Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Znalecký posudek č. 13/03/60 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 1380/1 - orná půda, v k.ú. Petrov nad Desnou, obec Petrov nad Desnou, okres Šumperk. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny Jeseník IČ: Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, Jeseník info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 9 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 2128/08-35, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc. č. 1380/1, druh: orná půda zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Sobotín, katastrální území Petrov nad Desnou, na listu vlastnictví č. 80, s podílem 1/3. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 1380/1 - orná půda, v k.ú. Petrov nad Desnou, obec Petrov nad Desnou, okres Šumperk, zapsaný na LV č. 80. Pozemek se nachází v částečně zastavěné části katastrálního území Petrov nad Desnou. Dle informací ČSÚ má obec Petrov nad Desnou obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Petrov nad Desnou nachází pošta a škola. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 2128/08-35, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 80, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Petrov nad Desnou Katastrální území: Petrov nad Desnou (719790) List vlastnictví číslo: 80 Vlastníci: 1. Dvořák Vladimír Podíl: 1/3 U Pilského potoka 1392, Dobříš, Dvořák Zdeněk Podíl: 1/3 Rudé armády 321, Velké Losiny, Seidlová Alena Podíl: 1/3 Lipovská 1163/44, Jeseník, Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen. Náhled územního plánu obce Petrov nad Desnou poskytnutý při místním šetření na OÚ starostou obce panem Ing. Janem Vaníčkem. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 1380/1 - orná půda, v k.ú. Petrov nad Desnou, obec Petrov nad Desnou, okres Šumperk, který je situován v částečně zastavěné části katastrálního území Petrov nad Desnou. Pozemek je zemědělsky obděláván. Na částech pozemku se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikaci. Starostou obce Petrov nad Desnou panem Ing. Janem Vaníčkem bylo sděleno, že oceňovaný pozemek je dle platného územního plánu obce Petrov nad Desnou zahrnut v plochách - orné půdy. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 80 3

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 80 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1380/ ,86 5, ,15 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 5 367,38 Kč Pozemky na LV číslo 80 zjištěná cena: 5 367,38 Kč 4

5 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. 5

6 Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) pozemek je situovaný v blízkosti zastavěné části obce Petrov nad Desnou Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) přístup k pozemku je po nezpevněné komunikaci 2) pozemek současně využitelný pouze pro zemědělské účely 3) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 40,- Kč do 60,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 40,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč, za pozemek jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k výše uvedeným nemovitostem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitosti - pozemku p.č. 1380/1 - orná půda: ,- x 1/3 x 3/4 = ,- Kč (po zaokrouhlení) Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavním právem exekutorským se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jeho aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) Cena pozemků podle cenového předpisu 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: dvacetosmtisíc Kč 5 370, Kč 6

7 Znalecký posudek vyhotovil: Odpovědná osoba: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec 7

8 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/03/60 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 8

9 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Ortofoto mapa parcely 1380/1 Mapy širších vztahů I a II 9

10 Fotodokumentace

11 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

12 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

13 Ortofoto mapa parcely 1380/1