ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/15 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p. č. 89/7 - ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsané na LV číslo 380, katastrální území Cejle, obec Cejle, okres Jihlava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 26827/09-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.01.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 15.01.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p. č. 89/7 - ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsané na LV číslo 380, katastrální území Cejle, obec Cejle, okres Jihlava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Cejle 588 51 Cejle Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Cejle Katastrální území: Cejle Počet obyvatel: 480 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 284,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.01.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 09.01.2015, LV číslo 380, k.ú. Cejle - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje HROMA, spol. s r.o. v likvidaci, č.p. 53, 58851 Cejle Omezení vlastnického práva: - 2 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - HROMA, spol. s r.o. v likvidaci Zahájení exekuce - HROMA, spol. s r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitá věc - pozemek se nachází za objektem bývalého obchodu ve středu obce. Jedná se o neoplocený, mírně svažitý pozemek, který je užívaný z větší části jako skládka dřevěných výrobků a odpadu. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,00 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,01 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - IV 0,11 Pozemky komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,672 Koeficient pp = I T * I P = 0,652 1. Ocenění staveb 7 i = 2-4 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha Na pozemku se nachází zpevněná plocha. Výměru nebylo možno bez větších obtíží změřit (na pozemku je skládka dřevěných výrobků) a z tohoto důvodu byla odborně odhadnuta. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 500,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 180,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 096,62 Plná cena: 500,00 m 2 * 2 096,62 Kč/m 2 = 1 048 310,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 40 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1-62,5 % / 100) * 0,375 Nákladová cena stavby CS N = 393 116,25 Kč Koeficient pp * 0,652 Cena stavby CS = 256 311,80 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 256 311,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy - 5 -
I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 1,10 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční 4 odst. 3, komerční 284,70 0,550 1,000 156,59 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3, komerční ostatní plocha - 89/7 841,00 156,59 131 692,19 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 131 692,19 Pozemek - zjištěná cena = 131 692,19 Kč 4 i = 1-6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 683 498,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 683 498,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 131 692,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 131 692,20 Kč Celkem 815 190,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 815 190,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 256 311,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 256 311,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 131 692,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 131 692,20 Kč Celkem 388 004,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 388 004,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 388 000,- Kč slovy: Třistaosmdesátosmtisíc Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ - 7 -
Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti - 8 -
dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej stavebního pozemku 612 m2 Vyskytná nad Jihlavou - Rounek, okres Jihlava 245 000 Kč (400 Kč za m2) Pozemek určený k výstavbě chaty o výměře 612 m2, v oblíbené rekreační lokalitě Rounek, obec Vyskytná. Přístup po obecní komunikaci. El. na pozemku. Pozemek je z větší části je oplocený, částečně zajišťuje soukromí navazující svah. Terén rovinatý, lehce svažující se východním směrem. V případě zájmu o více informací mne kdykoliv kontaktujte. Celková cena: 245 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 400 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: 64 Aktualizace: 05.11.2014 Plocha pozemku: 612 m2 Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus 2. Prodej stavebního pozemku 1 916 m2 Milíčov, okres Jihlava 490 000 Kč (256 Kč za m2) Jedná se o prodej stavební parcely o výměře 1916m2 v Milíčově u Jihlavy. Pozemek se nachází v okrajové části obce a je napojen na elektřinu a plyn. Voda bude připojena z obecního vodovodu a kanalizace je v rámci PD řešena ČOV. K pozemku je vypracován projekt přízemního rodinného domu typu bungalov s již vydaným stavebním povolením. Stavbu lze dle požadavku stavebníka upravit dle vlastního požadavku. Projekt je k pozemku prodáván za 50% pořizovací ceny tj. za 15.000,-Kč Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 256 Kč Poznámka k ceně: + 15.000,-Kč v případě zájmu o projektovou dokumentaci RD ID zakázky: 143-N03136 Aktualizace: 01.12.2014 Umístění objektu: Okraj obce - 9 -
Plocha pozemku: 1916 m2 Elektřina: 230V, 400V 3. Prodej pozemku 2 168 m2 Horní Cerekev, okres Pelhřimov 199 000 Kč (92 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek se zahradou o rozloze 2 168 m^(2) v Horní Cerekvi. Část pozemku je určená k výstavbě rodinného domu, ostatní k využití jako zahrada. Město Horní Cerekev leží v okrese Pelhřimov v kraji Vysočina. Město nabízí základní občanskou vybavenost (školská zařízení - mateřská, základní škola - banky, městský úřad, pošta, praktický lékař, kulturní dům, sportovní spolky, obchody). V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 199 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 92 Kč ID zakázky: 0432 Aktualizace: 06.01.2015 Plocha pozemku: 2168 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 120,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - HROMA, spol. s r.o. v likvidaci Zahájení exekuce - HROMA, spol. s r.o. v likvidaci Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2. Závady: - 10 -
Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Stotisíc Kč 100 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 15.01.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -