ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Stanislav Molák Exekutorský úřad Havlíčkův Brod Bělohradská Havlíčkův Brod Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitých věcech pro potřeby exekučního řízení. Adresa předmětu ocenění: Konárovice, okres Kolín Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, Praha Ing. Jitka Mašínová jitka.masinova@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu ve výši 1/6 na pozemku parc. č. 48/2, nacházejícím se v obci Konárovice, okres Kolín, katastrální území Konárovice, pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 48/2, katastrální území Konárovice Konárovice, okres Kolín Středočeský kraj Kolín Konárovice Konárovice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Vlastník oceňovaného podílu se k prohlídce nedostavil paní Brunclíková telefonicky sdělila, že pozemek sice vlastní, ale o jeho lokaci ani využití nemá informace a ze zdravotních důvodů má potíže se na místo dostavit. Výměra pozemku byla převzata z katastru nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce včetně informací získaných na obecním úřadě Konárovice, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM, usnesení Exekutorského úřadu, územní plán obce Konárovice, situační výkres ČEZ Distribuce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Brunclíková Dana, U Stadionu 237, Chvaletice podíl 1/6 Obec Konárovice, Na Rynku 11, Konárovice podíl 5/6 Předmětem ocenění je podíl paní Dany Brunclíkové ve výši 1/6. Nemovitosti: Pozemek parc. č. 48/2 nacházející se v obci Konárovice, okres Kolín, katastrální území Konárovice. 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek parc. č. 48/2 se nachází v jižní části obce, v zastavěném území. Přiléhá hlavní průjezdní komunikaci. Výměra pozemku je 453 m 2. Jedná se převážně o travnatou plochu plnící funkci veřejného prostranství/zeleně, středem pozemku prochází místní komunikace, která je přístupová ke stavbám rodinných domů. Severním okrajem pozemku prochází podzemní vedení elektro ve vlastnictví ČEZ Distribuce, a.s. (dle Geoportálu ČEZ), jižním okrajem pak místní odbočka plynovodu, středem pozemku vedení vody a kanalizace (dle zákresu v územním plánu). Pozemek je v územním plánu z větší části veden jako stavební, jeho současné využití tomu však neodpovídá a dle sdělení Obecního úřadu stavební využití není možné. Je nutné zachovat přístupovou funkci vzhledem k zástavbě (jiný přístup prakticky není možný), využití pozemku je navíc omezeno podzemními rozvody. V obci je omezená občanská vybavenost mateřská škola, obchod, pošta. Je zde zastávka autobusových spojů, včetně příměstských linek. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů, se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. Oceňovaná nemovitost není zatížena věcnými břemeny. Oceňovaný spoluvlastnický podíl je předmětem exekučního řízení a zástavních práv z rozhodnutí státního orgánu. Vzhledem k účelu znaleckého posudku nejsou tato omezení v ocenění zohledněna. Tabulkový popis Rozloha 453 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti KN: zahrada, skutečné užití: komunikace, veřejné prostranství bez porostů nejsou rovinaté neoploceno (severní a jižní okraj oplocení náležící vlastníkům sousedních nemovitostí) přístup po zpevněné obecní cestě zastavěné území jižní část mateřská škola, obchod, pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka autobusových spojů (příměstské linky) 3

4 Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Nemovitosti jsou předmětem exekučního řízení a zástavního práva z rozhodnutí státního orgánu. Vzhledem k účelu znaleckého posudku nejsou tato omezení v ocenění zohledněna. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny využíváme postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání používána, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je používána metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot se používá metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. U předmětného pozemku, užívaného jako komunikace a plocha veřejného prostranství, nelze tyto standardní postupy pro stanovení obvyklé ceny použít. Jedná se o nestandardní pozemek s omezeným využitím, obdobné pozemky nejsou běžně obchodovány. Pokud jsou pak takovéto převody realizovány, mají na kupní cenu často vliv i netržní faktory. Okruh kupujících je navíc výrazně omezený. V databázi realitní inzerce ani v záznamech katastru nemovitostí o realizovaných prodejích nebyly srovnatelné pozemky v oblasti dohledány. Pozemek proto bude oceněn dle cenového předpisu a cena obvyklá bude odvozena od ceny zjištěné. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 087,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je městská hromadná doprava I 1,00 popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) - MŠ, obchod, pošta IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 863,00 Kč/m 2 Ocenění část pozemku užívaná jako komunikace Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace(i. až III. třídy), dráhy regionální, dráhy -0,20 speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené III Vlivy snižující cenu prodej pouze minoritního podílu -0,10 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 5

6 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,225 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,225 1, ,18 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 zahrada 48/ , ,32 Ostatní stavební pozemek - celkem ,32 Pozemek - část komunikace - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemek - část komunikace - zjištěná cena = 4 013,05 Kč 4 i = 1 Ocenění část pozemku užívaná jako veřejné prostranství Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky -0,10 a jiné veřejné prostranství) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené III Vlivy snižující cenu prodej pouze minoritního podílu -0,10 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,255 4 i = 1 6

7 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,255 1, ,07 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 zahrada 48/ , ,03 Ostatní stavební pozemek - celkem ,03 Pozemek - část veřejné prostranství - výchozí cena pro výpočet = ,03 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemek - část veřejné prostranství - zjištěná cena = ,17 Kč C. REKAPITULACE: Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 48/2 - část užívaná jako komunikace (1/6) 4 013,05 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 48/2 - část užívaná jako veřejné prostranství (1/6) ,17 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,22 Kč Návrh ceny obvyklé ,- Kč 7

8 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena podílu ve výši 1/6 na předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, Praha Ing. Jitka Mašínová jitka.masinova@xpinvest.cz Kč Slovy: šestnácttisíc korun V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 8

9 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 9

10 Zákres pozemku v mapě Vedení ČEZ Distribuce 10

11 Výřez z územního plánu 11

12 Pořízená fotodokumentace 12