ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor, Cejl 494/25, Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podílu 1/12 nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Pozemek leží na adrese Opatov v Čechách, Opatov, okres Svitavy Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Jan Chroust Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu 1/12 pozemku parc. č. st. 16, 164/6 nacházejícího se v obci Opatov, okres Svitavy, katastrální území Opatov v Čechách pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. st. 16, 164/6, katastrální území Opatov v Čechách Opatov v Čechách, Opatov, okres Svitavy Pardubický kraj Svitavy Opatov Opatov v Čechách 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláří, informace zjištěné na stavebním úřadě, technické řešení systému INEM, územní plán, demoliční výměr 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Obec Opatov, č. p. 159, Opatov, podíl 10/12 Šmídek Martin, Kostelecká Lhota 45, Kostelec nad Orlicí, podíl 1/12 Šmídek Petr, č. p. 199, Opatov, podíl 1/12 Nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 16, 164/6 nacházející se v obci Opatov, okres Svitavy, katastrální území Opatov v Čechách. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je stavební, rozloha pozemku činí m 2. Územní plán stanoví, že plocha pozemku je regulována jako - stavební pozemek. Na pozemku nejsou trvalé porosty a není oplocený. Samotný pozemek je mírně svažitý. K pozemku je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. V nedávné době se na pozemku nacházela stavba rodinného domu č.p. 199, která byla v dezolátním stavu. Obec Opatov, většinový vlastník pozemku, ji nechal na základě demoličního výměru zbořit z důvodu bezpečnosti pro veřejnost. Objekt je umístěn ve střední části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost stavební pozemek stavební pozemek bez porostů mírně svažitý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami střední část obce dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší 3

4 vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 4

5 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. st. 16, 164/6, katastrální území Opatov v Čechách Pozemek v katastrálním území Opatov v Čechách, obec Opatov K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Opatov v Čechách, Opatov, okres Svitavy plocha 1831 vodovod, plyn, m 2 výstavba RD elektřina neoplocený, mírně svažitý plocha 1481 rovinatý, 1 Opatovec, okres Svitavy m 2 výstavba chaty v dosahu neoplocený plocha 1773 neoplocený, 2 Mikuleč, okres Svitavy m 2 výstavba RD vodovod, elektřina rovinatý plocha Mikuleč, okres Svitavy m 2 výstavba RD neoplocený, mírně vodovod, elektřina svažitý plocha Černý rybník, Opatov, okres Svitavy 5 Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí m 2 výstavba RD, projekt na neoplocený, mírně vodovod, plyn dřevostavbu svažitý plocha 629 neoplocený, mírně m 2 výstavba RD vodovod, elektřina svažitý 6

7 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 250,00 Kč ,50 Kč ,73 Kč 2 130,00 Kč Nepoužit 130,00 Kč ,32 Kč 3 116,54 Kč Nepoužit 116,54 Kč ,41 Kč 4 280,00 Kč ,00 Kč ,44 Kč 5 262,32 Kč ,21 Kč ,36 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 207,25 Kč 146,41 Kč 252,36 Kč 48,74 Kč 158,51 Kč 255,99 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 207,25 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 7

8 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Opatov v Čechách, obec Opatov K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Opatov v Čechách, Opatov, okres Svitavy plocha 1831 vodovod, plyn, m 2 výstavba RD elektřina neoplocený, mírně svažitý plocha 1481 rovinatý, 1 Opatovec, okres Svitavy m 2 výstavba chaty v dosahu neoplocený plocha 1773 neoplocený, 2 Mikuleč, okres Svitavy m 2 výstavba RD vodovod, elektřina rovinatý plocha Mikuleč, okres Svitavy m 2 výstavba RD neoplocený, mírně vodovod, elektřina svažitý plocha Černý rybník, Opatov, okres Svitavy 5 Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí m 2 výstavba RD, projekt na neoplocený, mírně vodovod, plyn dřevostavbu svažitý plocha 629 neoplocený, mírně m 2 výstavba RD vodovod, elektřina svažitý Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 250,00 0,95 237, ,00-130, ,54-116, ,00 0,95 266, ,32 0,95 249,21 Maximální hodnota 266,00 (případ č.4) Minimální hodnota 116,54 (případ č.3) Relace min vs. max hodnoty 2,2825 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 199,85 Odchylka max hodnoty od průměru 66,15 Odchylka min hodnoty od průměru 83,31 Bude vyřazena min hodnota (případ č.3) Výpočet relace č.2 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 250,00 0,95 237, ,00-130, ,54-116, ,00 0,95 266, ,32 0,95 249,21 Maximální hodnota 266,00 (případ č.4) Minimální hodnota 130,00 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 2,0462 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 220,68 Odchylka max hodnoty od průměru 45,32 Odchylka min hodnoty od průměru 90,68 Bude vyřazena min hodnota (případ č.2) 8

9 Výpočet relace č.3 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 250,00 0,95 237, ,00-130, ,54-116, ,00 0,95 266, ,32 0,95 249,21 Maximální hodnota 266,00 (případ č.4) Minimální hodnota 237,50 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,1200 OK Aritmetický průměr 250,90 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Opatov v Čechách, obec Opatov K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Opatov v Čechách, Opatov, okres Svitavy plocha vodovod, plyn, 1831 m 2 výstavba RD elektřina neoplocený, mírně svažitý X 1 Opatovec, okres Svitavy plocha 1481 m 2 výstavba chaty v dosahu rovinatý, neoplocený 3 plocha vodovod, 2 Mikuleč, okres Svitavy 1773 m 2 výstavba RD elektřina plocha vodovod, 3 Mikuleč, okres Svitavy 2231 m 2 výstavba RD elektřina 4 Černý rybník, Opatov, okres Svitavy 5 Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí Výpočet základní ceny plocha 844 m 2 výstavba RD, projekt na dřevostavbu plocha 629 vodovod, m 2 výstavba RD elektřina neoplocený, rovinatý 2 neoplocený, mírně svažitý 2 vodovod, plyn neoplocený, mírně svažitý 3 neoplocený, mírně svažitý 3 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 250,00 0,95 237, , ,00-130, , ,54-116, , ,00 0,95 266, , ,32 0,95 249, ,63 Mezisoučet ,13 Celkem 250,90 9

10 Základní cena: 250,90 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 250,90 * 0,9667 = 242,54 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 242,54 Kč/m 2 * m 2 = ,74 Kč ,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,95 237, , , ,95 266, ,95 249,21 Střední hodnota 250,90 Medián 249,21 Rozdíl max-min 28,50 Minimum 237,50 Maximum 266,00 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 238 až až až

11 Četnost 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 Četnost až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 237,50 Kč/m 2 do 266,00 Kč/m 2 * m 2 od ,50 Kč do ,00 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 11

12 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč Podíl 1/12 je na trhu s nemovitostmi obtížně obchodovatelný. Z tohoto důvodu násobíme výslednou cenu koeficientem 1/ * (1/15) = Kč 12

13 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Jan Chroust Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: dvacetpěttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 13

14 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14

15 15

16 Územní plán 16

17 Pořízená fotodokumentace 17

18 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 1481 m 2, Opatovec, okres Svitavy Celková cena: Kč Adresa: Opatovec, okres Svitavy 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Opatovec, okres Svitavy Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 1481 Slovní popis Nabízíme pozemek určený k výstavbě chaty v klidné části obce Opatovec nedaleko města Svitavy. Celková plocha 1481 m2. Klidné místo. Nutno vidět. Inženýrské sítě na hranici pozemku nebo v dosahu. 18

19 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 19

20 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1773 m 2, Mikuleč, okres Svitavy Celková cena: Kč Adresa: Mikuleč, okres Svitavy 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Mikuleč, okres Svitavy Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 1773 Slovní popis Prodej pozemku v obci Mikuleč pro stavbu RD,krásný pozemek,výborná dopravní obslužnost,vzdálenost do Svitav a Litomyšle 8 km. 20

21 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 21

22 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 2231 m 2, Mikuleč, okres Svitavy Celková cena: Kč Adresa: Mikuleč, okres Svitavy 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Mikuleč, okres Svitavy Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 2231 Slovní popis Nabízíme prodej stavební parcely o celkové výměře 2231 m2 v obci Mikuleč, okr. Svitavy. Pozemek je v mírném svahu, klidné místo. Přípojka vody a elektřiny. Obec se nachází 5 km od obce Svitavy a 9km od obce Litomyšl. Podrobnější informace u makléře. Financování zajistíme. 22

23 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23

24 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 844 m 2, Černý rybník, Opatov, okres Svitavy Celková cena: Kč Adresa: Černý rybník, Opatov, okres Svitavy 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Černý rybník, Opatov, okres Svitavy Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 844 Slovní popis Prodej stavebního pozemku na klidném a slunném místě o velikosti 844 m2. Pozemek leží v klidné okrajové části obce Opatov na okraji původní zástavby. Inženýrské sítě na hranici pozemku, lze zařídit rychlé zasíťování majitelem pozemku. Na pozemek je také vypracován stavební projekt na rodinný dům (dřevostavba). Více informací u makléře. 24

25 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 25

26 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 629 m 2, Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí Celková cena: Kč Adresa: Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Anenská Studánka, okres Ústí nad Orlicí Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 629 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek z části (189 m2) vedený jako stavební parcela, v menší obci nedaleko České Třebové a Lanškrouna (cca 10km). Pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu nebo chalupy. Občanská vybavenost - základní a mateřská škola v dosahu cca 2 km, lékaři cca 5-10 km, občerstvení, pohostinství, sportoviště, autobusová i vlaková zastávka. Cena k jednání. Bližší info u makléře. 26

27 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 27