Znalecký posudek č. 88-3425/12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení Předmět ocenění: pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Bytová jednotka č. 2008/8 v domě č.p. 2008 na pozemku parc.č. 1624/218 a spoluvlastnický podíl o velikosti 868/10000 na společných částech domu č.p. 2008 a na pozemcích parc.č. 1624/218, 1624/926 a 1624/930. Ulice: Borovského č.p. 2008 Město: Karviná PSČ 734 01 Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Karviná-město Identifikační kód: 663824 Sídlo katastr. úřadu v Karviné Vlastník bytu a spoluvlastnického podílu k domu č.p. 2008: Objednavatel: Hurňák Jiří Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni 23.5.2012 Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne 23.5.2012
2 Obsah Úkol...3 Prohlídka nemovitosti...3 Podklady pro znalecký posudek:...3 Nález a posudek...4 Úvod...4 A. Místopis, vstupní údaje:...5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor...5 C. Pozemky...8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací...9 D. Omezení vlastnických práv...10 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 817/11-134 ze dne 22.3.2012 Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 817/11-134 ze dne 22.3.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5912 a 6070 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 5912 a 6070, a to: - bytovou jednotku č. 2008/8 v bytovém domě č.p. 2008 na pozemku parc.č. 1624/218. - spoluvlastnický podíl o velikosti 868/1000 na společných částech domu č.p. 2008 a na pozemcích parc.č. 1624/218, 1624/926 a 1624/930. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 21.5.2012 od 15.00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, list vlastnictví č. 5912, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 22.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, list vlastnictví č. 6070, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 22.3.2012. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území ze dne 2.12.2011 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.5.2012 Prohlášení vlastníka obytného domu č.p. 2008 ze dne 19.9.2001
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný bytový dům se nachází v centrální části města Karviná (59 627 obyvatel), v městské části Mizerov, v zástavbě obytných panelových domů. Historické a komerční centrum města se nachází ve vzdálenosti 2 km, veškerá občanská vybavenost a služby (obchody, pošta, školy, zdravotnické zařízení atd.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Dopravní dostupnost je dobrá, ve vzdálenosti 400 m se nachází autobusová zastávka karvinské MHD. Napojení na páteřní komunikaci tř. 17. listopadu, která dále spojuje města Ostravu a Karvinou, je možné ve vzdálenosti 800 m. Autobusové i vlakové nádraží se nachází ve vzdálenosti 2,8 km. Parkování je možné na veřejném parkovišti před oceňovanou nemovitostí v dostatečném rozsahu. V rámci města je dům z hlediska bydlení umístěn v poměrně atraktivní lokalitě. Údaje o oceňovaném bytu a nebytové jednotce Podlahová plocha bytové jednotky (bez sklepní kóje a lodžie): 51,09 m 2 Přístup k domu je ze západní strany z ulice Borovského. Dům je napojen na veřejnou elektrickou, plynovodní a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno dálkovým vytápěním s rozvody ÚT do jednotlivých bytů. Budova je postavena na pozemku parc.č. 1624/218, pozemky parc.č. 1624/926 a 1624/930 tvoří zatravněné plocha před domem. B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří.
Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 2008/8 Město: Karviná Katastrální území: Karviná-město Ulice: Borovského Dům č.p. 2008 Spoluvlastnický podíl na budově: 868/10000 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu činí 53,25 m 2. Oceňovaná bytová jednotka má dvě obytné místnosti, předsíň, kuchyň, koupelnu a WC. Příslušenství bytu tvoří sklepní kóje a lodžie. Podlahy v obytných místnostech jsou pravděpodobně kryté koberci nebo PVC. Okna jsou plastová EURO, vstupní dveře do bytové jednotky jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou kovové, částečně prosklené. Okna jsou orientovaná na jih a na sever. Byt má pravděpodobně standardní vybavení, ke dni ocenění se pravděpodobně nachází v průměrném stavu. Jednotka je napojena na inženýrské sítě elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno dálkovým vytápěním s rozvody ÚT do jednotlivých bytů. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích o velikosti 868/10000. Plocha bytové jednotky: 53,25 m 2 Popis obytného domu č.p. 2008 Budova byla postavena na počátku 60-tých let 20. století jako řadový obytný dům o třech vchodech. Objekt je čtyřpodlažní, podsklepený v celém půdorysu. Objekt je panelové montované konstrukce, základy jsou betonové. Stropní konstrukce jsou betonové. Střecha domu je plochá, krytá pravděpodobně živičnou krytinou nebo plechem. Fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém s akrylátovou omítkou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je železobetonové. V posledních letech byla provedena revitalizace bytového domu bylo provedeno zateplení domu, byla vyměněna nová plastová EURO okna a byly vyměněny vchodové dveře. Dům se ke dni ocenění nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. 6
Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 3.nadzemní podlaží pokoj m 2 17.00 pokoj m 2 15.57 kuchyň m 2 7.57 předsíň m 2 7.91 koupelna m 2 2.09 WC m 2 0.95 1.podzemní podlaží Sklep m 2 2.16 Výměra celkem m 2 53.25 7 Dispoziční řešení: 2+1 Technický stav budovy: Dobrý Stáří budovy: 52 let Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč 48 324.38 Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč 66 562.50 Výchozí cena bytu - 1.podlaží Kč 651 857.31 Výchozí cena bytu - 2.podlaží Kč 20 793.24 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Kč 787 537.43 Stavební index % 151.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena bytu CÚ 2012 Kč 1 189 181.51 Rok uvedení do provozu 1960 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 35.00 Cena k roku 2012 Kč 772 967.98 Zaokrouhlení Kč 32.02 Cena zaokrouhlená Kč 773 000.00
8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Karviná Katastrální území: Karviná-město Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 300 do 500 Kč/m 2 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití 1624/218 211 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 1624/926 112 ostatní plocha 1624/930 103 ostatní plocha Výměra pozemků celkem m 2 426.00 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 426.00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 400.00 Výchozí cena pozemků Kč 170 400.00 Pozemky celkem Kč 170 400.00 Spoluvlast. podíl o velikosti 868/10000 (po zaokrouhlení) Kč 14 800.00
9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění nabídka vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a zejména k jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Byt ul. U Lesa, Karviná-Ráj Stav objektu Po částečné rekonstrukci Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) 2+1 (54) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] 486 000 9 000 Datum nabídky prodeje 2012 Byt ul. Na Kopci, Karviná- Mizerov Průměrný 2+1 (56) 512 000 9 144 2012 Byt ul. U Lesa, Božkova-Ráj Po rekonstrukci 2+1 (55) 486 000 8 836 2012 Byt ul. U Borovského, Karviná- Ráj Průměrný 2+1 (56) 522 000 9 321 2012 Byt ul. Borovského, Karviná- Ráj Dobrý 2+1 (56) 615 000 11 000 2012
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná nemovitost je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v poměrně atraktivní lokalitě v rámci města Karviná. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu, stavem a vybavením se nemovitost řadí do střední cenové kategorie. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti a dobrého stavu, bytové jednotky v průměru od 8,5 do 9,5 tis. Kč za 1 m 2 užitné plochy. Bytová jednotka č. 2008/8 Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů s ohledem na průměrný stav bytové jednotky, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: 9 000 Kč/m 2 tj. celkem za podlahovou plochu bytové jednotky (51,09 m 2 ) 4 500 Kč/m 2 tj. celkem za užitnou plochu sklepních prostor (2,16 m 2 ) D. Omezení vlastnických práv tj. celkem 469 530 Kč 10 Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši 960 000 Kč ve prospěch Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo exekutorské ve výši 4 220 Kč ve prospěch T-Mobile Czech Republic, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 976 573,15 Kč ve prospěch ve prospěch Česká spořitelna, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 6070 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 817/11-134 ze dne 22.3.2012 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5912 a 6070 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 5912 a 6070, a to: - bytovou jednotku č. 2008/8 v bytovém domě č.p. 2008 na pozemku parc.č. 1624/218. - spoluvlastnický podíl o velikosti 868/1000 na společných částech domu č.p. 2008 a na pozemcích parc.č. 1624/218, 1624/926 a 1624/930. Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 2008/8 Kč 773 000 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na spol. částech domu a na pozemcích parc.č. 1624/218, 1624/926 a 1624/930 Kč 787 800 Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Kč 470 000 11 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitostí v poměrně atraktivní lokalitě v rámci města Karviná, dobré dopravní napojení a průměrný stav bytové jednotky a dobrý stav bytového domu po rekonstrukci, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky 2008/8 na částku ve výši: 470 000 Kč
12 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 88-3425/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 23.5.2012.