ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 2946/03-355

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 2946/ Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2946/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 25 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...17 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...18 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 2946/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemky parc.č. 55/1 a 55/3: ovocné stromy (16 kusů). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku s poznámkou České pošty, s.p., že adresát je na uvedeném místě neznámý. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 653, k.ú. Voltýřov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 2946/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o.,

4 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Oceňované pozemky se nacházejí na okraji zastavěného území obce Voltýřov. Pozemky jsou mírně svažité, vzájemně na sebe navazují a tvoří spolu pruh nepravidelného obdélníku. Pozemky parc.č. 55/1 a 55/3 jsou porostlé trvalým travním porostem a je na nich vysázeno několik starších ovocných stromů, které jsou však neudržované a zanedbané. Navazující pozemek parc.č. 640/12 je obdělávaná zemědělská půda, která je součástí většího půdního celku. Centrum obce Voltýřov je ve vzdálenosti 300 m, do Příbrami je vzdálenost 34 km. Přístup k pozemkům je možný po nezpevněné polní cestě. Dle platného územního plánu obce jsou tyto pozemky vedeny jako plochy bydlení. Inženýrské sítě nebyly zjištěny. Srovnávací parametry: Název Pozemky parc.č. 55/1, 55/3 a 640/12 (potenciálně stavební pozemky) Užitná plocha [m 2 ] Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 653 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 5

6 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Stavební pozemek, Orlík nad Vltavou, okres Písek Pozemek určený ke stavbě rodinného domu v obci Orlík nad Vltavou. Pozemek obdélníkového tvaru se nachází na rovině na okraji obce, v těsné blízkosti lesa. Zdroj vody a elektrický proud na hranici pozemku. K pozemkům vede obecní komunikace, po které je umožněn příjezd k pozemku. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 212,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

7 2) Stavební pozemek, Králova Lhota, okres Písek Stavební pozemek na okraji obce Králova Lhota. K pozemku je přiveden elektřina a obecní vodovod. V projektové dokumentaci je připravena zpevněná příjezdová komunikace. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 233,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

8 3) Stavební pozemek, Chraštice, okres Příbram Pozemek určený pro stavbu rodinného domu se nachází v severní zastavěné části obce Chraštice. Inženýrské sítě elektřina, kanalizace, obecní vodovod. V minulosti vydáno rozhodnutí k umístění stavby. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 235,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Ekonomické stavby Ke Křižovatce Zruč-Senec - Zruč Tel.:

9 4) Stavební pozemek, Klenovice, okres Příbram Stavební pozemek určený k zastavení. Plánované využití pozemku - výstavba řadových rodinných domů. Pozemek se nachází v klidné lokalitě. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 278,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

10 5) Stavební pozemek, Vesec, okres Písek Stavební pozemek ve Vesci u Kovářova, okr. Písek. Pozemek je územním plánem určen k zástavbě rodinného domu. Na hranici pozemku je elektřina, bez možnosti napojení na kanalizaci a přípojky vody. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 280,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Ka-Reality Vodárenská Mělník Tel.:

11 6) Stavební pozemek, Solenice, okres Příbram Stavební pozemek v obci Solenice. V územním plánování je tento pozemek veden jako stavební (výstavba rodinného domu). Na pozemku je nutné vybudovat studnu, septik popřípadě čističku odpadních vod. Elektřina v těsné blízkosti pozemku. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 311,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

12 7) Stavební pozemek, Zbelítov, okres Písek Stavební pozemek v obci Zbelítov. Pozemek je pravidelného tvaru a nachází se na mírné rovině. Inženýrské sítě jsou přivedeny na začátku rozmístěných parcel určených pro budoucí výstavbu dalších rodinných domů. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 338,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář EuroReality A.S. Lesnická Písek - Václavské Předměstí Tel.:

13 8) Stavební pozemek, Čimelice, okres Písek Stavební pozemek v Čimelicích u Mirotic. V územním plánu je v této části obce plánována výstavba rodinných domů. K pozemku vede obecní přístupová cesta. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 390,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Profil ulice Vodňanská Prachatice II Tel.:

14 9) Stavební pozemek, Solenice, okres Příbram Stavební pozemek u Orlické přehrady. Jedná se o rekreační oblast. Možnost připojení k elektřině. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 422,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář GOLDEN CASTLE s.r.o. náměstí T. G. Masaryka Příbram I Tel.:

15 10) Stavební pozemek, Bukovany, okres Příbram Stavební pozemky na okraji obce Bukovany u Kozárovic. Pozemky jsou určeny pro výstavbu rodinných domů. K pozemkům je vybudovaná samostatná přípojka el. energie. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 450,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář GOLDGEO realitní kancelář Balbínova 384, Příbram II Tel.: Lokalizace srovnávacích pozemků: 15

16 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,00 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 162,18 SN ,00 0,85 1,00 0,80 0,95 1,00 150,52 SN ,00 0,85 1,00 0,90 0,90 1,00 161,80 SN ,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 259,93 SN ,00 0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 249,90 SN ,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 264,35 SN ,00 0,85 1,05 0,95 1,00 1,00 286,58 SN ,00 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00 348,08 SN ,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 358,70 SN ,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 382,50 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 262,45 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 85,00 Minimální hodnota 150,52 AP - SO 177,45 Aritmetický průměr [AP] 262,45 AP + SO 347,45 Maximální hodnota 382,50 Výměra: m ,54 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

17 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Devětsetdvacetdvatisíceosmset korun českých 17

18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy a ortofotomapy 3. Územní plán: 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 18

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

20 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

21

22

23

24

25

26 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 25 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.