ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2019 dle Usnesení č.j. 129 EX 3040/18-34 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3040/18-34 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 24 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C D E REKAPITULACE...19 ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 3040/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součásti: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy; inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, přípojka plynovodu. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. Na místě jsme nikoho nezastihli. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 78, k.ú. Jarohněvice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 3040/18-34 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Petr Ort - Oceňování nemovitostí v praxi, Leges s.r.o., 2017 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2019 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až 2019 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven zhruba ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Jarohněvice je ve vzdálenosti 470 m, do Kroměříže je vzdálenost 5 km. Přístup ke stavbě je možný po veřejné komunikaci, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca lety; údržba: průměrná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel; nezatepleno Stropy: nezjištěno Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry nezjištěno Vnější povrchy: brizolit; obklad soklu proveden pouze na uliční straně - páskový obklad (kabřinec) Schody: nezjištěno Dveře: vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: dřevěná dvoukřídlá Okna: plastová s izolačním dvojsklem Povrch podlah: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: nezjištěno 5

6 Elektroinstalace: nezjištěno Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace součástí a příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: garáž, vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, koupelna s WC, 3 pokoje, komora, technická místnost Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p ,80 111,20 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem spíše jen průměrné údržby. To se projevuje na střešní kovové krytině, která je zčásti zkorodována, na venkovních omítkách jsou vidět praskliny, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 78 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zákaz zatížení, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Hulín - Záhlinice Popis: Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 2+1. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií, plastová okna, kuchyň, koupelna. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC; v podkroví pak ložnice. Na pozemku dále stojí sklad. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 86 m 2 Plocha užitná: 75 m 2 Plocha pozemku: 393 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář BUĎA Reality U Zimního stadionu 1096/ Zlín Telefon:

8 2) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Zborovice Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 2+1. V přízemí se nachází předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC; v podkroví pak ložnice a terasa. Na pozemku dále stojí sklad. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 117 m 2 Plocha užitná: 103 m 2 Plocha pozemku: 266 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

9 3) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Chvalnov - Lísky Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1 a garáží. V přízemí se nachází garáž, předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí hospodářská budova. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 161 m 2 Plocha užitná: 113 m 2 Plocha pozemku: m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální plynové Zdroj: Realitní kancelář Gaute Lidická 2006/ Brno - Černá Pole Telefon:

10 4) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Jarohněvice Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1 a průjezdem. V přízemí se nachází průjezd, obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC; v podkroví pak dvě ložnice a terasa. Na pozemku dále stojí sklad. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 91 m 2 Plocha užitná: 98 m 2 Plocha pozemku: 309 m 2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Zdroj: Realitní kancelář TOP REAL INVEST, s.r.o. Oskol 319/ Kroměříž Telefon:

11 5) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Kojetín Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 3+kk. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií, plastová okna, fasáda. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, pracovna a koupelna s WC; v podkroví pak ložnice. Na pozemku dále stojí sklad. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 234 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Zdroj: Realitní kancelář COLOSEUM NEMOVITOSTI, s.r.o. Masarykovo náměstí 61/ Vyškov Telefon:

12 6) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Němčice nad Hanou Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+kk. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií, plastová okna, kuchyň. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, WC a koupelna; v podkroví pak další pokoj. Na pozemku dále stojí kůlna. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha užitná: 148 m 2 Plocha pozemku: 507 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: na hranici pozemku Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

13 7) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Vrchoslavice Popis: Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 6+1 a průjezdem. V přízemí se nachází průjezd, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, WC a koupelna; v patře pak čtyři ložnice. Na dům navazuje sklad a dílna. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 135 m 2 Plocha užitná: 180 m 2 Plocha pozemku: m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Zdroj: Realitní kancelář Reality Kocourek, s.r.o. Přemyslovka 2483/ Prostějov Telefon:

14 8) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Břest Popis: Řadový rohový, podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyň, dvě ložnice, WC a koupelna. Na pozemku dále stojí garáž a stodola. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 125 m 2 Plocha užitná: 180 m 2 Plocha pozemku: 973 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální plynové Zdroj: Realitní kancelář Krása bydlení Švédská 412/6, Olomouc Telefon:

15 9) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Morkovice - Slížany Popis: Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V přízemí se nachází dva pokoje, komora, WC a koupelna; v patře pak kuchyň, obývací pokoj, WC a koupelna. Na dům navazuje sklad a dílna. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 125 m 2 Plocha pozemku: m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: v ulici před domem Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Zdroj: Realitní kancelář TRADE REALITY s.r.o. Legií 1278, Varnsdorf Telefon:

16 10) Rodinný dům Nabídková cena: ,- Kč Lokalita: Chropyně Popis: Řadový koncový, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1 a garáží. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií, plastová okna, koupelna, automatická vrata. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je garáž, dílna, obývací pokoj, kuchyň, dvě ložnice, WC a koupelna. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 205 m 2 Plocha užitná: 164 m 2 Plocha pozemku: 307 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva a elektrické Zdroj: Realitní kancelář inkontakt s.r.o. Sokolská 360/ Brno - Veveří Telefon:

17 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 17

18 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,95 1,00 1,45 1,00 1, SN ,95 1,40 1,20 1,00 1, SN ,00 1,50 0,90 1,10 1, SN ,95 1,00 1,20 1,15 1, SN ,95 0,95 1,10 1,10 1, SN ,95 1,00 0,90 1,10 1, SN ,95 1,20 0,80 1,15 1, SN ,95 0,95 0,90 1,15 1, SN ,00 1,40 0,90 1,00 1, SN ,95 0,90 0,95 1,05 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

19 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: , Kč slovy: Jedenmilionpadesátdvatisíceosmset korun českých 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2019 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22

23

24