ZNALECKÝ POSUDEK. Č.j. EX 335/07. Zjištění ceny k prodeji nemovitosti v dražbě

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /08 o ceně rodinného domu čp.43 na parc.č.st.27, katastrální území a obec Černíkov, okres Klatovy, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.377) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Č.j. EX 335/07 Vlastník nemovitosti: Škopek Ladislav Kámen 1 Křenice Švihov Účel posudku: Zjištění ceny k prodeji nemovitosti v dražbě Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 3.března 2008 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.března 2008

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Klatovech, dne 4.května 2007, zakázka 3674/2007. Usnesení č.j. EX 335/07 o jmenování znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Poděbradova 41, Ostrava. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Černíkov ze dne Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 24.ledna 2008 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, vepřovice) na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je z osinkocementových šablon na bednění, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez venkovních i vnitřních obkladů. Dveře rámové náplňové, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou betonové s cementovým potěrem a podlahovou krytinou PVC. V ostatních místnostech převládají keramické dlažby. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod jen studené vody. Odpadní vody jsou svedeny do trativodu. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod chybí. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří pouze vana a záchod na zalévání. Ostatní vybavení chybí. V rodinném domě se nachází jeden byt o velikosti 2+1. Objekt je v užívání 100 let a nachází se ve špatném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou řádně prováděny. Ke dni ocenění nebyl již dům trvale obýván a další užívání objektu je možné pouze po celkové rekonstrukci. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 20,00*6,25*2,90 = m 3 Zastřešení 20,00*6,25*3,00*0,5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady chybí % *1.852

4 11. Schody chybí % -0.01* Podlahy obytných místností podstandard % Vytápění podstandard % Bleskosvod chybí % * Rozvod vody podstandard % Zdroj teplé vody chybí % * Instalace plynu chybí % * Kanalizace chybí % * Vybavení kuchyní chybí % * Vnitřní hygienické vybavení podstandard % Záchod podstandard % Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % - 4 -

5 7. Vnitřní omítky % 7.516% 8. Fasádní omítky % 3.628% 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % 1.296% 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení % % 25. Záchod % % 26. Ostatní % (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %

6 Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.456,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,- Cena stavby bez opotřebení = Kč ,- Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,97 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,03 Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Cena celkem Kč ,- 2) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.50 m x 340,- Kč/m = Kč 1.190,- CZCC: 2222 SKP: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.059,36 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.059,36 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 2.549,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 509,89 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 510,

7 2.2) Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 36,00*1,50 = m 2 Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 435,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: SKP: Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,58 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,58 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 8.613,24 Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Cena celkem Kč 8.613,- 2.3) Vrátka dřevěná včetně sloupků Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 1.270,- Kč/kus = Kč 1.270,- CZCC: SKP: Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.104,53 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.104,53 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 2.638,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 465,68 Vrátka dřevěná včetně sloupků Cena celkem Kč 466,

8 2.4) Vrata dřevěná vč.sloupků Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 3.300,- Kč/kus = Kč 3.300,- CZCC: SKP: Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.066,89 Cena stavby bez opotřebení = Kč 8.066,89 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 6.856,86 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.210,03 Vrata dřevěná vč.sloupků Cena celkem Kč 1.210,- 2.5) Záchod dřevěný bez žumpy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Při stáří 40 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 1.800,- Kč/kus = Kč 1.800,- CZCC: 242 SKP: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.634,10 Cena stavby bez opotřebení = Kč 4.634,10 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč 3.707,28 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 926,82 Záchod dřevěný bez žumpy Cena celkem Kč 927,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

9 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.27 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 266 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,61 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,37 Stavební pozemek, parc.č. St.27 Cena celkem Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.49/1 zahrada o výměře 25 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,61 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 37,44 Cena za celou výměru m 2 = Kč 936,10 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 936,

10 C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč ,- 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 936,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřistadvacetjedentisícosmsetsedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.377 pro katastrální území Černíkov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Klatovech ze dne a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr.Jiřího Krále, č.j. EX 335/07, vše zapsáno na listu vlastnictví č.377. Oceňovaný objekt se nachází v obci Černíkov, poblíž centra obce a Obecního úřadu. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 43. Je napojen na inženýrské sítě: elektrorozvod a přípojku vody ze studny na cizím pozemku.. Stavba je přízemní, nepodsklepená, se sedlovou střechou bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Černíkov (okres Klatovy) nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Mezihoří u Švihova 3+kk, přízemní, nepodsklepený, garáž, ústřední topení na tuhá paliva, pozemek 596 m2 cena ,- Kč - RD Bezděkov 2+1, zastavěná plocha 1.NP 150 m2, topení Lokální na tuhá paliva, pozemek 1434 m2, zhoršený stav, přízemní cena ,- Kč - RD Malý Bor 2+1, přízemní, topení lokální na tuhá paliva, Přípojka vody, pozemek 891 m2 cena ,- Kč - RD Mochtín 3+1 se stodolou, přízemní, topení lokální na zemní plyn, Zastavěná plocha 1.NP 157 m2, pozemek 1200 m2, příp.vody cena ,- Kč

11 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nedostatečné velikosti pozemku a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve špatném technickém stavu, není trvale obydlená a další užívání je možné pouze po celkové rekonstrukci, odhaduji cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši ,- Kč Pozn. K nemovitosti náleží věcné právo braní vody z parcely č.st.51/1 a toto věcné právo oceňuji částkou ,- Kč. Znalci nejsou známy žádné závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 28.března 2008 software PC.System Olomouc