Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Znalecký posudek č. 13/05/97 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemkům p.č trvalý travní porost, p.č orná půda, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny Jeseník IČ: Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, Jeseník info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 11 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 85470/12-024, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc. č. 711 o výměře 923 m 2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 714 o výměře m 2, druh: orná půda - pozemek parc. č. 715 o výměře 230 m 2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 808 o výměře 270 m 2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č o výměře m 2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č o výměře 198 m 2, druh: ostatní plocha Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) - pozemek parc. č. 707 o výměře 221 m 2 - pozemek parc. č. 708 o výměře m 2 - pozemek parc. č. 809 o výměře m 2 zapsaná v katastru nemovitostí, který vede Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk, pro obec Vrčeň, katastrální území Vrčeň, na listu vlastnictví č. 213, s podílem 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemky p.č trvalý travní porost, p.č orná půda, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č ostatní plocha a Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih, vše zapsané na LV č Pozemky p.č trvalý travní porost, p.č orná půda a p.č trvalý travní porost jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky tvoří funkční celek. Pozemek p.č trvalý travní porost je situovaný v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemky p.č trvalý travní porost a p.č ostatní plocha jsou situovány v jiho-východní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň a tvoří funkční celek. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707 a p.č. 708 jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky tvoří funkční celek. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 809 je situován v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Dle informací ČSÚ má obec Vrčeň 330 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Vrčeň nachází pošta. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 85470/12-024, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 213, vyhotovený objednavatelem dne Dvě kopie katastrální mapy, mapový list č. V-24-9 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk, dne , pro k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace a výměry) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Vrčeň Katastrální území: Vrčeň (786209) List vlastnictví číslo: 213 Vlastníci: 1. Jonášová Soňa Podíl: 1/2 č.p. 59, Drhovy 2. Valentová Lucie Podíl: 1/2 Anenská Ves 23, Krajková 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemkům p.č trvalý travní porost, p.č orná půda, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih. Pozemky p.č trvalý travní porost, p.č orná půda a p.č trvalý travní porost jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemek p.č trvalý travní porost je situovaný v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikace. Pozemek je zemědělsky obhospodařován, na částech pozemku se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemky p.č trvalý travní porost a p.č ostatní plocha jsou situovány v jiho-východní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Pozemky jsou zemědělsky obhospodařovány, na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707 a p.č. 708 jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 809 je situován v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikace. Pozemek je zemědělsky obhospodařován, na částech pozemku se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 213 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Plzeň-jih Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 213 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] trvalý travní porost ,48 4, ,45 orná půda ,48 4, ,78 trvalý travní porost ,48 4, ,48 trvalý travní porost ,52 4, ,48 trvalý travní porost , 2, ,40 ostatní plocha ,07 3, ,43 neplodná půda zemědělský PZE , 2, ,40 pozemek zemědělský PZE ,68 4, ,87 pozemek - část zemědělský PZE , 2, ,60 pozemek - část zemědělský pozemek PZE ,52 4, ,79 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Součet: ,68 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,84 Kč Pozemky na LV číslo 213 zjištěná cena: ,84 Kč 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) nebyly zjištěny Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) přístup k pozemkům je po nezpevněné komunikaci 2) pozemky jsou situovány mimo zastavěné území obce Vrčeň 3) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 10,- Kč do 20,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč, za pozemky jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitostem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemkům p.č trvalý travní porost, p.č orná půda, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č trvalý travní porost, p.č ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809: ,- x 1/2 x 3/4 = ,- Kč (po zaokrouhlení) Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) Cena pozemků podle cenového předpisu 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: jednostodesettisíc Kč , Kč 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Znalecký posudek vyhotovil: Odpovědná osoba: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/05/97 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Dvě kopie katastrální mapy Ortofoto mapa parcely 711 Ortofoto mapa parcely 714 Ortofoto mapa parcely 715 Ortofoto mapa parcely 808 Ortofoto mapa parcely 1010 Ortofoto mapa parcely

12 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

13 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

14 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

15 Ortofoto mapa parcely 711

16 Ortofoto mapa parcely 714

17 Ortofoto mapa parcely 715

18 Ortofoto mapa parcely 808

19 Ortofoto mapa parcely 1010

20 Ortofoto mapa parcely 1011