ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX /08-120

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX / Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX / vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 22 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...17 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...18 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX / Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součásti: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, venkovní posezení s krbem, skleník. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, pravděpodobně studna na pozemku parc.č. 2494/3. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1748, k.ú. Nové Město na Moravě, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX / barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3

4 - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Chata je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na rovinatém terénu v zahrádkářské kolonii, okolní zástavbu tedy tvoří hlavně rekreační a zahrádkářské chaty. Centrum obce Nové Město na Moravě je ve vzdálenosti 650 m, do Žďáru nad Sázavou je vzdálenost 11 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca lety; údržba: dobrá Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: dřevěné sendvičové Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (šablony) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů - původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry dřevěné obklady (palubky) Vnější povrchy: impregnace, nátěry Schody: dřevěné Dveře: dřevěné hladké, s kovovými nebo dřevěnými zárubněmi Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným nebo jednoduchým zasklením Povrch podlah: lepené PVC, palubky Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: WC splachovací Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden 5

6 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: varné jednotky (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: krytá veranda, schodišťový prostor, obytná místnost s kuch. koutem 2.NP: schodišťový prostor, pokoj Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rekreační chata č.e ,50 24,90 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Ždírec nad Doubravou Popis: Nepodsklepená rekreační chata s dispozicí 2+kk je situována v chatařské kolonii na okraji obce. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem; v podkroví pak ložnice. Na pozemku dále vrtaná studna, suché WC a zahradní altán. Budova: dřevěná Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 16 m 2 Plocha užitná: 22 m 2 Plocha pozemku: 401 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ne Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: není Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář Areality Vysočina, s.r.o. Chlumova 5460/ Jihlava Telefon:

8 2) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Miřetice Popis: Částečně podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+1 je situována v chatařské kolonii na okraji obce. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň, WC a ložnice. Na pozemku dále vrtaná studna. Budova: dřevěná Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 49 m 2 Plocha užitná: 55 m 2 Plocha pozemku: 504 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX K2 Palackého třída Chrudim IV Telefon:

9 3) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Lomnice Popis: Nepodsklepená rekreační chata s dispozicí 2+kk je situována na samotě mimo obec. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem; ve sníženém podkroví pak ložnice. Budova: pórobetonová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 31 m 2 Plocha užitná: 43 m 2 Plocha pozemku: 888 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ne Voda: studánka Plyn: není Odpad: není Elektřina: 12V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář Nemox, s.r.o. Gorkého 66/ Brno - Veveří Telefon:

10 4) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Rušinov Popis: Částečně podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+1 je situována v chatařské kolonii Vratkov nedaleko Sečské přehrady. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC a terasa; v podkroví pak ložnice a balkón. Na pozemku dále vrtaná studna. Budova: dřevěná Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 30 m 2 Plocha užitná: 52 m 2 Plocha pozemku: 356 m 2 Balkón: ano Terasa: ano Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

11 5) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Heroltice Popis: Částečně podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+1 je situována v chatařské kolonii na okraji obce. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň a ložnice. Budova: dřevěná Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 40 m 2 Plocha užitná: 55 m 2 Plocha pozemku: 323 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ano Voda: není Plyn: není Odpad: není Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář Reality Sedmička, s.r.o. Úvoz 507/ Brno - Staré Brno Telefon:

12 6) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Hlinsko Popis: Podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+kk je situována v chatařské kolonii na okraji obce. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj s kuchyňským koutem, WC a terasa; v podkroví pak ložnice. Na pozemku dále vrtaná studna a dva skleníky. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 16 m 2 Plocha užitná: 34 m 2 Plocha pozemku: 468 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

13 7) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Seč Popis: Podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+1 je situována v chatařské kolonii nedaleko Sečské přehrady. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC a terasa; v podkroví pak ložnice a balkón. Na pozemku dále vrtaná studna. Budova: dřevěná Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 22 m 2 Plocha užitná: 45 m 2 Plocha pozemku: 325 m 2 Balkón: ano Terasa: ano Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

14 8) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Chotěboř Popis: Nepodsklepená rekreační chata s dispozicí 2+kk je situována v chatařské kolonii nedaleko Břevnické přehrady. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem a terasa; v podkroví pak ložnice. Na pozemku dále pergola a zahradní domek. Budova: dřevěná Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 25 m 2 Plocha užitná: 35 m 2 Plocha pozemku: 650 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ne Voda: není Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: solární panely Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

15 9) Rekreační chata Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Rušinov Popis: Podsklepená rekreační chata s dispozicí 2+1 je situována v chatařské kolonii nedaleko Sečské přehrady. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC a terasa; v podkroví pak ložnice a balkón. Na pozemku dále vrtaná studna. Budova: dřevěná Stav objektu: ve výstavbě Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 28 m 2 Plocha užitná: 60 m 2 Plocha pozemku: 390 m 2 Balkón: ano Terasa: ano Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

16 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (kolonie) Upravená cena [Kč] SN ,85 1,10 1,00 1,00 0, SN ,85 1,10 0,80 1,20 0, SN ,85 1,00 0,80 1,30 0, SN ,85 1,10 0,85 1,00 0, SN ,85 1,00 0,85 1,30 0, SN ,85 1,00 0,90 0,90 0, SN ,85 1,00 0,85 1,00 0, SN ,85 1,00 0,80 1,00 0, SN ,85 1,10 0,70 0,90 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

17 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Dvěstědevadesátčtyřitisícedvěstě korun českých 17

18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Poštovní doručenka 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 18

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

20

21

22

23 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 22 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.