Nový občanský zákoník katastr nemovitostí a nájemní smlouvy

Transkript

1 Magda Pokorná Nový občanský zákoník katastr nemovitostí a nájemní smlouvy 1

2 Katastr nemovitostí ( ) Veřejný seznam vs. veřejný rejstřík Princip (formální) publicity ( 980) Neznalost o zapsaném právu neomlouvá Má se za to, že právo bylo zapsáno v souladu s právním stavem Má se za to, že vymazané právo neexistuje Přednost zapsaného práva před nezapsaným ( 981) 2

3 Katastr nemovitostí ( ) pokr. Princip priority ( 982) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis Dle 9 NKZ se sleduje den, hodina a minuta podání 3

4 Zásada materiální publicity ( 984 ) Význam: byť se zapsaný stav liší od právního stavu, svědčí zapsaný stav ve prospěch zapsané osoby Podmínky: Právo nabyto smluvně Za úplatu Od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu Nabyvatel je v dobré víře (ke dni podání návrhu na zápis do KN) Možnosti napadat zápis nabyvatele taxativně vypočteny: 985 a 986 Úplata formální či materiální hledisko? Dobrá víra? 1107 NOZ? 4

5 Napadnutí zápisu dle 986 Podmínky: Rozpor zápisu s právním stavem Absence právního důvodu pro zápis Namítá osoba, která byla bezprostředně dotčena zápisem (zapsaný vlastník) Návrh na zápis poznámky spornosti do 1 měsíce (subjektivní) nebo 3 let (objektivní) Do 2 měsíců od návrhu na zápis poznámky podána žaloba Důsledky: V případě úspěchu žaloby KN vymaže sporovaný zápis i všechny navazující zápisy 1 měsíc/3 roky KS 1 KS 2 A B C zápis B do KN a oznámení A o zápisu návrh A na zápis poznámky spornosti Dozvěděl se o zápisu? Jakou transakční historii je potřeba obsáhnout v DD? 5

6 Napadnutí zápisu dle 985 Podmínky: Jiný důvod rozporu mezi skutečným a právním stavem než dle 986 Namítá osoba, jejíž věcné právo dotčeno Návrh na zápis poznámky spornosti až po podání žaloby Důsledky: V případě úspěchu žaloby KN vymaže pouze zápisy provedené po podání návrhu na zápis poznámky spornosti návrh na vklad vlastnictví C KS 1 KS 2 A B odstoupení A od KS 1 C návrh A na zápis poznámky spornosti návrh A na zápis poznámky spornosti 6

7 Přechodná ustanovení ( ) Pro práva zapsaná do KN před nebo do nastanou účinky nové úpravy Následující lhůty začnou běžet : Lhůta 1 roku pro zápis přednostního práva ( 983) Lhůta 1 měsíce / 3 let pro sporování zápisu v KN ( 986) Lhůta pro napadení stávajících zápisů uplyne zápis A do KN účinnost NOZ zápis B do KN zápis C do KN poznámka spornosti A návrh na zápis D do KN poznámka spornosti A Věcná práva, která se před nezapisovala do KN: princip přednosti ( 981) a princip pořadí ( 982(1)) se uplatní od r vznik telekomunikačního VB účinnost NOZ návrh na zápis zástavního práva / VB návrh na zápis telekomunikačního VB 7

8 Prostor sloužící podnikání ( 2302) NOZ zcela nahrazuje z. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Definice: (i) účelem nájmu je provozování podnikatelské činnosti (ii) prostor nebo místnost alespoň převážně slouží podnikání vyjádření účelu v nájemní smlouvě je irelevantní Nekryje všechny nebytové prostory dle z. 116/1990 Sb. Žádné zvláštní podstatné náležitosti nájemní smlouvy Nevyžaduje se písemná forma Platí zvláštní úprava i pro pronájem celé nemovitosti k podnikání? 8

9 Nájem přechodná ustanovení ( 3074) Nájem se řídí NOZ od , i když vznikl před tímto datem Vznik nájmu, práva a povinnosti vzniklé před se posoudí dle OZ X nájem movité věci a pacht Do jaké míry se na nájemní smlouvu vztahují nová ustanovení NOZ o výpovědi? 9

10 Nájem budoucí věci ( 2202(2)) Nájem budoucí věci je možný, pokud je možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy Platí i pro nebytové prostory jako část věci ( 2202(1)) Předpokladem není veřejnoprávní povolení ( 1(1), 2 věta) Nutné definovat pronajatý prostor, ne celou budovu 10

11 Nájem zápis do KN ( 2203) Návrh: Vlastníka Nájemce se souhlasem vlastníka Nájem se nestává věcným právem Význam: ochrana nájemce při přechodu nájmu ( 2222(2), 2222(1)) Lze nájem prostor zapsat do KN před vznikem stavby? 11

12 Nájem doba ( 2204) Omezení doby nájmu nad 50 let má se za to, že nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze vypovědět jen z důvodů a ve výpovědní době stanovené smlouvou Obecná úprava závazků: právo žalovat na zrušení závazku v případě smluv nad 10 let ( 2000) Bez vážného důvodu nebo Změna okolností, pro které nelze rozumně požadovat, aby zavázaná strana byla dále smlouvou vázána Nelze vyloučit pro fyzické osoby Vztah těchto dvou ustanovení? 12

13 Změna vlastnictví ( ) Nelze vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví ALE neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata právo vypovědět nájem ve 3 měsíční subjektivní době (od okamžiku, kdy se dozvěděl nebo musel dozvědět) chráněn jen kupující (neplatí pro darování) Práva a povinnosti z nájmu přechází automaticky ALE ustanovení o povinnostech pronajímatele nad zákonný rámec přechází pouze, pokud nový vlastník o nich věděl 13

14 Náhrada za převzetí zákaznické základny ( 2315) Nárok nájemce, jehož nájem skončil, na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem Podmínky: Nájem skončil výpovědí ze strany pronajímatele Důvodem výpovědi není hrubé porušení povinností nájemce Kdo je povinným? Lze se vzdát? 14

15 Námitky při ukončení nájmu ( 2314) Právo nájemce i pronajímatele uplatnit námitky proti výpovědi nájemní smlouvy Podmínky: Do 1 měsíce od doručení výpovědi Písemně Důsledky: Právo vypovídané strany napadnout výpověď u soudu Pokud vypovídající strana nevezme výpověď zpět do 1 měsíce od doručení námitek Do 2 měsíců od uplynutí doby pro zpětvzetí výpovědi Marným uplynutím měsíční lhůty právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniká Důsledky podaných námitek? 15

16 Použití ustanovení o skončení nájmu bytu ( 2311) Ustanovení o skončení nájmu bytu na doby určitou se použijí obdobně 2287: právo nájemce vypovědět nájem na dobu určitou podmínky: změna okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely a po nájemci nelze v důsledku změny rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval Lze smluvně vyloučit? 16

17 Sanace 3074 (vznik nájmu se řídí OZ) ALE 3050 (i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních předpisů, se uplatní hlavní zásady NOZ včetně zásady pacta sunt servanda) 582 odst. 2: Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 553 odst. 2: neurčitost právního jednání lze zhojit dodatečně tak, že si strany dodatečně projev vůle vyjasní 17

18 Kontakt Magda Pokorná Seniorní advokátka Tel

19 Otázky? Tato prezentace neobsahuje vyčerpávající přehled právní úpravy v daných oblastech. Klientům doporučujeme, aby vyhledali právní radu v souvislosti s konkrétní plánovanou transakcí. Veškeré odkazy na Allen & Overy znamenají firmu Allen & Overy LLP a/nebo její přidružené kanceláře. Jakýkoli odkaz na partnera v souvislosti s Allen & Overy LLP znamená společníka, konzultanta či zaměstnance Allen & Overy LLP s příslušným postavením a kvalifikací nebo osobu s odpovídajícím statutem v některé z přidružených kanceláří Allen & Overy LLP. 19