ZNALECKÝ POSUDEK č. 3395/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3395/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Žabovřesky, obec Brno, okres Brno-město: pozemku parc. č. 5020/1, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 2806/08 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 29. června 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29. června 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení: 22. července 2016 Tento posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 2806/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Richarda Stana - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 29. června Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 872 ze dne pro k.ú. Žabovřesky: A: Vlastník: Podíl SJM Procházka Vladimír a Procházková Ivana, č.p. 74, Vážany nad Litavou 1/2 Stano Richard, Husova 165/5, Brno 1/2 Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Žabovřesky z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Richard Stano neumožnil přístup na pozemek nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření. Přístup k hranici pozemku umožnila vlastnice chaty na sousedním pozemku paní H. Holásková Ostatní - Platný územní plán města Brna - Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 platná od Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s., 2013 ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 5020/1 zahrada o výměře 347 m 2 Rozestavěná zahrádkářská chata bez če/čp na pozemku parc.č. 5020/1 (není zapsaná v KN) Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 5020/1 Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Brně, v městské části a katastrálním území Žabovřesky, v severozápadní části města, v zahrádkářské osadě podél řeky Svratky, mezi ulicemi Veslařská a Žabovřeská. Příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci (parc.č. 4889/13 - vlastník Statutární město Brno, LV 10001), jedná se o frekventovanou cyklostezku. Zástavba v okolí je tvořena zahrádkářskými chatami v osadě a skladovými objekty vedle silnice. Oblast je oblíbenou zahrádkářskou a rekreační zónou. Vzdálenost od řeky Svratky je 40 m. Podle vyjádření vlastnice sousední chaty bývá pozemek podmáčený v době zvýšené hladiny spodní vody. Pozemek je rovinatý, tvar je obdélníkový protáhlý. V jižní části asi v 1/5 se nachází rozestavěná malá chatka z dřevoštěpkových desek (asi 4 x 4 m). Při místním šetření nebyla přístupná, předpokládá se stupeň dokončení 50 %, bez vnitřního vybavení. Chatka není zapsaná v katastru nemovitostí. V jižní části oceňovaného pozemku parc.č. 5020/1, těsně u hranice, se nachází parcela č. 5019, která je ve vlastnictví spoluvlastníků parcely č. 5020/1 - manželů Procházkových, nikoliv ve vlastnictví povinného, na které asi dříve stála chata. Rozestavěná chatka stojí ale na parcele č. 5020/1. Pozemek je částečně oplocený chybí oplocení ze západní strany, je z velké části (asi ze 4/5) zarostlý náletovými dřevinami, neudržovaný. Pozemek není připojen na žádné inženýrské sítě, je možné připojení na elektrickou energii. Podle Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna - č. 10, platné od doposud se pozemek se nachází v oblasti, pro niž je stanovena cena 500,- Kč/m 2. Kopie příslušné části cenové mapy je v příloze posudku. Podle platného územního plánu se pozemek nachází v oblasti návrhové nestavební volné, v ploše krajinné zeleně všeobecné (KV). 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými pozemky v obdobných lokalitách ve městě Brně z realitní inzerce na stránkách (07/2016).

5 5 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej zahrady m², Brno - Židenice, okres Brno-město prodej zahrady v Brně - Židenicích. Jedná se o pozemek v zahrádkářské kolonii nedaleko židenického hřbitova. Celková plocha pozemku je 1700 m². Pozemek lze rozdělit a nebo koupit více m². Šířka pozemku je 12 m. K pozemku se jede po asfaltové cestě, kousek po nezpevněné komunikaci. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč bez provize Cena za m²:368 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:1700 m 2 Prodej zahrady 518 m², Rakovecká, Brno - Bystrc Nabízíme zahradu 516 m2 v žádané klidné lokalitě u Brněnské přehrady. Zahrada je oplocena a osázena ovocnými stromy. Elektřina a voda je v dosahu pozemku. Parkování je možné 100m od hranice pozemku. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:386 Kč Aktualizace: Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:518 m 2 Prodej zahrady m², Podhájí, Brno - Řečkovice Prodej zahrady s ovocnými stromy (1x jabloň, 6x meruňka, 3x slivoň špendlík, 5x jabloň, 1x švestka) v Brně - na hranici Králova pole a Řečkovic. Zahrada o celkové výměře 1371 m2 a uliční šíři cca 12 m je orientována Jiho-Západně a nachází se v zahrádkářské oblasti nad oblíbeným Zamilovaným hájkem. Kromě samotných zahrad zde najdeme i chaty či zkolaudované rodinné domy, parcela tak může výhledově sloužit i jako investice. Zde je povolená zastavěná plocha pro chatu 25 m2. Pozemek je částečně oplocen, na hranici je parkovací stání a nově připojena elektřina. Zahrada je autem dostupná po nezpevněné komunikaci. Pro vodu je třeba zbudovat studnu cca 40m, sousedící zahrady studny mají.

6 6 Zastávka MHD (bus 42,70) je vzdálena 6 minut chůze. Více info telefonicky. Těšíme se na Vás na prohlídce. Cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena: Kč bez provize Cena za m²:414 Kč bez provize Aktualizace: Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:1371 m 2 Elektřina:230V Komunikace:Neupravená Prodej zahrady 384 m², Brno - Medlánky, okres Brno-město Prodej zahrady v OV s výhledem do krajiny o celkové ploše 384 m2 v klidné části Brna - Medlánkách. Možnost postavit zahradní chatku do 15 m2. Elektřina ani voda nejsou zavedeny. Nachází se zde 4 jabloně, 1 švestka, úrodná půda na pěstování zeleniny i ovoce. K zahradě vedou 2 přístupové cesty neprůjezdné autem. V létě je zahrada prosluněná. Možnost posezení. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč bez provize Cena za m²:448 Kč Aktualizace: Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:384 m 2 Doprava:MHD

7 7 Stanovení porovnávací ceny pozemků Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Brno Oceň. objekt k.ú. Žabovřesky velikost pozemku m 2 Způsob využití 347 zahrada Vlastnosti Pozemek rovinatý, v zahrádkářské osadě. Malá rozest. chatka. Pozemek většinou s náletem, bez IS, možnost el. Občas podmáčený. Příjezd po zpevněné komunikaci. (1) (2) (3) (4) (5) 1 k.ú. Židenice zahrada 2 k.ú. Bystrc 518 zahrada 3 k.ú. Řečkovice zahrada 4 k.ú. Medlánky 384 zahrada Pozemek mírně sklonitý, v zahrádkářské osadě. Ovoc. stromy, plot, asi bez IS. Příjezd po asfaltové a část po nezpevněné komunikaci. Pozemek mírně sklonitý, v zahrádkářské osadě. Ovocné stromy, plot. IS - v dosahu el., vodovod. Příjezd 100 m od pozemku. Pozemek sklonitý, v zahrádkářské osadě. Ovocné stromy, část. oploceno. IS - elektřina. Možno zbudovat studnu a postavit rekr. chatu. Příjezd k pozemku po nezpevněné komunikaci. Pozemek sklonitý, v zahrádkářské osadě. Ovocné stromy, terasa. Bez IS. Přístup jen pěšky po nezpevň. komunikaci. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny KCR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení doprav. dostup. úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč/m 2 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,97 0,98 0,99 0,97 0,99 1,04 0, , ,00 1,00 0,99 0,97 0,96 1,04 0, , ,99 0,98 0,97 0,97 0,98 1,04 0, , ,99 1,00 0,97 0,97 0,95 1,04 0, Jednotková porovnávací cena Kč/m Výměra oceňovaného pozemku m Porovnávací cena Kč Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Koeficienty Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na svažitost pozemku K4 Koeficient úpravy na stav, vybavení (IS) a příslušenství (chatka) K5 Koeficient úpravy na dopravní dostupnost K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (občasné zatopení pozemku)

8 8 3. Práva a závady Povinný pan Richard Stano nesdělil, zda je oceňovaný pozemek pronajímán. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 872 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: jednostotřicetpěttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: padesátčtyřitisícekorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj ,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 22. července 2016 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3395/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 22. července 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 872 str. 1, 22, 23 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Cenová mapa stavebních pozemků Mapa oblasti

9 9 Fotodokumentace nemovitosti rozestavěná chatka v jižní části pozemku náletové dřeviny - na většině pozemku

10 10

11 11

12 12 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Žabovřesky Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Žabovřesky

13 13 Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 výřez Mapa oblasti