Znalecký posudek číslo /14

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /14 O ceně nemovitých věcí Pozemky zapsané na LV č Jablunkov Katastrální území: Jablunkov Okres: Frýdek-Místek O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/ O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: P U C Z O K Jaroslav J A B L U N K O V č.p Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

2 A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 2017/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č pro k.ú. Jablunkov, obec Jablunkov, okr. Frýdek-Místek. Úkolem znaleckého posudku je ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3778, a to: - Pozemek parc.č. 2935/1 o výměře 977 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 2935/2 o výměře 133 m 2 trvalý travní porost Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku uvedeného na titulní straně. V oddíle C listu vlastnictví č jsou uvedena věcná břemena užívání pozemku parc.č. 2935/2. Věcná břemene byla zřízena na základě Darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni ze dne B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemky zapsané na LV č se nacházejí při jihovýchodním okraji města Jablunkov (5 717 obyvatel), ve správním území okresu Frýdek-Místek, v katastrálním území Jablunkov, v podhůří Moravskoslezských Beskyd. Pozemky jsou situované v rozptýlené zástavbě rodinných domů, v části zvané Lýsky. Centrum města Jablunkov je od oceňovaných pozemků vzdálono cca 3,2 km severním směrem. Ve městě Jablunkov se nachází základní občanská vybavenost a služby - městský úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchod s potravinami, sportovní areál, zdravotnické středisko a další. Vyšší občanská vybavenost a síť služeb se nachází ve městě Třinec, které je vzdáleno cca 18 km. Pozemky se nacházejí v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností vůči větším městům. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Ostrava, Třinec a Žilina (SK) je možné ve vzdálenosti 3,0 km. Autobusová zastávka meziměstské MHD se nachází ve vzdálenosti cca 500 m. Vlakové nádraží je vzdáleno 4,2 km. Oceňované pozemky se nacházejí podél místního potoku Lísky, od kterého jsou odděleny pásem vzrostlé zeleně. Dle platného územního plánu pro město Jablunkov se pozemky nacházejí v zóně zemědělských pozemků a nejsou určeny k výstavbě. Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. 2

3 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Pozemky jsou hodnoceny jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 3

4 1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky zapsané na LV č Jedná se o pozemky parc.č. 2935/1 a 2935/2, které jsou v katastru nemovitostí vedené jako trvalý travní porost, což odpovídá skutečnosti, kdy pozemky jsou využívané pouze k zemědělským účelům. Přístup a příjezd k pozemkům je možný ze západní strany z veřejné komunikace přes pozemky cizích vlastníků. Pozemky jsou svažité s orientací k východu. Pozemky jsou umístěné v zóně se zanedbatelným výskytem povodně. Pozemek jsou součástí zemědělského půdního fondu a jsou určené pro zemědělskou výrobu. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je provedeno tedy dle 6. Zemědělské pozemky ( 6) Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce se 5-10 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: území obce Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 80 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 80 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 2935/1 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,40 4,32 972,00 Kč ,31 2, ,72 Kč Celkem parcela: 977 m ,72 Kč Parcela číslo: 2935/2 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,31 2,36 313,88 Kč Celkem parcela: 133 m 2 313,88 Kč Celkem: 3 060,60 Kč 4

5 Rekapitulace 1) Pozemek parc.č. 2935/ ,72 Kč 2) Pozemek parc.č. 2935/2 313,88 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 3 060,00 Kč Slovy: Třitisícešedesát korun českých 5

6 2. Zjištění obvyklé ceny pozemků metodou srovnávací Po zemědělských pozemcích, které nejsou určené k výstavbě, je v dané lokalitě u obdobných pozemků poptávka nízká. S ohledem na umístění pozemků a využití pouze pro pastevectví a zemědělskou výrobu jsem názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Raškovice, okr. Frýdek-Místek Zemědělský pozemek, Dobrá, okr. Frýdek-Místek Zemědělský pozemek, Vělopolí, okr. Frýdek-Místek Zemědělský pozemek, Bystřice, okr. Frýdek-Místek Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] Oceňované pozemky jsou s uvedenými pozemky srovnatelné svým umístěním a možností využití pouze pro zemědělskou výrobu. Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky (okres Frýdek- Místek), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 20 do 35 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků a jejich využití, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků zapsaných na LV č na částku ve výši: 25 Kč/m 2 za celkovou výměru pozemků zapsaných na listu vlastnictví č pro k.ú. Jablunkov (1 110 m 2 ) (po zaokrouhlení) = Kč = slovy: dvacetsedmtisícsedmsetpadesát korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitostmi spojené) Úkolem znaleckého posudku je rovněž ocenit závady, které se váží k oceňovaným pozemků. Ocenění je provedeno cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. K oceňovanému pozemku parc.č. 2935/2 se váží věcná břemena užívání ve prospěch Emilie Byrtusové a Aloise Byrtuse, a to na základě Darovací smlouvy a smlouvy o věcném břemeni ze dne Věcná břemena byla zřízena na dobu života oprávněných z věcného břemene. Rozsahem věcného břemene je celá výměra pozemku parc.č. 2935/2, tj. 133 m 2. Pro výpočet obvyklé ceny věcného břemene bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění se provede podle 16b odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy. Údaje o pronájmu pozemků pro pastevectví a zemědělské využití v obdobné lokalitě nejsou známy. 6

7 Proto je zjištěn roční užitek z věcného břemene pomocí metodiky Ministerstva financí ČR a odborné literatury Věcná břemena od A až do Z autorů Doc.Ing.Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, Csc. a kol., a to jako podíl z hodnoty pozemku. Dle této metodiky se obvyklé nájemné z pronájmu zemědělských pozemků pohybuje ve výši 1 % z ceny zemědělského pozemku. Provedeným průzkumem bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v obdobné lokalitě obchodují v průměru v rozmezí 20 až 35 Kč za m 2, obvyklé roční nájemné tedy stanovuji na 0,25 Kč/m 2 zemědělského pozemku. Tuto výši nájemného považuji za nejlépe odpovídající ceně obvyklé. Výpočet ročního užitku (roční nájemné) z pozemku parc.č. 2935/2: Výměra pozemku parc.č. 2935/2: 133 m 2 Roční užitek: 0,25 Kč/m 2 Roční užitek pozemku parc.č. 2935/2: 133 m 2 * 0,25 Kč/m 2 = 33,25 Kč V případě zřízení doživotního věcného břemene se roční užitek násobí deseti. Roční užitek pozemku parc.č. 2935/2: Doba trvání věcného břemene: Ocenění věcného břemene užívání: 33,25 Kč 10 let 33,25 Kč * 10 let = 332,5 Kč Zjištěná obvyklá cena věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2935/2 ve prospěch Emilie Byrtusové dle 16b odst. 1 činí celkem 330 Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2935/2 ve prospěch Aloise Byrtuse dle 16b odst. 1 činí celkem 330 Kč. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Předkupní právo váznoucí k pozemku parc.č. 2935/1 ve prospěch Jana Byrtuse. Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 7

8 D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 2017/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č pro k.ú. Jablunkov, obec Jablunkov, okr. Frýdek-Místek. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Pozemek parc.č. 2935/ Kč Pozemek parc.č. 2935/2 310 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací ,00 Kč Pozemek parc.č. 2935/ Kč Pozemek parc.č. 2935/ Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé (po zaokrouhlení). 1. Obvyklou cenu pozemku parc.č. 2935/1 stanovuji na částku: = Kč = 2. Obvyklou cenu pozemku parc.č. 2935/2 stanovuji na částku: = Kč = Závady spojené s oceňovanými pozemky 1. Obvyklá cena věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2935/2 ve prospěch Emilie Byrtusové činí 330 Kč. 2. Obvyklá cena věcného břemene užívání pozemku parc.č. 2935/2 ve prospěch Aloise Byrtuse činí 330 Kč. 8

9 Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z KN - LV číslo 3778 pro katastrální území Jablunkov, obec Jablunkov, vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec, mapový list č. JABLUNKOV 5-7/41, v měřítku č. 1:1000 ze dne Darovací smlouva a smlouva o věcném břemeni ze dne Kupní smlouva ze dne Územní plán města Jablunkov - Situační plánek a letecký snímek - Zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 9