ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU ZNALECKÝ POSUDEK Č. 110A41/2011 VÝTISK Č. 1

Transkript

1 V Y S O K Á Š K O L A E K O N O M I C K Á V P R A Z E I n s t i t u t o c e ň o v á n í m a j e t k u J. M a r t í h o 2 / 4 0 7, C Z P r a h a 6, I Č : , D I Č : C Z ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU ZNALECKÝ POSUDEK Č. 110A41/2011 VÝTISK Č. 1

2 ZPRÁVA OBJEDNATELI Vážení, dovoluji si Vám předložit znalecký posudek č. 110A41/2011 ve věci stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, přičemž konkrétně se jedná o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Ing. Jiřím Rezkem, Ing. Larisou Rezkovou, Antonínem Vejsadou a společností VEREBEX spol. s r.o. (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne , a o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí v katastrálním území Dolní Břežany na listech vlastnictví č. 743, 978, 995 a V rámci své znalecké činnosti se při Vysoké škole ekonomické snaží vždy zohlednit, nejen při oceňování nemovitého majetku, veškeré jemu známé skutečnosti mající vliv na výslednou stanovenou hodnotu (vliv tzv. cenotvorných prvků). Téměř vždy (snad vyjma velikosti, rozlohy apod.) se jedná o kvalitativní skutečnosti (vlivy), které jsou velmi obtížně kvantifikovatelné (vliv polohy, vliv technického stavu, vliv dopravní dostupnosti atd.). Pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku není žádným předpisem či nařízením v právním řádu České republiky jednoznačně specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporučeno užití porovnávacího, výnosového či nákladového přístupu pro stanovení tržní hodnoty, přičemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozřejmě v závislosti na charakteristikách oceňované nemovitosti). Vzhledem k již zmíněné neexistenci jakýchkoliv právně závazných předpisů a postupů stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku bývá způsob kvantifikace kvalitativních vlivů na tržní hodnotu nemovitostí obvykle založen na odborných odhadech a zkušenostech znalce. Jsme toho názoru, že při stanovení tržní hodnoty totožného nemovitého majetku mohou dva na sobě nezávislí znalci v rámci hodnocení zejména kvalitativních cenotvorných faktorů dojít ke dvěma různým výsledkům. V rámci podání tohoto znaleckého posudku jsme se i přes vynaložení veškeré péče při zpracování předloženého znaleckého posudku setkali s určitými obtížemi se získáváním relevantních a zejména úplných podkladů tedy právě informací o zmíněných kvalitativních skutečnostech (vlivech na tržní hodnotu). Kromě pasivního obdržení informací o oceňovaných nemovitostech jsme se snažili získat další informace sami, a to zejména provedením obhlídek dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 oceňovaného nemovitého majetku se snahou o zjištění všech zjistitelných skutečností majících vliv na Zpráva objednateli o znaleckém posudku 110A41/2011 i

3 tržní hodnotu. I přes veškerou vynaloženou snahu, úsilí a odbornostní předpoklady konstatujeme, že jsme nemuseli v rámci místního šetření zajistit (a tedy v rámci stanovení tržní hodnoty zohlednit) všechny potřebné skutečnosti, které ovlivňují výslednou hodnotu. Typicky se při obhlídce nedaří zjistit podloží pozemků (např. ztížené zakládací podmínky staveb nelze obvykle zjistit bez provedení geologického průzkumu), jednoznačně ohledat vlivy problematického technického stavu staveb (např. některé ze statických vad nebo poruch zakrytých konstrukcí Znalec není schopen bez informací o provedeném statickém auditu či provedené diagnostiky staveb zjistit) aj. Z výše uvedeného je zřejmé, že nejen vlivem neexistence právně závazného postupu stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku tedy možnou aplikací různých postupů stanovení tržní hodnoty, ale i vlivem odlišného rozsahu podkladových informací (ať již je to způsobeno naší činností v rámci provedeného a možného rozsahu místního šetření nebo určitými překážkami na straně objednatele znaleckého posudku nesdělení všech podstatných informací o oceňovaném nemovitém majetku, které jsme nahradili našimi odbornými odhady), mohou existovat i jiné odborné názory na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Závěrem bych Vás rád ujistil, že pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí jsme postupovali v souladu s naším nejlepším vědomím a svědomím, ve znalecké praxi obvyklými metodami tak, abychom do jejich výsledné tržní hodnoty promítli veškeré nám známé relevantní skutečnosti, jimiž jsme k datu ocenění, tj. k datu 31. března 2011, disponovali. Dospěli jsme k názoru, že tržní hodnota nemovitostí s příslušenstvím evidovaných v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany: i. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 399, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978; ii. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 400, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978; iii. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 401, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978; iv. budova bez čp/če, způsob využití občanská vybavenost, na parcele St. 455 (list vlastnictví 995), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1279; v. část pozemku parc. č. 81/3, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; vi. pozemek parc. č. 81/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 624 m 2, list vlastnictví č. 995; vii. pozemek parc. č. St. 399, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 392 m 2, list vlastnictví č. 978; Zpráva objednateli o znaleckém posudku 110A41/2011 ii

4 viii. pozemek parc. č. St. 400, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2, list vlastnictví č. 978; ix. část pozemku parc. č. 81/3 (k datu podpisu smlouvy parc. č. 81/13), druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; x. část pozemku parc. č. 81/3 (k datu podpisu smlouvy parc. č. 81/12), druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; xi. pozemek parc. č. St. 401, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 104 m 2, list vlastnictví č. 978; xii. pozemek parc. č. St. 455, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1279, výměra 134 m 2, list vlastnictví č. 995; xiii. pozemek parc. č. 533, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; xiv. pozemek parc. č. 81/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xv. pozemek parc. č. 81/10, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xvi. pozemek parc. č. 82/1, druh pozemku zahrada, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xvii. pozemek parc. č. St. 406, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1316, výměra 40 m 2, list vlastnictví č. 743; xviii. pozemek parc. č. St. 407, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1316, výměra 82 m 2, list vlastnictví č. 743; činí k datu ,00 Kč. S úctou,. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Ředitel při Vysoké škole ekonomické v Praze Zpráva objednateli o znaleckém posudku 110A41/2011 iii

5 ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO: 110A41/2011 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy PRO ÚČEL: je vypracován pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku DATUM VYPRACOVÁNÍ: DATUM OCENĚNÍ: ZHOTOVITEL ZNALECKÉHO POSUDKU: ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Turczer (vedoucí zpracovatel) ŘEDITEL ZNALECKÉHO ÚSTAVU: prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. POČET VYHOTOVENÍ: 3 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu Posudek obsahuje 50 stran včetně úvodní strany a 15 přílohových stran. 110A41/2011 Str. 2 50

6 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU 1 ÚVOD ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku POJEM TRŽNÍ HODNOTA 12 2 POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Výsledky místního šetření Poloha Nemovitostí Popis Nemovitostí Věcná břemena a omezení vlastnických práv 16 3 VOLBA METODY OCENĚNÍ ZNALECKÝ ÚKOL METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Porovnávací metoda Metoda stanovení nákladů na odstranění staveb 17 4 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A41/2011 Str. 3 50

7 4.1.1 Stanovení tržní hodnoty Areálu Stanovení tržní hodnoty Pozemků Stanovení nákladů na odstranění Staveb Stanovení tržní hodnoty Staveb Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí 46 5 ZÁVĚR 48 6 ZNALECKÁ DOLOŽKA A41/2011 Str. 4 50

8 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Příloha č. 2: Příloha č. 3: Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území Dolní Břežany, LV 743, 978, 995, 1279 ze dne Snímky katastrálních map Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku 110A41/2011 Str. 5 50

9 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly dány k dispozici níže uvedené dokumenty: [1] Informace získané při místním šetření dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 [2] Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území Dolní Břežany, LV 978, 1279, 995, 743 ze dne [3] Snímky katastrálních map [4] Zaměření areálu ZDV [5] Technická zpráva, dokumentace bouracích prací [6] Demolice objektů. ÚRS PRAHA, a.s. [7] Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o Předmětu znaleckého posudku k datu 31. března Značný odstup data ocenění od data vypracování znaleckého posudku zapříčinil, že dostupné podklady nejsou pro vypracování znaleckého posudku vyčerpávající. Zejména z tohoto důvodu je znalecký posudek založen také na odborných odhadech Znalce. Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury a obecně přijímaných standardů oceňování: [1] Brealey, R.A. Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, [2] Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc [3] Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN [4] Fotr, J. Švecová, L. Dědina, J. Hrůzová, H. Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress A41/2011 Str. 6 50

10 [5] Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, [6] Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, [7] Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku, Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, [8] Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, [9] Mařík, M. Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica [10] Mařík, M. a kol. (2007): Metody oceňování podniku, process ocenění základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, [11] Mařík, M. a kol. (2003): Metody oceňování podniku, process ocenění základní metody a postupy. Praha, Ekopress, [12] Pratt, P.S. Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc [13] Pratt, P.S. Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc [14] Radová, J. Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, [15] Soudní inženýrství, ročníky Brno , Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN X. [16] Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, [17] The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, [18] The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, [19] Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, A41/2011 Str. 7 50

11 [20] Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN [21] Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN [22] ÚRS PRAHA, a.s.: Demolice objektů. Praha 2011, ÚRS PRAHA, ISBN [23] [24] [25] [26] Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. 110A41/2011 Str. 8 50

12 1 ÚVOD 1.1 ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o zhotoviteli znaleckého posudku a o Objednateli, jsou platné rovněž k datu vypracování znaleckého posudku. Předmět znaleckého posudku: Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Ing. Jiřím Rezkem a Ing. Larisou Rezkovou (budoucí prodávající) a Antonínem Vejsadou (budoucí prodávající) a VEREBEX spol. s r.o. (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne (dále také Předmět znaleckého posudku ) Objednatel znaleckého posudku: Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy (dále také Objednatel ) Vypracoval:,, znalecký ústav jmenovaný se sídlem W. Churchilla 4, Praha 3, IČ: , do prvního a druhého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika (dále také Znalec nebo nebo IOM ) Účel znaleckého posudku: je zpracován pro účely stanovení tržní hodnoty Předmětu znaleckého posudku. 110A41/2011 Str. 9 50

13 1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Úkolem tohoto znaleckého posudku je: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni , přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany: i. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 399, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978 (dále také Objekt 399 ); ii. iii. iv. budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 400, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978 (dále také Objekt 400 ); budova bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele St. 401, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978 (dále také Objekt 401 ); budova bez čp/če, způsob využití občanská vybavenost, na parcele St. 455 (list vlastnictví 995), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1279 (dále také Objekt 455 ); v. část pozemku parc. č. 81/3, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; vi. vii. viii. ix. pozemek parc. č. 81/4, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra 624 m 2, list vlastnictví č. 995; pozemek parc. č. St. 399, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 392 m 2, list vlastnictví č. 978; pozemek parc. č. St. 400, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2, list vlastnictví č. 978; část pozemku parc. č. 81/3 (k datu podpisu smlouvy parc. č. 81/13), druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; x. část pozemku parc. č. 81/3 (k datu podpisu smlouvy parc. č. 81/12), druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; xi. xii. xiii. pozemek parc. č. St. 401, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 104 m 2, list vlastnictví č. 978; pozemek parc. č. St. 455, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1279, výměra 134 m 2, list vlastnictví č. 995; pozemek parc. č. 533, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, výměra m 2, list vlastnictví č. 995; 110A41/2011 Str

14 xiv. xv. pozemek parc. č. 81/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. 81/10, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xvi. pozemek parc. č. 82/1, druh pozemku zahrada, výměra m 2, list vlastnictví č. 743; xvii. xviii. pozemek parc. č. St. 406, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1316, výměra 40 m 2, list vlastnictví č. 743; pozemek parc. č. St. 407, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1316, výměra 82 m 2, list vlastnictví č Pozn.: nemovitosti uvedené pod odstavci i. až iv. budou dále v textu zmiňovány jako Stavby. Nemovitosti uvedené pod odstavci v. až xiii. budou dále v textu zmiňovány jako Pozemky 1. Nemovitosti uvedené pod odstavci xiv. až xviii. budou dále v textu zmiňovány jako Pozemky 2. Nemovitosti uvedené pod odstavci v. až xviii. budou dále v textu zmiňovány jako Pozemky. Všechny uvedené nemovitosti budou dále v textu zmiňovány jako Nemovitosti. 1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování Předmětu znaleckého posudku jsme vyšli z informací, které jsou uvedené v kapitole Použité podklady a literatura. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu znaleckého posudku, identity Institutu oceňování majetku nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení Institutem oceňování majetku. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu znaleckého posudku, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli, či Předmětu znaleckého posudku (viz 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve čtyřech originálech. Tři originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu. 110A41/2011 Str

15 1.3.1 Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku Dostupné informace o Předmětu znaleckého posudku budou vztaženy k datu cenění 31. března nebere v úvahu neočekávanou změnu tržních podmínek po datu ocenění. Výsledek ocenění je tedy časově omezen právě datem ocenění, tedy platný v zásadě k datu ocenění, v jiné době může být výsledek nesprávný či nevhodný. Tento znalecký posudek je vypracován na základě podkladů, které se Znalci podařilo získat po vynaložení veškeré řádné péče do 31. března Jelikož je možné, že i po tomto datu budou Znalci předány relevantní podklady, vyhrazuje si Znalec právo aktualizovat své závěry v tomto znaleckém posudku obsažené např. formou dodatku. 1.4 POJEM TRŽNÍ HODNOTA V rámci tohoto znaleckého posudku bude stanovena tržní hodnota Předmětu znaleckého posudku v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Pro daný účel ocenění a potřeby tohoto znaleckého posudku bude tržní hodnota chápána jako ekvivalent ceny obvyklé definované v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V rámci ocenění Předmětu znaleckého posudku se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu znaleckého posudku jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Odhadnutá částka nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi. Směna hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění Datum ocenění vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty. Dobrovolný kupující nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Dobrovolný prodávající neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu. 110A41/2011 Str

16 Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Náležitý marketing majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění. Informované a rozumné jednání kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. Bez nátlaku každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem. Legislativní definice pojmu obvyklá cena je v zásadě uvedena pouze v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V 2 uvedeného zákona se uvádí: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 110A41/2011 Str

17 2 POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ 2.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Výsledky místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne a dne v obci Dolní Břežany v okrese Praha - západ. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu znaleckého posudku Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v obci Dolní Břežany. Obrázek 2-1 Lokalizace Předmětu znaleckého posudku Zdroj: Počet obyvatel v obci Dolní Břežany byl ke dni ocenění Nemovitosti se nacházejí v areálu v centru obce Dolní Břežany, který byl k datu provedení místního šetření z větší části nevyužíván. Dolní Břežany bezprostředně navazují na Prahu a zahrnují sídla Ohrobec, Zvole, Březová a Oleško. 110A41/2011 Str

18 Dolní Břežany jsou centrem i pro sousední obec Zlatníky - Hodkovice (vzdálené přibližně 1 km) a osadu Libeň obce Libeř (vzdálenou přibližně 2 km). V Dolních Břežanech najdeme pouze základní vybavenost (mateřská a základní škola, zdravotní středisko, obchody). Dolní Břežany jsou dobře dopravně dostupné. Obcí prochází silnice II. třídy číslo 101 a přibližně 2 km severně vede rychlostní komunikace R1, která je součástí Pražského okruhu. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami číslo 331, 333, 341 a 342. V obci je rozvod elektrické energie, vodovodu, zemního plynu a kanalizace Popis Nemovitostí OBJEKT 399 Jde o dvoupodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 399 je zděný. Objekt 399 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukci tvoří betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek typu Bobrovka. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Dveře jsou většinou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou nebo nátěrem. Technický stav Objektu 399 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý OBJEKT 400 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 400 je kovový s vyzdívkami. Objekt 400 je účelově využitelný ke skladování. Střecha je řešená jako oblouková z kovových příhradových nosníků. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vrata jsou kovová z profilovaného plechu. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou. Technický stav Objektu 400 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý OBJEKT 401 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem. Konstrukční systém Objektu 401 je zděný. Objekt 401 je účelově využitelný jako administrativní objekt. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou většinou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou. Technický stav Objektu 401 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý. 110A41/2011 Str

19 OBJEKT 455 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s podkrovím. Konstrukční systém Objektu 455 je zděný. Objekt 455 je účelově využitelný jako administrativní objekt. Základovou konstrukci tvoří betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů stěn je tvořena omítkou. Technický stav Objektu 455 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý Věcná břemena a omezení vlastnických práv Věcná břemena Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne a dle smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne a neváznou na nemovitostech žádná věcná břemena Omezení vlastnických práv Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne a dle smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne a vázne na stavbě bez č.p./č.e. na parc. 455 exekuční příkaz Ex245/04-23 ze dne , zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské ve výši Kč s příslušenstvím návrh na zřízení ze dne Blíže viz výpis z katastru nemovitostí LV 1279 ze dne Jiná práva a poznámky Bez vlivu na stanovení hodnoty, blíže viz výpis z katastru nemovitostí. 110A41/2011 Str

20 3 VOLBA METODY OCENĚNÍ 3.1 ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je stanovení tržní hodnoty Nemovitostí k datu uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. 3.2 METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Předmětem znaleckého posudku jsou Pozemky 1 včetně Staveb (dohromady dále také jako Areál ) a Pozemky 2. Na Pozemcích 1 se nachází Stavby, které z převážné části plní funkci prodejny a skladu stavebních materiálů a jsou využitelné jen ke stejnému nebo obdobnému účelu užití. Pozemky 1 a Stavby tvoří uzavřený areál. Vzhledem ke skutečnosti, že Pozemky 2 se nacházejí mimo zájmový areál budou tyto pozemky oceněny zvlášť. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků a Staveb byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto bude stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a Staveb, pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, bude hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. Tržní hodnota Staveb bude určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb Porovnávací metoda Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buďto přímé (přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí) nebo nepřímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve převedeny na standardní nemovitost, se kterou je následně porovnávána nemovitost oceňovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, kdy existuje dostatečné množství obdobných nemovitostí. Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v rámci ocenění (viz kapitola 4.1.2) Metoda stanovení nákladů na odstranění staveb Demoliční náklady budou vypočteny s použitím Katalogu popisů a směrných cen stavebních prací ÚRS Praha. Směrné ceny budou stanoveny podle převažující konstrukčně materiálové charakteristiky jednotlivých staveb. Měrnou jednotkou je obestavěný prostor stavby, případně hmotnost konstrukce objektu. Výměry objektů k datu ocenění budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Technický stav objektů k datu ocenění byl stanoven dle podkladů Objednatele a provedeného místního šetření. Ocenění provedené dle směrných 110A41/2011 Str