ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 8/2016. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 8/2016 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Byt 3+1 Bytová jednotka číslo: 155/4 v bytovém domě č.p.: 155 na pozemku parc. č. st. 287 s pozemky: st. 287 včetně spoluvlastnického podílu: 183 / na společných částech domu a pozemku Katastrální území: Prosiměřice LV č.: 571, 514 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Prosiměřice Část obce: Prosiměřice Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník jednotky: SJM, Růžička Kamil a Růžičková Jana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kamil Růžička, Prosiměřice 155, Prosiměřice Jana Růžičková, Prosiměřice 155, Prosiměřice Vlastník pozemku: SJM, Růžička Kamil a Růžičková Jana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kamil Růžička, Prosiměřice 155, Prosiměřice Jana Růžičková, Prosiměřice 155, Prosiměřice Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s., tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Pozn.: Vybydlený byt před rekonstrukcí. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 3 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Prosiměřice, Prosiměřice Počet obyvatel: 799 KÚ: Prosiměřice Ulice: Číslo popisné: 155 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 Podlaží: 1. NP Orientace: JZ Vytápění: ústřední / etážové - plyn Podlahová plocha: 77,02 m 2 Započitatelná plocha: 71,70 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 50,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 2 Počet bytových / nebytových jednotek 6 / Výtah ano ne Konstrukce budovy zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 287 Celková výměra pozemku: 776 m 2 Energetický průkaz stavby: Technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Kč Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městys Prosiměřice je začleněna územně pod okres Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Prosiměřice se rozkládá asi třináct kilometrů severovýchodně od Znojma. Obec je vzdálená přibližně 18 km od rakouských hranic. V obci je základní občanské vybavení - mateřská škola, základní škola, sportoviště, obecní úřad, kostel, ordinace praktického lékaře i stomatologa, domov s pečovatelskou službou, domov důchodců, policejní stanice, poštovní úřad, restaurace, obchod, lékárna. Inž. sítě jsou v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - veřejná doprava pouze pravidelnou autobusovou linkou, silnice 1.tř.č.53 (Znojmo-Pohořelice-Brno) je vzdálena do 5-ti km. Poloha oceňované nemovitosti: Bytový dům čp. 155 se nachází ve středu obce a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v obci

3 Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: byt je vybydlený, několik let neobývaný a před celkovou rekonstrukcí. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2 Počet bytových/nebytových jednotek: 6 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1349, 1339/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1349 ostatní plocha Městys Prosiměřice/způsob využití-ostatní komunikace 1339/1 ostatní plocha Městys Prosiměřice/způsob využití-ostatní komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.571 pro k.ú.prosiměřice ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Zahájení exekuce Zapsáno do soupisu konkursní podstaty Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0647 Znojmo Obec: Prosiměřice Katastrální území: Prosiměřice Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl SJM Růžička Kamil a Růžičková Jana 1 / 1 Kamil Růžička Prosiměřice 155, Prosiměřice Jana Růžičková Prosiměřice 155, Prosiměřice Stavby na LV 514 stavba je součástí pozemku část obce Prosiměřice Objekt k bydlení č.p. 155 na pozemku p.č. st. 287 NE Jednotky na LV 571 Číslo jednotky: 155/4 Spoluvlastnický podíl: 183 / Byt Pozemky na LV 514 st. 287 Stavební parcela Parcela KN 776 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: je vybydlený a před celkovou rekonstrukcí

5 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 13,30 m 2 1,00 13,30 m 2 chodba byt 5,71 m 2 1,00 5,71 m 2 komora byt 1,68 m 2 1,00 1,68 m 2 pokoj byt 19,75 m 2 1,00 19,75 m 2 pokoj byt 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 koupelna byt 2,18 m 2 1,00 2,18 m 2 kuchyň byt 9,97 m 2 1,00 9,97 m 2 WC byt 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 sklep byt 5,32 m 2 0,50 2,66 m 2 sklep byt 5,32 m 2 0,50 2,66 m 2 Celková podlahová plocha 77,02 m 2 71,70 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné keramické dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna PVC, textilie ústřední s plynovým kotlem světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu el. bojler chybí WC, umyvadlo, vana chybí chybí instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 77 Započitatelná plocha [m 2 ] 71,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 43 Další životnost roků 57 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je částečně zastavěn bytovým domem čp.155. Přístup je z veřejné komunikace. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: 776 Výpočet porovnávací hodnoty Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: je vybydlený a před celkovou rekonstrukcí. Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Byt nacházející se v I.nadzemním podlaží panelového domu situovaného v centru obce Práče - vesnice vzdálené 12 km severovýchodně od Znojma, 1 km o silnice Znojmo - Brno. Byt je dispozice 3+1 a sestává ze vstupní chodby, kuchyně s jídelním koutem, obývacího pokoje, dětského pokoje, ložnice, koupelny a WC. Z ložnice východ na balkon, v suterénu se nachází sklep. Byt má vlastní vytápění radiátory spolu s plynovým kotlem, který zároveň ohřívá i vodu. Byt v původním, ale udržovaném stavu. Práče, okr. Znojmo Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/ koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Panelový byt. - koeficient 1,10; Celkový stav - Horší-vybydlený byt. - koeficient 0,70; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Panelový byt.; Celkový stav - Horší-vybydlený byt.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 80,00 1.NP , Byt 3+1 Sousední byt s oceňovanou nemovitostí, ale průběžně obývaný a udržovaný. Prosiměřice Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z koeficient 1,00; Lokalita - Shodná-sousední byt. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Shodná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Shodné. - koeficient 1,00; Celkový stav - Horší-vybydlený byt. - koeficient 0,70; Vliv pozemku - Shodný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 2013.; Lokalita - Shodná-sousední byt.; Velikost objektu - Shodná.; Provedení a vybavení - Shodné.; Celkový stav - Horší-vybydlený byt.; Vliv pozemku - Shodný.; Zděný 71,20 2. NP ,

7 Byt 3+1 Jedná se o byt č.649/1 o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží. K bytu patří balkon a sklepní kóje. Okna z pokojů jsou situována na JV a na SZ. V bytě je zděné bytové jádro s koupelnou a s WC. Podlahy jsou plovoucí nebo s podlahovou krytinou z PVC. Vytápění ÚT a TUV je dodávána z CZT. Byt je v OV. Vlastnický podíl na společných částech domu a pozemků činí 149/6128. Práče, okr. Znojmo Dispoziční řešení bytu 3+1: předsíň, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, dětský pokoj, balkon, sklep. Popis technického stavu stavby a bytu: Byt se nachází v obytné budově, která byla postavena v roce V roce 2008 bylo provedeno zateplení fasády, byla provedena výměna původních oken za plastová okna, nové vchodové dveře, nové balkony. Byt byl modernizován v rozsahu - plastové okna a balkonové dveře, nové zařízení kuchyně, zděné bytové jádro, nová koupelna a WC, nová podlahová krytina (plovoucí podlaha a ker. dlažba). Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/ koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší vybavení-garáž. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší-udržovaný. - koeficient 0,70; Vliv pozemku - podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/2016.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Lepší vybavení-garáž.; Celkový stav - Lepší-udržovaný.; Vliv pozemku - podobný.; Zděný 74,00 1. NP , Variační koeficient před úpravami: 9,96 % Variační koeficient po úpravách: 13,50 % Započítatelná plocha: 71,70 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě zjištěné porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč Silné stránky nemovitosti - byt o velikosti 3+1 v 1.NP zděného bytového domu - v blízkosti bytového domu je základní občanská vybavenost - byt lze pronajímat Slabé stránky nemovitosti - byt je několik neobývaný, neudržovaný, vybydlený a před celkovou rekonstrukcí - komplikované právní vztahy vyplývající ze zadluženosti bytu - 7 -

8 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.118/2016-a ze dne Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd. ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 8/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 8/2016. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 - 9 -

10 Fotodokumentace ze dne Vybydlená kuchyně. Vybydlená koupelna. Pokoj. Pokoj. Vybydlené WC. Plyn. kotel ÚT v komoře

11 - 11 -