ZNALECKÝ POSUDEK č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 O ceně podílu o velikosti 1/40 pozemků v obci Jívka, p.č.246/3, orná půda, o velikosti m 2, p.č.248, lesní pozemek, o velikosti 1712 m 2, p.č.265/8, orná půda, o velikosti m 2, p.č.296, orná půda, o velikosti m 2 a p.č.559, ostatní plocha, o velikosti 34 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.106 pro k.ú.hodkovice u Trutnova Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-952/2014 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 44 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/40 pozemků v obci Jívka, p.č.246/3, orná půda, o velikosti m 2, p.č.248, lesní pozemek, o velikosti 1712 m 2, p.č.265/8, orná půda, o velikosti m 2, p.č.296, orná půda, o velikosti m 2 a p.č.559, ostatní plocha, o velikosti 34 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.106 pro k.ú.hodkovice u Trutnova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Hodkovice u Trutnova Jívka LV: 106 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Jívka Katastrální území: Hodkovice u Trutnova Počet obyvatel: 557 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 609,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze V 0,85-2 -

3 obchod nebo služby základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 152,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.106 pro k.ú.hodkovice u Trutnova - kopie snímku katastrální mapy - mapa oblasti - statistické údaje o obcích ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Jitka Drahovzalová, č. p. 332, Jívka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 35 / 40 Soňa Ďuricová, náměstí Jiřího z Poděbrad 342, Hořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Václav Dvořák, Tyršova 108, Příbram, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 40 Petr Štěpánek, Slepá 548, Chýně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 40 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Pozemky p.č.246/3, 265/8 a 296 jsou zemědělskými pozemky a jsou takto i užívány. Pozemek p.č.248 je lesními pozemkem s porosty. Pozemek p.č.559 je nezpevněnou částí veřejné komunikace. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje

5 Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Porosty - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky 1.1. pozemky Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce m a více P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. území mimo sídelní části obce v nezastavěném území -0,30 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití - 6 -

7 I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,111 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst ,- 0,111 1,000 16,87 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha, silnice , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 246/ ,36 4, ,60 orná půda 265/ ,08 4, ,00 orná půda 265/ ,44 2, ,60 orná půda ,08 4, ,72 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,92-7 -

8 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 248 5K ,86 4, ,32 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem m , Porosty Lesní porosty: Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Cena Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z smrk ztepilý na pozemku p.č.: , ,55 14,29 0,518 0,888 Ha=[(78,55-14,29)*0,518*1/0,888+14,29]*9,00*50 % = 23,2987 Kč/m ,37 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,780 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = ,15 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena břízy ostatní na pozemku p.č.: , (max 80) ,59 4,32 0,906 Ha=[(8,59-4,32)*0,906+4,32]*9,00*50 % = 3,6849 Kč/m ,55

9 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,930 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 břízy ostatní - celkem = 5 866,95 Celkem - lesní porosty = ,10 Kč Porosty - zjištěná cena = ,10 Kč 1.1. Pozemky: ,24 Kč Pozemky - zjištěná cena = ,34 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE 1. Pozemky ,30 Kč 1.1. Oceňované pozemky ,24 Kč 1.2. Porosty ,10 Kč = ,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Pětsetčtyřicettřitisícčtyřistašedesát Kč ,30 Kč ,- Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské, soudcovské a z rozhodnutí správního orgánu, Nařízení a Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, týkající se podílu 1/40, vše je podrobně rozepsáno na přiloženém LV č.106 pro k.ú.hodkovice u Trutnova k datu Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) pozemek o výměře m2 ve vesnici Dolní Vernéřovice, které jsou součástí rozsáhlého území obce Jívka v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji. Leží v údolí Dřevíče mezi Jívkou (dřívějšími Horními Vernéřovicemi) a Vápenkou. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost a je dobře přístupný po obecní komunikaci. Pozemek je v současné době obhospodařován bez nájemního vztahu. Požadovaná cena 30,- Kč/m2. 2) pozemek o výměře m2 ve vesnici Velký Dřevíč. Velký Dřevíč je vesnice, část města Hronov v okrese Náchod v Královéhradeckém kraji. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako zahrada a v současné době na pozemku nevázne žádný nájemní vztah. Požadovaná cena 20,- Kč/m2. 3) dva pozemky o celkové výměře m2 v obci Chvaleč. Obec se nachází v okrese Trutnov, kraji Královéhradeckém, na okraji Broumovského výběžku, nedaleko hranic s Polskem v blízkosti Adršpašských skal. Pozemky jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost. Pozemky nejsou zatíženy nájemním vztahem. Požadovaná cena 20,- Kč/m2. 4) dva pozemky o výměře m2 v obci Horní Teplice, která je část města Teplice nad Metují v okrese Náchod. Nachází se na severu Teplic nad Metují. Pozemek o rozloze m2 je zapsán v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, druhý pozemek o rozloze m2 je veden jako orná půda. Pozemky jsou z části zapsány v LPIS - možnost dotace, v současné

12 době jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu. Požadovaná cena 20,- Kč/m2. 5) prodej lesních pozemků v katastrálním území Maršov nad Metují, obec Velké Petrovice, okr. Náchod, CP m². Jedná se o soubor 8 parcel, které lze prodat ve dvou částech. Na parcele proběhla částečně úmyslná mýtní těžba (porostní skupina 9, 10, 13). Porostní skupina 11 vytěžena, zůstává zásoba cca 27 m³. Zůstává porostní skupina 2, 7. Požadovaná cena 18,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené stanovuji jednotkovou srovnávací cenu zemědělských a lesních pozemků na 25,- Kč/m2, pozemku silnice pak na 50,- Kč/m2. Celkem za pozemky ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu (korekce koeficientem 0,75) Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/40 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu pro LV č.106 pro k.ú.hodkovice u 24 Trutnova Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace - ortofoto 1 Mapa oblasti

15 Výpis z katastru nemovitostí k datu pro LV č.106 pro k.ú.hodkovice u Trutnova

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 Kopie katastrální mapy

40 - 40 -

41 Fotodokumentace ortofoto

42 Mapa oblasti

43 - 43 -

44 - 44 -