soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 7 Vrchlabská 28/ Praha 19 - Kbely

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /11 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitosti - pozemku p.č. 569/2, na LV č.460, vč.příslušenství, v k.ú.kojetín Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: MGR. DANIEL VLČEK soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 7 Vrchlabská 28/ Praha 19 - Kbely vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti, pro potřebu exekučního řízení č.j.101 EX 03974/ Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/ České Budějovice 10 České Budějovice

2 Znalecký posudek č /11 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 (povinný Roslislav Dávidík) na nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob - pozemku p.č.569/2 u rodinného domu Blanská čp.191 s veškerým příslušenstvím, vedeným v KN jako zastavěná plocha a nádvoří-zbořeniště. Uvedená nemovitost je dislokována v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, vedená na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo na oceňované nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu čj. 28 EXE-155/ o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.101 EX 03974/ a na základě požadavků objednávky. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 7 Mgr.Daniel Vlček, soudní exekutor Vrchlabská 28/ P r a h a 19 - Kbely č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 101 EX 03974/ ze dne: , převzato vystavil: Mgr.Daniel Vlček, soudní exekutor Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/2 na nemovitosti (povinný z exekuce Rostislav Dávidík), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb., 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1) dle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická České Budějovice 3 Posudek obsahuje 16 stran textu (vč.titulního listu) a 13 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Českých Budějovicích,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 (povinný Roslislav Dávidík) na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob - pozemku p.č.569/2 u rodinného domu Blanská čp.191 s veškerým příslušenstvím, vedeným v KN jako zastavěná plocha a nádvoří-zbořeniště. Uvedená nemovitost je dislokována v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, vedená na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo na oceňované nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu čj. 28 EXE-155/ o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.101 EX 03974/ a na základě požadavků objednávky. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od sousedů a úředních osob z MÚ, za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí (zájemce o koupi oceňovaného podílu Dušan Jurečka, ), s přístupem dovnitř domu a všech objektů. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Přerov, LV č.460 z kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Přerov, z Usnesení Okresního soudu v Přerově o schválení dědické dohody, z , čj. 22 D- 1325/ USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PRAHA 7 ze , č.j.101 EX 03974/ Usnesení Okresního soudu v Přerově o nařízení exekuce, ze , čj.28 EXE- 155/ zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke

4 4 dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, údaje sdělené objednavatelem a spoluvlastníkem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí. 4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitosti : LV č.460 1/2 Jan D á v i d í k (671219/1552), bytem Blanská 554, Kojetín 1/2 Rostislav D á v i d í k (805428/1818), bytem Blanská 191, Kojetín povinný z exekuce 5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne za přítomnosti spoluvlastníka Dušana Jurečky, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na MÚ (stavební odbor a ÚP), KN, z výpisů z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavu a příslušenství pozemku, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů. 6. Celkový popis nemovitostí Nemovitost na LV č.460 Oceňovaná nemovitost je stavební pozemek u rodinného domu Blanská čp.191, přístupný zprava po přístupovém chodníku a příjezdný z přední strany dvora od místní zpevněné komunikace obce ulice Blanská (přes pozemek jiného vlastníka), která dále navazuje na státní komunikaci ulice Kroměřížská a Přerovská, silnice II/367 směr Prostějov-dálnice D1 a II/436 směr Přerov-Němčice n.hanou. Jedná se o pozemek v minulosti zastavěný zřejmě hospodářskou stavbou, je volný bez jakékoliv stavby, vyklizený a oplocený drátěným pletivem. Je dis-

5 5 lokovanýí v prostoru řadových starších obdobných rodinných domů na okraji místní části Kojetín I-Město, v rovinném terénu nedaleko trati ČD. Příjezd po místní zpevněné a zčásti k domu nezpevněné komunikaci směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, objekt byl zasažený v roce 1997 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 500 m od domu je zastávka autobusu, trať ČD s nádražím a centrum obce. Pozemek je dislokovaný v obytné místní části obce, na jejím samém okraji, v místní části Kojetín I.-Město. Součástí pozemku a jeho příslušenstvím je uvedené oplocení, příslušenstvím nejsou žádné objekty ani trvalé porosty, lze ho využít v souladu s územním plánem k výstavbě na původním půdorysu. Pozemek je osazený v okrajové části obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na inženýrské sítě-pitné vody, splaškové a dešťové kanalizace, zemního plynu a kabelový elektrorozvod. Vlastnické právo na oceňované nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, nemovitost je jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek na LV č.460

6 6 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku. I. Ocenění nemovitosti podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek na LV č.460 Předmětem zjištění obvyklé ceny je hodnota spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, v KN na LV č.460. Jedná se o volný nezastavěný stavební pozemek p.č.569/2, byl zastavěný příslušenstvím rodinného domu Blanská čp.191, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří-zbořeniště. Pozemek je dislokovaný dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji místní části obce, je přístupné příjezdovou zpevněnou místní komunikací, má obslužnost veškerými inž. sítěmi, leží v záplavovém území. Na oceňované nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s ní spojených (nebyly zjištěny) je nemovitost prostá, není prokazatelně pronajata, není doložena žádná nájemní smlouva. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek na LV č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 75,53 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci.

7 7 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: % 2,600 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,877 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště st. 569/ ,53 373, ,83 Pozemek na LV č.460 zjištěná cena: ,83 Kč a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemek na LV č.460 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s výbornou infrastrukturou a technickou vybaveností. zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště p.č.: st. 569/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 75,53 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,70 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 61,86 Výměra pozemku: m 2 63,00 Cena pozemku Kč 3 897,18 Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení 1,500 Cena po úpravě: = 5 845,77 Kč Pozemek na LV č.460 zjištěná cena: 5 845,77 Kč

8 8 C. Rekapitulace Viz. další text. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou , Kč 5 850, Kč Porovnávací orientační celková cena nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitosti v k.ú.kojetín, na LV č.460, podle odborného odhadu znalce činí : , Kč Cena slovy:dvacettřitisícepětsetdvacettři Kč II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitosti v k.ú.kojetín, na LV č.460 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝ- ZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních pod-

9 9 mínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2011 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2011, zveřejněných statistických údajů v , viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 8 % nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle 33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil

10 10 zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( C ST * Q F ) * I F * V EL F * SWOT * P F Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - I F = obec je vybavena veškerými inženýrskými sítěmi, s možností napojení na vodovod pitné vody, zemní plyn, dešťové a splaškové kanalizace, elektrorozvod a TLF, příjezdové cesty jsou zpevněné a k domu nezpevněná, nemovitosti jsou situované vedle místní komunikace obce v extraintravilánu obce, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - V EL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 7 000, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností veškeré infrastruktury bývalého okresního města Přerov (12 km),a Kroměříž (6 km), s dobrou místní infrastrukturou, městský úřad, pošta, zdravotní zařízení, gymnáziu, školy, prodejny, sportovní zařízení atd. - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení (nedaleká stanice ČD), zastávka autobusu cca 500 m od domu - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce

11 11 - obec je vzdálenějším předměstím Kroměříže - přímá návaznost na okolní rekreační oblasti, s možností celoročního rekreačního a sportovního vyžití - pozemek u stavby v zóně bydlení - možnost omezeného parkování OA před domem - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, rybníky, lesy - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - pozemek s možností výstavby = slabé stránky - záplavové území řeky Moravy - právní vztahy ve vlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 1997 byla nemovitost pod hladinou záplavové vlny řeky Moravy. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR Olomoucký kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová

12 Administrativní cena 12 Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa. Dle informace z MÚ města, stavební odbor, je oceňovaný pozemek zahrnutý do původního zastavitelného území města. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný. Odpovídá ust. 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitosti, která je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitosti dospěl, rovněž

13 13 popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a nebyl přítomný), spoluvlastníkem nemovitostí panem Jurečkou byl umožněný přístup k pozemku. Pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta předpokládaná skutečnost, že oceňovaná nemovitost-pozemek je plně technicky vybavení s možností napojení na veškeré inženýrské sítě končící u domu čp.191. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitosti. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost města Kroměříž a Přerov, s přímou návaznost na na atraktivní rekreační oblasti Moravy a Malé Bečvy, s celoročním sportovním využitím, cyklostezky, možnost vodních sportů atd., lokalita je výborně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, s dostupnou infrastrukturou Kroměříže, podmíněně pronajímatelná nemovitost (např. k venkovnímu skladování). Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto : Celková obvyklá cena nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví na LV č.460, v k.ú. Kojetín, podle odborného odhadu znalce činí : , Kč Cena slovy:dvacettisíc Kč Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název podílového spoluvlastníka Spoluvlastnický podíl Podíl ceny Dávidík Jan 1 / , Kč Dávidík Rostislav (povinný z exekuce) 1 / , Kč A.1 Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitosti, v k.ú. Kojetín, na LV č.460, podle odborného odhadu znalce činí : , Kč Cena slovy:desettisíc Kč

14 14 A.2 Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitosti v k.ú. Kojetín, na LV č.460, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle 336 a, odst.2, nulové , Kč Cena slovy : nula Kč A.3 Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitosti v k.ú. Kojetín na LV č.460, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou. A.4 Existence kulturní památky u nemovitosti v k.ú. Kojetín, na LV č. 460: na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Olomouci, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury. V Českých Budějovicích, Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/ České Budějovice 10

15 15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 981 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním a fakturou č.164/11 podle připojené likvidace.

16 16 E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 3 x A4 výpis z KN 1 x A4 kopie katastrální mapy 2 x A4 kopie přehledné mapy 1 x A4 kopie fotomapy 2 x A4 kopie ortomapy 1 x A4 kopie turistické mapy 1 x A4 fotodokumentace 2 x A4 srovnatelné nemovitosti