Znalecký posudek číslo /13

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /13 O obvyklé ceně objektu bydlení číslo popisné 27 na pozemku parcelní číslo st. 29 a pozemků parcelní čísla st. 29, 19 v katastrálním území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 1 JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám 1 Praha Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 099 EX 3730/07 Exekutorského úřadu Praha 1 Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 15 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek číslo /13 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 309 pro katastrální území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč, vyhotovený Kú V, KP Moravské Budějovice dne pod číslem PÚ 9651/ Kopie katastrální mapy katastrálního území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč, vyhotovená KÚ V, KP Moravské Budějovice dne , list mapy Moravské Budějovice 4-1/41, měřítko 1:1000. Kopie darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni ze dne , V /1996. Usnesením 099 EX 3730/07-19 Exekutorského úřadu Praha 1 ze dne jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: stanovit obvyklou cenu objektu bydlení číslo popisné 27 na pozemku parcelní číslo st. 29, pozemku parcelní číslo st. 29 zastavěná plocha o výměře 1155 m2, pozemku parcelní číslo 19 zahrada o výměře 760 m2 v katastrálním území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč včetně ocenění práv a závad s nemovitostí spojených. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Výsledek místního šetření ze dne , konaného na žádost objednavatele a bez jeho účasti, bez účasti povinné paní Marie Procházkové. Doporučené oznámení o místním šetření se nevrátilo. 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) 2. Evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 309 se jedná o objekt bydlení číslo popisné 27 na pozemku parcelní číslo st. 29, pozemek parcelní číslo st. 29 zastavěná plocha o výměře 1155 m2, pozemek parcelní číslo 19 zahrada o výměře 760 m2 v katastrálním území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč. A) Nález - celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění objektu bydlení číslo popisné 27 na pozemku parcelní číslo st. 29 a pozemků parcelní čísla st. 29, 19 v katastrálním území Lesonice, obec Lesonice, okres Třebíč. Obec Lesonice se nachází severozápadně ca. 9 km od města Moravské Budějovice v kraji Vysočina. Obec má ca. 480 obyvatel, v provozu veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny a zemního plynu a nemá veřejný vodovod. V obci je mateřská škola a 1.stupeň základní školy, zubní ordinace, obvodní lékař, pošta, obchod se základními potřebami a pohostinství. Spojení s okolím je pravidelnou veřejnou autobusovou dopravou. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, přístupná je z asfaltové komunikace procházející obcí. Při místním šetření dne mi paní Marie Machovcová oznámila, že povinná paní Marie Procházková není přítomna a ona mi prohlídku nemovitosti neumožní. Proto jsem provedl pouze obhlídku zvenčí a při ocenění vycházím z této obhlídky a veřejně přístupných údajů. Náhledem do leteckého snímku přístupného na internetové adrese cuzk.cz jsem zjistil že pozemek parcelní číslo st. 29 je částečně zastavěn stavbami, pozemek zahrady je od tohoto pozemku u místěn směrem jižním a sousedí s ním a nachází se na něm trvalé porosty. Při severním pohledu z ulice je vidět, že celá uliční fronta pozemku parcelní číslo 27 je zastavěna, objekt je zřejmě částečně podsklepen podle sklepních oken v části, je s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s taškovou krytinou. Je zřejmě i napojen na rozvod zemního plynu, protože jsou viditelné kouřovody podokenních topidel na zemní plyn typu WAF.

3 Znalecký posudek číslo /13 Strana 3 Pohled zvenčí naznačuje, že objekt bydlení není řádně udržován, fasáda je poškozená, dřevěná okna jsou s poškozeným nátěrem. Celková výměra pozemků je 1915 m2. Závady, práva, povinnosti Podle listu vlastnictví číslo 309 části C a kopie darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni ze dne , V /1996, oddíl V/ vázne na oceňované nemovitosti věcné břemeno právo doživotního a bezúplatného bydlení v domě čp. 27 v Lesonicích, a to výhradně užívání bytu se zvláštním vchodem, nacházejícím se vlevo od vchodu do domu, který sestává z kuchyně, ložnice, chodby a koupelny, dále spoluužívání ostatního příslušenství k tomuto potřebného, sociálního zařízení, právo spoluužívání ostatních nebytových prostor, zahrady, vše s volným příchodem a odchodem. Dále podle listu vlastnictví číslo 309 části C na oceňované nemovitosti váznou zástavní práva nařízení exekuce. Více jsem z veřejně přístupných podkladů nezjistil B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

4 Znalecký posudek číslo /13 Strana 4 - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné, nemají univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz: Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře Tomáš Sedlák, Moravské náměstí 755/14a, Brno Nabízíme exklusivně krásný RD 6+1 v obci Lesonice. Dum se nachází ve velmi klidné ulici, která je slepá. Dispozice: přízemi, jídelna, koupelna, samostatné WC, ložnice, obývací pokoj a jídelna. Z prostorné předsíně je vstup do sklepa. V prvním patře jsou tri pokoje, koupelna a WC. Na zahradě za domem je veliká zděna stodola. Na pozemku jsou vzrostle stromy jabloně, ořech a hrušky. Cely dům i s pozemkem je ve velmi dobrem stavu. Užitná plocha 185 m2, pozemek m2 Požadovaná cena ,- Kč Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře TR reality, s.r.o., Přerovského 153/7, Třebíč Nabízíme exkluzivně prodej zemědělské usedlosti v obci Horní Lažany u Lesonic, stojící na polosamotě v blízkosti lesa. Je vhodná jak k trvalému bydlení, tak i k rekreačnímu využití. Jedná se o jednopodlažní dům 4+1 ze smíšeného zdiva, dále hospodářské části a 2 stodoly. Na domě je nová střecha, částečně izolovaný, částečně zateplený, podlahy betonové, v chodbě dlažba. Voda v plastu (nové rozvody), nové rozvody elektřiny v mědi, topení zajišťuje nový kotel na tuhá paliva - rozvody též v mědi, odpad do septiku (umělohmotného). Voda je přivedena z vlastní studny, pitná s rozborem, čerpadlo Nautila. Obec do budoucna počítá s přípojkami na obecní vodovod a plyn. Lze se připojit na pevnou telefonní linku. Obytnou část je možno rozšířit využitím půdních prostor nebo hospodářské části. Jednu místnost čeká ještě dokončení podlahy a snížení stropu. Okolo objektu se rozprostírá velká zahrada, její celková plocha činí 3049 m2. Nemovitost může být využita k chovu hospodářských zvířat. Pozemek 3821 m2, Požadovaná cena ,- Kč

5 Znalecký posudek číslo /13 Strana 5 Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost se velikostí pozemku blíží příkladu číslo 1, stavebně technický stav podle pohledu zvenčí napovídá že je horší než u příkladu číslo 2 Proto odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku ,- Kč. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: jedenmilión korunčeských C) Závady, práva, povinnosti Závady, práva povinnosti: Podle listu vlastnictví číslo 309 části C a kopie darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni ze dne , V /1996, oddíl V/ vázne na oceňované nemovitosti věcné břemeno právo doživotního a bezúplatného bydlení v domě čp. 27 v Lesonicích, a to výhradně užívání bytu se zvláštním vchodem, nacházejícím se vlevo od vchodu do domu, který sestává z kuchyně, ložnice, chodby a koupelny, dále spoluužívání ostatního příslušenství k tomuto potřebného, sociálního zařízení, právo spoluužívání ostatních nebytových prostor, zahrady, vše s volným příchodem a odchodem. Dále podle listu vlastnictví číslo 309 části C na oceňované nemovitosti váznou zástavní práva nařízení exekuce. Ocenění věcného břemene: Je oceněno jako roční užitek z pronájmu: Protože se v lokalitě Lesonice ani v blízkém okolí nenabízí srovnatelná nemovitost, vycházím z nejbližší nabídky v ve městě Třebíč, podle nabídky realitní kanceláře TR Reality s.r.o., Přerovského 153/7, Třebíč Nabízíme k pronájmu přízemí rodinného domu o velikosti 3+kk v novostavbě rodinného domu na Tylově nábřeží v Třebíči. Jedná se o bytovou jednotku se samostatným vchodem s podlahovou plochou 95 m2 orientovanou na východ a západ. Dům byl kolaudován v r. 2007, je zateplený, nízkoenergetický. V bytě jsou plastová okna, vytápění je řešeno podlahovým topením na elektřinu. Na podlahách je položena dlažba, sociální zařízení je řešeno jako koupelna se sprchovým koutem, vanou a WC. K bytu náleží veranda, parkování je možné před domem. Požadovaný nájem 9 000,- Kč/měsíc. Vyhodnocení: umístění oceňované nemovitosti je v malé obci, podle počtu místností se jedná o výrazně menší rozsah prostorů k užívání než uvedený příklad, přibližně 1/3 a proto odhaduji obvyklé měsíční nájemné ve výši 1500,- Kč, to je ročně ,- Kč a tedy roční užitek ve výši ,- Kč. Věcné břemeno je na dobu doživotní pro oprávněnou a tedy podle 18 odst. 4 zákona 151/1997 Sb, se roční užitek násobí desetinásobkem a tedy cena věcného břemene činí ,- Kč C) Cena věcného břemene práva doživotního a bezplatného užívání prostorů v nemovitosti pro paní Marii Machovcovou činí: ,00 Kč Slovy: jednostoosmdesáttisíc korunčeských

6 Znalecký posudek číslo /13 Strana 6 D) Rekapitulace B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: jedenmilión korunčeských C) Závady, práva, povinnosti Cena věcného břemene práva doživotního a bezplatného užívání prostorů v nemovitost pro paní Marii Machovcovou činí: ,00 Kč Slovy: jednostoosmdesáttisíc korunčeských Podle listu vlastnictví číslo 309 části C na oceňované nemovitosti váznou zástavní práva nařízení exekuce E) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

7 Znalecký posudek číslo /13 Strana 7 Celková situace,

8 Znalecký posudek číslo /13 Strana 8

9 Znalecký posudek číslo /13 Strana 9

10 Znalecký posudek číslo /13 Strana 10

11 Znalecký posudek číslo /13 Strana 11

12 Znalecký posudek číslo /13 Strana 12

13 Znalecký posudek číslo /13 Strana 13

14 Znalecký posudek číslo /13 Strana 14

15 Znalecký posudek číslo /13 Strana 15 Severozápadní pohled Severovýchodní pohled