UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE. Katedra práva životního prostředí KATASTR NEMOVITOSTÍ. Denisa Pavlová

Transkript

1 UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí KATASTR NEMOVITOSTÍ diplomová práce Denisa Pavlová Vedoucí diplomové práce: Doc. JUDr. Jaroslav Drobník, CSc. Praha, červen 2009

2 Prohlašuji, že jsem tuto práci zpracovala samostatně a že jsem v ní vyznačila všechny prameny, z nichž jsem čerpala, způsobem vědecké práci obvyklým. V Praze dne Denisa Pavlová

3 Poděkování Velmi ráda bych poděkovala a vyslovila uznání všem, kteří mi pomáhali při vzniku této práce. Především panu Doc. JUDr. Jaroslavu Drobníkovi, CSc., vedoucímu mé diplomové práce za trpělivé vedení, cenné konzultace, rady, připomínky a účinnou pomoc při zpracování diplomové práce. Dále panu JUDr. Janu Pavelecovi za ochotu a pomoc při získávání potřebných podkladů a své rodině za poskytnutou podporu po celou dobu mého studia.

4 OBSAH: I. VÝVOJ EVIDENCE NEMOVITOSTÍ 1. Zemské desky, knihy gruntovní a městské První berní ruly Tereziánský katastr Josefský katastr Stabilní katastr Pozemkové knihy Pozemkový katastr Jednotná evidence půdy a změny občanského zákoníku Evidence nemovitostí Současný katastr nemovitostí...10 II. POJEM KATASTR NEMOVITOSTÍ A PRÁVNÍ ÚPRAVA 1. Pojem katastr nemovitosti Právní úprava...12 III. PŘEDMĚT, OBSAH A ORGANIZACE STÁTNÍ SPRÁVY KATASTRU NEMOVITOSTÍ 1. Předmět katastru nemovitostí Obsah katastru nemovitostí Údaje obsažené v katastru nemovitostí Katastrální operát Organizace státní správy katastru nemovitostí Spolupráce s katastrálními úřady IV. ZÁPISY DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ 1. Hlavní zásady katastru nemovitostí Zásada legality Zásada formální publicity Zásada materiální publicity Zásada oficiality Zásada souladu údajů vedených v katastru nemovitostí

5 1.6. Zásada intabulace Zásada dispoziční Zásada priority Zápisy vlastnických a jiných věcných práv Vklad Předmět vkladu Řízení o povolení vkladu věcných práv Návrh na vklad práva Zastavení vkladového řízení Povolení vkladu do katastru nemovitostí Zamítnutí vkladu práva Záznam Předmět záznamu Podklad pro záznam Duplicitní zápisy vlastnictví Poznámka Podklad pro poznámku Příklady poznámky Zápisy jiných než věcných práv k nemovitostem Zápisy jiných údajů do katastru nemovitostí Příklady zápisu jiných údajů...47 V. Závěr Zhodnocení stávající úpravy a výhled de lege ferenda VI. Seznam použité literatury VII. Příloha VIII. Resumé

6 Tato diplomová práce se zabývá katastrem nemovitostí České republiky. V úvodu jsem se zabývala vývojem evidence nemovitostí, jenž nám ukazuje, že katastr nemovitostí nebyl pouhým úřadem evidence poddanské půdy, ale jeho role byla především fiskální. Panská půda, kterou vlastnili šlechtici a církev, byla od daní osvobozena, proto si první české katastry všímaly pouze nesvobodné poddanské půdy jako hlavního předmětu pro vyměření daní. S vládou Marie Terezie se katastr začal věnovat i dominikální půdě, čemuž se šlechta stavěla na odpor, neboť se obávala zdanění, kterému dosud unikala. Syn Marie Terezie Josef II. proslul řadou císařských patentů, zásadní změnou bylo stanovení rovnosti v právním postavení půdy, čímž došlo ke zdanění i panské půdy a prvnímu katastrálnímu mapování. I když se po jeho smrti mnoho změnilo, s přibývajícími roky si katastr vybudoval zásady, na kterých staví dodnes. V další kapitole jsem vysvětlila pojem katastr a zmínila současnou právní úpravu, která se týká nejenom katastru nemovitostí, ale také zásad a podmínek při zápisu údajů do katastru nemovitostí České republiky, katastrálních a zeměměřických orgánů a prováděcích předpisů. Samostatná kapitola je věnována předmětu, obsahu a organizaci státní správy katastru nemovitostí a spolupráci s katastrálními úřady, na které se podílejí vlastníci nebo jiní oprávnění, státní orgány a obce. Podrobněji jsem se věnovala zápisům do katastru nemovitostí, které jsou hlavní činností katastrálních úřadů. Lze je provést vkladem, záznamem a poznámkou. Vklad je nejdůležitějším zápisem, má konstitutivní význam. Je to zápis do katastrálního operátu, který je výsledkem pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Záznam se provádí se na základě listin, které podle zvláštních předpisů osvědčují právní vztahy. Poznámka má informativní funkci, vyznačuje skutečnosti nebo poměry vztahující se k nemovitosti nebo osobě a nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva. Závěrem shrnuji poznatky o současném katastru nemovitostí České republiky, jeho slabinách a přednostech, plánovaných a snad i v budoucnu uskutečnitelných změnách

7 I. VÝVOJ EVIDENCE NEMOVITOSTÍ V českých zemích má evidence nemovitostí dlouhou tradici, neboť působí téměř tisíc let. Všechny katastry vznikly v historii na podkladě právních norem, byly vždy veřejnoprávním institutem. První historicky doložené informace o vytvoření jakéhosi předchůdce pozdějšího katastru pocházejí z roku I když název katastr se začal používat o 600 let později, můžeme tento rok pokládat za začátek vývoje katastru jako berního nástroje, který zavedl kníže Oldřich. Původně sloužily pouze k daňovým účelům, dnes je jeho funkce i všeobecně hospodářská a technická. 1. Zemské desky, knihy gruntovní a městské Prapůvodním základem všech pozemkových knih byla potřeba ochrany soukromého nemovitého majetku. Nejjistějším způsobem byl zápis do veřejných knih, a to u příslušných soudů či u městských rad. Zemskému soudu byli příslušní čeští stavové, církevní instituce a královská města. Zápisy od tohoto zemského soudu byly činěny do tzv. zemských desek. První zmínky o existenci zemských desek jsou z roku l278. Začátkem l4. století si šlechta začala zápisem v zemských deskách zajišťovat svá soukromá práva na majetek. V zemských deskách tedy můžeme hledat majetek šlechty, církevních řádů a bývalých královských měst. Původně ovšem tyto zemským soudem vedené knihy sloužily k zápisům o soudních sporech. Stejně jako šlechta i měšťanstvo či obyvatelé venkova cítili potřebu ochrany svého majetku. Souběžně s deskami zemskými postupně vznikaly knihy gruntovní a městské. Knihy městské jsou zápisy činěné z jednání před městskou radou. První zmínky o nich, například v Praze, jsou z roku l3l0. Zápisy o majetku v těchto knihách byly ovšem neúplné a mnohdy nejasné. Kupovaný dům byl například definován jen podle místního názvu s tím, že se nachází hned vedle pekaře Jakuba. Staré pozemkové knihy neboli knihy gruntovní obsahovaly zápisy o hospodářských usedlostech a venkovských staveních

8 2. První berní ruly Stavovský český sněm rozhodl na přelomu roku 1652, 1653 o provedení podrobného soupisu všeho berni podrobeného majetku v Čechách. Za tím účelem byly ustanoveny čtyři visitační komise složené ze 4 osob (jeden zástupce za každý stav), které měly navštívit všechna panství a statky, prohlédnout vsi, poddanská pole, pořídit soupis berni podléhajících poddaných tzv. "skutečně osedlých" a stanovit počet osedlých pro každou ves. Dani byly podrobeny jen pozemky poddaných a ostatních obyčejných poplatníků, rozlišovala se jen půda zemědělská a neobdělávaná, jakost půdy měla jen tři třídy (dobrá, prostřední a špatná). Výsledkem "generální visitace země" je berní rula, obvykle datovaná do roku Po zavedení berní ruly do praxe se projevily nedostatky - podhorské kraje byly, vzhledem k menším výnosům na osedlého, tj. berní jednotku, znevýhodněny. U těchto panství, kde došlo ke stížnostem, se provedla revisitace, která nahradila berní rulu. Vzniká tak vlastně nový, leč neúplný katastr, a to postupně v letech Obsah je shodný s berní rulou, navíc je zde kolonka s uvedením hospodáře z doby předešlého katastru, tj. berní ruly. Knihy jsou děleny dle krajů. Berní rula doplněná revisitací platila jako podklad pro vyměřování berně až do roku Nedostatky berní ruly byly s odstupem času stále citelnější, proto bylo rozhodnuto pořídit katastr nový. 3. Tereziánský katastr Roku 1711 stavové vyšli vstříc přání dvora a přijali rozhodnutí o opravě dosavadního katastru. Byla vytvořena 11-ti členná rektifikační komise s úkolem připravit reformu, která by zaručila spravedlivější rozdělení daně mezi poddané. Ta hodlala zahrnout do přiznání i půdu dominikální, což bylo tehdy pro stavy věc naprosto neslýchaná,a proto se rázně postavily proti. Vláda částečně ustoupila a bylo určeno, že přiznání nebudou určena pro výběr daní, ale pouze pro dokonalejší vymezení hranic mezi dominikálem a rustikálem. Operát nabyl platnosti teprve r. 1748, kdy jej schválila Marie Terezie, a vstoupil do podvědomí jako první tereziánský katastr, nazývaný též třetí berní rula. Marie Terezie dále nařídila, aby se podle stejných zásad vybudoval katastr také na Moravě, známý pod názvem rektifikační akta

9 Po důkladném zpracování katastru rustikální půdy císařovna požádala o reálné a důkladné zjištění daňových podkladů pro výtěžky z dominikální půdy. Stavové se opět tomuto požadavku s úspěchem vyhnuli návrhem na novou jenerální vizitaci rustikálního katastru. Druhý tereziánský katastr však v konečné fázi vycházel z výměr prvního tereziánského katastru a zachoval i jména držitelů v něm zapsaných, i když byli třeba dávno mrtví, tak aby se zachoval původní daňový výnos, jejž Marie Terezie potřebovala na zaplacení válečných výdajů. Ačkoliv se snažila prosadit pronikavější reformu a chtěla postihnout i dominikální půdu, díky stále ještě velkému vlivu šlechty se jí to nepodařilo a zůstalo tak pouze u provizoria. Zdanit i půdu šlechty se podařilo zavedením tzv. katastru dominikálního.tento dominikální katastr již rozlišoval veškeré zahrady, role, úhory, vinice, chmelnice, pastviny a lesy. Katastr rustikální spolu s katastrem dominikálním z roku 1756 tvoří úplný katastr všech pozemků a statků (tedy poddaných i šlechty) a nazývá se katastrem tereziánským (také tereziánskou rektifikací katastru). Tento katastr neměl žádné mapy, šlo o pouhé seznamy pozemků a statků. Kromě pozemků (členěných na zahrady a role, úhory, pastviny a porostliny křoví, vinice, louky, lesy, rybníky) obsahoval i další informace (chmelařství, lnářství a výroba příze, plavba dříví, chov dobytka, mlýny, domy, pivovary a řemesla). 4. Josefský katastr Nezbytné mapovací práce byly uskutečněny za Josefa II., který prosadil, i při neochotě svých rádců, velkou katastrální reformu. Josef II. uložil Dvorské radě, přes odpor a výhrady, aby mu podala návrh na opravu katastru na základě vyměření půdy a naprosté rovnosti v jejím právním postavení, ať patří komukoliv. Patent Josefa II. ze dne 20. dubna 1785 stanovil, že každá země, každá obec a každý držitel půdy má přispívat podle výtěžku ze svých pozemků na krytí státních vydání. Nařizoval dále, že všechny úrodné pozemky, ať dominikální či rustikální, se musí uvnitř hranic obcí zaměřit a zobrazit. Díky připraveným tiskopisům bylo měření dobře zorganizováno a probíhalo velmi rychle. Dílo bylo dokončeno během 4 let, takže už 1. listopadu 1789 vstoupil operát josefského katastru v platnost. V josefském katastru jsou prvně užita čísla popisná jednotlivých obytných budov (Numerus conscriptio)

10 Protože tento katastr jako první již nerozlišoval půdu poddaných a šlechty, byl na nátlak šlechty po smrti Josefa II. částečně zrušen a daně šlechty se opět vybíraly podle předchozího tereziánského katastru, kde měla šlechta značné zvýhodnění. Této úpravě se říká katastr tereziánsko-josefský, který platil až do roku 1860, kdy byl nahrazen stabilním katastrem. 5. Stabilní katastr ( ) Základy dnešního katastru nemovitostí byly položeny patentem rakouského císaře Františka I. ze dne o dani pozemkové a vyměření půdy. Jejím základem byl přesný soupis a geodetické vyměření veškeré půdy, tzv. stabilní katastr. Stabilní katastr byl již zcela založen na vědeckých základech velkoměřítkového mapového díla. Hranice všech pozemků v přírodě musely být za účasti jejich držitelů řádně vyměřeny a označeny. Všechny zaměřené pozemky byly zobrazeny a očíslovány jako parcely. Z tohoto měřického operátu stabilního katastru je dodnes odvozena většina katastrálních map na území České republiky, které jsou platné na přibližně 70 % území dnešního státu. Stabilní katastr stárnul podstatně rychleji, než se předpokládalo. Jelikož nebylo zajištěno jeho systematické udržování, bylo nařízeno jeho jednorázové doplnění, tzv. reambulace stabilního katastru. Práce byly prováděny ve velkém spěchu, čímž kvalita původního díla značně utrpěla. Katastr měl tvořit stálý a dokonalý seznam všech pozemků podrobených dani, s udáním jejich velikosti, polohy a čistého výnosu. Pro svou důkladnost a představu, že bude navždy sloužit svému účelu, byl nazván stabilním katastrem. Některé osvědčené zásady předchozího josefského katastru byly převzaty. Jako například rozdělení země na katastrální obce a zobrazené pozemky (parcely), které byly označeny parcelním číslem. 6. Pozemkové knihy Stávající pozemkové knihy stabilního katastru nevyhovovaly potřebám soudů ani občanů, protože neudávaly dostatečně podrobně a přesně jednotlivé pozemky a dále neobsahovaly, jaká práva a povinnosti jsou se zápisem spojeny. To vedlo k vydání zákona z 25. července 1871 č. 95 ř.z. o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (obecný knihovní zákon). Podle knihovního zákona tvoří skupinu veřejných knih zemské desky, pozemkové knihy, železniční a horní knihy. Do pozemkových knih měly - 7 -

11 být zapisovány všechny nemovitosti 1 a všechna práva. Vyloučen z nich však byl veřejný statek zapsaný v zemských deskách a nemovitosti zapsané v horních a železničních knihách. Společnou vlastností těchto knih je evidování právních poměrů, tedy vznik, změna a zánik vlastnických a jiných věcných práv. Co je veřejným (obecným) statkem, vyplývalo z obecného občanského zákoníku z roku Patřily sem věci, které mohl užívat každý, tedy např. silnice, řeky, přístavy, náměstí, návsi, veřejné cesty, vody, pokud nebyly v soukromém vlastnictví. Pozemková kniha se skládala z hlavní knihy, sbírky listin a map pozemkových knih. Zakládání pozemkových knih bylo svěřeno soudům první instance. Zákon z roku 1883 uložil ohlašovací povinnost změn v tehdejším stabilním katastru i v pozemkových knihách. Oba evidenční instituty fungovaly ve vzájemném propojení až do roku 1950, kdy byl s účinností nového občanského zákoníku tento dokonalý systém zlikvidován a nikdy se jej nepodařilo obnovit. 2 Obecný knihovní zákon a s ním související předpisy byly zrušeny až zákonem č. 22/1964 Sb. o evidenci nemovitostí. 7. Pozemkový katastr ( ) Novodobé dějiny katastru se začínají psát 16. prosince 1927, kdy byl přijat zákon č.177 Sb.z.a n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon). Katastr měl sloužit nejen jako podklad pro vyměřování daní, zakládání, obnovování a doplňování veřejných knih a jejich map, ale měl být katastrem víceúčelovým s funcí hospodářskou a technickou. Slibný rozvoj katastru, a zejména nové mapování, narušily válečné události, druhá pozemková reforma v roce 1945 a komunistický převrat v roce Pozemkový katastr fungoval v kombinaci s pozemkovou knihou do konce roku Jednotná evidence půdy a změny občanského zákoníku Po skončení 2. světové války a obnovení Československé republiky došlo k mimořádně rozsáhlým změnám ve vlastnictví. Znárodnění, konfiskace, přídělová i scelovací řízení byly upraveny zvláštními zákony, které znamenaly zásahy do 1 Obecný občanský zákoník, ustanovení 293: Věci, které bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé lze přenášeti, jsou movité, jinak jsou nemovité. Věci, které o sobě jsou movité, pokládají se v právním smyslu za nemovité, tvoří-li na základě zákona nebo vlastníkova určení příslušenství nemovité věci. 2 Bumba J.: Zeměměřické právo, Linde, Praha, 2004, strana

12 občanského zákoníku i knihovního zákona a průlom intabulačního principu. Právní stav se dostal do nesouladu se stavem pozemkových knih. Uvést tento stav do souladu a vyznačit všechny změny do pozemkových knih bylo téměř nemožné. Po nabytí účinnosti občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., pozbyly evidenční instrumenty význam. Byla zrušena povinnost zápisů do veřejných knih a zastaven zápis do pozemkového katastru. Zákon také výslovně stanovil, že stavby nejsou součástí pozemku 3 a za věci nemovité považoval pozemky a stavby (s výjimkou staveb dočasných), byla zrušena konstitutivnost zápisů do pozemkové knihy. Vlastníkem stavby mohla být osoba rozdílná od vlastníka pozemku. Vlastnictví se nabývalo již samotnou smlouvou, popř. ze zákona nebo úředním výrokem, a nikoliv až vkladem do pozemkové knihy. Upuštění od osvědčené zásady superficies solo cedit a od zásady intabulace 4 v pozemkovém právu vyvolaly značné problémy i v evidenci. Pozemková kniha ani katastr samostatné stavby dosud neevidovaly. Teprve následně, v letech 1956 až 1960, byla urychleně na celém území státu založena Jednotná evidence půdy (JEP). Tato evidence se zakládala na základě vyšetření skutečného stavu užívání půdy a jejích kultur s maximálním využitím dostupných podkladů, především z pozemkového katastru, ale i zastavovacích plánů, grafických přídělových plánů a výsledků pozemkových úprav. Evidovala údaje o faktickém užívání půdy a nebylo z ní možné zjistit vlastnické a jiné právní vztahy k nemovitostem. Již nesloužila k daňovým účelům, ale k plánování národního hospodářství. 9. Evidence nemovitostí (1964) Potřeby vést současně skutečné užívací vztahy k půdě i vlastnické vztahy měla zajistit nová Evidence nemovitostí 5. K řešení tohoto problému byl ke dni 1. dubna 1964 přijat zákon č. 22/1964 Sb., který založil novou Evidenci nemovitostí. Vycházela z předchozí jednotné evidence půdy, která měla být doplněna o evidenci nově zavedených právních užívacích vztahů a vlastnictví. K účinnosti smluv o převodu vlastnictví k nemovitostem byla třeba od jejich registrace státním notářstvím, což upravoval nový zákon č. 95/1963 Sb., notářský řád. Uživatelé nemovitostí měli 3 Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ustanovení 25: Stavba není součástí pozemku, zásada superficies solo cedit. 4 Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ustanovení 111: Vlastnictví k věcem jednotlivě určeným převádí se už samou smlouvou. 5 Upravena zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí a prováděcí vyhláškou č. 23/1964 Sb., které nabyly účinnosti 1. dubna

13 ohlašovací povinnost příslušnému národnímu výboru, který následně informoval orgány geodézie. Evidování právních vztahů k nemovitostem se dosud nevedlo, proto zjišťování a zapisování těchto vztahů trvalo až do roku Evidence nahradila všechny dosavadní evidenční systémy a spojila je v jeden evidenční prostředek, jehož předmětem bylo zachycení všech údajů o nemovitostech na území celého státu. 6 Tento katastr převzal od veřejných knih většinu zásad, ale zásada intabulace obnovena nebyla. Byl veden orgány zeměměřictví a katastru, které nebyly nadány takovými pravomocemi, jaké měly dříve pozemkový katastr a pozemková kniha. 10. Současný katastr nemovitostí Současný katastr navazuje na tradici pozemkového katastru, pozemkových knih, kde měly zápisy konstitutivní charakter a na Evidenci nemovitostí z roku Princip intabulační znovu obnovil zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Obnovil také zásadu priority, dispoziční, konstitutivní, legality, formální publicity a veřejné víry. S tímto zákonem nabyl současně účinnosti zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech a provádějící právní předpisy. Uvedené zákony přinesly změnu pro katastrální úřady, které ztratily charakter pouze evidenčních středisek a získaly nová oprávnění a povinnosti. Po roce 1992 došlo ve vývoji katastru k řadě změn. S cílem vytvořit moderní zdokonalený informační systém byla uskutečňována postupná digitalizace katastru nemovitostí, která by byla srovnatelná s podobnými systémy v zemích Evropské unie. V roce 2001 byl zahájen dálkový přístup k údajům v katastru nemovitostí na internetové adrese 6 Drobník J.: Základy pozemkového práva, Rozkotová IFEC, Praha, 2007, strana

14 II. POJEM KATASTR NEMOVITOSTÍ A PRÁVNÍ ÚPRAVA 1. Pojem katastr nemovitostí Slovo katastr je původem z latiny a znamená soupis. Z latinského capitastrum = soupis podle hlav. Caput značí hlavu a tastrum listinu. Zjednodušením pak vzniklo slovo katastr, který byl v některých jazycích zkomolen na slovo kadastr, kadaster, kadastěr. Dalším názorem je původ slova z řeckého spojení slov kata a stychon. Katastychon = řádek po řádce. Katastr nemovitostí je složitým, uceleným a průběžně aktualizovaným systémem informací o nemovitostech v Čechách, na Moravě a Slezsku, který zahrnuje údaje technického i právního charakteru. Mezi údaje technického charakteru patří údaje o nemovitostech, jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení. Údaje právního charakteru tvoří evidence vlastnických, zástavních nebo předkupních práv, práv odpovídajících věcným břemenům a jiných práv stanovených zákonem. Současný katastr byl zřízen zákonem č. 344/ 1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, s účinností od Je víceúčelovým katastrem, který neslouží jen pro daňové účely, ale i pro statistické a technické účely. Je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. 7 Katastr nemovitostí plní několik funkcí. Zejména funkci evidenční (eviduje soubor údajů o nemovitostech v České republice, včetně práv k těmto nemovitostem), funkci informační (slouží jako veřejný informační systém o území České republiky), funkci ochrannou ( poskytuje úplné a spolehlivé údaje, které jsou zárukou ochrany nemovitostí a práv k nemovitostem) a intabulační ( zápisy formou vkladu zakládají práva k nemovitostem). 8 7 Zákon č. 344/ 1992 Sb., katastrální zákon, ustanovení 1 odst Drobník J.: Základy pozemkového práva, Rozkotová IFEC, Praha, 2007, strana

15 2. Právní úprava Katastr nemovitostí vznikl na základě zákona č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrálního zákona). Působnost katastru nemovitostí je upravena i zákonem č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, zákonem č.359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, který pojednává o orgánech působících na úseku katastru nemovitostí. Mezi ně patří ústřední orgán státní správy a geografie se sídlem v Praze- Český úřad zeměměřický a katastrální, dále zeměměřický úřad, zeměměřické a katastrální inspektoráty a nakonec katastrální úřady jako územní orgány státní správy zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky. Podrobně se katastrem nemovitostí zabývá vyhláška č.162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí ČR, vyhláška č. 26/2007 Sb., (kterou se provádí zákon č. 344/1992 Sb., a zákon č. 265/1992 Sb., která nahradila vyhlášku č.190/1996 Sb.) a dále nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání

16 III. PŘEDMĚT, OBSAH A ORGANIZACE STÁTNÍ SPRÁVY KATASTRU NEMOVITOSTÍ 1. Předmět katastru nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky se zabývá podrobnou evidencí nemovitostí. V katastru nemovitostí se evidují 9 pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, a to jednak budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, nebo budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná k této žádosti z právního vztahu, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemku, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela je pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 10 Pozemky se evidují jako parcely členěné podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalý travnatý porost, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. U zemědělských pozemků se uvádí bonitovaná půdně ekologická jednotka, která vyjadřuje příslušnost ke klimatickému regionu, svažitosti pozemku nebo například expozici ke světovým stranám. 9 Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení

17 V katastru se evidují stavby spojené se zemí pevným základem, jestliže odpovídají definici budovy. Tou je nadzemní stavba, která jsou prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 11 prostřednictvím pozemků, na nichž jsou Tyto budovy se evidují postaveny, s vyjádřením jejich příslušnosti k části obce, popřípadě vyznačením způsobu využití. Podzemní stavba je v tomto případě z definice budovy vyloučena. V katastru se neevidují drobné stavby. Co se rozumí drobnou stavbou v katastrálním zákoně, najdeme v ustanovení 27 písmena m. Jsou to stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16m² a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30m² a výška 5m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a vodních děl. Byty a nebytové prostory, které mohou být předmětem občanskoprávních vztahů podle občanského zákona, ustanovení 118 odst.2., se evidují v katastru nemovitostí v souboru popisných informací, nikoliv v katastrální mapě. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, zatímco nebytový prostor je určen k jiným účelům než k bydlení. 12 Evidované údaje zahrnují informace o budově, kde se nacházejí, vlastníku a číslu bytu nebo nebytového prostoru, popis jejich umístění, pokud nejsou očíslovány. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory se evidují v katastru nemovitostí, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná k této žádosti z právního vztahu nebo které podléhají evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. Zařazením těchto rozestavěných budov, bytů nebo nebytových prostor do katastru nemovitostí umožňuje bankám poskytovat jejich vlastníkům hypoteční úvěry na jejich výstavbu či koupi. Pojem rozestavěné budovy je definován v katastrálním zákoně v ustanovení 27 písmena l. Rozestavěná budova je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí ještě nebylo přiděleno číslo evidenční nebo 11 Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení Zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ustanovení

18 popisné nebo pokud nebylo započato s jejím užíváním. Rozestavěným bytem se rozumí místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení. Byt i nebytový prostor musí být v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 13 Stavby stanovené zvláštním předpisem nejsou jednoznačně vymezeny žádným obecně závazným předpisem. Jedná se především o výrazné stavby na zemském povrchu, jako například tělesa vodních přehrad, chladící věže jaderných elektráren apod. Zákon o vodách 14 stanoví, že přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem, se evidují v katastru nemovitostí. Podrobnosti vymezení těchto vodních děl stanoví Ministerstvo zemědělství v dohodě s Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním vyhláškou. V katastru nemovitostí se vyznačují ochranná pásma vodních děl a ochranná pásma vodních zdrojů údaji o způsobu ochrany nemovitostí. 2. Obsah katastru nemovitostí 2.1. Údaje obsažené v katastru nemovitostí Katastr nemovitostí obsahuje 15 geometrické určení a polohové určení nemovitosti a katastrálních území, druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitosti, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, 13 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ustanovení 2, písmeno e,f. 14 Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a změně některých zákonů (vodní zákon), ustanovení 20 odst Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení

19 údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, údaje o podrobných polohových bodových polích, místní a pomístní názvosloví. Nemovitosti v katastru se evidují podle katastrálních území. U katastrálního území nalezneme kód a název katastrálního území, kód a název okresu a obce, k němuž katastrální území náleží, výměra katastrálního území v m², příslušnost katastrálního území k územní působnosti finančního úřadu a kód výrobní podoblasti pro souhrnné přehledy o půdním fondu. Dalším obsahem jsou údaje o parcele, její příslušnost do katastrálního území, druh a číslování, které rozlišuje stavební a pozemkové parcely, výměra v m², druh pozemku a způsob využití pozemku, typ a způsob ochrany nemovitosti, příslušnost k vlastníku nemovitosti uvedením čísla listu vlastnictví, rozlišení právního vztahu (např. budova na cizím pozemku, dům s byty s pozemkem atd.), označení listu katastrální mapy, na němž je parcela zobrazena, a souřadnice definičního bodu parcely. Údaje o budově a bytu nebo nebytovém prostoru upřesňují údaje o parcele, na níž je budova umístěna, číslo popisné nebo číslo evidenční budovy, příslušnost budovy k části obce, typ a způsob využití budovy, typ a způsob ochrany, právní vztah, příslušnost k vlastníku nemovitosti uvedením čísla listu vlastnictví, spoluvlastnický podíl na společných částech domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Pro právní úkony týkající se nemovitosti jsou závazné pouze údaje o parcelním čísle, geometrickém určení nemovitosti, názvu katastrálního území a geometrické určení katastrálního území. 16 Pokud nestanoví právní předpis něco jiného, nejsou ostatní údaje katastru závazné, a to ani údaje o právních vztazích k nemovitostem. Zápisy právních vztahů provedené podle dosavadních předpisů prokazují pravdivost skutečností v nich uvedených, není-li prokázán opak Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení

20 Dříve byl považován údaj o výměře parcely za závazný také pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru nemovitostí. 18 Určování této výměry je odvislé na řadě faktorů, např. přesnosti zaměření hranic pozemku v terénu, zobrazení v katastrální mapě a od výpočtu její výměry. V případě, kdy je ve smlouvě uvedena chybná výměra parcely, která je předmětem smlouvy, katastrální úřad vyzve účastníky k doplnění návrhu s upozorněním na tento nedostatek. Údaje o vlastnících a jiných oprávněných se vyznačují v části listu A vlastnictví. Dosavadní úprava spočívá na tzv. osobním fóliovém systému, který pro jednoho vlastníka, popřípadě pro stejný okruh spoluvlastníků v katastrálním území vyhrazuje jeden list vlastnictví, do kterého jsou zapisovány v části B, popř. D zapsány všechny jemu nebo jim náležející nemovitosti v daném území. Závady spočívající v právu zástavním, podzástavním nebo zatížení nemovitosti věcným břemenem nebo právem předkupním jako právem věcným, se vyznačují v části C listu vlastnictví Katastrální operát Pro každé katastrální území je veškerá mapová a listinná dokumentace uspořádána v katastrálních operátech. Katastrální operát se obnovuje novým mapováním, přepracováním souboru geodetických informací, na podkladě výsledků pozemkových úprav a zpravidla pro jedno katastrální území. Při obnově platí zásada, že existující právní vztahy k nemovitostem nesmí být měněny. Výpisy z katastrálního operátu jsou dokumenty, s kterými se setkáváme nejčastěji. 19 Jsou většinou výpisem z listu vlastnictví a podle katastrálního zákona jsou veřejnými listinami. K tomu musí obsahovat veškeré náležitosti, jakými je kulaté razítko katastrálního úřadu se státním znakem a podpisem pracovníka katastrálního úřadu, který výpis vyhotovil. Podle katastrálního zákona katastrální operát 20 tvoří soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, 18 Kuba B., Olivová K.: Byty a katastr nemovitostí, Linde, Praha, 2008, strana Baudyš P.: Katastr a nemovitosti, Beck, Praha, 2003, strana Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení 4 odst

21 soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnictví a jiných oprávněních, o právních vztazích a právech a skutečnostech, souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru. 3. Organizace státní správy katastru nemovitostí Po přijetí zákona č. 264/1992 Sb., kterým se mění občanský zákoník, zákona č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech se zásadně mění pohled na katastrální úřady. Nejsou pouhými evidenčními středisky, ale přibírají mnoho pravomocí, což posiluje jejich postavení v systému orgánů státní správy. Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech zřizuje jako ústřední správní úřad zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky se sídlem v Praze Český úřad zeměměřický a katastrální. V čele je předseda, kterého jmenuje a odvolává vláda České republiky. Organizační schéma resortu Zeměměřictví a katastru 21 nalezneme v příloze. Český úřad zeměměřický a katastrální zabezpečuje jednotné provádění činností správy katastru nemovitostí České republiky, budování a údržby bodových polí, tvorby, obnovy a vydávání základních a tematických státních mapových děl a jiných publikací, zajišťuje a koordinuje výzkum a mezinárodní spolupráci v zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, řídí Zeměměřický úřad, inspektoráty a katastrální úřady a provádí další činnosti stanovené zákonem a potřebné pro rozvoj zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky. Zeměměřický úřad, inspektoráty a katastrální úřady řídí ředitelé jmenovaní a odvolávaní předsedou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Zeměměřický úřad vykonává správu geodetických základů České republiky, rozhoduje o umístění, přemístění či odstranění měřických značek základního bodového pole, 21 Internetové stránky struktura resortu, příloha na str

22 vykonává správu základních státních mapových děl a tématických státních mapových děl, vede databázové soubory bodů bodového pole evidovaných v technických jednotkách, vykonává správu základní báze geografických dat České republiky, vede Ústřední archiv zeměměřictví a katastru, plní další úkoly na úseku zeměměřictví, kterými ho pověří zákon nebo Český úřad zeměměřický a katastrální. Inspektoráty kontrolují výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky katastrálními úřady, dohlížejí na ověřování výsledků zeměměřických činností, které jsou využívány pro katastr nemovitostí České republiky a státní mapové dílo, rozhodují o odvoláních proti rozhodnutím katastrálních úřadů a plní další úkoly. Katastrální úřad je povinen inspektorům poskytnout veškerou potřebnou součinnost. Při této činnosti jsou inspektoři oprávněni nahlížet do všech dokladů uložených a dokumentovaných u katastrálního úřadu, do evidencí, pořizovat si kopie, opisy, výpisy, žádat vyjádření a stanoviska. Pokud zjistí pochybení, uloží opatření k odstranění zjištěných závad a nedostatků ve stanovené lhůtě. Správu katastru nemovitostí vykonává katastrální úřad. Rozhoduje o povolení vkladu vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, o změně hranic katastrálního území, o opravě chyb v katastrálním operátu, o námitkách podaných proti obnovenému katastrálnímu operátu novým mapováním a přepracováním a o uložení pokuty za porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí ve své územní působnosti. Plní další úkoly na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, kterými je pověří ústřední úřad. Poskytuje informace veřejnosti z údajů vedených dálkovým přístupem za úplatu a podmínek stanovených prováděcím právním předpisem. Zákon č. 8/2009 Sb. s účinností od 1. března 2009 mj. novelizuje ustanovení 21 katastrálního zákona. Z nového znění tohoto ustanovení vyplývá, že od uvedeného data nelze nahlížet do sbírky listin a na přehled vlastnictví konkrétního vlastníka z území České republiky. Údaje ze sbírky listin bude možné získat ve formě prosté nebo ověřené kopie, přehled vlastnictví ve formě tiskového výstupu, a to pouze tehdy, když žadatel prokáže svou totožnost a uvede účel, pro který údaje požaduje. V případech, kdy je žádost o poskytnutí přehledu vlastnictví nebo údajů ze sbírky listin podána osobně na katastrálním úřadě, bude katastrální úřad po žadateli požadovat, aby předložil doklad totožnosti.v případech, kdy žádost není podána osobně, bude katastrální úřad totožnost žadatele považovat za zjištěnou, pokud žádost bude opatřena:

23 a) úředně ověřeným podpisem žadatele, jde-li o fyzickou osobu, b) úředně ověřeným podpisem fyzické osoby, která jedná za žadatele, jde-li o právnickou osobu; to neplatí v případě, kdy je výsledek úkonu zasílán na adresu jejího sídla uvedenou v obchodním rejstříku (v takovém případě stačí podpis neověřený), c) úředním razítkem a podpisem oprávněné osoby, jde-li o orgán veřejné moci nebo organizační složku státu. 22 Pokud právní předpis 23 stanoví povinnost katastrálních úřadů předávat tyto informace jiným orgánům, děje se tak bezplatně. Katastrální úřad se řídí jednacím řádem, pokyny, návody a stanovisky vypracovanými Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním, které musejí být v souladu s obecně platnými právními předpisy. Katastrální pracoviště se člení na tři základní organizační složky: 24 a) Organizační útvar na úseku právních vztahů k nemovitostem. Vyznačuje v protokolu vkladů a záznamů doručení listin, vyznačuje plomby, rozhoduje o návrzích na povolení vkladu nebo výmazu práv k nemovitostem do katastru nemovitostí, provádí činnosti související s úhradou správního poplatku, jedná se státními orgány, obcemi, vlastníky a jinými oprávněnými při zápisu vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a plní další úkoly stanovené vzorovým organizačním řádem. b) Organizační útvar na úseku aktualizace katastrálních operátů. Vede na podkladě příslušných listin protokoly o revizi katastrálního operátu, o porušení pořádku a záznam pro další řízení, potvrzuje geometrické plány a upřesněné přídělové plány, vkládá údaje potvrzovaného geometrického plánu do digitální katastrální mapy, zpracovává návrh aktualizace uvedených map a plní další úkoly stanovené vzorovým organizačním řádem. 22 Internetové stránky českého zeměměřického a katastrálního úřadu, 23 Například zákon č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků ustanovení 34, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ustanovení 128, zákon č. 289/ 1995 Sb., lesní zákon, ustanovení 12: K zajištění přehledu o pozemcích určených k plnění funkcí lesa v obvodu své působnosti jsou orgány státní správy lesů oprávněny využívat bezplatně údajů katastru nemovitostí. 24 Vzorový organizační řád katastrálních úřadů č.j. 5897/ ve znění dodatku č.1 č.j. 1190/ a dodatku č.2 č.j. ČÚZK 2911/

24 c) Organizační útvar na úseku dokumentace katastru nemovitostí. Archivuje, dokumentuje, případně skartuje jednotlivé části operátů katastru nemovitostí, bývalé evidence nemovitostí, jednotné evidence půdy a pozemkového katastru, poskytuje údaje z katastru ve formě veřejných listin, ověřené opisy, výpisy, kopie ze sbírky listin a z dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu katastrálního operátu a plní další úkoly stanovené vzorovým organizačním řádem. 4. Spolupráce s katastrálními úřady Protože má katastr nemovitostí poskytovat spolehlivé údaje, musí spolupracovat s jinými fyzickými nebo právnickými osobami, aby jeho obsah odpovídal skutečnému stavu. Vzhledem k povaze a funkci katastru se na jeho vedení kromě katastrálních úřadů podílejí i státní orgány, obce a v neposlední řadě i vlastníci nemovitostí. Tato spolupráce je povinná a rozsah povinností vyplývá přímo ze zákona. Vlastníci a jiní oprávnění plní tzv. ohlašovací povinnost týkající se změny údajů jejich nemovitosti. Dále se musí například zúčastnit jednání související s prováděním chyb v katastrálním operátu. Samozřejmě plní i jiné povinnosti, aby měl katastrální úřad veškeré informace týkající se nemovitostí v souladu se skutečností, čemuž odpovídá zásada souladu údajů vedených v katastru se skutečným stavem. Pokud by uvedené povinnosti porušili, dopustili by se porušení pořádku na úseku katastru, za které katastrální úřad ukládá sankce stanovené katastrálním zákonem. Katastrální zákon blíže vymezuje porušení pořádku: 25 Porušení pořádku na úseku katastru se dopustí ten, kdo a) na opakovanou výzvu katastrálního úřadu se nedostaví bez náležité omluvy nebo závažného důvodu k jednání ani nevyšle svého zástupce a svou neúčastí znemožní nebo ztíží prováděné úkony, b) na vyzvání katastrálního úřadu neoznačí stanoveným způsobem nesporné vlastnické hranice svých pozemků, c) na vyzvání nepředloží ve stanovené lhůtě příslušné listiny a geometrické plány pro zápis do katastru nebo neodstraní ve stanovené lhůtě chyby v předložených listinách, 25 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení

25 d) neohlásí katastrálnímu úřadu ve lhůtě stanovené tímto zákonem změny údajů katastru týkající se nemovitostí, jejichž je vlastníkem, e) ohlásí katastrálnímu úřadu nepravdivé údaje k zápisu do katastru, f) neoprávněně změní údaje v katastru, g) poškodí katastrální operát, h) poškodí, zničí nebo neoprávněně přemístí měřickou značku bodu podrobného polohového bodového pole, i) užije údajů katastru k jiným účelům, než je stanoveno v 1 odst. 3, j) šíří údaje katastru bez souhlasu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nebo nedodrží podmínky šíření údajů katastru stanovené prováděcím právním předpisem. Sankce jsou odstupňovány se zřetelem k závažnosti jednání a ke všem okolnostem, ze kterých k protiprávnímu jednání došlo. V případě, kdy se fyzická osoba dopustí přestupku na úseku katastru, hrozí jí pokuta ve výši trojnásobku nebo pětinásobku minimální mzdy. V tomto případě je porušení pořádku přestupkem a dále se postupuje podle zákona o přestupcích. Za přestupek fyzické osoby při výkonu své podnikatelské činnosti nebo právnické osoby uloží katastrální úřad pokutu až do výše padesátinásobku minimální mzdy a použije se k projednání správní řád, neboť se podnikatel dopustil jiného správního deliktu. Katastrální úřad proto vyzývá vlastníka a stanoví mu lhůtu s poučením o přestupku na úseku katastru nemovitostí a pohrozí uložením pokuty. Co se týče obcí, ty plní vůči katastru také řadu dalších povinností. Vystupují jako vlastníci nemovitostí, ale i jako představitelé místní samosprávy. Jejich činnost je nezastupitelná při revizi a obnově katastrálního operátu, kdy jsou nápomocny zejména jako znalci místních poměrů. V případě, kdy katastrální úřad zjistí nedostatky zapsaných údajů, provede revizi. Revize údajů katastru nemovitostí slouží k zajištění souladu údajů v katastru se skutečným stavem v terénu. Při přípravě na revizi upozorní úřad obec, na jejímž území má být prováděna, a obec stanoví dobu konání revize většinou vyvěšením na úřední desce. Dalšími účastníky kromě obce a katastrálního úřadu jsou státní orgány, pozvaní vlastníci, jiní oprávnění nebo jejich zástupci. Při revizi se ověřuje stav hranic katastrálního území, které se mohou změnit v důsledku změn hranic obcí při sloučení,

26 oddělení nebo připojení. 26 Dalším předmětem mohou být změny tykající se hranic nemovitostí, druhu pozemku, seznamu budov s čísly popisnými a evidenčními nebo například změny jména, příjmení, adres vlastníků nemovitostí a doplnění jejich rodných čísel. O revizi vyhotoví katastrální úřad protokol a zjištěné změny, které neodpovídají údajům v katastru, do něj poznamenají. Tento protokol se zakládá do sbírky listin katastrálního operátu. Pokud vlastníci nemohou změny doložit příslušnými doklady, vyzve je úřad k odstranění nesouladu v konkrétní lhůtě a zapíše to do záznamu pro další řízení. Pokud v uvedené lhůtě vlastníci neodstraní nesoulad, lze jim udělit pokutu za porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí při nesplnění jeho požadavku, na což musí být předem upozorněni. Pokud má být katastrální operát obnovován, obec vyhlásí na svém území zahájení obnovy katastrálního operátu, jmenuje své zástupce do komise pro zjišťování hranic při obnově katastrálního operátu, oznámí dobu a termín obnovy. Obce dále pečují o trvalé označení územních hranic obcí a zasílají mu svá rozhodnutí vydaná při výkonu státní správy v přenesené působnosti do 30 dnů ode dne nabytí právní moci nebo ode dne vydání. Pokud obec neoznačí hranice obce, může katastrální úřad rozhodnout, že dá hranice označit na náklad obce. 27 Státní orgány spolupracují s katastrálními úřady při výkonu státní správy týkající se katastru nemovitostí. Poskytují jim bezplatně údaje z jejich informačních systémů. Například se změnou údajů v evidenci obyvatel (jméno, příjmení, trvalý pobyt, atd.) dochází ke změně těchto údajů v katastru, aniž by je fyzická osoba musela katastrální úřadu nahlásit. 28 V informačním systému katastru nemovitostí jsou k dispozici tři způsoby ověřování údajů o fyzických osobách v evidenci obyvatel, která je v působnosti Ministerstva vnitra ČR: Napojení on-line používané při zápisech účastníků řízení na katastrálních pracovištích. 26 Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí katastrální zákon a zákon o zápisech a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení 11 odst Nařízení vlády č.111/2001 Sb., o porovnání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidenci obyvatel

27 Dálkové ověření pro doplnění změn z evidence obyvatel do katastru nemovitostí, které by mělo být prováděno centrálně a pouze automaticky. Nahlížení do evidence obyvatel pomocí aplikace Ministerstva vnitra ČR, které je omezeno na vybrané pracovníky resortu. Ministerstvo financí poskytuje data o právnických osobách, česká pošta je zdrojem poštovních směrovacích čísel, Ministerstvo zemědělství je zdrojem dat o BPEJ a výrobních oblastech a podoblastech IX. Mezinárodní konference o katastru nemovitostí, součinnost ISKN s jinými IS veřejné správy ČR, Český svaz geodetů a kartografů, Praha,

28 IV. ZÁPISY DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Hlavní činností katastrálních úřadů je provádění zápisů a to trojím způsobem: vkladem, záznamem a poznámkou. Uvedené pojmy byly převzaty již z pozemkových knih, avšak jejich význam se časem odlišil. 30 Do katastru se zapisují práva k nemovitostem, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Předmětem těchto zápisů jsou věcná práva, podle ustanovení 1 odst.1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ale také práva obsažená v ustanovení 2 odst. 4 katastrálního zákona. Vklad je bezesporu nejdůležitějším zápisem, který má za následek vznik, změnu, zánik práva, má konstitutivní význam. Je to zápis do katastrálního operátu, který je výsledkem pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Právní účinky se váží ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Záznam je způsob zápisu v případě, kdy věcná práva nebo jiná oprávnění vznikla, změnila se nebo zanikla jiným způsobem, než na základě smlouvy. Provádí se na základě listin, které podle zvláštních předpisů osvědčují právní vztahy. Právní účinky nastávají dnem pravomocnosti listiny. Poznámka má informativní funkci, vyznačuje skutečnosti nebo poměry vztahující se k nemovitosti nebo osobě a nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva. Katastrální úřad provede poznámku do 30 dnů po doručení listiny způsobilé k vyznačení. Konkrétněji se jednotlivými způsoby zápisů budu ještě zabývat, proto bych nyní zmínila zásady, na kterých stojí katastr nemovitostí České republiky. 1. HLAVNÍ ZÁSADY KATASTRU NEMOVITOSTÍ Všechny zásady katastru nemovitostí nejsou výslovně v katastrálním zákoně upraveny. Některé jsou převzaty z dřívějších evidenčních prostředků, vznikaly v historii a poté byly vtěleny do zákona. Jiné se uplatňují jen při zápisech do katastru a vyplývají ze zákona. K hlavním zásadám vedení katastru patří: Bumba J.: Zeměměřické právo, Linde, Praha, 2004, strana Drobník J.: Základy pozemkového práva, Rozkotová IFEC, Praha, 2007, strana

29 1.1. Zásada legality Katastrální úřad dbá o soulad podstatných náležitostí listin, které byly doručeny společně s návrhem na vklad, s obecně platnými právními předpisy. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda není navrhovanému vkladu na překážku stav zápisů v katastru, zda je navrhovaný vklad dostatečně odůvodněn obsahem předložených listin, v předepsané formě, zda je účastník oprávněn nakládat s předmětem právního úkonu nebo není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, zda byl k právnímu úkonu udělen souhlas podle zvláštního předpisu. 32 Po přezkoumání věci katastrální orgán rozhodne, zda návrh na vklad povolí nebo zamítne. Proti tomuto rozhodnutí není přípustný žádný opravný prostředek. Občanský soudní řád dává možnost obrátit se na krajský soud tomu, kdo tvrdí, že byl dotčen na svých právech rozhodnutím správního orgánu, kterým byla jeho práva nebo povinnosti založena, změněna, zrušena, určena nebo zamítnuta. Tento návrh se nazývá žalobou Zásada formální publicity (zásada veřejnosti) Ze zákona vyplývá, že katastr nemovitostí je veřejný a každý má právo do něj nahlížet a činit si z něj opisy a výpisy. 34 Každý si může za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu učinit opisy a výpisy o právních vztazích k nemovitostem, a to nejen o svých právech a závazcích, ale jakékoliv osoby a k jakékoliv nemovitosti. Katastrální úřad na vyžádání a za poplatek vyhotoví kopii ze souboru geodetických a popisných informací. Tato zásada veřejnosti může být omezena pouze zákonem č.148/1998 Sb., o ochraně utajovaných skutečností. Údaje z katastru nemovitostí jsou poskytovány i dálkovým způsobem, který byl zřízen se zavedením nového Informačního systému katastru nemovitostí v roce Zásada materiální publicity (veřejné dobré víry) Zásada materiální publicity platila již v roce 1811 a znamenala, co je psáno, to je dáno. Tím byla chráněna důvěra v zápisy v pozemkových knihách. Modifikovaná zásada se vyskytuje v zákoně o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení 11 : Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je 32 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ustanovení 246 odst Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení

30 v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Současná právní úprava neposkytuje osobě, která jednala v dobré víře v zápis katastru, stejnou ochranu, jako tomu bylo v pozemkové knize. Dnešní zákon přiznává osobě dobrou víru, stává se z něj oprávněný držitel, který za zákonem stanovených předpokladů může vlastnictví vydržet. 35 Dobrá víra nechrání před ztrátou vlastnictví, jak nejednou v minulosti judikovaly soudy Zásada oficiality Podle této zásady se všechny změny zapisují na základě úřední povinnosti. Nabyvatel práva je povinen ohlásit změnu katastrálnímu orgánu a ten provede zápis takového práva z úřední povinnosti na podkladě listin, které potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem. Tato zásada je opakem zásady dispoziční, která se uplatní při zahájení řízení o návrhu na povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Zásada oficiality se naopak uplatňuje při jiném druhu zápisů, a to zápisu věcných práv poznámkou a záznamem Zásada souladu údajů vedených v katastru nemovitostí se skutečným stavem Katastrální úřad dbá o to, aby údaje v něm obsažené byly shodné se skutečností. Proto je zákonem stanovená povinnost vlastníků, oprávněných osob, obcí a státních orgánů spolupracovat. Musí oznamovat veškeré změny týkající se nemovitosti, zasílat listiny, které prokazují vznik, změnu, zánik věcných práv a plnit další povinnosti. Samostatnému tématu spolupráce jsem se věnovala v předchozí kapitole. Další zásady se týkají zápisů do katastru nemovitostí: Zásada intabulace Se vztahuje na zápisy formou vkladu. Platila již ve 13.století při zápisech do zemských desek. Podle této zásady všechny smluvní převody nemovitostí, smluvní zástavní práva k těmto nemovitostem, smluvně zřizovaná oprávnění odpovídající věcným břemenům a předkupní práva s účinky věcného práva k nemovitostem, vznikají, mění se a zanikají dnem vkladu či výmazu práva v katastru nemovitosti na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. K věcněprávním účinkům smlouvy dojde zpětně, ke dni 35 Zákon č. Sb., občanský zákoník, ustanovení Nález Ústavního soudu ČR ze dne sp. Zn. II. ÚS 91/98: Výpis z listu vlastnictví je doklad o stavu zápisů v katastru nemovitosti, který nemusí odpovídat skutečně existujícím právním vztahům. Může být také proto dokázán opak. Ani registrace smluv, ani vklad vlastnického práva nemůže zhojit absolutní neplatnost právního úkonu, a proto nemůže vést ke vzniku právních vztahů. 37 Drobník J.: Základy pozemkového práva, Rozkotová IFEC, Praha, 2007, strana

31 podání návrhu na vklad, zápis má konstitutivní povahu Zásada dispoziční Řízení o povolení vkladu zahajuje příslušný katastrální úřad vždy na základě doručeného návrhu. Z vlastní vůle není oprávněn řízení o vkladu zahajovat a rozhoduje pouze o povolení vkladu práva, které je v návrhu výslovně uvedeno. Je tedy návrhem vázán Zásada priority Pořadí zápisu v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které došel katastrálnímu úřadu návrh na vklad nebo listina jako podklad k provedení záznamu nebo poznámky. Návrh na zápis práv do katastru nemovitostí musí obsahovat přesné vyznačení dne, měsíce, roku doručení a u návrhu na vklad navíc hodiny a minuty. Zachování zásady napomáhá plomba, která signalizuje, že o nově došlém podnětu lze jednat, až bude vyřízena věc, na kterou plomba upozorňuje. 38 Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, Aspi, Praha, 2005, strana

32 2. ZÁPISY VLASTNICKÝCH A JINÝCH VĚCNÝCH PRÁV DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Do katastru nemovitostí se zapisují věcná práva uvedená v zákoně č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Podle tohoto zákona v ustanovení 1 se do katastru zapisují práva k nemovitostem, a to vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. Věcná práva k nemovitostem se zapisují do katastru nemovitostí a podle intabulačního principu vznikají teprve tímto zápisem, tedy vkladem s účinky od doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. Zástavní právo k nemovitostem, které se neevidují v katastru nemovitostí, vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Věcná práva jsou vlastnická práva, držba a věcná práva k věci cizí. Držba se do věcných práv někdy neřadí, protože je chápána jako faktický stav, který je nesouladný se stavem právním, ale přesto právem chráněný v rámci ochrany pokojného stavu. Mezi věcná práva k věci cizí patří věcná břemena, zástavní, podzástavní právo, předkupní právo s účinky věcného práva a právo zadržovací. Slouží především jako zajišťovací prostředky. Povaha věcných práv spočívá v přímém ovládání věci a možnosti vyloučení kohokoliv jiného z působení na tuto věc, působí tedy vůči všem (erga omnes), jsou to práva absolutní. Odpovídá jim povinnost nekonání, respektive strpění chování jiného. Předmětem věcných práv je hmotná věc v právním slova smyslu, která je individuálně určená a kterou lze ovládat. Pro věcná práva k věci cizí je charakteristické, že povinnost týkající se určité věci, na věci lpí, nemění se se změnou vlastníka. Vlastnické právo je jedno z nejdůležitějších majetkových práv. Podle Listiny má vlastnické právo všech vlastníků stejný zákonný obsah a ochranu. Obsahem vlastnických práv je souhrn oprávnění. Vlastník může věc užívat, požívat její užitky a plody, držet ji, ale může ji i zcizit nebo opustit. Jeho právo může být omezeno jen se souhlasem vlastníka, jinak na základě zákona a ve veřejném zájmu. Vlastnictví se nabývá originárním způsobem, kdy nabyvatel neodvozuje své vlastnické právo od předchůdce nebo derivativním, kdy vstupuje do práv a povinností předchůdce. Občanský zákon stanoví, že vlastnictví lze nabýt kupní, darovací, jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím

33 státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. 39 Občanský zákoník stanoví nabývání vlastnictví v ustanovení 133: (2) Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. (3) Převádí- li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy. Tímto ustanovením se opět navrací k tzv. konsensuální zásadě, podle které se vznik vlastnického práva k nemovitostem neevidovaným v katastru uskutečňuje samotnou smlouvou. Pro nemovitosti evidované v katastru nemovitostí se nabývá vlastnictví vkladem, tedy podle intabulačního principu, jak bylo zmíněno výše. Podmínkou pro všechny druhy zápisu je soulad údajů na předkládaných listinách se skutečností. (Zda vlastník nemovitosti uvádí skutečný údaj o svém právu k nemovitosti, zda je opravdu vlastníkem nebo jiným oprávněným a podobně.) V každém případě nesouladu je nutné před zápisem práv do katastru dořešit předcházející neevidované změny údajů. Pokud byl učiněn vklad práva do katastru nemovitosti na podkladě neplatné smlouvy nebo chybného přezkoumání návrhu, lze to napravit podáním určovací žaloby k příslušnému soudu. Jak už jsem se zmínila v předcházející kapitole, zápisy do katastru, které se týkají nemovitostí, se provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. V další kapitole se věnuji podrobněji jednotlivým zápisům. 39 Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, Aspi, Praha, 2005, strana

34 2.1. VKLAD Vklad do katastru nemovitosti je úkon katastrálního úřadu, kterým zapisuje do katastrálního operátu vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorům, a to i k rozestavěným, pokud jsou předmětem evidence. Předmětem vkladu jsou všechna práva, která mají být zapsána na základě smlouvy a jejichž výčet je uveden v ustanovení 36 katastrální vyhlášky č.26/2007. Vklad se provádí na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. 40 Katastrální úřad vydá toto rozhodnutí ve správním řízení, neboť na řízení o povolení vkladu se vztahuje správní řád. Řízení je zahájeno na návrh osoby, která je účastníkem smlouvy. Vkladem se rozumí samotný zápis, nikoliv rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu. 41 Teprve zápisem vkladu se kupující nebo obdarovaný stává vlastníkem dotčené nemovitosti nebo oprávněnou osobou, která má oprávnění ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Předmětem vkladu, řízení o povolení vkladu, zastavení řízení nebo zamítnutí vkladu práva se zabývám podrobněji v následujících kapitolách Předmět vkladu Věcná práva, která jsou předmětem vkladu do katastru nemovitostí, jsou zapisována na základě 42 smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí Například kupní, darovací, směnná smlouva. smlouvy o zástavním právu Občanský zákoník stanoví, že zástavou může být věc movitá, nemovitá, soubor věcí, pohledávka, jiná majetková hodnota, pokud to připouští její povaha, byt nebo nebytový 40 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení 14 odst Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ustanovení

35 prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír, nebo předmět průmyslového vlastnictví. Není možno zastavit cizí věc nemovitou bez souhlasu vlastníka. Jsou-li zástavou nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí, musí být zástavní smlouva sepsána ve formě notářského zápisu. 43 Zástavní právo vázne na věci i se změnou vlastníka nemovitosti. smlouvy o podzástavním právu smlouvy o věcném břemenu Právo odpovídající věcnému břemeni se zřizuje ve prospěch někoho jiného. Smrtí osoby oprávněné z věcného břemene toto právo zaniká. Spočívá například v celoživotním bezplatném užívání budovy. Pokud je právo odpovídající věcnému břemeni spojeno s vlastnictvím nemovitosti, na nemovitosti lpí, přechází na nového nabyvatele. smlouvy o předkupním právu k nemovitostem s věcnými účinky Předkupní právo je osobní právo oprávněné osoby, které má být nemovitost nabídnuta jako prvnímu. Přechází na dědice, nelze je převést na jinou osobu. Katastrální úřad nezkoumá, zda byla splněna podmínka uplatnění předkupního práva. smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru, včetně rozestavěného Smlouvy musí obsahovat požadavky ustanovení 6 zákona o vlastnictví bytů. 44 prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytů, není-li prohlášení přílohou smlouvy o převodu vlastnického práva k první převáděné jednotce smlouvy o převodu jednotky dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního právního předpisu 43 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ustanovení 156 odst Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

36 Těmito dohodami jsou například dohody podle zákona č.403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech. prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo do jiného obdobného jmění právnické osoby, doloženého společenskou smlouvou nebo zakladatelskou smlouvou nebo zakladatelskou listinou nebo jinou listinou s projevem vůle právnické osoby (například usnesení valné hromady) přijmout nemovitost do svého základního kapitálu, a v případě zvýšení základního kapitálu též výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku dokládající zvýšení základního kapitálu, dohody o vypořádání společného jmění manželů a smlouvy o vypořádání vzájemných majetkových vztahů pro dobu po rozvodu, je-li předmětem vypořádání nemovitost Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství. Pokud nedošlo od zániku manželství k vypořádání společného jmění dohodou nebo nebyl podán návrh na jeho vypořádání soudem, platí nevyvratitelná právní domněnka ohledně věcí nemovitých, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a oba podíly jsou stejné. dohody o změně stanoveného rozsahu společného jmění manželů, týkají-li se konkrétní nemovitosti, dohody všech vlastníků jednotek v domě o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, prohlášení vlastníka všech jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy, dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických podílů na pozemku

37 Řízení o povolení vkladu věcných práv Na řízení o povolení vkladu se vztahuje zákon o správním řízení, pokud tento zákon nestanoví jinak. 45 Pokud tedy nestanoví zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem jinak, použije se správní řád. Správní řád se vztahuje pouze na řízení o povolení vkladu, pokud zákon nestanoví výjimku. Příslušnost katastrálního úřadu se řídí podle nemovitosti, v jehož obvodu se nachází. Je-li předmětem smlouvy více nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, předkládá navrhovatel návrh na vklad každému z nich. Z tohoto pravidla vyplývá výjimka, kdy o vkladu rozhodne katastrální úřad, kterému byl návrh na vklad předložen, a to v případě smlouvy, jejíž předmětem je směna nemovitostí evidovaných v obvodu dvou a více katastrálních úřadů Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí Řízení o povolení vkladu zahajuje katastrální úřad na návrh účastníků řízení, kterými jsou účastníci toho právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru. 47 Pokud se účastník nechá zastupovat, nepovažuje se tento zástupce za účastníka řízení, tím je zastoupený. To se netýká úpadku, kdy správce konkursní podstaty prodává majetek úpadce. V tomto případě je účastníkem řízení on, nikoliv vlastník nemovitosti. Návrh na vklad nemusí podávat všichni účastníci, ostatní účastníky vyrozumí o zahájení řízení katastrální úřad. Řízení je zahájeno dnem, kdy je písemný návrh účastníků řízení doručen katastrálnímu úřadu. Ten vede protokol o vkladu, ve kterém průběžně zaznamenává došlé návrhy na vklad právních vztahů, den, měsíc, rok, minutu i hodinu a výsledek řízení o vkladu. Pro každý návrh založí spis označený číslem protokolu a zaznamená do něj povolení, zamítnutí vkladu nebo vyznačí v souboru popisných informací plombu, která vyjadřuje, že právní vztahy jsou dotčeny změnou. 45 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ustanovení Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení

38 Návrh musí obsahovat všechny náležitosti, které zákon o zápisech taxativně stanoví. Jakému katastrálnímu úřadu je určen, kdo jej podává a označení práv, která mají být do katastru zapsána. Lze jej podat písemně i ústně do protokolu 48 nebo telegraficky. Pokud podá účastník návrh elektronickým způsobem nebo faxem, platí totéž co u podání telegrafického, a to písemné nebo ústní doplnění včetně doručení příslušných listin ve lhůtě tří dnů. V návrhu musí být uvedena všechna práva, která mají vzniknout, změnit se nebo zrušit. Pokud například vlastník nemovitosti převádí vlastnické k právo k nemovitosti a současně chce zřídit věcné břemeno, musí obě práva uvést. Neboť zde platí zásada, že katastrální úřad nemůže rozhodovat o povolení vkladu více práv, než je uvedeno v návrhu a tímto návrhem je také vázán. Proto návrh na povolení vkladu musí být dostatečně určitý, srozumitelný, s příslušným doložením listin, na základě kterých má být právo do katastru zapsáno. Ty se předkládají vždy jako originály nebo úředně ověřené kopie obecním úřadem, notářem. Listina musí být čitelná, nejlépe zhotovena na psacím stroji nebo počítači s diakritickými znaménky a podepsána vlastní rukou účastníky řízení. Písemnou formu musí mít smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků. Pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině. 49 V listině musí být vymezen předmět, obsah a účastníci právního úkonu. Takovou listinou se rozumí písemná smlouva o převodu nemovitosti, dohoda nebo prohlášení. Z obsahu musí vyplynout vůle převodce a vůle nabyvatele převáděnou nemovitost za podmínek stanovených smlouvou nabýt. Vůle musí být svobodná, prostá omylu a srozumitelná. Katastrální úřad považuje projev vůle za zjištěný, jestliže jsou jejich podpisy úředně ověřeny, smlouva byla sepsána notářským zápisem nebo advokátem, pokud účastník uznal pravost svého podpisu před katastrálním úřadem s doložením osobního dokladu. Právnická osoba předkládá podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě a obchodní společnost i výpis z obchodního rejstříku. Nelze-li projev vůle ověřit žádným z uvedených způsobů, kdy například účastník odmítá součinnost, pobývá 48 Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ustanovení Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ustanovení

39 dlouhodobě v cizině nebo zemřel, použije se důkazní prostředek podle správního řádu jako je posudek znalce, svědectví osob atd. Pokud dochází k převodu nemovitosti za úplatu, musí být výslovně dohodnutá cena nemovitosti. Listina sepsaná v cizím jazyce musí mít úředně ověřený překlad do českého jazyka. Účastníci musí být v listině jasně identifikováni, aby nedošlo k záměně. Ve smlouvě se uvádí jejich jméno a příjmení, rodné číslo, spoluvlastnický podíl, rodinný stav a podpisy účastníků. Když se jedná o právnickou osobu, dokládá vždy výpis z obchodního rejstříku s identifikačním číslem. Z tohoto výpisu katastrální úřad zjišťuje rozhodné skutečnosti pro povolení vkladu práva, zejména právní subjektivitu. Banky využívají v takovém případě možnost archivování tohoto výpisu u katastrálního úřadu a následně jej nepředkládají. To však nezbavuje katastrální úřad možnost ověřit skutečný stav věci, pokud má pochybnost o pravdivosti tohoto prohlášení. Nemovitosti také musí být nezaměnitelně označeny. U pozemků parcelním číslem a názvem katastrálního území, v kterém leží. U budov i rozestavěných označením pozemku, na němž jsou postaveny s parcelním číslem a názvem katastrálního území, číslem popisným nebo evidenčním. Smlouvy o převodu bytu nebo nebytového prostoru musí navíc obsahovat označení budovy, číslo bytu nebo nebytového prostoru, popis, příslušenství, rozměry, přecházející práva a závazky, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a půdorys všech podlaží. 50 Pokud je předmětem evidence budova, která je bez stavební parcely, označuje se číslem popisným nebo evidenčním na pozemku stavební parcely s číslem. Pokud k ní pozemek náleží, uvede se: budova č.p. 100 na pozemku st.p.č.102 a pozemek st.p.č Vkladové řízení je návrhové, zahajováno na návrh účastníka. Pokud účastníci navrhnou ke vkladu jen některá práva, nelze po podání takový návrh rozšiřovat. Musejí buď vzít návrh zpět a následně podat návrh ke vkladu všech práv, nebo vyčkat rozhodnutí o povolení vkladu práva k jimi navrženým právům a následně zahájit vkladové řízení ke zbývajícím právům. Se zpětvzetím musí souhlasit všichni žadatelé, jestliže jich je více. Pokud katastrální úřad zjistí, že návrh na vklad neobsahuje zákonem stanovené náležitosti, vyzve účastníka, aby ve stanovené lhůtě vytčené vady odstranil s poučením o procesním důsledku neodstranění těchto vad. 50 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ustanovení

40 Pokud návrh na zahájené řízení o povolení vkladu nemá předepsané náležitosti stanovené v 4 odst. 3 a 4, katastrální úřad vyzve navrhovatele, aby ve stanovené lhůtě odstranil nedostatky návrhu; současně ho upozorní, že v případě neodstranění nedostatků návrhu bude řízení zastaveno. Pokud navrhovatel nedostatky návrhu neodstraní, katastrální úřad řízení zastaví. 51 Toto ustanovení umožňuje napravovat vady vkladového návrhu, nikoliv vady vkladové smlouvy, od které se očekává perfektní, srozumitelný a určitý právní úkon. Výzva na odstranění vad návrhu musí být konkrétní, určitá a pro adresáta srozumitelná se současným návodem, jak vytýkaný nedostatek odstranit. Pokud dojde například k neurčité identifikaci nemovitosti, nemůže být taková vada odstraněna v rámci vkladového řízení. Návrh na vklad bude zamítnut, protože taková smlouva nesplňuje speciální náležitosti z hlediska katastrálních zákonů. Například má-li být předmětem vkladu vlastnické právo na základě kupní smlouvy, pak musí být z předložené smlouvy patrno, kdo je prodávající, kdo kupující, jaká je dohodnutá kupní ceny a další podstatné náležitosti. Není-li v kupní smlouvě kupní cena uvedena, nelze projev vůle považovat za určitý. V jiných případech bývá uváděna ve věcných smlouvách nesprávná výměra převáděných pozemků. To vede také k odmítnutí návrhu vkladu do katastru nemovitostí, neboť uvedený stav nesouhlasí se stavem zápisu v katastru nemovitostí Zastavení vkladového řízení Katastrální úřad řízení zastaví také v dalších případech, a to pokud navrhovatel nezaplatí ani po výzvě do 15 dnů správní poplatek, vezme návrh na vklad zpět se souhlasem ostatních účastníků řízení. 52 Rozhodnutí o zastavení ve formě usnesení se doručuje všem účastníkům a proti takovému rozhodnutí je přípustný opravný prostředek ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení. Odvolání se podává k příslušnému zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu u katastrálního úřadu, který rozhodnutí vydal. 51 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení 5 odst Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ustanovení

41 Povolení vkladu do katastru nemovitostí Rozhodnutím o návrhu vkladu práva do katastru nemovitostí se zakončuje vkladové řízení. Jestliže jsou podmínky vkladu splněny, katastrální úřad rozhodne, že se vklad povoluje, v opačném případě návrh zamítne. 53 Určitá problematika vzniká při částečném povolení vkladu, kdy dojde katastrální úřad k závěru, že lze vložit do katastru pouze určitá práva. K tomuto rozhodnutí je nutný souhlas účastníků vkladového řízení. Jedná se zejména o případy, kdy v převodní smlouvě není některá nemovitost identifikována v souladu s katastrálními zákony a zbylé nemovitosti požadavky splňují. Po splnění požadovaných náležitostí je návrh na vklad povolen. Takové rozhodnutí se vyznačí do spisu a tímto poznamenáním se stává pravomocným. Katastrální úřad vyznačí na všech předložených vyhotoveních smlouvy doložku o povolení vkladu. Připojí se otisk razítka se státním znakem, datum a podpis odpovědného pracovníka a tuto smlouvu s doložkou o povolní vkladu zašle všem účastníkům do vlastních rukou. Samotné rozhodnutí o povolení vkladu se účastníkům většinou neoznamuje. Pokud to však katastrální úřad považuje za vhodné, vydá písemné vyhotovení rozhodnutí. Například v případě částečného povolení, kdy katastrální úřad rozhodne o povolení pouze některého z práv, nabývá právní moci doručením všem účastníkům. Proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek Zamítnutí vkladu práva do katastru nemovitostí Vkladové řízení bude zamítnuto, pokud návrh na vklad nesplňuje zákonem stanovené náležitosti a nedostatek nelze odstranit, navrhovatel nepředloží listinu nebo její úředně ověřenou kopii prokazující oprávnění nakládat s předmětem právního úkonu, jehož účinky nastaly před 1. lednem 1993, v době před opětovným zavedením vkladového principu, katastrálních úřadů. Rozhodnutí o zamítnutí se doručuje do vlastních rukou všem účastníkům řízení. Je možné proti němu podat opravný prostředek, na což musí být upozorněni následujícím způsobem: 53 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení 5 odst

42 Proti tomuto rozhodnutí je možné podle 5 odst. 4 zák. č. 265/1992 Sb., v platném znění, podat opravný prostředek. Podle čl. XXV bod 1 zák. č. 151/2001 Sb. je místo opravného prostředku přípustná žaloba podle páté části občanského soudního řádu ke Krajskému soudu v... ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení tohoto rozhodnutí. 54 Poté, co nabude rozhodnutí o zamítnutí vkladu právní moci, zašle katastrální úřad smlouvy a další přílohy tomu, kdo jej předložil. Jedno vyhotovení smlouvy si katastrální úřad ponechá ve spisu společně s rozhodnutím o odmítnutí vkladu. 54 Kuba B., Olivová K.: Katastr nemovitostí České republiky,linde, Praha, 2005, strana

43 2.2. ZÁZNAM Záznamem se zapisuje změna údajů v souboru popisných informací. Vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, se zapisují záznamem údajů na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy, do katastru. 55 Záznam má deklaratorní účinky, zapisují se jím práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla nezávisle na provedení záznamu. Jejich existence nezávisí na tom, zda jsou zapsána do katastru. V případě, kdy je součástí listiny i geometrický plán, rozumí se záznamem i vyznačení změny zákresu hranice parcely v katastrální mapě. Provedení změny záznamem se předkladateli neoznamuje, s výjimkou případů, kdy katastrální úřad zapíše změnu sám na základě zákona Předmět záznamu Předmětem záznamu jsou práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona (např. vlastnické právo vzniklé zhotovením, vlastnické právo vzniklé děděním), rozhodnutím státního orgánu (např. Pozemkového úřadu, soudu, stavebního úřadu), příklepem licitátora ve veřejné dražbě, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu (např. narovnání, vydržení, přírůstek, zpracování, odstoupení od smlouvy, zánik právnické osoby bez likvidace, zhotovením věci), na základě smlouvy a jiné listiny o přechodu vlastnického práva k nemovitostem Podklad pro záznam Záznam práv k nemovitostem evidovaných v katastru nemovitostí má pouze evidenční charakter. Provádí se na základě předložených listin, které potvrzují nebo osvědčují právní vztahy. Předkládají je příslušné státní orgány nebo vlastník či jiný oprávněný jako 55 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby

44 přílohu k ohlášení změny ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci nebo ode dne vyhotovení. Takovými listinami jsou například vykonatelné rozhodnutí státního orgánu (usnesení soudu ve věci projednání dědictví, rozhodnutí o zrušení podílového spoluvlastnictví,..), kolaudační rozhodnutí, smlouva o výstavbě, pravomocné rozhodnutí vodohospodářského orgánu o stanovení, změně nebo zrušení ochranného pásma vodního zdroje a mnoho dalších. Pokud se nejedná o listinu, která je podle zvláštního právního předpisu označena za veřejnou listinu, nebo která je vyhotovena oprávněným orgánem při výkonu soudní moci, státní správy nebo samosprávy, musí být podpisy ověřeny následujícím způsobem: 57 a) podpisy na listině jsou úředně ověřeny, b) listina byla sepsána notářským zápisem, c) právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na listině, d) vlastník nebo jiný oprávněný uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem. Katastrální úřad zkoumá, zda jsou předložené listiny bez chyb, zda splňují obsahové náležitosti, na jejichž podkladě lze provést záznam. Listiny musí být čitelné, pravomocné, nemovitosti v nich uvedené označeny podle ustanovení 5 odst. 1 katastrálního zákona, vlastníci nebo jiní oprávnění musí být jednoznačně identifikováni. Pokud katastrální úřad zjistí chyby, vrátí listinu vyhotoviteli zpět k doplnění nebo k opravě s odůvodněním, které chyby ho vedly k závěru, že nelze provést záznam práva do katastru nemovitostí. Vlastník či jiný oprávněný je povinen odstranit chyby ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy, státní orgán a obec při výkonu přenesené působnosti ve lhůtě stanovené katastrálním úřadem. Katastrální úřad vede protokol o záznamech, ve kterém zaznamenává došlá rozhodnutí a jiné listiny určené k záznamu právních vztahů do katastru a informace o vyřízení záznamu. Na podkladě došlých rozhodnutí a jiných listin, na základě kterých má být 57 Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ustanovení 37 odst

45 proveden záznam, se vyznačí v souboru popisných informací u dotčených nemovitostí a jednotek plomba. Po záznamu do katastru se odstraní plomba a rozhodnutí nebo jiná listina se založí do sbírky listin. Plomba se odstraní i po marném uplynutí lhůty stanovené k odstranění zjištěných nedostatků Duplicitní zápisy vlastnictví Dojde-li katastrálnímu úřadu více vykonatelných rozhodnutí a listin, které dokazují vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti, vyjádří katastrální úřad v katastru tuto okolnost duplicitním zápisem vlastnictví a vyrozumí o tom ostatní vlastníky nemovitosti. Duplicitní zápis bude v případě sporu o vlastnictví odstraněn na podkladě pravomocného rozhodnutí soudu, nebo v případě shody o vlastnictví na základě uznání provedeného souhlasným prohlášením. Vznikají zde pochybnosti, kdo je skutečným vlastníkem. K jedné nemovitosti podle stavu zápisů je zapsáno více vlastníků, aniž by šlo o podílové spoluvlastnictví. V odborné literatuře je prezentován názor, že tento problém lze řešit uzavřením dohody o narovnání, která by podléhala vkladu. Podle občanského zákoníku 59 mohou účastnící dohodou o narovnání upravit práva sporná nebo pochybná. Ústavní soud České republiky se k této otázce vyjadřuje následovně: 60 Zavedením nových metod při vedení katastru nemovitostí (např. digitalizace souboru popisných informací) lze odhalit duplicity, popř. také triplicity v listinách svědčících o vlastnickém právu různých subjektů ke stejným částem zemského povrchu. Katastrální úřady jsou vedeny snahou odstraňovat tyto nežádoucí jevy, nemají však dostatek právních prostředků k jejich řešení. Proto se mohou omezit na doporučení různých subjektů, aby sporné vlastnictví řešily buď mimosoudně (uznáním vlastnického práva), či žalobou na určení vlastnictví Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ustanovení Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ustanovení 585 odst. 1 až Nález pléna Ústavního soudu ČR ze dne , sp. Zn Pl. ÚS 34/97 61 Vrcha P.: Katastrální a související judikatura, Linde, Praha, 2006, strana

46 2.3. POZNÁMKA Poznámka je úkon katastrálního úřadu, který má signalizační charakter a upozorňuje, že o nemovitosti bylo zahájeno určité řízení nebo že vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. Nemá vliv na vznik, změnu, zánik práva k nemovitosti. Poznámka informuje třetí osoby o možných právních vadách nemovitostí, pokud se nezapsaní vlastníci domáhají svých práv u soudu. Zapisují se jí i skutečnosti v důsledku rozhodnutí soudů nebo správních orgánů, které omezují dispoziční práva vlastníka nebo jiného oprávněného. Zápis poznámky nebo její výmaz nemá povahu správního řízení, postupuje se tedy dle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Katastrální úřad poznámku zruší za předpokladu, že pominou důvody pro její vyznačení, což musí být osvědčeno listinným podkladem Podklad pro poznámku Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce podniku, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, osoby oprávněné provádět veřejné dražby podle zvláštního právního předpisu, insolventního správce, či k doložení návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána 62 a) na základě návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti, na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, exekučního příkazu k prodeji podniku, na základě usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a nařízení výkonu insolventního správce o soupisu nemovitostí, které jsou podle katastru nemovitostí ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka, na základě usnesení o nařízení předběžného opatření, na základě oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, na základě žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu nebo na základě jiného rozhodnutí, kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaným v katastru, 62 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení

47 b) na základě podaného žalobního návrhu, kterým se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí, týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden záznam do katastru podle 7, c) na základě usnesení o nařízení exekuce, d) na základě rozhodnutí o předběžném opatření, podle kterého nemůže dlužník nakládat s majetkovou podstatou nebo může nakládat s majetkovou podstatou pouze se souhlasem předběžného insolventního správce, e) na základě vyrozumění insolventního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku, f) na základě rozhodnutí o prohlášení konkursu. Při zápisu poznámkou katastrální úřad postupuje přiměřeně jako při zápisu záznamem. V den doručení návrhu na zápis poznámky zaznamená návrh do protokolu s označením čísla, dne, měsíce, roku doručení. U dotčené parcely vyznačí katastrální úřad plombu. Předkládané listiny musí splňovat předepsané náležitosti. Vlastníci musí být jednoznačně identifikováni, nemovitosti uvedené v listině se musí shodovat s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Poznámku na základě rozhodnutí příslušného orgánu katastrální úřad zapíše bez ohledu na právní moc nebo vykonatelnost rozhodnutí; k výmazu poznámky na základě rozhodnutí je nutné doložit právní moc rozhodnutí. Zjistí-li katastrální úřad, že má listina některý z nedostatků nebo není doložena právní moc rozhodnutí, pokud jde o výmaz, vrátí ji s popisem zjištěných nedostatků vyhotoviteli nebo tomu, kdo ji předložil s ohlášením, případně si chybějící podklady vyžádá. Po zápisu nebo výmazu poznámky se odstraní plomba a listina se založí do sbírky listin. Plomba se odstraní i po marném uplynutí lhůty stanovené k odstranění zjištěných nedostatků Vyhláška č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ustanovení

48 Příklady poznámky Poznámku o zahájení vyvlastňovacího řízení zapíše katastrální úřad k dotčené nemovitosti 64. Základem je doručené oznámení příslušného vyvlastňovacího úřadu nebo návrh vyvlastnitele doložený žádostí o vyvlastnění práv k nemovitostem podanou u příslušného vyvlastňovacího úřadu. Od doby doručení oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení nemůže vlastník s těmito nemovitostmi nakládat. Pokud by podal požadavek na návrh vkladu týkající se věcných práv vyvlastňované nemovitosti, katastrální úřad návrh zamítne. Poznámka o zahájení vyvlastňovacího řízení se vymaže, je-li řízení zastaveno, byla-li žádost o vyvlastnění zamítnuta nebo pokud bylo vydáno pravomocné rozhodnutí o vyvlastnění. Poznámku o zajištění majetku v trestním řízení podle zákona č 279/2003 Sb. zapíše katastrální úřad na základě usnesení soudu o zajištění majetku. Soud rozhodne o zajištění veškerého majetku nebo rozsah zajištění vymezí. Poznámka se do katastru nemovitostí zapisuje jako omezení dispozičních práv. Poznámka o vydání usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti 65 značí zákaz nakládat s nemovitostmi postiženými výkonem rozhodnutí od okamžiku, kdy je rozhodnutí doručeno povinnému. Po skončení exekučního řízení prodejem předmětu exekuce nebo zastavením exekučního řízení soudem, katastrální úřad poznámku vymaže. 64 Pokyny č. 36 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, k realizaci zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) v katastru nemovitostí. 65 Zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ustanovení 335. Výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí může být nařízen, jen když oprávněný označí nemovitost, jejíž prodej navrhuje, a jestliže listinami vydanými nebo ověřenými státními orgány, popřípadě též veřejnými listinami notáře doloží, že nemovitost je ve vlastnictví povinného. Nemovitostmi se při výkonu rozhodnutí jejich prodejem rozumí nemovité věci a byty nebo nebytové prostory ve vlastnictví podle zvláštního zákona. O tom, že byl podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, soud vyrozumí příslušný katastrální úřad

49 3. ZÁPISY JINÝCH NEŽ VĚCNÝCH PRÁV K NEMOVITOSTEM K nemovitostem evidovaným v katastru se kromě věcných práv zapisují: 66 příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, právo trvalého užívání nemovitosti, správa nemovitostí ve vlastnictví státu, oprávnění městských částí hlavního města Prahy a městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem, oprávnění rozpočtové a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí hlavního města Prahy nebo statutárního města hospodařit s majetkem obce, příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší, další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě katastrálního zákona obsahem katastru. Při zápisu jiných než věcných práv do katastru nemovitostí se postupuje obdobně jako při zápisu věcných práv. Zápis se provádí na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného, kteří musí doložit listiny prokazující změnu. Provádí se také na základě rozhodnutí, souhlasu nebo oznámení státního orgánu, je- li takového dokladu podle příslušného předpisu třeba nebo převzetím údajů z jiných informačních systémů, registrů a rejstříků. V den doručení ohlášení zaznamená katastrální úřad den, měsíc, rok doručení a opatří jej číslem, poté vyznačí u dotčené parcely plombu. Listiny musí splňovat obecné náležitosti. Pokud je úřad shledá bezchybnými, provede změnu v katastru nemovitostí v souboru popisných informací nebo také zakreslí změnu hranice parcely, pokud je součástí listiny i geometrický plán. Po zápisu práva katastrální úřad plombu zruší a založí listinu do sbírky listin. 66 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ustanovení 2 odst

50 4. ZÁPISY JINÝCH ÚDAJŮ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Do katastru nemovitostí se nezapisují pouze vlastnická a jiná práva k nemovitostem, ale také jiné údaje, které nemusejí souviset se změnou vlastnického a jiného věcného práva k nemovitosti. Jsou to údaje týkající se obcí, katastrálních území, nemovitostí, vlastníků a jiných oprávněných. Katastrální úřad jej zapíše na základě ohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby, rozhodnutí, souhlasu nebo oznámení státního orgánu. Ohlášení musí obsahovat předmět a druh změny, přesné označení vlastníka, parcely, katastrálního území, kterého se změna týká. Pokud to zákon vyžaduje, připojí se k němu souhlas nebo rozhodnutí příslušného státního orgánu, který o věci rozhodl. V den doručení zaznamená katastrální úřad den, měsíc, rok doručení do protokolu. Plomba se v tomto případě nevyznačuje. Listiny jsou opět přezkoumávány, zda splňují všechny náležitosti, zda jsou čitelné, pravomocné, nemovitosti a vlastnící v nich správně uvedeny. Po zjištění chyb jsou vráceny k doplnění nebo opravě ve stanovené lhůtě. Nedojde-li v této lhůtě k opravě nebo doplnění, poznamená tuto skutečnost katastrální úřad do spisu a změnu neprovede. Změnou jiného údaje se vyznačí změna v souboru popisných, popřípadě i geodetických informací. Po zápisu založí katastrální úřad listinu do sbírky listin Příklady zápisu jiných údajů Jde zejména o údaje týkající se změny druhu pozemku, způsobu využití nemovitosti, změny příjmení vlastníka z důvodů uzavření manželství, změny údajů o způsobu ochrany nemovité kulturní památky atd. Všechny druhy pozemků mohou být měněny pouze za podmínek stanovených zákonem. Základním pramenem je stavební zákon č. 183/2006 Sb., který obsahuje úpravu územního plánování. Územní plánování má vytvářet předpoklady pro všestranný udržitelný rozvoj území řešením účelového využití a prostorového uspořádání území. Tyto změny mohou být uskutečněny na základě územního rozhodnutí o změně využití území, kterým se stanoví nový způsob využívání území. Územní rozhodnutí se vydává ve správním řízení a účastníky jsou navrhovatel a osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám mohou být tímto rozhodnutím přímo dotčena

51 Při změně použití zemědělské půdy pro jiné než zemědělské účely, je vydání rozhodnutí vázáno na souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu. Stejně to platí v případě použití lesních pozemků pro jiné účely, kdy je třeba rozhodnutí orgánu státní správy lesa o odnětí pozemků z plnění funkcí lesa 67. Souhlas příslušného orgánu je závazným stanoviskem, není ale samotným správním rozhodnutím a nezakládá povinnost vlastníka změnu provést. Pokud ji provede, má povinnost oznámit katastrálnímu úřadu takovou změnu a připojit udělené souhlasy příslušných orgánů. Takového souhlasu není třeba, pokud dochází k přeměně orné půdy na trvalý travnatý porost Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), ustanovení 3 odst Drobník J.: Základy pozemkového práva, Roztoková IFEC, Praha, 2007, strana

52 V. ZÁVĚR Zhodnocení stávající úpravy a výhled de lege ferenda Katastr nemovitostí eviduje nemovitosti i právní vztahy k nemovitostem. V minulosti byl veden soudy, dnes je správa katastru svěřena správním orgánům, kterými jsou katastrální úřady. Soudy jsou nezávislými státními orgány. Je proto vhodnější, když je evidence svěřena speciálním správním orgánům a soudy si ponechají postavení rozhodce sporů. Právní předpisy katastru nemovitostí navazují na řadu předpisů jiných odvětví. Počínaje zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, katastrálním zákonem, občanským zákoníkem, konče správním řádem, obchodním zákoníkem, ale i dalšími normami, jako je zákon o majetku České republiky. Skutečnost, že tyto předpisy podléhají častým změnám, má za následek řadu chyb při vyhotovování právních listin potřebných k zápisům do evidence katastru nemovitosti, jelikož tyto změny nejsou sledovány. Ze stejných důvodů mohou chybovat i zaměstnanci katastrálních úřadů, proto je všeobecnou snahou zkvalitnit práci katastru nemovitostí kvalifikovanými zaměstnanci s dostatečnou praxí. Nebylo by na škodu přijmout nový, jediný zákon o katastru, který by sjednotil obsah roztříštěné právní úpravy a přispěl by k větší přehlednosti a srozumitelnosti. Jedním z kritizovaných bodů je ustanovení 5 odst. 3 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 69 Opravný prostředek proti rozhodnutí o povolení vkladu není připuštěn, naopak je tomu u zastavení řízení nebo odmítnutí vkladu práva do katastru nemovitosti. V Listině základních práv a svobod je zakotveno právo každého obrátit se na soud, aby přezkoumal zákonnost rozhodování orgánů veřejné správy, z čehož mohou vyplývat výjimky stanovené zákonem. Stejně tak Úmluva o ochraně lidských práv a svobod zakotvuje právo na projednání věci každého před nezávislým soudem, který rozhodne o jeho občanských právech nebo závazcích. Aby se současná úprava o vyloučení odvolacího prostředku nedostala do rozporu s Úmluvou nebo Listinou, je v navrhované úpravě možnost soudního přezkumu stanovena. Po provedení 69 Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví

53 vkladu by se do katastru zapsala poznámka o přípustnosti opravného prostředku, tudíž by všichni byli informováni o možnosti změny provedeného vkladu. Ve velkém množství případů je také užíván zápis ve formě záznamu. Proti provedení nebo neprovedení zápisu záznamem není dána možnost podat opravný prostředek. O záznamu se nevede řízení jako je tomu u vkladového řízení, nevydává se žádné rozhodnutí. V případě záznamu platí evidenční princip, kdy práva zapisovaná do katastru vznikají nezávisle na tom, zda je o jejich vzniku proveden zápis do katastru nemovitostí. Zápis se provede až dodatečně a velmi často neodpovídá skutečnému stavu. Katastrální úřad se dostává do situace, kdy je povinen zjistit úplně a přesně skutkový stav věci. Dalším záměrem, který by měl tuto nesrovnalost vyřešit, by bylo používání záznamu jen na zápisy užívacích práv odvozených od práva vlastnického. Novela katastrálního zákona, která nabyla účinnosti 1. března 2009, přináší některé změny v poskytování údajů z katastru nemovitostí. Sice je plně respektován princip veřejnosti katastru, ale jsou zpřísněny podmínky, které mají umožnit účinnější kontrolu v případě podezření z neoprávněného nakládání s údaji z katastru. Zákon umožnil, aby návrhy na zápis do katastru bylo možné podávat elektronicky za pomoci elektronického podpisu. Smyslem novely je zvýšit kontrolu nad poskytováním některých dat při zachování zásady veřejnosti katastru, se kterou počítá i návrh nového občanského zákoníku. Není možné nahlížet přímo do sbírky listin, katastrální úřady poskytují kopie listin a přehled vlastnictví ve formě tiskového výstupu pouze osobě, která prokáže svoji totožnost a uvede účel, pro který údaje požaduje a to na základě písemné nebo ústní žádosti. Písemná žádost musí být opatřena úředně ověřeným podpisem žadatele. Neověřený podpis stačí v případě, že je výsledek úkonu zasílán na adresu sídla právnické osoby uvedený v obchodním rejstříku. Účelem této úpravy je zamezení anonymního získávání informací z katastru nemovitostí s možností jejich zneužití. Katastrální úřad je povinen vést evidenci osob, kterým poskytl údaje z přehledu vlastnictví ČR a ze sbírky listin a podléhá kontrole Úřadu pro ochranu osobních údajů, kterému je v případě nedovoleného užití získaných údajů umožněno provést šetření události a udělit zákonem stanovené sankce. Další změnou se řeší nejasnosti v souvislosti s vlastnictvím nově evidované stavby. Původně byl vlastníkem nově evidované stavby do katastru zapisován vlastník pozemku,

54 na kterém je stavba postavena nebo stavebník, který stavbu provedl, pokud se listinou neprokáže, že vlastníkem je někdo jiný. Dle novely katastrálního zákona platí nyní domněnka, že vlastníkem nově evidované stavby je vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, pokud není listinou prokázáno, že je stavba ve vlastnictví jiné osoby. Významnou změnou katastrálního zákona je i zavedení nové hranice pozemku, a to tzv. hranice rozsahu zástavního práva. Vymezením této hranice je např. umožněna zástava pozemku nově vznikajícího rozdělením, a to již před jeho prodejem. Požadavků na změnu katastrálního zákona by bylo mnoho. V roce 2001 došlo na celém území České republiky k přechodu na nový počítačový systém, tzv. informační systém katastru nemovitostí. Zásadní změnou je zajištění dálkového přístupu informací pro různé subjekty. Došlo k propojení informačních systémů orgánů státní správy s katastrálním informačním systémem. Tím je ulehčena práce katastrálním úřadům, kteří pracují podstatně rychleji, než tomu bylo dříve. Katastrální pracovníci mají navíc přístup k datům katastru nemovitostí prostřednictvím Intranetu (WAN). Díky novému informačnímu systému lze získat údaje ohledně kteréhokoliv katastrálního území či obce na území České republiky. Podle platného občanského zákoníku dochází k nabytí vlastnictví nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí, tzv. intabulační princip. Návrh nového občanského zákona hodlá způsoby odvozeného nabývání vlastnického práva k věcem movitým změnit, a to tím způsobem, že by ke změně vlastnického práva u movitých věcí docházelo již samotnou účinností smlouvy. Pro nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí se však na základě připomínkového řízení na stejný princip nepřistoupilo a zůstává zachován současný stav, kdy vlastnické právo k takové nemovitosti vznikne až vkladem do katastru nemovitostí. Aby se katastr stal důvěryhodným zdrojem informací o právních vztazích k nemovitostem, je potřeba, aby byla dobrá víra v zápisy dostatečně chráněna. K tomu je potřeba plně obnovit zásadu materiální publicity a zásadu intabulační. Jak vyplývá z výše uvedeného, katastr nemovitostí ČR není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah. Informace ze zápisu v katastru nemovitostí může splnit očekávaný význam jedině tehdy, je-li nadána pravdivostí. Zda tomu tak bude, je otázkou

55 VI. Seznam použité literatury: Knihy: 1. Baudyš P.: Katastr a nemovitosti, Beck, Praha, Baudyš P., Barešová E.: Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, Komentář 4.vydání, Beck, Praha, Baudyš P., Barešová E.: Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí, ASPI Publishing, Praha, Bradáč A., Fiala J.: Rádce majitele nemovitostí, Linde, Praha, Bumba J.: České katastry od 11. do 21. století, Grada, Praha, Bumba J.: Věcné břemeno v katastru nemovitostí a geometrickém plánu, Zdiby, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický, Bumba J.: Zeměměřické právo, Linde, Praha, Damohorský Milan a kol.- Právo životního prostředí, Beck, Praha, Doušek F., Matějík M.: Katastr nemovitostí, Brno, Institut Franka Dysona - realitní vysoká škola, Drobník J.: Základy pozemkového práva, Roztoková IFEC, Praha, Hartmann A.: Obecný knihovní zákon s předpisy knihovního práva, katastrální zákon, Československý kompas, Praha, Jehlička O., Švestka J.: Občanský zákoník, komentář, Beck, Praha, Knappová M., Švestka J., Dvořák J a kol. Občanské právo hmotné, svazek I., ASPI, Praha, Kliment V.: Katastr nemovitostí pro každého, Zdiby, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický, Odvětvové informační středisko, Kliment V.: Věcná práva a katastr nemovitostí,, Zdiby, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický, Kratochvílová H.- Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů, Prospektum, Praha, Michal J.: Zeměměřictví a katastr nemovitostí, Bankovní institut vysoká škola, Praha, Martin J.: Byty, stavby, nemovitosti, Computer press, Praha, Matějík M., Vitásková J.- Geodézie- Katastr nemovitostí, Mendelova zemědělská a lesnická univerzita, Brno,

56 20. Mašek F.- Pozemkový katastr, Ministerstvo financí, Praha, Novotný F.- Nauka o rakouském katastru a o knihách pozemkových se zvláštním zřetelem na království české, Alois Weisner, Praha, Olivová K., Kuba B.- Katastr nemovitostí České republiky, Linde, Praha, Olivová K., Kuba B.- Byty a katastr nemovitostí, Linde, Praha, Trajer V. - Katastr nemovitostí, ASPI, Praha, Trajer V.- Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích, ASPI, Praha, Vrcha P.- Katastrální a související judikatura, Linde, Praha, Vrcha P- Zápisy věcných práv k nemovitostem, Newsletter, Praha, Vrcha P.- Z rozhodovací činnosti katastrálních úřadů, C.H.Beck, Praha, Časopisecké články a internetové stránky: 1. Barešová E.- Práva zapisovaná do katastru, Právní rádce 9/02 2. Baudyš P.- Žaloba proti vkladu práva do katastru nemovitostí, Právní rádce 4/03 3. Baudyš P.- Budova jako předmět katastru nemovitostí, právní rádce č. 8/ Mezinárodní konference o katastru nemovitostí- sborník anotací, Mruzek K.- Vklady práva do katastru nemovitostí, Právní praxe č. 10/ Pešl I.- Katastr nemovitostí po kapkách, Zeměměřič 7. Pešl I.- Požadavky na vedení katastru nemovitostí. Sborník přednášek, IV Stručná historie katastru a nemovitostí, předpisy a dokumenty, Koncepce digitalizace katastru nemovitostí. Přehled současné platné legislativy související s katastrem nemovitostí: 1. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů. 2. Zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí řeské republiky (katastrální zákon) ve znění ve znění pozdějších předpisů. 3. Zákon ČNR č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech ve znění ve znění pozdějších předpisů

57 4. Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. 5. Vyhláška č. 31/1995 Sb., kterou se provádí zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. 6. Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky. 7. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 8. Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 9. Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. 10. Nařízení vlády č. 111/2001 Sb., o porovnání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel

58 VII. Příloha- Organizační schéma resortu Zeměměřictví a katastru