Znalecký posudek č. 15/06/119

Transkript

1 Znalecký posudek č. 15/06/119 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k nemovitým věcem - pozemkům p.č lesní pozemek, p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 823, pro k.ú. Suchá Loz, obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor, Exekutorský úřad Olomouc Dvořákova 222/ Olomouc IČ: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Ivo Trsťan Sadová 882/ Jeseník Posudek obsahuje 12 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Olomouc, Mgr. Jan Svoboda, č.j. 164 EX 759/15-40, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: , se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne , č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 578, o výměře m 2, druh: lesní pozemek - pozemek parcelní číslo 579/1, o výměře m 2, druh: orná půda - pozemek parcelní číslo 579/2, o výměře 121 m 2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherský Brod, pro obec Suchá Loz, katastrální území Suchá Loz, okres Uherské Hradiště, na listu vlastnictví č. 823, podíl 1/6. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemky p.č lesní pozemek, p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 823, pro k.ú. Suchá Loz, obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Pozemky p.č lesní pozemek, p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha se nachází v jihovýchodní, nezastavěné části katastrálního území Suchá Loz. Dle informací ČSÚ má obec Suchá Loz obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Suchá Loz nachází pošta, škola a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 164 EX 759/15-40, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 823, vyhotovený objednavatelem dne Mapy širších vztahů I a II. - Lesní hospodářský plán, Porostní mapa a Mapa vlastnického separátu, vše dodáno objednavatelem. - Náhled České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM), získaný prostřednictvím webových stránek - Informace od spolupracujících znalců v okrese Uherské Hradiště. - Podklady z místního šetření (informace a výměry) ze dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , stránka č. 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/ Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Suchá Loz Katastrální území: Suchá Loz (759031) List vlastnictví číslo: 823 Vlastníci: 1. Lukáš Josef Podíl: 1/6 Podohradí 933, Nivnice 2. Lukáš Stanislav Podíl: 1/6 Větrná 2060, Uherský Brod 3. Lukáš Vlastimil Podíl: 1/6 Milevská 1113/30, Krč, Praha 4 4. Mahdal Josef Podíl: 1/2 č.p. 317, Suchá Loz 6. Dokumentace a skutečnost - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k nemovitým věcem - pozemkům p.č lesní pozemek, p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 823, pro k.ú. Suchá Loz, obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště, které jsou situovány v jihovýchodní, nezastavěné části katastrálního území Suchá Loz. Pozemky p.č lesní pozemek, p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha jsou situovány v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci. Veškeré informace o pozemku p.č lesní pozemek jsou patrné z Lesního hospodářského plánu, Porostní mapy a Mapy vlastnického separátu, které jsou nedílnou součástí přílohy tohoto znaleckého posudku. Na pozemcích p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha se nachází neudržované náletové dřeviny, jejichž hodnota při případném vymýcení se rovná hodnotě vytěženého palivového dřeva. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/ Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 823 stránka č. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 823 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Trvalé porosty Lesní porosty Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena m 2 dub dub zimní r. 5 30,70 Kč Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 120 roků [(65,41 30,70) 0, ,70] 0,800 47,66 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 35 % 47,66 Kč/m m 2 35 % = ,41 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,930 Mezisoučet = ,52 Kč Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena m 2 jasan jasan ztepilý r. 2 0, Kč Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 100 roků 48,38 0,800 38,70 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 30 % 38,70 Kč/m m 2 30 % = ,45 Kč Koeficient věkový K v : 1,000 Mezisoučet = ,45 Kč Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena m 2 bříza bříza r. 2 0, Kč Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 80 roků stránka č. 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 8,59 0,800 6,87 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 25 % 6,87 Kč/m m 2 25 % = 5 406,55 Kč Koeficient věkový K v : 1,000 Mezisoučet = 5 406,55 Kč Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena m 2 buk habr obecný r. 5 0, Kč Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 100 roků 66,28 0,800 53,02 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 53,02 Kč/m m 2 10 % = ,65 Kč Koeficient věkový K v : 1,000 Mezisoučet = ,65 Kč Lesní porosty celkem: = ,17 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = ,53 Kč Trvalé porosty určená cena: ,53 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 823 6, 7 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 579/1 orná půda ,31 6, ,46 579/2 ostatní plocha - jiná 121 7,63 9, ,88 plocha Součet: ,34 7 Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] 578 lesní pozemek ,81 4,8100 2H ,07 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = 3 782,23 Kč Pozemky na LV číslo 823 určená cena: 3 782,23 Kč stránka č. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - pozemky tvoří funkční celek - u pozemku p.č. 578 se v nejbližších letech blíží doba obmytí Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně nízká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnické podíly ve výši 1/6) považovat za obtížně obchodovatelný. I) Pozemek p.č. 578, dle LV č. 823 Lesní pozemky (včetně porostů) se prodávají za ceny v rozmezí od 50-70% administrativního ocenění. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 60%. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč, za lesní pozemek (včetně porostů) jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k výše uvedenému pozemku (včetně porostů), neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k pozemku p.č lesní pozemek: ,- x 1/6 x 3/4 = ,- Kč (po zaokrouhlení) II) Pozemky p.č. 579/1 a p.č. 579/2, vše dle LV č. 823 Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí se v současné době srovnatelné nemovité věci (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč, za pozemky jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k výše uvedeným pozemkům, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy stránka č. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k pozemkům p.č. 579/1 - orná půda a p.č. 579/2 - ostatní plocha: ,- x 1/6 x 3/4 = 2 000,- Kč (po zaokrouhlení) Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (s exekucemi se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena obvyklá Ostatní movité věci , Kč 3 780, Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: dvanácttisíc Kč stránka č. 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/06/119 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/06/119 E. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z katastru nemovitostí - lesní hospodářský plán - porostní mapa - mapa vlastnického separátu - kopie katastrální mapy - ortofoto mapa parcely ortofoto mapa parcely 579/1 - ortofoto mapa parcely 579/2 - mapy širších vztahů I a II stránka č. 12

13 A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0722 Uherské Hradiště Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Lukáš Josef, Podohradí 933, Nivnice Lukáš Stanislav, Větrná 2060, Uherský Brod Lukáš Vlastimil, Milevská 1113/30, Krč, Praha 4 Mahdal Josef, č.p. 317, Suchá Loz Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: Suchá Loz List vlastnictví: Suchá Loz V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 578 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 759/15 pro Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor 579/1 579/2 Identifikátor / / / /107 Podíl Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 3147 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území 1012 orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 121 ostatní plocha jiná plocha rozsáhlé chráněné území - Bez zápisu Povinnost k o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Svoboda, Dvořákova 222/32, Olomouc Lukáš Stanislav, Větrná 2060, Uherský Brod, RČ/IČO: /455 Z-1800/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-759/2015 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Olomouc Z-1800/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ke spoluvlastnickému podílu id. 1/6 Lukáš Stanislav, Větrná 2060, Uherský Brod, RČ/IČO: /455 Parcela: 578 Z-700/ Parcela: 579/1 Z-700/ Parcela: 579/2 Z-700/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 164EX-759/ vydaný Mgr. Janem Svobodou, soudním exekutorem, Exekutorský úřad Olomouc, se sídlem Dvořákova 222/32, Olomouc, ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Uherský Brod Z-700/ /6 1/6 1/6 1/2 D Jiné zápisy Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherský Brod, kód: 742. strana 1

14 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0722 Uherské Hradiště Obec: Kat.území: Suchá Loz List vlastnictví: Suchá Loz V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o o Typ vztahu Oprávnění pro Změna číslování parcel Povinnost k obnovou operátu (vznikla z PK p.č.578) Parcela: 578 Změna číslování parcel obnovou operátu (vznikla z PK p.č.579) Parcela: 579/2 Parcela: 579/1 Z-632/ Z-632/ Z-632/ Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Rozhodnutí o dědictví D 1118/1990 státního notářství v Uh.Hradišti ze dne ,právní moc dne Pro: Pro: Mahdal Josef, č.p. 317, Suchá Loz POLVZ:115/1992 Lukáš Josef, Podohradí 933, Nivnice Lukáš Vlastimil, Milevská 1113/30, Krč, Praha 4 Lukáš Stanislav, Větrná 2060, Uherský Brod Z / RČ/IČO: /107 Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu v Uh.Hradišti D-869/2002 ze dne Právní moc ke dni Z-4134/ RČ/IČO: / / /455 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 579/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherský Brod, kód: 742. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :17:41 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherský Brod, kód: 742. strana 2

15

16

17

18

19 Ortofoto mapa parcely 578

20 Ortofoto mapa parcely 579/1

21 Ortofoto mapa parcely 579/2

22 48 56'59.600"N 17 43'29.700"E g GPS N, E

23 48 56'59.600"N 17 43'29.700"E g GPS N, E