravovanou přestavbu a dostavbu bývalého statku. Z původního projektu velkého seminárního hotelu vznikl projekt postupně stavěného víceúčelového areálu, v němž zmenšený hotel s restaurací představuje jen část areálu, jehož výstavbě nyní předchází výstavba několika objektů s byty (část areálu je zaměřena i na seniorské bydlení). Jako i v předešlých projektech v areálu nechybí obchodní prostory a další služby. 1. etapa výstavby sice začala v létě 2013 a od září do prosince 2013 úspěšně probíhalo uzavírání smluv o smlouvách budoucích kupních na byty i obchodní prostory, ale první polovina roku 2014 byla poznamenána přerušením výstavby kvůli restitučnímu sporu o pozemek. Více o něm v další části této výroční zprávy. Druhá polovina roku 2014 pak byla ve znamení dohánění ztrát. Mírná zima (již druhá po sobě) stavebním pracím přála a 1. etapa projektu DOB Centrum by měla být k nastěhování v létě 2015. Ostatní činnost společnosti DOB-Invest odpovídala předchozím rokům. Společnost pronajímala byty a obchodní prostory v Dobřichovicích a v Trutnově, realizovala správu řady nemovitostí, prováděla inženýrskou činnost pro několik klientů, poskytovala poradenské služby a služby realitní kanceláře. Zaměření na jeden výše uvedený rozsáhlý developerský projekt největší v historii firmy znamená, že společnost aktuálně nemá výnosy z prodejů jiných bytů a po letech zisku vykázala druhý rok po sobě, tedy i v roce 2014 ztrátu. Do zisku by se měla vrátit v roce 2015. Podrobnější informace najdete na dalších stránkách této výroční zprávy, nejaktuálnější informace pak též na internetových stránkách společnosti, tedy na www.dob-invest.cz. V Dobřichovicích, květen 2015 Ing. Daniel Havlík, CSc. předseda představenstva DOB Invest a.s. / D GROUP 3 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
ORGÁNY SPOLEČNOSTI PŘEDSTAVENSTVO Daniel Havlík / narozen 1961 / předseda představenstva od založení společnosti dosud / Absolvent Stavební fakulty ČVUT a řady ekonomických a manažerských kurzů (na European Business School, Gustav Käser Training International, VŠE, Institutu bankovního vzdělávání ČNB apod.). Na ČVUT též pracoval a získal hodnost kandidáta věd. V letech 1991-1996 pracoval v bankovnictví, od roku 1997 do současné doby kromě přímého řízení společnosti DOB-Invest a.s. působí jako předseda představenstva společnosti Alkona a.s. Mnoho let se též angažoval v orgánech Hospodářské komory na krajské i republikové úrovni. Magda Havlíková / narozena 1963 / členka představenstva od založení společnosti dosud / Absolventka Stavební fakulty ČVUT. Po studiu pracovala v soukromých firmách - v inženýrské činnosti a v projekci. V současné době má ve společnosti DOB-Invest na starosti analyzování dispozičních řešení projektovaných staveb a vedení vnitřního účtování nákladů v rámci správy nemovitostí. Správu nemovitostí zajišťuje i ve společnosti Dobřich s.r.o. a je též jednatelkou společnosti Diman s.r.o. Josef Sikyta / narozen 1962 / člen představenstva od založení společnosti dosud / Absolvent Strojní fakulty ČVUT. Řadu let ředitel společnosti Alarmcom s.r.o., filiálky společnosti Siemens - SBT Zürich, a následně ředitel úseku ve společnosti Siemens - FSP v České republice, obor zabezpečovací technika. Působí v orgánech oborové asociace zabezpečovací techniky. Do května 2013 byl jednatelem společnosti Integoo s.r.o. a je jednatelem společnosti Diman s.r.o. DOZORČÍ RADA Antonín Havlík / narozen 1966 / předseda dozorčí rady od založení společnosti dosud / Absolvent právnické fakulty UK. Pracoval v několika podnicích jako podnikový právník. V současné době zaměstnanec České pojišťovny. Jaromír Seidl / narozen 1965 / člen dozorčí rady od založení společnosti do 25.6.2014 / Absolvent Stavební fakulty ČVUT a několika ekonomických a manažerských kurzů (Gustav Käser Training International, Institut bankovního vzdělávání ČNB apod.). Je členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech. Zdeněk Vacek /narozen 1963 / člen dozorčí rady od 25.6.2001 do 25.6.2014 / Je absolventem VŠE obor finance a několika účetních, daňových a manažerských kurzů. Pracoval v managementu Evrobanky a.s. Je členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech. DOB Invest a.s. / D GROUP 4 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
VEDENÍ SPOLEČNOSTI VEDENÍ SPOLEČNOSTI Společnost je řízena předsedou představenstva Danielem Havlíkem (charakteristika - viz představenstvo) za aktivní spoluúčasti dalších členů představenstva. Vedoucí odpovědní pracovníci: Magdaléna Kadlecová / narozena 1961 / obchodně realitní činnost / Absolventka stavební fakulty ČVUT, obor pozemní stavby a interní aspirantury na katedře TZB stavební fakulty (hodnost kandidáta věd získala v roce 1994). Na katedře TZB pracovala též jako odborný asistent do roku 2000. Ve společnosti DOB-Invest je zaměstnána od června 2000. Martin Šiman / narozen 1968 / investorská činnost, projektový manažer / Absolvent stavební fakulty ČVUT, obor ekonomie a řízení ve stavebnictví. Po ukončení studia se věnoval investorsko-inženýrské činnosti a obchodu. Před nástupem do společnosti DOB-Invest pracoval v soukromém sektoru jako technický dozor investora. Ve společnosti DOB- Invest je zaměstnán od ledna 2005. ZÁKLADNÍ ÚDAJE O SPOLEČNOSTI Název společnosti IČ: 25 10 19 01 DOB-Invest a.s. Sídlo: Za Mlýnem 2, 252 29 Dobřichovice Kancelář v Dobřichovicích (od roku 2012 i sídlo): tel: 257 712 630 Kancelář předsedy představenstva v Dobřichovicích: tel: 257 712 050 Kancelář v Praze: Klimentská 22, Praha 1, 110 00 tel: 222 331 350 Předmět podnikání: Provádění staveb, jejich změn a odstraňování Výkon zeměměřických činností Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Obory činnosti: přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti zprostředkování obchodu a služeb velkoobchod a maloobchod realitní činnost, správa a údržba nemovitostí pronájem a půjčování věcí movitých poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy DOB Invest a.s. / D GROUP 5 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
HISTORIE SPOLEČNOSTI Společnost DOB-Invest a.s. byla založena podpisem zakladatelských listin v říjnu 1996 a vznikla zápisem do obchodního rejstříku 23.1.1997. Základní jmění společnosti původně činilo 1 mil. Kč, později bylo zvýšeno na 15 mil. Kč. Společnost byla založena za účelem realizace stavebně investičního záměru v centru obce Dobřichovice. V průběhu přípravy této akce však společnost rozšířila své aktivity i mimo Dobřichovice a stala se developerskou firmou se širší působností. Kromě klasické výstavby nových polyfunkčních domů společnost využívá znalostí stavebních i finančních a občas jedná o zakoupení problematických nemovitostí s tím, že po jejich zhodnocení (vyvázání ze zástavních práv, spojení vlastnických práv pozemků a budovy, zajištění územního rozhodnutí apod.) je připravena tyto nemovitosti opět prodat. Centrum města Dobřichovice DOB Invest a.s. / D GROUP 6 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
ČINNOST - VYBRANÉ AKTIVITY Centrum města Dobřichovice Jedná se o etapovitou výstavbu polyfunkčních domů s nebytovými prostory v přízemí a byty v 1. patře, 2. patře a podkroví. Stavební povolení na I. etapu (dům A - čtyři nebytové prostory v přízemí a 28 bytů ve vyšších podlažích) bylo vydáno v říjnu 1998, na II. etapu (dům B - dva nebytové prostory v přízemí, 14 bytů a krytá garážová stání) v červnu 2000. Zpracovatelem projektu obou etap byla brněnská společnost Atelier 90 architektů L. Vlachynského a J. Foretníka a dodavatelem stavby společnost Průmstav a.s. Dodavatelská smlouva na I. etapu byla se společností Průmstav a.s. podepsána v březnu 1999 a tato I. etapa byla řádně dokončena a zkolaudována v květnu 2000. Slavnostní otevření areálu a zahájení provozu na první části nově budovaného náměstí se konalo 10.6.2000 za účasti představitelů obce, dodavatelských a subdodavatelských firem, řady významných hostů a mnoha dobřichovických občanů. Smlouva na dodávku II. etapy byla podepsána v září 2000 a stavba byla úspěšně dokončena kolaudací v říjnu 2001. Dne 14.10.2001 se opět konalo slavnostní otevření nové budovy včetně možnosti prohlídky a byla dána do provozu další část nového náměstí. Dokončením prvních dvou etap vzniklo náměstí, které obecní zastupitelstvo pojmenovalo Palackého náměstí, a tím jednak potvrdilo statut náměstí pro nově vzniklou obchodní zónu, a jednak uživatelům prostor z I. etapy umožnilo neměnit sídlo firem či adresu bydliště, neboť navazující ulice nese rovněž jméno Palackého. Na novém náměstí je nyní v provozu lékárna, oční optika, kavárna s pizzerií (v létě s předzahrádkou na náměstí), pošta a obchod s ovocem a zeleninou. V prostorách bývalé bankovní pobočky v přízemí vznikly další lékařské ordinace. V 1. patře je ordinace lékařů specialistů (oční, kožní, ORL, chirurgie) a kanceláře reklamní agentury Signes. V těsném sousedství delší dobu zbývalo zrekonstruovat přilehlý objekt čp. 15 a 348 do ulice 5. května. O přestavbě na nový bytový dům s názvem Berounka zahájené v roce 2009 píšeme v časové posloupnosti a tedy níže. Před rekonstrukcí tohoto objektu se společnost DOB-Invest rozhodla realizovat stavby na protější straně Palackého ulice - za nákupním střediskem v lokalitě V Zahradách. Na podzim 2004 bylo získáno stavební povolení k výstavbě polyfunkčních domů V Zahradách objekty D+F. Dodavatelem stavby byla vybrána firma Českobudějovické pozemní stavby, s.r.o. (následně přejmenovaná na CBPS s.r.o.), která zahájila I. etapu výstavby polyfunkčních domů V Zahradách v dubnu 2005 a dokončila ji v červnu 2006. V domě D vzniklo 23 bytů, které byly prodány do osobního vlastnictví, 5 nebytových prostor (obchodů) a podzemní garáže. Nové nebytové prostory nabízí obyvatelům z Dobřichovic a okolí další služby. Vznikla zde nová pobočka České spořitelny, útulná cukrárna, výrobna a prodejna těstovin, domácí potřeby a obchod s nábytkem (ten později nahradil obchod s elektro potřebami a později se do něj rozšířila cukrárna). Paralelně byl postaven vícegenerační rodinný dům F a prodán (směněn s majiteli domu s pozemkem, který společnost DOB-Invest potřebovala pro výstavbu další etapy). V roce 2005 byly zahájeny přípravné kroky k realizaci výstavby II. etapy V Zahradách domu E. Samotná výstavba byla zahájena v červenci 2006, dokončení bylo plánováno na podzim 2007, ale problémy stavební firmy CBPS s.r.o. způsobily prodlení. Za významné pomoci společnosti DOB-Invest zvládla společnost CBPS s.r.o. dům v hrubém stavu dokončenosti v dubnu 2008 zkolaudovat, ale skutečně ho dokončit a předat bez vad a nedodělků už nedokázala a skončila 5.8.2008 v úpadku. DOB-Invest a.s. si dokončení musela v průběhu roku zajistit sama. Dům E tvoří 26 bytů, 7 nebytových prostor a podzemní garáže. Součástí této etapy je i rodinný dům E3, který navazuje na objekt E. Realizací staveb V Zahradách došlo k rozšíření centra Dobřichovic a jeho celkovému funkčnímu a estetickému zhodnocení. Začátkem roku 2011 byla dokončena přestavba a dostavba objektů čp. 15 a 348 do ulice 5. května bytový dům Berounka, kterým společnost DOB-Invest přispěla k dokončení Palackého náměstí v Dobřichovicích. Zpracovatelem projektu byla opět brněnská společnost Atelier 90 s.r.o. - architekta L. Vlachynského. V lednu 2009 nabylo právní moci územní rozhodnutí na tuto stavbu (po složitém projednávání řady variant), stavební povolení nabylo právní moci v září 2009 a zároveň byla podepsána smlouva o dílo s generálním dodavatelem stavby českou pobočkou rakouské společnosti PORR (Česko) a.s. a zahájena přestavba (ve skutečnosti úplná demolice a novostavba s původními čísly popisnými). Nový objekt je provozně rozdělen na dvě stávající čísla popisná 15 a 348. Forma stavby jako celku je členěna na tři části. Akcentem a přirozenou dominantou nejen stavby, ale i Palackého náměstí, je věž (nárožní dům ). V dokončeném bytovém domě Berounka v čp. 15 vzniklo 17 bytů a 4 nebytové prostory k prodeji, v čp. 348 byly postaveny 3 byty a 1 nebytový prostor k pronájmu a pod oběma objekty podzemní garáže. V nových nebytových jednotkách byla otevřena pobočka UniCredit Bank a.s., kadeřnictví, galerie a další služby (do nové kavárny je možné přijít i na snídani). Úplným důstojným dokončením Palackého náměstí v Dobřichovicích by však byla kompletní přestavba budovy Jednoty v samém středu náměstí, k níž se bohužel vlastník nechystá a k dohodě o alespoň dílčí participaci DOB-Investu na rekonstrukci objektu (sedlová střecha s podkrovím, fasáda) nedošlo. V průběhu roku 2011 společnost DOB-Invest prodala ze svého vlastnictví rodinný dům čp. 150 ve Fügnerově ulici v Dobřichovicích a na objednávku kupujícího provedla úplnou rekonstrukci na klíč. V roce 2006 přestěhovala společnost DOB-Invest svoje kanceláře do nově zrekonstruovaného objektu bývalého mlýna v Dobřichovicích. Nová adresa zní Za Mlýnem 2, Dobřichovice (od roku 2012 se tato adresa stala i oficiálním sídlem společnosti). DOB Invest a.s. / D GROUP 7 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Lokalita Na Vyhlídce Po úvodním hledání možného využití bývalého rekreačního střediska Chemických závodů Litvínov v Dobřichovicích, který společnost DOB-Invest v roce 1998 ve značně zdevastovaném stavu koupila, zvítězil plán přestavby tohoto objektu na polyfunkční dům s byty a nebytovými prostory. Projektantem byla opět brněnská společnost Atelier 90 a v objektu bylo navrženo 17 bytů a 2 nebytové prostory (podle projektu se mělo jednat o saunu a ordinaci lékaře). Stavební povolení bylo vydáno v červnu 2001. Ve výběrovém řízení na dodavatele zvítězila firma NIKE Zlín, spol. s r.o., s níž byla podepsána smlouva o dílo v říjnu 2001. Pro velký rozsah klientských změn a technické a finanční problémy na straně dodavatelské firmy NIKE Zlín byl původní termín dokončení (závěr roku 2002) posunut do roku 2003. Objekt byl zkolaudován v prosinci 2003 a jednotlivé prostory předány vlastníkům koncem roku 2003 a začátkem roku 2004. Kromě řady menších změn projektu v některých bytech a zcela nového řešení dvou bytů jejich spojením do jednoho atypického bytu byly nově řešeny oba nebytové prostory v jednom zůstala lékařská ordinace, druhý je využit jako prostor pro rehabilitaci. Bývalý statek v Dobřichovicích DOB Centrum Pro společnost DIMAN s.r.o. zprostředkovala společnost DOB-Invest a.s. provedení oprav v pronajaté části objektu čp. 3 (červen - říjen 1998) a od té doby zajišťuje správu objektu. V březnu 1999 společnost DOB-Invest a.s. areál bývalého statku čp. 3, 432 a 433 koupila. Postupně byl zpřesňován záměr budoucího využití areálu. V letech 2007 až 2009 byl společností DOB-Invest zpracován projekt seminárního a kongresového hotelu (realizovala ho známá pražská architektonická kancelář DaM s.r.o.) a v červnu 2009 bylo na tento projekt vydáno územní rozhodnutí (v roce 2012 i stavební povolení a zahájeny demolice některých budov již s úvahami na změnu projektu). Dceřiná společnost Diman s.r.o., která měla být provozovatelem hotelu, totiž usilovala o dotaci z programu ROP NUTS 2 Střední Čechy, program Cestovní ruch, ale tu se získat nepodařilo. Proto byly hledány další možnosti financování i zvažovány modifikace projektu. V roce 2011 bylo zahájeno další projektování (opět s architekty firmy DaM) zmenšen seminární hotel a v areálu navrženy též byty, jednak k prodeji, ale též k pronájmu jako seniorské bydlení se službami. Projekt byl dokončen v lednu 2013. Začátkem roku 2013 bylo požádáno o změnu stavby (o změnu stavebního povolení) a vybrána stavební firma Porr a.s. Dne 1.9.2013 byla zahájena výstavba 1. etapy multifunkčního areálu DOB Centrum. Pak se však odehrála až neuvěřitelná anabáze. Projekt DOB Centrum byl realizován na státních pozemcích uzavřeného areálu bývalého statku, jehož všechny budovy byly ve vlastnictví DOB-Investu, pozemky měl DOB-Invest pronajaté od Pozemkového fondu ČR, resp. Státního pozemkového úřadu (SPÚ), a od PF ČR a SPÚ měl souhlas s realizací projektu. V lednu 2014 se výstavba nuceně zastavila na základě předběžného opatření soudu z podnětu Rytířského řádu Křižovníků s červenou hvězdou, který se domáhal vydání pozemků v rámci církevních restitucí. Ovšem před zahájením výstavby, v dubnu 2013, vydal Státní pozemkový úřad DOB-Investu potvrzení, že pozemky nebudou dle zákona o majetkovém vyrovnání státu s církvemi předmětem vydání v restituci, protože se jedná podle 8, odst. 1., písm. a) zákona o majetkovém vyrovnání státu s církvemi (ZMV) o zastavěné pozemky, které zákon vylučuje z naturální restituce (za zastavěné pozemky poskytuje stát církvím finanční náhradu). Tím byl naplněn předpoklad, že SPÚ prodá zastavěné pozemky DOB-Investu, jakožto vlastníku budov, po vypršení zákonných restitučních lhůt, tedy v roce 2015. Přesto vznikl spor mezi společností DOB-Invest, Rytířským řádem Křižovníků s červenou hvězdou a Státním pozemkovým úřadem, který trval až do května 2014, a stavba pět měsíců stála. Mezitím bylo možné o sporu shlédnout v televizi Prima v pořadu Očima Josefa Klímy aktuální reportáž (19.3.2014). SPÚ po určitém váhání rozhodl, že lze z areálu oddělit pozemky, které by bylo možné vydat podle názoru DOB-Investu nezákonně a vydal je Rytířskému řádu Křižovníků s červenou hvězdou. Společnost DOB-Invest následně vydané pozemky od řádu koupila, ovšem významně dráž, než by je koupila od státu. V druhé polovině roku 2014 pokračovala výstavba již na pozemcích ve vlastnictví DOB-Investu. V první polovině roku 2015 se na základě kupní smlouvy s SPÚ stala společnost DOB-Invest vlastníkem i zbytku pozemků, které předtím nebyly řádu vydány, a to za cenu dříve předpokládanou. V průběhu roku 2014 probíhala výstavba 1. etapy a zároveň byly nabízeny jednotlivé jednotky k prodeji. Do konce roku 2014 bylo 50 % jednotek prodáno. Významné zdražení velké části pozemku vedlo k nutnosti nabídnout k prodeji do osobního vlastnictví i seniorské byty původně plánované k pronajímání. I v průběhu výstavby je část původních budov areálu stále využívána. Společnost DIMAN s.r.o. je jedním z nájemců části objektu a provozovatelem kulturního sálu, společnost ZELENÝ OSTROV s.r.o. je provozovatelem prádelny pro veřejnost, v níž zaměstnává sluchově postižené pracovníky, v areálu prosperuje vinotéka La Fontana, jsou zde i další krátkodobí nájemci (sklady, dílny). DOB Invest a.s. / D GROUP 8 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Nemovitosti v Trutnově Společnost DOB-Invest a.s. vlastní od roku 1998 dva nebytové domy čp. 97 a 98 v centru Trutnova a prostory v nich pronajímá jako kanceláře a byt. V roce 2009 byla v přízemí domu čp. 97 otevřena nová pobočka Raiffeisenbank a.s. V rámci přeobsazení nájemců v Trutnově za účelem zvýšení výnosů z pronájmu společnost DOB-Invest a.s. zakoupila v Trutnově rodinný dům čp. 727. V současné době je tato nemovitost dlouhodobě pronajata. Rodinné domy na Zbraslavi Pro tuto akci založila společnost DOB-Invest a.s. speciální dceřinou společnost DOB-Invest Plus s.r.o. Ta od roku 2010 připravovala projekt pro výstavbu 10 řadových rodinných domů v Praze 5 na Zbraslavi v ulici Hostošova. V září 2011 bylo vydáno stavební povolení na projekt, jehož autorem je pražský Atelier A4 s.r.o. Ing. arch. Richard Homolka. Vzhledem k velmi dobrým předchozím zkušenostem byla generálním dodavatelem stavby opět společnost Porr a.s., s níž byla podepsána smlouva o dílo v srpnu 2011. Výstavba byla dokončena a úspěšně zkolaudována v srpnu 2012. Nyní je 9 rodinných domů obsazeno nájemci, z nichž někteří mají k domům předkupní právo (dva nájemci ho nyní již uplatnili), a jeden byl prodán do osobního vlastnictví. Cílem je postupně prodat všechny RD. Rodinný dvojdům v Dobřichovicích Na objednávku soukromého investora společnost DOB-Invest a.s. zajišťovala na smluvní bázi inženýrskou činnost, technický dozor investora i obchodní podporu při výstavbě rodinného dvojdomu v Dobřichovicích v Randově ulici. Stavba byla dokončena v polovině roku 2013 a dům byl prodán (budoucí kupující již dům užívá, má uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní). RD v Dobřichovicích RD Zbraslav DOB Invest a.s. / D GROUP 9 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
AKTUÁLNÍ VÝSTAVBA DOB Centrum Dobřichovice Maketa budoucího vzhledu www.dobcentrum.cz www.rezidencezelenyostrov.cz Projektová 3D vizualizace DOB Invest a.s. / D GROUP 10 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
DOB Invest a.s. / D GROUP 11 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014 1. etapa výstavby DOB centra byty, obchody, wellness (dokončení v létě 2015)
ZPRÁVA DOZORČÍ RADY Dozorčí rada jednala v roce 2014 podle stanov společnosti a ve smyslu platných zákonů dohlížela na činnost představenstva a na realizaci podnikatelských aktivit společnosti. Dozorčí rada konstatuje, že výkon působnosti představenstva i podnikatelská činnost byly vedeny v souladu s platnými zákony a stanovami společnosti. Dozorčí rada přezkoumala účetní závěrku za období od 1.1.2014 do 31.12.2014 a konstatovala ve shodě s výrokem auditorské společnosti BT Audit, s.r.o., Mnichovice, že účetní závěrka věrně zobrazuje reálný stav majetku a závazků, vlastního jmění, finanční situaci a výsledek hospodaření organizace v souladu s platnými zákony a účetními předpisy. Na základě výše uvedených faktů se dozorčí rada usnesla, že může doporučit valné hromadě akcionářů schválení roční účetní závěrky společnosti včetně její přílohy. Za uplynulé funkční období neobdržela dozorčí rada žádné připomínky či stížnosti. Praha, květen 2015 JUDr. Antonín Havlík, Ph.D. předseda dozorčí rady DOB Invest a.s. / D GROUP 12 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY Výkaz zisku a ztráty / tis. Kč řádek 2010 2011 2012 2013 2014 Tržby za prodej zboží 01 31 388 34 911 1 830 10 1 Náklady vynaložené na prodané zboží 02 24 746 31 168 1 816 22 1 Obchodní marže 03 6 642 3 743 14-12 0 Výkony 04 6 525 13 841 9 257 8 305 8 583 Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb 05 6 525 10 838 12 260 8 305 8 583 Změna stavu zásob vlastní činnosti 06 0 3 003-3 003 0 0 Výkonová spotřeba 08 6 677 10 194 4 735 6 832 7 669 Spotřeba materiálu a energie 09 888 1 058 863 912 1 042 Služby 10 5 789 9 136 3 872 5 920 6 627 Přidaná hodnota 11 6 490 7 390 4 536 1 461 914 Osobní náklady součet 12 2 748 3 230 2 676 2 374 2 214 Mzdové náklady 13 1 930 2 310 1 916 1 691 1 574 Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění 15 685 822 674 597 554 Sociální náklady 16 133 98 86 86 86 Daně a poplatky 17 338 610 324 295 221 Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 18 3 268 3 380 3 406 3 206 2 979 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu 19 1 800 5 300 4 340 0 7 333 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku 20 1 800 5 300 4 340 0 7 333 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu 22 592 3 320 1 452 0 4 596 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku 23 592 3 320 1 452 0 4 596 Tvorba rezerv a časového rozlišení provozních nákladů 25-3 813 232-202 40 3 Ostatní provozní výnosy 26-2 153 206 132 166 333 Ostatní provozní náklady 27 296 213 475 293 461 Provozní výsledek hospodaření 30 2 708 1 911 877-4 581-1 894 Tržby z prodeje cenných papírů a podílů 31 0 0 0 0 1 475 Prodané cenné papíry a podíly 32 0 0 0 0 1 200 Výnosy z dlouhodobého finančního majetku 33 0 0 900 0 0 Výnosové úroky 42 598 660 1 001 42 12 Nákladové úroky 43 1 458 1 941 1 975 1 644 2 321 Ostatní finanční výnosy 44 0 0 1 0 1 Ostatní finanční náklady 45 211 135 161 185 473 Finanční výsledek hospodaření 48-1 071-1 416-234 -1 787-2 506 Daň z příjmů za běžnou činnost 49 0 0 0 0 0 - splatná 50 0 0 0 0 0 Výsledek hospodaření za běžnou činnost 52 1 637 495 643-6 368-4 400 Mimořádné výnosy 53 0 14 0 0 0 Mimořádné náklady 54 0 126 0 0 0 Mimořádný výsledek hospodaření 58 0-112 0 0 0 Výsledek hospodaření za účetní období 60 1 637 383 643-6 368-4 400 Výsledek hospodaření před zdaněním 61 1 637 383 643-6 368-4 400 DOB Invest a.s. / D GROUP 13 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
ROZVAHA AKTIVA / tis. Kč řádek 2010 2011 2012 2013 2014 AKTIVA CELKEM 001 114 009 86 106 79 561 103 038 201 896 Dlouhodobý majetek 003 91 642 56 486 53 388 96 868 171 971 Dlouhodobý hmotný majetek 013 89 228 53 939 51 833 83 564 159 457 Pozemky 014 2 968 2 064 2 020 2 020 1 953 Stavby 015 39 720 45 057 40 256 37 052 29 615 Samostatné movité věci a soubory movitých věcí 016 75 12 0 220 446 Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek 020 44 082 6 806 9 214 43 929 127 111 Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek 021 2 383 0 343 343 332 Dlouhodobý finanční majetek 023 2 414 2 547 1 555 13 304 12 514 Podíly - ovládaná osoba 024 2 414 2 547 1 555 13 268 12 402 Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem 025 0 0 0 36 112 Oběžná aktiva 031 21 824 29 004 25 708 5 513 29 356 Zásoby 032 1 041 5 489 675 653 27 657 Nedokončená výroba a polotovary 034 0 3 003 0 0 0 Zboží 037 1 041 2 486 675 653 27 657 Dlouhodobé pohledávky 039 65 65 65 65 65 Dlouhodobé poskytnuté zálohy 044 65 65 65 65 65 Krátkodobé pohledávky 048 20 639 23 300 24 774 1 380 1 460 Pohledávky z obchodních vztahů 049 10 194 7 706 5 740 508 888 Pohledávky - ovládající a řídící osoba 049 9 402 10 718 18 105 201 0 Stát - daňové pohledávky 054 6 0 0 0 7 Krátkodobé poskytnuté zálohy 055 666 4 614 560 521 520 Dohadné účty aktivní 056 330 142 336 0 44 Jiné pohledávky 057 41 120 33 150 1 Krátkodobý finanční majetek 058 79 150 194 3 415 174 Peníze 059 6 54 69 73 94 Účty v bankách 060 73 96 125 3 342 80 Časové rozlišení 063 543 616 465 657 569 Náklady příštích období 064 538 429 457 314 261 Příjmy příštích období 066 5 187 8 343 308 DOB Invest a.s. / D GROUP 14 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
PASIVA / tis. Kč řádek 2010 2011 2012 2013 2014 PASIVA CELKEM 001 114 009 86 106 79 561 103 038 201 896 Vlastní kapitál 002 30 333 30 773 30 424 22 784 18 796 Základní kapitál 003 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 Základní kapitál 004 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 Kapitálové fondy 007 7 402 7 460 6 468 5 197 5 608 Ostatní kapitálové fondy 009 6 388 6 388 6 388 6 388 6 388 Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků 010 1 014 1 072 80-1 191-780 Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku 014 610 692 711 743 743 Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond 015 610 692 711 743 743 Výsledek hospodaření minulých let 017 5 684 7 238 7 602 8 212 1 845 Nerozdělený zisk minulých let 018 5 684 7 238 7 602 8 212 1 845 Neuhrazená ztráta minulých let (-) 019 0 0 0 0 0 Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-) 021 1 637 383 643-6 368-4 400 Cizí zdroje 022 83 179 54 888 48 837 79 711 182 454 Rezervy 023 0 26 0 0 0 Ostatní rezervy 027 0 26 0 0 0 Dlouhodobé závazky 028 25 882 30 959 30 750 30 750 30 700 Závazky z obchodních vztahů 029 7 905 0 0 0 0 Závazky - ovládající a řídící osoba 030 1 000 0 0 0 0 Dlouhodobé přijaté zálohy 033 227 209 0 0 0 Vydané dluhopisy 034 0 0 30 000 30 000 30 000 Jiné závazky 037 16 750 30 750 750 750 700 Krátkodobé závazky 039 24 152 9 644 4 163 41 051 115 097 Závazky z obchodních vztahů 040 176 1 169 375 32 271 77 389 Závazky - ovládající a řídící osoba 041 117 2 005 1 103 1 103 1 956 Závazky k zaměstnancům 044 110 107 137 98 94 Závazky ze sociálního zabezpečení a zdrav. pojištění 045 73 70 87 62 60 Stát - daňové závazky a dotace 046 423 660 1 222 457 621 Krátkodobé přijaté zálohy 047 18 651 5 223 809 6 812 26 625 Dohadné účty pasivní 049 3 440 404 430 148 181 Jiné závazky 050 1 162 6 0 100 8 171 Bankovní úvěry a výpomoci 051 33 145 14 259 13 924 7 910 36 657 Bankovní úvěry dlouhodobé 052 0 0 0 0 29 609 Krátkodobé bankovní úvěry 053 33 145 14 259 13 924 7 910 7 048 Časové rozlišení 055 497 445 300 543 646 Výdaje příštích období 056 18 76 2 270 250 Výnosy příštích období 057 479 369 298 273 396 DOB Invest a.s. / D GROUP 15 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Pohled z novostavby DOB Centra Lokalita Na Vyhlídce DOB Invest a.s. / D GROUP 16 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ZA ROK 2014 Název společnosti: DOB - Invest a.s. Sídlo: Za Mlýnem 2, Dobřichovice, PSČ 252 29 Právní forma: akciová společnost IČ: 25101901 Obsah 1. Obecné údaje 1.1. Založení a charakteristika společnosti 1.2. Organizační struktura společnosti 1.3. Představenstvo a dozorčí rada 2. Účetní metody 2.1. Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Pohledávky Půjčky 2.2. Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu 2.3. Daně 2.4. Výnosy 2.5. Použití odhadů 3. Doplňující údaje k výkazu zisku a ztráty 3.1. Dlouhodobý majetek Dlouhodobý hmotný majetek Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu 3.2. Dlouhodobý finanční majetek Pořizovací cena Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem 3.3. Pohledávky Pohledávky z obchodního styku Věková struktura pohledávek z obchodního styku 3.4. Finanční majetek 3.5. Přechodné účty aktiv 3.6. Vlastní kapitál Změny vlastního kapitálu Základní kapitál 3.7. Závazky Závazky z obchodního styku Věková struktura závazků Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám 3.8. Přechodné účty pasiv 3.9. Závazky z titulu ručení neevidované v rozvaze 3.10. Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností 3.11. Transakce se spojenými osobami Výnosy realizované se spřízněnými subjekty Nákupy 4. Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány 4.1. Osobní náklady, počet zaměstnanců 5. Události, které nastaly po datu účetní uzávěrky DOB Invest a.s. / D GROUP 17 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
1. OBECNÉ ÚDAJE 1.1. Založení a charakteristika společnosti DOB Invest a.s. (dále jen společnost ) byla založena jako akciová společnost na základě zakladatelské listiny ze dne 17.10.1996 a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městského soudu v Praze dne 23. ledna 1997, oddíl B, vložka 4512. Společnost má základní kapitál ve výši 15 000 000 Kč. Fyzické osoby podílející se více než 20 % na základním kapitálu společnosti a výše jejich podílu jsou uvedeny v následující tabulce: Akcionář Bydliště, sídlo podíl na základním kapitálu Kč % Ing. Daniel Havlík, CSc. Za Mlýnem 888, Dobřichovice, PSČ 252 29 13 500 000 90 Celkem 13 500 000 90 Hlavními předměty činností společnosti jsou provádění staveb včetně jejich změn, inženýrská činnost v investiční výstavbě a realitní činnost. Další činností je správa a údržba nemovitostí, pronájem a půjčování věcí movitých a poradenská činnost. 1.2. Organizační struktura společnosti Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Společnost je řízena předsedou představenstva za aktivní spoluúčasti dalších členů představenstva. Předsedovi představenstva podléhají zodpovědní pracovníci za přípravu a realizaci investic a za obchodně realitní činnost. Dále se společnost nečlení. 1.3. Představenstvo a dozorčí rada Funkce Jméno Představenstvo Předseda Ing. Daniel Havlík, CSc. Člen Ing. Magda Havlíková Člen Ing. Josef Sikyta Dozorčí rada Předseda člen JUDr. Antonín Havlík Na valné hromadě dne 25.6.2014 schválila společnost změny stanov v souladu s novým zákonem o obchodních korporacích (ZOK), podřídila se ZOK jako celku a snížila počet členů dozorčí rady na jednoho, kterým zůstal dosavadní předseda DR. 2. Účetní metody a obecné účetní zásady Účetnictví společnosti je vedeno a účetní závěrka byla sestavena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb. o účetnictví ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 500/2002 Sb. ministerstva financí, kterými se stanoví účtová osnova a postupy účtování pro podnikatele, a opatřením ministerstva financí, kterým se stanoví obsah účetní závěrky pro podnikatele. Účetnictví respektuje obecné účetní zásady, především zásadu o oceňování majetku historickými cenami, zásadu účtování ve věcné a časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad o schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách. 2.1. Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek Dlouhodobým hmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší než 40 000 Kč v jednotlivém případě. Dlouhodobým nehmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší než 60 000 Kč v jednotlivém případě. Nakoupený dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek je oceněn pořizovacími cenami. Technické zhodnocení, pokud převýšilo u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 Kč, zvyšuje pořizovací cenu dlouhodobého majetku. Společnost v účetním období roku 2014 nepořídila dlouhodobý nehmotný majetek. DOB Invest a.s. / D GROUP 18 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Dlouhodobý hmotný majetek je odpisován zrychlenou metodou v souladu se zákonem o dani z příjmu s dobou odepisování uvedenou níže. Kategorie majetku Doba odpisování v letech Stavby 30 Stroje a zařízení 4 Dopravní prostředky 5 Hmotný majetek využívaný k výrobě elektřiny ze 20 (240 měsíců) slunečního záření Doba odpisování v letech je stanovena podle očekávané doby upotřebitelnosti dlouhodobého majetku a dle zařazení dlouhodobého majetku do příslušné odpisové skupiny dle Standardní klasifikace produkce v souladu se zákonem o dani z příjmu. Způsob tvorby opravných položek: V roce 2014 nevznikl důvod vytvořit na základě inventarizace opravné položky k dlouhodobému hmotnému majetku. Dlouhodobý finanční majetek Cenné papíry a majetkové účasti se při nákupu oceňují pořizovací cenou. Součástí pořizovací ceny cenného papíru a podílu jsou přímé náklady související s pořízením, např. poplatky a provize makléřům, poradcům a burzám. K datu pořízení cenných papírů a majetkových účastí je tento dlouhodobý finanční majetek společností klasifikován dle povahy jako majetkové účasti nebo dlužné cenné papíry držené do splatnosti nebo realizovatelné cenné papíry a podíly. K datu účetní závěrky jsou majetkové účasti oceněny ekvivalencí. Pohledávky Společnost vytváří opravné položky k pohledávkám na základě individuálního posouzení jednotlivých pohledávek. Půjčky Půjčky jsou sledovány v nominální hodnotě. 2.2. Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu Účetní operace v cizích měnách prováděné během roku jsou účtovány kurzem České národní banky stanoveným ke dni uskutečnění účetního případu. Majetek a závazky v cizí měně jsou k datu účetní závěrky přepočteny dle platného kurzu vyhlášeného Českou národní bankou k tomuto datu a zjištěné kurzové rozdíly jsou proúčtovány ve prospěch finančních výnosů nebo na vrub finančních nákladů běžného období. 2.3. Daně Daňové odpisy dlouhodobého majetku Pro účely výpočtu daňových odpisů dlouhodobého hmotného majetku je použita zrychlená metoda, s výjimkou hmotného majetku využívaného k výrobě energie ze slunečního záření rovnoměrně 240 měsíců. 2.4. Výnosy O výnosech je účtováno do období, se kterým věcně a časově souvisejí. Pro zjištění hospodářského výsledku v potřebné struktuře se výnosy člení na provozní, finanční a mimořádné. Výnosy, které se týkají budoucích období, se časově rozlišují. 2.5. Použití odhadů Sestavení účetní závěrky vyžaduje, aby vedení společnosti používalo odhady a předpoklady, jež mají vliv na vykazované hodnoty majetku a závazků k datu účetní závěrky a na vykazovanou výši výnosů a nákladů za sledované období. Vedení společnosti je přesvědčeno, že použité odhady a předpoklady se nebudou významným způsobem lišit od skutečných hodnot v následných účetních obdobích. DOB Invest a.s. / D GROUP 19 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
3. Doplňující údaje k rozvaze a výkazu zisků a ztrát 3.1. Dlouhodobý hmotný majetek Pořizovací cena (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2012 Přírůstky Úbytky Stav k 31.12.2013 Přírůstky Úbytky Stav k 31.12.2014 Stavby 65 518 - - 65 518-5 592 59 926 Samostatné movité věci Stroje a zařízení 559 220-779 - - 779 Dopravní prostředky 592 - - 592 297-889 Ostatní DHM 136 1 137 1-138 Pozemky 2 020 - - 2 020-67 1 953 Pořízení DHM 9 214 34 715-43 929 83 761 579 127 111 Poskytnuté zálohy 343 - - 343 11 332 Celkem 78 382 34 936-113 318 84 059 6 249 191 128 Oprávky (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2012 Přírůstky Úbytky Stav k 31.12.2013 Přírůstky Úbytky Stav k 31.12.2014 Stavby 25 262 3 204 28 466 7 437 5 592 30 311 Samostatné movité věci Stroje a zařízení 559 1-560 11-571 Dopravní prostředky 592 - - 592 59-651 Ostatní DHM 136 1-137 1-138 Pozemky 0 - - 0 - - 0 Pořízení DHM 0 - - 0 - - 0 Poskytnuté zálohy 0 - - 0 - - 0 Celkem 26 549 3 206-29 755 7 508 5 592 31 671 Zůstatková hodnota (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2012 Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 Stavby 40 256 37 052 29 615 Samostatné movité věci: Stroje a zařízení 0 219 208 Dopravní prostředky 0 0 238 Ostatní DHM 0 0 0 Pozemky 2 020 2 020 1 953 Pořízení DHM 9 214 43 929 127 111 Poskytnuté zálohy 343 343 332 Celkem 51 833 83 563 159 457 Odpisy dlouhodobého hmotného majetku zaúčtované do nákladů v roce 2014 činily 2 979 tis. Kč, resp. 3 206 tis. Kč v roce 2013. Společnost účtuje v průběhu bytové výstavby náklady na účty pořízení dlouhodobého hmotného majetku, a to přestože cílem bytové výstavby je prodej jednotlivých jednotek. Po kolaudaci jsou zejména nebytové jednotky určené k pronájmu zařazovány do hmotného majetku a odepisovány. Bytové jednotky jsou po kolaudaci proúčtovány na účty zboží určené k prodeji a následně prodávány. DOB Invest a.s. / D GROUP 20 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu s následnou koupí najaté věci (údaje v tis. Kč) Popis předmětu Datum zahájení Doba trvání v měsících První navýšená splátka Celková hodnota leasingu Splatno v roce 2013 Splatno v roce 2014 Splatno v roce 2015 Osobní automobil 20.5.2008 60 330 1 873 103 0 0 Užitkový automobil 9.9.2009 54 62 711 109 0 0 Celkem */ 392 2 573 212 0 0 Splátky jsou uvedeny v cenách s DPH. Leasing byl v roce 2014 ukončen následnou koupí najaté věci. 3.2. Dlouhodobý finanční majetek Pořizovací cena (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12. 2011 Přecenění k 31.12. 2012 Stav k 31.12. 2012 Přecenění k 31.12. 2013 Stav k 31.12. 2013 Přecenění k 31.12. 2014 Stav k 31.12. 2014 Podíly v dceřiných 2 547-992 1 555 11 713 13 268-753 12 515 společnostech Celkem 2 547-992 1 555 11 713 13 268-753 12 515 V roce 2013 byl o 13 020 tis. Kč navýšen podíl v dceřiné společnosti DOB Invest Plus s.r.o. do ostatních kapitálových fondů. V roce 2014 jsou do tabulky zahrnuty jen podíly k 31.12.2014 ve společnostech DOB-Invest Plus s.r.o. a Zelený ostrov s.r.o. Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2014 (údaje v tis. Kč) Název společnosti Pořizovací cena Podíl v % Vlastní kapitál spol. Výsledek hospodaření Zůstatková hodnota k 31.12.2014 DOB Invest Plus s.r.o. 13 220 100 12 402 597 12 402 Zelený ostrov s.r.o. 75 50 225 152 113 Celkem 14 495 12 627 749 12 515 K 17.4. 2014 byl prodán podíl společnosti DOB-Invest a.s. ve společnostech Diman s.r.o. a Dobřich s.r.o. majoritnímu vlastníkovi společnosti DOB-Invest a.s. Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem (podíl s více než 50% hlasovacích práv - DOB-Invest Plus s.r.o.) a podstatným vlivem (podíl do 50% hlasovacích práv včetně - Zelený ostrov s.r.o.). Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2013 (údaje v tis. Kč) Název společnosti Pořizovací cena Podíl v % Vlastní kapitál spol. Výsledek hospodaření Finanční výnosy za rok Zůstatková hodnota k 31.12.2013 Diman s.r.o. 1 100 100 1 284 103-1 284 Dobřich s.r.o. 100 100 178 50-178 DOB Invest Plus s.r.o. 13 220 100 11 806-1 032-11 806 Zelený ostrov s.r.o. 75 50 73-69 37 Celkem 14 495 1 444-279 0 13 305 3.3. Pohledávky Pohledávky z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Dlouhodobé Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 poskytnuté provozní zálohy 65 65 opravné položky - - Celkem 65 65 DOB Invest a.s. / D GROUP 21 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Krátkodobé Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 odběratelé 578 960 poskytnuté provozní zálohy 521 520 jiné pohledávky 201 34 stát daňové pohledávky 0 7 dohadné položky aktivní 0 44 opravné položky - 103-105 Celkem 1 122 1 460 Věková struktura pohledávek z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Rok Kategorie Do splatnosti Po splatnosti Celkem 0 90 dní 91 80 dní 181 360 dní 1 rok a více 2013 Krátkodobé pohledávky 158 179 91 71 79 578 Opravné položky - - - - - 70-70 Celkem 158 179 91 71 9 508 2014 Krátkodobé pohledávky 693 58 20 19 170 960 Opravné položk - - - - - 105-105 Celkem 693 58 20 19 65 855 Společnost vykazuje pohledávky zejména z titulu předepsaného a neuhrazeného nájemného. Pohledávky po splatnosti jsou vymáhány, s dlužníky jsou vedena jednání o úhradě. Dlužníci podepisují uznání dluhu, případně jsou podány soudní žaloby. Pohledávky po splatnosti byly individuálně posouzeny a u vybraných dlužníků společnost vytvořila opravné položky. 3.4. Finanční majetek (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 Pokladna 73 94 Ceniny - - Běžné účty 3 342 80 Krátkodobý finanční majetek celkem 3 415 174 3.5. Přechodné účty aktiv Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů aktiv jsou náklady příštích období, které slouží k časovému rozlišení nákladů společnosti na placené nájemné, reklamu, pojistné, předplatné a ostatní režijní náklady. Tyto náklady činily 261 tis. Kč v r. 2014, resp. 314 tis. Kč v roce 2013. Další významnou položkou přechodných účtů aktivních jsou příjmy příštích období, které obsahují zejména výnosy z přefakturovaných nákladů (energie a služby spojené s pronájmem bytového domu v Trutnově) fakturované v roce 2015. Tyto příjmy příštích období činily 308 tis. Kč v r. 2014, resp. 343 tis. Kč v roce 2013. DOB Invest a.s. / D GROUP 22 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
3.6. Vlastní kapitál Změny vlastního kapitálu (údaje v tis. Kč) Základní kapitál Kapitálové fondy Oceňovací rozdíly z přecenění majetku Zákonný rezervní fond Ostatní fondy ze zisku Nerozděl zisk Neuhraz. ztráta Zisk/ztráta běžného období Vlastní kapitál celkem Zůstatky 15 000 6 388 80 711 0 7 602 0 643 30 424 k 31.12.2012 Přírůstky - - - 32-610 - - 6 368-5 726 Úbytky - - 1 271 - - - - 643 1 914 Zůstatky 15 000 6 388-1 191 743 0 8 212 0-6 368 22 784 k 31.12.2013 Přírůstky - - 411 - - - - - 4 400-3 988 Úbytky - - - - - - - - - Zůstatky k 31.12.2014 15 000 6 388-780 743 0 1 845 0-4 400 18 796 Registrovaný základní kapitál ke dni 1. ledna 2014 byl tvořen 150 akciemi na jméno s nominální hodnotou 100 000 Kč na jednu akcii. 3.7. Závazky z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Krátkodobé závazky Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 dodavatelé 32 271 77 389 přijaté zálohy 6 812 26 625 dohadné účty pasivní 148 181 jiné závazky 100 8 171 Celkem 39 331 112 366 V roce 2013 a 2014 se společnosti navýšily jak dodavatelské závazky, tak i přijaté krátkodobé zálohy. U přijatých záloh se jedná zejména o přijaté zálohy zaplacené na základě budoucích kupních smluv a u dodavatelů o závazky spojené s výstavbou bytového komplexu v Dobřichovicích. V roce 2014 přijala DOB-Invest a.s. půjčku od soukromé osoby ve výši 8,1 mil. Kč. Věková struktura krátkodobých závazků (údaje v tis. Kč) Rok Kategorie Do splatnosti Po splatnosti Celkem 0 90 dní 91 180 dní 181 360 dní 1 2 roky 2 roky a více 2013 Krátkodobé 32 265 6 - - - - 32 271 2014 Krátkodobé 77 384 5 - - - - 77 389 Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám (údaje v tis. Kč) Subjekty Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 dceřiné společnosti půjčka včetně nezaplacených úroků 1 103 853 sesterské společnosti půjčka včetně nezaplacených úroků - 1 103 členové orgánů krátkodobá půjčka včetně nezaplacených úroků - - akcionáři dlouhodobá půjčka 750 750 akcionáři - držitelé dluhopisů 30 000 30 000 Závazky celkem 31 853 32 706 3.8. Přechodné účty pasiv Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů pasiv jsou výnosy příštích období, které slouží k časovému rozlišení výnosů společnosti. Jde zejména o předplacené nájemné na budoucí období. Tyto výnosy činily 396 tis. Kč v r. 2014, resp. 273 tis. Kč v roce 2013. DOB Invest a.s. / D GROUP 23 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
3.9. Závazky z titulu ručení neevidované v rozvaze Společnost ručí za své kontokorentní úvěry některými vlastními nemovitostmi, ručení je zapsáno v katastru nemovitostí. 3.10. Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností Stav k 31.12.2012 Stav k 31.12.2013 Stav k 31.12.2014 tis. Kč % tis. Kč % tis. Kč % Tržby z prodeje zboží 0 0 % 4 0,05 % 1 0% Tržby z prodeje bytových a nebytových jednotek 1 830 10,48 % 5 0,06 % 0 0% Tržby z podnájmů a služby spojené s nájemným 6 707 38,41 % 7 982 93,65 % 8 463 47,72% Tržby z inženýrské činnosti v investiční výstavbě 2 550 14,60 % 324 3,80 % 120 0,68% Tržby z prodeje dlouhodobého hmotného majetku 4 340 24,86 % 0 0 % 7 333 41,34% Smluvní pokuty a penále 0 0 % 56 0,66 % 100 0,56% Ostatní provozní výnosy 132 0,76 % 110 1,29 % 233 1,31% Přijaté úroky a ostatní finanční výnosy 1 902 10,89 % 42 0,49 % 12 0,07% Mimořádné výnosy 0 0 % 0 0 % 1 0% Prodané cenné papíry a podíly 0 0 % 0 0 % 1 475 8,32% Tržby celkem 17 461 100 % 8 523 100 % 17 738 100 % Společnost zabývá výstavbou bytových domů, po jejich kolaudaci většinu bytových a nebytových jednotek prodává. Další běžnou činností společnosti je pronájem bytových a zejména nebytových prostor včetně souvisejících služeb a inženýrská činnost v investiční výstavbě. Struktura výnosů je v jednotlivých letech významně ovlivněna dokončením staveb bytových domů a prodejem jednotlivých bytových a nebytových prostor. Vzhledem k této skutečnosti je srovnání výnosů v jednotlivých letech v procentech zavádějící. 3.11. Transakce se spojenými osobami Dle 23 odst. 7, písm. b) zákona o dani z příjmu jsou jinak spojené osoby i osoby ovládané stejnou ovládající osobou. Výnosy 2014 (údaje v tis. Kč) Subjekt Vztah ke společnosti Služby Prodej dl. majetku Finanční výnosy Celkem DOB-Invest Plus s.r.o. dceřiná spol. 0 0 29 29 Zelený ostrov s.r.o. dceřiná spol. 129 0 6 135 Diman s.r.o. jinak spojená osoba 112 0 0 112 Dobřich s.r.o. jinak spojená osoba 0 0 0 0 Celkem 241 0 35 276 K 17.4. 2014 byl prodán podíl společnosti DOB-Invest a.s. ve společnostech Diman s.r.o. a Dobřich s.r.o. majoritnímu vlastníkovi společnosti DOB-Invest a.s. Výnosy 2013 (údaje v tis. Kč) Subjekt Vztah ke společnosti Služby Prodej dl. majetku Finanční Celkem výnosy DOB-Invest Plus s.r.o. dceřiná spol. - - 40 40 Zelený ostrov s.r.o. dceřiná spol. 24-0 24 Diman s.r.o. dceřiná spol. 216-0 216 Dobřich s.r.o. dceřiná spol. - - 0 0 Celkem 240-40 280 Společnost poskytla úvěr dceřiné společnosti DOB-Invest Plus s.r.o., na základě uzavřené smlouvy o úvěru fakturovala měsíčně úroky. Společnost pronajímá prostory společnosti Zelený ostrov, které rovněž poskytla krátkodobou půjčku. Společnosti DIMAN s.r.o. účtuje DOB-Invest a.s. nájemné a technickou pomoc se službami s tím spojené. Dceřiným společnostem v roce 2014 pak DOB-Invest a.s. přefakturovala část pojistného, které připadá na hmotný majetek těchto společností. DOB Invest a.s. / D GROUP 24 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
Nákupy 2014 (údaje v tis. Kč) Subjekt Vztah ke společnosti Služby Nákup dl. majetku Finanční náklady Celkem DOB-Invest Plus s.r.o. dceřiná spol. 1 988-12 2 000 Zelený ostrov s.r.o. dceřiná spol. - - - - Diman s.r.o. jinak spojená osoba - - 35 35 Dobřich s.r.o. jinak spojená osoba 61 - - 61 Celkem 2 049-47 2 096 Nákupy 2013 (údaje v tis. Kč) Subjekt Vztah ke společnosti Služby Nákup dl. majetku Finanční náklady Celkem DOB-Invest Plus s.r.o. dceřiná spol. 1 612-10 1 622 Zelený ostrov s.r.o. dceřiná spol. 0-0 0 Diman s.r.o. dceřiná spol. 0-32 32 Dobřich s.r.o. dceřiná spol. 20-0 20 Celkem 1 632-42 1 674 Od společnosti DOB Invest Plus s.r.o. si v roce 2012 začala společnost DOB-Invest a.s. pronajímat nemovitosti v lokalitě Zbraslav, tento pronájem pokračoval i v letech 2013 a 2014. Finanční náklady - úroky placené společnosti DOB-Invest Plus s.r.o. vyplývají ze smluv o úvěru se společnostmi DOB-Invest Plus s.r.o. a Diman s.r.o. 4. Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány 4.1. Počet zaměstnanců, členů vedení společnosti a osobní náklady (údaje v tis. Kč) 2014 Počet Mzdové náklady Sociální a zdravotní zabezpečení Ostatní náklady Odměny statutárních a dozorčích orgánů Osobní náklady celkem Vedení společnosti 3 - - - - - Ostatní zaměstnanci 4 1 574 554 86-2 214 Ostatní členové orgánů 1 - - - - - Celkem 8*/ 1 574 554 86-2 214 2013 Počet Mzdovénáklady Sociální a zdravotní zabezpečení Ostatní náklady Odměny statutárních a dozorčích orgánů Osobní náklady celkem Vedení společnosti 3 - - - - - Ostatní zaměstnanci 4 1 691 597 86-2 374 Ostatní členové orgánů 3 - - - - - Celkem 10*/ 1 691 597 86 0 2 374 Společnost zaměstnávala v roce 2014 čtyři zaměstnance, v představenstvu a dozorčí radě pracovali dále 2 a 3, resp. 1 (od poloviny roku 2014 1 člen DR) členové těchto orgánů, kteří nebyli zaměstnanci společnosti. 5. Události, které nastaly po datu závěrky Po datu účetní závěrky nebyly zaznamenány žádné význačné události. Ing. Daniel Havlík, CSc. předseda představenstva DOB Invest a.s. / D GROUP 25 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014
DOB Invest a.s. / D GROUP 26 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014