ZNALECKÝ POSUDEK. č. 33/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 33/11 o obvyklé ceně nemovitostí - garáž bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 3447/42 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 1730, katastrální území : Karviná - město obec : Karviná okres : Karviná a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7172/10-23/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - garáž bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 3447/42 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 1730, katastrální území : Karviná - město obec : Karviná okres : Karviná a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž Adresa nemovitosti: Na Vyhlídce Karviná Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Karviná město Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1730, k.ú. Karviná - město - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z cenové mapy města Karviná 5. Vlastnické a evidenční údaje Petr Sýkora Marie Pujmanové 1133/11, Havířov, Šumbark, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena.

3 - 3 - Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Na Vyhlídce v lokalitě mnoha řadových garáží. Jedná se o řadovou garáž na rovinatém pozemku. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Garáž - 24 Přízemní, nepodsklepená řadová garáž se nachází jako sedmá v řadě garáží a nachází se na pozemku p.č. 3447/42. Je napojena na el. energii. Objekt je byl postaven podle odborného odhadu asi před 40 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Karviná Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 127,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP : 3,60*6,00 = 21,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP : 21,60 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1.NP : (3,60*6,00)*(2,40) = 51,84 m 3 zastřešení: (3,60*6,00)*(0,30*0,5) = 3,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 55,08 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 21,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 21,60 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení:

5 - 5 - Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,815 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,815 * 1,000 * 0,950 = 0,774 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 127,- Kč/m 3 * 0,774 = 1 646,30 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 646,30 Kč/m 3 * 55,08 m 3 = ,20 Kč Garáž - zjištěná cena = ,20 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek je oceněn podle cenové mapy.

6 - 6 - Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 3447/42 22,00 500, ,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Garáž = ,20 Kč b) Pozemek = ,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,20 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Garáž = ,20 Kč b) Pozemek = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,20 Kč ,- Kč slovy: Jednostojedentisícšestsetosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

8 - 8 - Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, garáž, 21 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Na Vyhlídce, Nové Město Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 21 m 2 Plocha pozemku: 21 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji řadovou garáž, nacházející se v Karviné- město. Garážový komplex je situován do ulice Na Výhlídce. Celková výměra garáží činí 21 m2. Garáž má střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata jsou zateplená plechová, opatřená bez... Celý popis Nabízíme k prodeji řadovou garáž, nacházející se v Karviné- město. Garážový komplex je situován do ulice Na Výhlídce. Celková výměra garáží činí 21 m2. Garáž má střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata jsou zateplená plechová, opatřená bezpečnostním zámkem. Vrata garáže se otevírají na dvě kladky. V garáži je zavedena elektřina 220V, jsou zde vlastní hodiny pro měření odebrané energie. Garáž lze využít pro u schování automobilu nebo jako dílnu. Ke garážím vede

9 - 9 - velice dobrá příjezdová cesta. Poblíž najdeme veškerou občanskou vybavenost. V Karviné je velmi dobře vyřešena doprava, spoje jezdí v pravidelných intervalech, proto není problém se ke garáži dopravit. Garáž je situována na velmi dobré a hezké místo, poblíž půjčovny vozíků PUVO. 2. Prodej, garáž, 21 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Bohumínská, Karviná Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 21 m 2 Plocha pozemku: 21 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji řadovou garáž v OV v Karviné. Celková výměra garáže, kterou Vám v tomto městě nabízíme činní 21 m2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá a suchá. Uvnitř je zavedena elektřina 220V. Střecha z lepenky a teroasfaltu. Podlaha v ga... Celý popis Nabízíme k prodeji řadovou garáž v OV v Karviné. Celková výměra garáže, kterou Vám v tomto městě nabízíme činní 21 m2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá a suchá. Uvnitř je zavedena elektřina 220V. Střecha z lepenky a teroasfaltu. Podlaha v garáži je betonová. Vrata jsou kovová opatřena bezpečnostními prvky. Garáž lze využít nejen pro uschování automobilu, ale lze ji využít také jako dílnu apod. V dosahu je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost zajišťovaná MHD, vlakem a autobusem. Garáž se nachází v garážovém komplexu u Mírové ulici za gymnáziem v Karviné-Nové Město, je označena č Karviná je město na severním okraji předhůří Beskyd, ležící v údolí řeky Olše a nacházející se 18 km východně od Ostravy. Část severní hranice Karviné tvoří současně hranici s Polskem.. 3. Prodej, garáž, 21 m2 Cena: ,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Staré Město Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 770 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 21 m 2 Popis: Garáž v Karviné Starém Městě v zástavbě garáží na ulici Myslivecké o výměře 21m2. Garáž je v dobrém stavu, volná ihned. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s

10 nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šedesáttisíc Kč ,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka

11 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 33/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/11.