ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně jednotek č. 492/29, 492/40, 492/81, 492/102, 492/103, 492/111, 492/139, 492/144, 492/148, 492/153, 492/156, 492/158, 492/159, 492/165, 492/202, 492/217, 492/219, 492/234, 492/238, 492/246, 492/250, 492/251, 492/253, 492/256, 492/264, 492/276, 492/277, 492/290, 492/295, 492/296, 492/298, 492/299, 492/305, 492/315, 492/320, 492/321, 492/328 v budově č.p. 492 v Praze-Zličíně, která je součástí pozemku parc.č. 668/441, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 492 a pozemků parc.č. 668/19, 668/20, 668/165, 668/441, 668/442, 668/443, 668/444, 668/445, 668/447, 668/458, 668/463 a 668/468 v katastrálním území Zličín, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: Na Strži 1702/ Praha 4 Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NALEZ 1. Znalecky úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně jednotek č. 492/29, 492/40, 492/81, 492/102, 492/103, 492/111, 492/139, 492/144, 492/148, 492/153, 492/156, 492/158, 492/159, 492/165, 492/202, 492/217, 492/219, 492/234, 492/238, 492/246, 492/250, 492/251, 492/253, 492/256, 492/264, 492/276, 492/277, 492/290, 492/295, 492/296, 492/298, 492/299, 492/305, 492/315, 492/320, 492/321, 492/328 v budově č.p. 492 v Praze-Zličíně, která je součástí pozemku parc.č. 668/441, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 492 a pozemků parc.č. 668/19, 668/20, 668/165, 668/441, 668/442, 668/443, 668/444, 668/445, 668/447, 668/458, 668/463 a 668/468 v k.ú. Zličín, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedených nemovitostí v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu nemovitostí ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec Katastrální území: Počet obyvatel: 37 jednotek vymezených podle občanského zákoníku v budově č.p. 492 v Praze-Zličíně Sazovická, Prušánecká, Míšovická Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Zličín Prohlídka Vnější obhlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zpracovatele posudku. ^ 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie průvodní zprávy, souhrnné technické zprávy a technické zprávy projektu pro stavební řízení Obytného souboru Na Radosti / Bytový dům QRS, Praha 5 - Zličín, vyhotovených v 09/2012, - kopie rozhodnutí č.j.: ÚMČP /2013/VYS/Př Odboru výstavby ÚMČ Prahy 17 ze dne ve věci stavebního povolení na stavbu bytového domu QRS, - kopie geometrického plánu č /2014 pro vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku, rozdělení pozemku, změny hranice pozemku a vyznačení budovy v katastru, v k.ú. Zličín, obec Praha, ze dne , - kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, rozestavěného bytového domu na pozemku p.č. 668/441, k.ú. Zličín, obec Praha, ze dne , vč. změny prohlášení ze dne kopie technické zprávy dokumentace skutečného provedení Obytného souboru Na Radosti / Bytový dům QRS, Praha 5 - Zličín, vyhotovené ve 12/2014, - kopie výpisu z KN Katastrálního úřadu k datu pro LV 976 v k.ú. Zličín, obec Praha, - 2 -

3 - kopie kolaudačního souhlasu č.j.: ÚMČP /2014/VYS/Př Odboru výstavby ÚMČ Prahy 17 ze dne ve věci užívání novostavby bytového domu QRS, - kopie dokladu Č.j.: S-MHMP /2015 o přidělení čísla popisného a orientačního budově, vydaného dne Odborem živnostenským a občanskosprávním Magistrátu HMP, - kopie výpisu z KN Katastrálního úřadu k datu pro LV 3751 v k.ú. Zličín, obec Praha, - seznam 37 bytových jednotek Zličín QRS v majetku CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. ke dni , vč. informace o jejich katalogových a smluvních cenách, Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 3751, LV 3784 a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Zličín, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni , - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014 Sb., platném od , a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, Vlil. přepracované a doplněné vydání z r autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při vnější obhlídce budovy s oceňovanými jednotkami na místě dne , - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předaných podkladů a opatřených údajů byla ke dni ocenění v KN u Katastrálního úřadu na LV 3751 a LV 3784 v k.ú. Zličín, obec Praha zapsána s právem vlastnictví: - společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s., IČ: , se sídlem Na Strži 1702/65, Nusle, Praha 4, a) podle LV 3784 pro jednotky č. 492/29, 492/40, 492/81, 492/102, 492/103, 492/111, 492/139, 492/144, 492/148, 492/153, 492/156, 492/158, 492/159, 492/165, 492/202, 492/217, 492/219, 492/234, 492/238, 492/246, 492/250, 492/251, 492/253, 492/256, 492/264, 492/276, 492/277, 492/290, 492/295, 492/296, 492/298, 492/299, 492/305, 492/315, 492/320, 492/321 a 492/328, způsob využití byty, v budově č.p. 492 která je součástí pozemku parc.č. 668/441 6/3 (LV 3751), podíl na společných částech nemovitosti 26804/226329, b) a dále podle LV 3751 pro podíl vlastnictví 26804/226329: - pozemku parc.č. 668/19 o výměře 1048 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/20 o výměře 64 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/165 o výměře 2589 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/441 o výměře 6059 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří; součástí pozemku je stavba Zličín č.p. 492; bytový dům, - pozemku parc.č. 668/442 o výměře 672 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/443 o výměře 18 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/444 o výměře 43 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/445 o výměře 261 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/447 o výměře 61 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/458 o výměře 62 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/463 o výměře 53 m2, druh pozemku orná půda, - pozemku parc.č. 668/468 o výměře 104 m2, druh pozemku orná půda, přičemž u všech pozemků orné půdy je vyznačen způsob ochrany zemědělský půdní fond, BPEJ - 3 -

4 Vlastnické právo k pozemkům parc.č. 668/19, 668/20, 668/165, 668/441, 668/444, 668/445, 668/447, 668/458 a 668/468 bylo omezeno věcnými břemeny podle listiny. A W 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a částečně ověřeny zpracovatelem posudku při vnější obhlidce budovy s oceňovanými jednotkami dne , jednotky samotné i budova byly v té době nepřístupné. Údaje vedené v KN o budově č.p. 492 a o pozemku parc.č. 668/441 byly shledány v souladu se skutečným využitím těchto nemovitostí, oceňované jednotky č. 492/29, 492/40, 492/81, 492/102, 492/103, 492/111, 492/139, 492/144, 492/148, 492/153, 492/156, 492/158, 492/159, 492/165, 492/202, 492/217, 492/219, 492/234, 492/238, 492/246, 492/250, 492/251, 492/253, 492/256, 492/264, 492/276, 492/277, 492/290, 492/295, 492/296, 492/298, 492/299, 492/305, 492/315, 492/320, 492/321 a 492/328 jsou podle dokladů vymezeny dle občanského zákoníku a způsob jejich využití je byty. Oproti údajům v KN mají pozemky parc.č. 668/19, 668/165, 668/442, 668/443 a 668/444 charakter ostatních ploch, veřejné zeleně a pozemky parc.č. 668/20, 668/445, 668/447, 668/458, 668/463 a 668/468 charakter ostatních ploch, ostatních komunikací. Budova s oceňovanou jednotkou, na pozemku parc.č. 668/441, byla dána do užívání kolaudačním rozhodnutím ze dne Dle územního plánu obce se nemovitost nachází v územích OB - čistě obytném, sloužícím pro bydlení, a OV - všeobecně obytném, převážně pro bydlení s možností umísťování fúnkcí pro obsluhu obyvatel nad rámec území vymezeného danou funkcí, v sousedství ploch SV - všeobecně smíšených a ploch SD - vybrané komunikační sítě. Pozemek zastavěný budovou je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků obce. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované jednotky se nachází ve vícepodlažním, atypickém bytovém domě č.p. 492, který je situován mezi ulicemi Míšovická, Prušánecká a Sazovická, v novém sídlištním útvaru Prahy- Zličína, při západním okraji obce. Inženýrské sítě a komunikace jsou zde kompletní, mimo jedné restaurace nejsou v lokalitě dostupné žádné služby avšak obchody nové nákupní zóny vč. stanice metra i původní centrum Prahy-Zličína jsou ve vzdálenosti kolem 1 km a ostatní služby jsou dostupné v obci, vzdálenost od centra obce je asi 12 km. Budova s oceňovanou jednotkou má nepravidelný půdorysný tvar a sestává ze tří samostatně stojících vícepodlažních sekci s plochými střechami, které jsou spojeny podzemním podlažím, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové stěnové, s cihelnými vyzdívkami a s tepelnými izolacemi. Budova byla prohlášením vlastníka rozčleněna na bytové a nebytové jednotky, společné prostory jsou chodby a schodiště, terasy a lodžie, výtahy a výtahové šachty, v 1. a 2. podzemních podlažích komunikace, parkovací stání, technické místnosti, přístupy ke sklepům, bojlerovny a kotelna, vně budovy pak vchody do budovy, vjezdy do garáží a plochy pro kontejnerová stání. V objektu jsou provedeny instalace elektro, domovního slaboproudu a zálohového napájení, instalace plynu, rozvody ústředního topení, studené a teplé vody a odkanalizování, STA, rozvody odsávání a větrání, bleskosvod, výtahy. Budova byla dána do užívání v letošním roce a dle viditelných znaků jsou její stavební prvky v původním, bezvadném stavu. Dle dokumentace je vybavení jednotek sanitární zařízení koupelny a WC, topná tělesa, listovní schránka, zvonek - domácí telefon, měření vody a ÚT a elektrické odvětrání. V jednotce je provedena příprava pro instalaci kuchyňské linky a spotřebičů, v koupelně a WC jsou instalovány standardní zařizovací předměty (vana nebo sprchový kout, umývadlo, závěsné WC), v jednotce jsou provedeny instalace teplovodního topení s nástěnnými radiátory, rozvody teplé a studené vody, odkanalizování, rozvody elektro, domovního zvonku, centrální odvětrání koupelny, WC a prostoru pro vaření. Podlahy jsou dle standardu laminátové a s keramickou dlažbou, obklady koupelny keramické, ostatní povrchy stěn s omítkami s malbou, vstupní dveře bezpečnostní a s požární odolností, vnitřní dveře dřevem dýhované, okna a balkónové dveře plastová s dvojskly. Všechny - 4 -

5 byty také zahrnují vlastní měření tepla a moderní datové rozvody pro vysokorychlostní internet, rozšířené telefonní služby a digitální satelitní televizi. Je předpoklad, že konstrukce a vybavení jednotek byly ke dni ocenění v bezvadném stavu. 8. Obsah znaleckého posudku I. Odhad obvyklé ceny II. Rizika, omezení a další okolnosti III. Rekapitulace cen nemovitosti - 5 -

6 B. ZNALECKY POSUDEK I. Odhad obvyklé ceny f Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Porovnávací hodnota - jednotky Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí. Odhaduje se obvyklá cena 37 nových bytů porovnávací metodou, pro kterou jsou k dispozici údaje z evidence objednatele o smluvních neboli realizovaných cenách všech těchto jednotek. Smluvní cena jednotek je tedy, na základě porovnávací hodnoty, jejich cenou obvyklou. Pro účely účetní evidence bylo zapotřebí u přeceňovaných bytů doplnit rozdělení obvyklé ceny jednotek na cenu za byt a cenu za pozemek. Z toho důvodu byly u jednotek vzaty údaje o smluvních cenách pozemků, jejichž podíly přísluší k oceňovaným jednotkám, podle evidence objednatele. Podrobnější popisy jednotlivých jednotek, obsahující jejich dispozičních řešení, výměry, polohu v budovách a orientaci vůči světovým stranám, jejich provedení, vybavení a jejich příslušenství jsou uvedeny v prohlášení vlastníka budov, které jsou k dispozici u objednatele i u zpracovatele znaleckého posudku. Součástí tohoto posudku je tabulkový přehled oceňovaných jednotek s výpisem jejich příslušenství. II. Rizika, omezení a další okolnosti Omezení vlastnických práv k pozemkům parc.č. 668/19, 668/20, 668/165, 668/441, 668/444, 668/445, 668/447, 668/458 a 668/468 věcným břemenem dle dostupných údajů souvisí s technickou infrastrukturou umístěnou na pozemcích, přiřazených k bytovému domu a byla, dle své povahy, shledána bez vlivu na výslednou cenu nemovitostí. Žádná další rizika nebyla shledána

7 Přehled prodaných bytů a jejich p říslu šenství Č. Název sortimentu dle CENTRAL GROUP a s. Označení jednotky dle KN C elková sm luvní cena jednotky vč. podílu na pozem ku Kč Podlah ová plocha jednotk y m2 Prodej, cena přepočte ná na 1 m podlahov é plochy Kč/m2 Podlá ží Orienta ce Dispozi ce Příslušenst ví Balk ón, tera sa, před zahr ádk a Prodané byty v budově č. p. 492 v Praze-Zličíné, spolu s podíly vlastnictví společných částí nemovitosti Ploch a BTP / , NP JZ 3+kk PS,S TP 156, / , NP JV 2+kk PS,S B 7, / , NP JZ V 4+kk PS,UPS,S B 25, / , NP JV 2+kk PS,S B 7, / , NP JZV 4+kk PS,UPS,s B 25, / , NP JZ 2+kk PS,S B 7, / , NP JS 3+kk PS,S B 17, / , NP v 4+kk 2*PS,2XS T 34, / , NP v 2+kk PS,S BT 22, / , NP JS 3+kk PS,S BT 27, / , NP JV 1+kk PS,S T 5, / , NP JV 2+kk PS,S T 63, / , NP JZVS 3+kk PS,S T 114, / , NP JZVS 4+kk PS, UPS, s TP 346, / , NP JZ 1+kk PS,S B 3, / , NP JZVS 4+kk PS,S B 16, / , NP JZ 2+kk PS,S B 6, / , NP JZ 1+kk PS,S B 3, / , NP vs 2+kk PS,S B 6, / , NP JZV 4+kk UPS,2XS B 34, / , NP JZ 1+kk PS,S B 3, / , NP JZ 2+kk PS,S B 6, / , NP JZVS 4+kk PS,UPS,s B 23, / , NP JZVS 2+kk PS,S T 9, / , NP JZ 3+kk PS,S T 35, / , NP vs 1+kk PS TP 37, / , NP JZS 1+kk - - 0, / , NP JZS 2+kk PS,S B 4, / , NP JZ 2+kk PS,S B 9, / , NP JZ 2+kk PS,S B 10, / , NP JVS 2+kk PS B 5, / , NP JZ 2+kk PS,S B 9, / , NP JVS 1+kk PS B 4, / , NP JZVS 3+kk UPS,S B 30, / , NP JZ 2+kk PS,S B 10, / , NP JZVS 3+kk PS,S B 5, / , NP JVS 1+kk PS B 5,4 Vysvětlivky: S PS UPS B T P sklep parkovací stání uzavřené parkovací stání balkón terasa předzahrádka

8 III. Rekapitulace cen nemovitosti Podle výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu bytových jednotek v budově č.p. 492 v Praze-ZliČíně, spolu s podíly vlastnictví společných Částí nemovitosti takto: č. Název sortim entu dle CENTRAL G RO UP a.s. Označení jednotky dle KN O d h a d o b v y k lé c e n y je d n o tk y Cena jednotky bez podílu pozem ku Cena podílu pozem ku - K c KS Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč / K č Kč Kč C E L K E M K č Kč Kč

9 C. ZÁVĚR. CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu jednotek č. 492/29, 492/40, 492/81, 492/102, 492/103, 492/111, 492/139, 492/144, 492/148, 492/153, 492/156, 492/158, 492/159, 492/165, 492/202, 492/217, 492/219, 492/234, 492/238, 492/246, 492/250, 492/251, 492/253, 492/256, 492/264, 492/276, 492/277, 492/290, 492/295, 492/296, 492/298, 492/299, 492/305, 492/315, 492/320, 492/321, 492/328 v budově č.p. 492 v Praze-Zličíně, která je součástí pozemku parc.č. 668/441, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 492 a pozemků parc.č. 668/19, 668/20, 668/165, 668/441, 668/442, 668/443, 668/444, 668/445, 668/447, 668/458, 668/463 a 668/468 v k.ú. Zličín, obec Praha podle jejich stavu ke dni , bez případných dalších závazků na nemovitostech váznoucích, na částku celkem ,057,- Kč slovy: jednostodevatenáctmilionůpětsetdvanácttisícpadesátsedm Kč. V Praze Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č

10 ) I J )