Znalecký posudek č /10

Transkript

1 Znalecký posudek č /10 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny pozemků v PK a jejich příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Vladimír Ivaniš). Ocenění zahrnuje pozemky p.č. 4/2, 4/5 a 4/6 vedené v KN jako lesní pozemky-pozemky určené k plnění funkce lesa a pozemek p.č.26/11 vedený v KN jako ostatní plochadráha. Jsou užívány k určenému účelu - jako lesní pozemky s lesními porosty a pozemek přilehlý k železniční trati, dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Vidov, obec Vidov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopie Katastrální mapy, mapy katastrálního území a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci a zástavní právo smluvní, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 250/10-69, ze dne Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 250/10-69 ze dne: , převzato vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí s příslušenstvím ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Vladimír Ivaniš), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených a zjištěných podkladů, dle stavu při místní kontrolní prohlídce a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/20001 Sb., 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1) dle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická České Budějovice 10 Posudek obsahuje 18 textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení, v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami. V Českých Budějovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny pozemků v PK a jejich příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Vladimír Ivaniš). Ocenění zahrnuje pozemky p.č.4/2, 4/5 a 4/6 vedené v KN jako lesní pozemky-pozemky určené k plnění funkce lesa a pozemek p.č.26/11 vedený v KN jako ostatní plocha-dráha. Jsou užívány k určenému účelu - jako lesní pozemky s lesními porosty a pozemek přilehlý k železniční trati, dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Vidov, obec Vidov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopie Katastrální mapy, mapy katastrálního území a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci a zástavní právo smluvní, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 250/10-69, ze dne Mapy katastru, katastrální mapa, údaje z LZ Hluboká n.vlt., přehledná mapa a ortomapa s vyznačením pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedena bez přítomnosti povinného dne , s informacemi úředních osob a na KN Č.Bud. a od p. Mojžíše a Hegedüsche (LS Hluboká n.vlt.). Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření a termín byl konzultovaný s objednatelem. 3. Podklady pro vypracování doplňku posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.629, z kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, ze Usnesení o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z , č.j. 125 EX 250/ údaje z dokladů, sdělené objednavatelem, zjištěné zpracovatelem na KN, na LS Hluboká n.vlt. a při místní fyzické prohlídce a zaměření 4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučný vlastník nemovitostí: LV č.629 Vladimír Ivaniš (630627/0410), Lipenská 1133/58, České Budějovice 1 povinný z exekuce

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady od objednatele, údaje zjištěné na KN, kopie katastrálních map a údaje LS Hluboká n.vlt., LHO lesních pozemků. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření dne , kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností zpřístupnění bez přítomnosti povinného, datum konečné prohlídky oznámeno objednateli. 6. Celkový popis nemovitostí Pozemky vedené v KN, na LV č. 629 Pozemky ve ZE původu Pozemkový katastr jsou dislokovány na severovýchodním okraji obce Vidov, na okraji regionální železniční tratě, uvnitř katastrálního území, v intravilánu obce, mimo jeho souvisle zastavěnou část, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, navazují na sebe, rovinné a svažité, nebyly zjištěny žádné podmínky pro použití srážek, v obci není schválená cenová mapa. Pozemky jsou dislokované mimo obec, v nezastavěné části, součástí okolních obdobných jiných pozemků s nimiž sousedí, jsou přístupné příjezdovými nezpevněnými polními cestami a zpevněnými komunikacemi, nejsou k dispozici žádné inženýrské sítě. Nemovitosti jsou zatížené exekucí, nebyly zjištěny žádné závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena). Pozemky p.č.4/2, 4/5 a 4/6 jsou v současné době využívané jako lesní pozemky určené k plnění funkce lesa, s lesními smíšenými porosty BO, DB, SM, MD a pozemek p.č.26/11 užívaný jako ostatní plocha, okraj pozemku kolem železniční tratě. Součástí posudku jsou trvalé lesní porosty na p.č. 4/2, 4/5 a 4/6. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Vidov, obec Vidov, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopií ortomap a katastrální mapy a map LHO s vyznačením, viz. přílohy. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH V KN, NA LV Č.629 b) Pozemky 1) POZEMKY VEDENY V KN, NA LV Č.629

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku. I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Pro výpočet obecné ceny lesních pozemků a lesních porostů je jako pomocný podklad pro srovnání použitý výpočet administrativní ceny dle vyhl. Ministerstva financí České republiky č.460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku, s využitím zejména přibližných údajů z LHO Hluboká n.vlt. a výsledku místního šetření (zjištění stavu porostů-lesních porostních skupin). Lesní pozemky : oceněny dle 30 a příl. č.24 vyhl., dle sazeb plošně převládajících souborů lesních typů (SLT) dle příslušných porostních skupin. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami dle příl. č.25 vyhl. Lesní porosty na lesních pozemcích : oceněny dle 35 a 37 a přílohy č.28 vyhl., kdy je cena stanovena součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených dle jejich plošného procentuálního zastoupení v porostu. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: České Budějovice Obec: Vidov Popisy objektů a) Objekty 1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH V KN, NA LV Č.629 Předmětem zjištění obvyklé ceny vlastnického práva k lesním porostům (povinný z exekuce Vladimít Ivaniš), které jsou příslušenstvím pozemku v k.ú. Vidov, obec Vidov, okres České Budějovice. Jedná se o smíšené lesní porosty na pozemcích v KN, p.č.4/2, 4/5 a 4/6, osazených vedle sebe, zapsaných na LV č.629 a využívaných v současné době jako lesní pozemek v místní části Hlubočice, Hvízdalka. Podíly zasahují do porostní skupiny 7 a 11. Jedná se o smíšené lesní porosty oceněné dle podkladů z LHO a informací LS Hluboká n.vlt., jako podkladní přibližná administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

5 5 b) Pozemky 1) POZEMKY VEDENY V KN, NA LV Č.629 Předmětem zjištění obvyklé ceny vlastnického práva k pozemkům (povinný z exekuce Vladimít Ivaniš), které jsou příslušenstvím pozemku v k.ú. Vidov, obec Vidov, okres České Budějovice. Jedná se o lesní pozemky v KN, p.č.4/2, 4/5 a 4/6 a pozemek p.č. 26/11 vedený v KN jako ostatní plocha-dráha, osazených vedle sebe, zapsaných na LV č.629 a využívaných v současné době jako lesní pozemky a ostatní plocha v místní části Hlubočice, Hvízdalka. Podíly lesních pozemků zasahují do porostní skupiny 7 a 11. Jedná se o lesní pozemky oceněné dle podkladů z LHO a informací LS Hluboká n.vlt. a pozemek ostatní plocha-dráha, jako podkladní přibližná administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy, mimo zastavěné části obce, ve východní části k.ú., jsou mírně svažité, jsou přístupné příjezdovou nezpevněnou komunikací, jsou dobře identifikovatelné v mapě a v terénu. Při zjištění skutečného stavu bylo zjišťovány skutečnosti, pro určení případných srážek ze základní ceny, nejsou ve funkčním celku s žádnou jinou nemovitostí. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití, jako administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH V KN, NA LV Č Lesní porosty m 2 borovice lesní porost smíšený 7, e 4/2 70 r ,94 Kč Obmýtí: 120 roků [(33,90 16,94) 0, ,94] 1,000 31,56 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 70 % 31,56 Kč/m m 2 70 % = ,14 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 8 394,83 Kč Upravená cena: = ,31 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = ,48 Kč m 2 smrk lesní porost smíšený 7, e 4/2 70 r ,46 Kč Obmýtí: 120 roků [(62,80 12,46) 0, ,46] 1,000 38,54 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 20 %

6 6 38,54 Kč/m m 2 20 % = ,72 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 2 928,74 Kč Upravená cena: = ,97 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = 8 786,23 Kč m 2 modřín lesní porost smíšený 7, e 4/2 70 r ,49 Kč Obmýtí: 120 roků [(62,26 15,49) 0, ,49] 1,000 46,45 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 46,45 Kč/m m 2 10 % = 8 825,82 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 765,16 Kč Upravená cena: = 7 060,66 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = 5 295,50 Kč m 2 borovice lesní porost smíšený 11, 4/5 70 r ,94 Kč e Obmýtí: 120 roků [(33,90 16,94) 0, ,94] 1,000 31,56 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 70 % 31,56 Kč/m m 2 70 % = ,98 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 5 302, Kč Upravená cena: = ,98 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = ,99 Kč m 2 smrk lesní porost smíšený 11, e 4/5 70 r ,46 Kč Obmýtí: 120 roků [(62,80 12,46) 0, ,46] 1,000 38,54 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 20 % 38,54 Kč/m m 2 20 % = 9 248,66 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 849,73 Kč Upravená cena: = 7 398,93 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750

7 7 Mezisoučet = 5 549,20 Kč m 2 modřín lesní porost smíšený 11, e 4/5 70 r ,49 Kč Obmýtí: 120 roků [(62,26 15,49) 0, ,49] 1,000 46,45 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 46,45 Kč/m m 2 10 % = 5 574,20 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 114,84 Kč Upravená cena: = 4 459,36 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = 3 344,52 Kč m 2 borovice lesní porost smíšený 11, 4/6 70 r ,94 Kč e Obmýtí: 120 roků [(33,90 16,94) 0, ,94] 1,000 31,56 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 70 % 31,56 Kč/m m 2 70 % = ,58 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 4 559,72 Kč Upravená cena: = ,86 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = ,15 Kč m 2 smrk lesní porost smíšený 11, e 4/6 70 r ,46 Kč Obmýtí: 120 roků [(62,80 12,46) 0, ,46] 1,000 38,54 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 20 % 38,54 Kč/m m 2 20 % = 7 953,85 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 590,77 Kč Upravená cena: = 6 363,08 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = 4 772,31 Kč m 2 modřín lesní porost smíšený 11, e 4/6 70 r ,49 Kč

8 8 Obmýtí: 120 roků [(62,26 15,49) 0, ,49] 1,000 46,45 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 46,45 Kč/m m 2 10 % = 4 793,82 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 958,76 Kč Upravená cena: = 3 835,05 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,750 Mezisoučet = 2 876,29 Kč m 2 dub lesní porost smíšený 11, e 4/2 101 r ,76 Kč Obmýtí: 130 roků [(60,67 26,76) 0,670 1 / 0, ,76] 1,000 53,40 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 90 % 53,40 Kč/m m 2 90 % = ,12 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % ,62 Kč Upravená cena: = ,49 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,855 Mezisoučet = ,21 Kč m 2 borovice lesní porost smíšený 11, 4/2 101 r ,94 Kč e Obmýtí: 130 roků [(30,49 16,94) 0, ,94] 1,000 30,06 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 30,06 Kč/m m 2 10 % = 5 683,67 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 136,73 Kč Upravená cena: = 4 546,93 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,855 Mezisoučet = 3 887,63 Kč m 2 dub lesní porost smíšený 11, e 4/5 101 r ,76 Kč Obmýtí: 130 roků [(60,67 26,76) 0,670 1 / 0, ,76] 1,000 53,40 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 90 % 53,40 Kč/m m 2 90 % = ,37 Kč

9 9 Úprava ceny celkem: 20,00 % ,07 Kč Upravená cena: = ,30 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,855 Mezisoučet = ,74 Kč m 2 borovice lesní porost smíšený 11, 4/5 101 r ,94 Kč e Obmýtí: 130 roků [(30,49 16,94) 0, ,94] 1,000 30,06 Kč/m 2 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 30,06 Kč/m m 2 10 % = 8 238,46 Kč Úprava ceny celkem: 20,00 % 1 647,69 Kč Upravená cena: = 6 590,77 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,855 Mezisoučet = 5 635,11 Kč Lesní porosty celkem: = ,36 Kč LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH V KN, NA LV Č.629 zjištěná cena: ,36 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) POZEMKY VEDENY V KN, NA LV Č , odst. 7a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,319 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,294 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha- dráha 26/ ( ,007414) 1,00 = 35, 105, ,33 30 Lesní pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 25: Tvar lesních pozemků 5 % Lesní pozemky s terénními překážkami 30 % Úprava celkem: 35 % 0,650

10 10 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená SL T Cena [Kč] lesní pozemekurčený 4/ ,23 3,3995 3S ,50 k plnění funkce lesa lesní pozemekurčený 4/ ,23 3,3995 3S ,43 k plnění funkce lesa lesní pozemekurčený 4/ ,23 3,3995 3S 3 508,28 k plnění funkce lesa Součet: ,21 Součet cen všech typů pozemků: = ,54 Kč POZEMKY VEDENY V KN, NA LV Č.629 zjištěná cena: ,54 Kč

11 11 C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu , Kč , Kč , Kč Výsledná administrativní cena vlastnického práva k nemovitostem v k.ú. Vidov, na LV č.629 pro porovnávací metodu ke stanovení obecné ceny : Cena slovy: třistadvacettisíc Kč , Kč II. Ocenění nemovitosti stanovení ceny obvyklé nemovitostí v k.ú. Vidov, na LV č.629: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) bylo použito obecné metodiky. ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Ocenění je vypracováno na těchto zásadách: Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí

12 12 v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2008 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2009, viz přiložené kopie. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují v rozpětí od 10,- do 30,- Kč/m 2, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců propadly o %. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná-v dražbě prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle 33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. V následné době poptávka po nemovitostech klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění - majetkoprávní vztahy - ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)

13 13 - zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemků, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce - ceny pozemků dle obecné metodiky Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( C ST * Q F ) * I F * V EL F * SWOT * P F Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - I F = obec je vybavena cestami zpevněnými a nezpevněnými, nemovitosti jsou situované v rovině a ve svahu, v extravilánu obce, na okraji k.ú. - V EL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1 000, v lokalitě s dobrou dopravní dostupností s minimální infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení České Budějovice-Český Krumlov - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce (3 km Č.Bud.) - obec má minimální infrastrukturu - přímá návaznost na rekreační oblast a okolí vodní nádrže Římov s řekou Malší - dobrý příjezd (nezpevněná a zpevněná cesta) - dobrá identifikace v prostoru některých pozemků = slabé stránky - nemovitosti u železniční trati - pozemky jsou součástí většího celku obdobných pozemků - pozemek dráhy je omezeně využitelný Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy vyjímečně počítat (řeka Malše). Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce Vidov vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány mimo obytnou zónu obce, nejsou určeny k zástavbě. Obvyklá cena Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již

14 14 existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nájemné pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí: Cv = roční výnos/0,07 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se míně obchodují prostřednictví, realitních kanceláří, častěji dochází k převodu mezi nájemcem a pronajimatelem, dále pak jednotlivé subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy, neboť chce na ní hospodařit. Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla

15 15 jakousi průměrnou cenou těchto krajních hodnot, t.j. 105,- (ostatní plocha) až 30,- Kč/m 2 (lesní pozemky), s přihlédnutím k právním vztahům. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu. Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

16 16 Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně využitelné, mají standardní parametry obvykle srovnatelných pozemků. Možnost využití ke standardnímu trvalému pronájmu a komerčního využití. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost statutárního města České Budějovice, pozemky leží v oblasti poblíž železniční tratě a řeky Malše, lokalita je přímo v obci průměrně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností, nemovitosti jsou dobře pronajímatelné. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto : 1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví, k.ú. Vidov, na LV č.629 podle odborného odhadu znalce činí : , Kč Cena slovy: třistatisíc Kč 2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, k.ú. Vidov, na LV č.629 podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle 336 a, odst.2, nulové , Kč Cena slovy : nula Kč 3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, k.ú. Vidov, na LV č.629 které, dle odborného názoru znalce prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou. V Českých Budějovicích, Ing. Milan Paleček Opatovická České Budějovice 10

17 17 D. Znalecká doložka Doplněk znaleckého posudku jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Doplněk znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 810 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.78/10 podle připojené likvidace.

18 18 E. Seznam příloh K doplňku znaleckého posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy k řízení objednatelem. 3 x A4 výpis z KN 1 x A4 kopie přehledné mapy 1 x A4 kopie katastrální mapy 1 x A4 kopie katastrálního území 1 x A4 kopie ortomapy 3 x A4 kopie LHO Hluboká n.vlt. 3 x A4 srovnatelná nemovitost