ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 6/2011. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 6/2011 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Horákov 48 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Mokrá-Horákov, k.ú. Horákov, kód ČSÚ: , LV: 138 Ostatní stavby: Přípojky od IS Pozemky: 205, 206 Vlastník stavby: Zdeňka Vosmeková, Mokrá-Horákov 48, Mokrá-Horákov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Zdeňka Vosmeková, Mokrá-Horákov 48, Mokrá-Horákov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:001/2011-d, Adresa objednatele: U Pískovny 890, Praha 8 IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 1+1, / ,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 11km východně od středu krajského města Brna s kterým má autobusové spojení IDS - snadný příjezd na dálniční síť do 10-ti minut - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj. vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 2b.j. (1+1 a 2+1) a má dostatečné zázemí spočívající v garáži, kotelně, skladu paliva a zahrádce s terasou Zápory nemovitosti: - prudce svažitý pozemek na kterém se nachází rodinný dům - stavba RD není zateplena a nevyhovuje tak již dnešním tepelně technickým požadavkům pro obytné budovy - RD není v současné době obydlen z důvodu jeho odpojení od elektrického vedení a od plynovodu z důvodu neplacení spotřeby médiií dodavatelům a opětovné napojení RD si vyžádá vypracování nových revizí rozvodu elektřiny a plynu a potřebnou administrativu (vícenáklady v částce ca ,-Kč) - v rodinném domě se v současné době netopí a působí tak neútulným dojmem, nebezpečí vzniku plísní a poškození vnitřního zařízení od promrznutí budovy Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její současnou věcnou hodnotu a zejména na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.138 ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j. 001/2011-D ze dne od EURODRAŽBY.CZ a.s. Charakteristika obce Vesnice Mokrá-Horákov se nachází v okrese Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Mokrá-Horákov se rozkládá asi jedenáct kilometrů východně od centra Brna a sedm kilometrů severně od města Šlapanice. Na území této středně velké obce žije trvale zhruba 2690 obyvatel. Mokrá-Horákov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Horákov a Mokrá. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Mokrá-Horákov mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Poloha nemovitosti Vesnice Mokrá-Horákov leží v průměrné výšce 330 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1217 ha, z toho orná půda zabírá pouze osmnáct procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Oceňovaná nemovitost se nachází v řadové zástavbě místní části Horákov a je napojena na všechny dostupné IS v obci, t.j. vodovod, kanalizaci s ČOV, elektřinu a zemní plyn

4 Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno užívání pro ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8. Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1180/ Předkupní právo Předkupní právo pro ACM Monay Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8. Listina: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1180/ Ostatní omezení Zástava. Exekuce. Na LV jsou zapsána omezení vlastnického práva v rozsahu: - Dražební vyhláška - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Předkupní právo - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona) - Věcné břemeno užívání - Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Evidence v KN - Rozhodnutí o dědictví D 56/1974 ze dne Z / Pro: Vosmeková Zdeňka, Horákov 48, Mokrá Z / Smlouva o převodu nemovitosti RI 1421/1975 postupni ze dne , registrováno dne Pro: Vosmeková Zdeňka, Horákov 48, Mokrá Z / Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový rodinný dům, postavený tradiční technologií ze zděného materiálu. Rodinný dům se nachází na svažitém pozemku s velkým spádem a z tohoto důvodu byla i přizpůsobena výstavba rodinného domu zářezem do svahu. Střecha v uliční části i ve dvorní je pultová s taškovou krytinou. V přízemí se nachází technická část rod.domu spočívající z hlavního uličního vstupu, chodby se schodištěm do 1.patra, garáže, kotelny, skladu paliva. Rodinný dům se může užívat jako dvoubytový: v 1.patře se nachází byt 1+1 a byt 2+1. Každý byt má vlastní sociální zařízení a kuchyň. Měření spotřeby vody, elektřiny a zemního plynu je společné. Druh stavby - účel využití Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP , typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispoziční řešení Tech. přízemí: chodba s hlavním vstupem z ulice a se schodištěm do 1.patra, garáž, kotelna, sklad paliva 1.pato: byt 1+1 s vlastním soc. zařízením, byt 2+1 s vlastním sociálním zařízením Popis tech. stavu stavby Původně rodinný byl v roce 1955 přistavován dál do svahu. V roce 1988 byla původní přední část zbourána a vystavěna celá nová v rozsahu tech. přízemí se vstupní chodbou a schodištěm, garáží, kotelnou a skladem paliva a v 1.patře s bytem 1+1. V roce 1995 byl RD plynofikován. V roce 2004 byla provedena přístavba koupelny se vznikem bytu 2+1. Nad koupelnou je terasa s betonovou dlažbou. Příslušenství stavby Přípojky od IS v rozsahu vodovod, elektřina, kanalizace, zemní plyn, terasa

5 Konstrukce Popis 1. Základy deskové izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: Kč V současné době je rodinný dům odpojen od přívodu elektřiny a plynu. V domě se nyní netopí a nesvítí a není proto užíván. Obnovení přívodu zemního plynu a elektriky si vyžádá provedení revizí rozvodu plynu, topení a elektřiny a provedení potřebné administrativy. Celkově lze očekávat vyvolané náklady ca ,-Kč. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o prudce svažité pozemky s orientací na jih. Užívání pozemků není možné bez pořízených teras. Pozemky jsou v převážné části zastavěné. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jedná se o lokalitu, která je v těsné blízkosti krajského města Brna (centrum do 15km). Cenové nabídky na stavební pozemky bez přípojek od IS v místě značně převyšují 1000Kčm -2. Jednotkovou obvyklou cenu stanovuji 1000,-Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků 183 Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Uliční část z r ,76 m 2 68,00 m 2 Koupelna přistavená v r ,00 m 2 4,50 m 2 Dvorní část z r ,00 m 2 53,00 m 2 Půdy 75,92 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Uliční část z r.1988 (5,3*9,2)*(5,70) = 277,93 m 3 Koupelna přistavená v r.2004 (3*3)*(2,60) = 23,40 m 3 Dvorní část z r.1955 (6,47*5,1)*(3,00) = 98,99 m 3 Půdy (6*2,90+4,45*13,15)*(4,50) = 341,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 741,95 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 91 Obestavěný prostor [m 3 ] 741,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 56 Další životnost roků 44 Opotřebení % 56,00 Věcná hodnota (VH) Kč

7 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Horákov - Mokrá 95, , Rodinný dům s ÚT a koupelnou, studna, zahrada. Podolí 85, , RD 4+1, bez vodovodní a kanalizační přípojky, k dispozici el.instalace 230V/380V a plynovodní přípojka, dvorek 44m 2, studna, RD je před rekonstrukcí. Sivice 90, , RD s patrem, vytápění lok.plyn.topidly, napojení na kanalizac, plynovodní i a el.síť. Studna k dispozici. garáž. Cihlový dům postaven v r V patře 3 průchozí pokoje. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 126,00 m 2 Porovnávací hodnota ,- Kč - 7 -

8 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j. 001/2011-D ze dne od 1 EURODRAŽBY.CZ a.s. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2011. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Ing.František Hás, v.r

9 FOTODOKUMENTACE ZE DNE Kuchyně v bytě 2+1 Koupelna v bytě 2+1 WC v bytě 1+1 Koupelna v bytě 1+1 Pokoj v bytě 1+1 Schodiště ze vstupní chodby - 9 -