ÚVOD BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ STRUČNÝ NÁHLED DO VÝVOJE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

Transkript

1 ÚVOD BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ STRUČNÝ NÁHLED DO VÝVOJE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ SOUČASNÁ KONCEPCE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ KLÍČOVÉ POJMY BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ A JEJICH VYMEZENÍ Jednotka Byt, nebytový prostor, dům Společné části VZNIK JEDNOTKY Výstavba Zápis do veřejného seznamu Rozhodnutí soudu PROHLÁŠENÍ PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY Základní práva a povinnosti vlastníka Povinnost řídit se pravidly pro správu domu Oznamovací povinnost Právo na sdělení údajů o jiném vlastníkovi Právo seznámit se s hospodařením a listinami Platby spojené se správou domu a s užíváním jednotky Přístup do bytu a údržba, opravy a změny společných částí SPRÁVA DOMU A POZEMKU Správa domu a pozemku bez společenství vlastníků Společenství vlastníků jednotek Založení a vznik společenství Orgány společenství vlastníků jednotek Zrušení společenství vlastníků Zrušení bytového spoluvlastnictví PŘEVOD JEDNOTKY Převod jednotky a dluh na příspěvcích na správu domu a pozemku Ochrana nájemce při převodu jednotky BYTOVÉ DRUŽSTVO VÝVOJ BYTOVÉHO DRUŽSTEVNICTVÍ POJEM A DEFINICE BYTOVÉHO DRUŽSTVA Družstevní byt a družstevní nebytový prostor Družstevní byt Družstevní nebytový prostor NÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU A DRUŽSTEVNÍHO NEBYTOVÉHO PROSTORU Společný nájem manželů ZALOŽENÍ A VZNIK BYTOVÉHO DRUŽSTVA STANOVY BYTOVÉHO DRUŽSTVA ORGÁNY BYTOVÉHO DRUŽSTVA Členská schůze Představenstvo Kontrolní komise ČLENSTVÍ V BYTOVÉM DRUŽSTVU Převod členského podílu ZÁVĚR

2 Úvod Téma této diplomové práce, zabývající se bytovým spoluvlastnictví a bytovým družstvem, jsem si zvolila proto, že se jedná o dva významné instituty bytového práva, se kterými se setkáváme v každodenní životě. Právě tyto instituty upravují oblast práva významnou pro jednu ze základních lidských potřeb, a to potřebu bydlení. Zároveň se zájem mnohých soustřeďuje na vlastnictví bytů jako prostředek vhodný k zajišťování finančního prospěchu. Rekodifikovaný občanský zákoník účinný již třetím rokem, přinesl výrazné změny, které se zejména oblasti bytového práva významně dotkly. V úpravě bytového spoluvlastnictví se projevily tyto změny hned v samotném názvu institutu, který teď nyní lépe odpovídá zařazení bytového spoluvlastnictví do systému soukromého práva. Za nejpodstatnější změnu ovšem je nutno považovat změnu v teoretickém výkladu pojmu jednotka, jako stěžejního aspektu institutu bytového spoluvlastnictví. Z pohledu bytového družstevnictví nedošlo v porovnání s bytovým spoluvlastnictvím k tak výraznému zásahu. Tato diplomová práce je rozdělena do dvou obsáhlých kapitol, kdy každému institutu je věnována právě jedna. V první kapitole se autor zabývá bytovým spoluvlastnictvím, nejprve se stručně věnuje historickému kontextu vzniku bytového spoluvlastnictví. Dále kapitola přistupuje k 2

3 1 Bytové spoluvlastnictví 1.1 Stručný náhled do vývoje bytového spoluvlastnictví Vlastnické právo spojené s vlastnictvím reálné části domu (nejen bytů, ale i podlaží, obchodních místností, řemeslných dílen i jiných jejich částí) představuje prolomení zásady superficies solo cedit. 1 Jedná se o zvláštní druh vlastnictví, jehož kořeny lze vysledovat až do feudalismu a na území České republiky se dokonce dochoval pozůstatek tohoto feudálního institutu až dodnes, a to v Ivančicích, kde stále existuje několik domů se zvláštní formou patrového vlastnictví. V 19. století, kdy docházelo k prvním kodifikacím občanského práva po celé Evropě, bylo nutné, aby se tyto vznikající kodexy vyrovnaly s faktickým stavem existence zvláštního vlastnictví k reálné části domu. V řadě zemí převládal po dlouhou dobu záporný postoj k úpravě takového vlastnictví, některé státy však byly pružnější a přijaly formu děleného vlastnictví rychleji, zejména oblast románské, skandinávské a angloamerické právní kultury. V průběhu 20. století již byl tento druh vlastnictví zažitý po celé Evropě, což si vyžádalo úpravu tohoto institutu a jeho různé formy lze nalézt v právních řádech všech evropských zemí, a to buď ve zvláštních zákonech a nebo zařazenou do kodexů občanského práva. Na našem území došlo k zákonné úpravě tohoto zvláštního druhu vlastnictví až dost pozdě, a to s ohledem na negativní postoj k možnosti zákonné úpravy vlastnictví k reálné části domu až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví, nicméně obsažená úprava byla povrchní a institutu nebylo ani příliš využíváno. Teprve po roce 1989 s příchodem výrazných politických změn se bytové spoluvlastnictví konečně dočkalo komplexní úpravy v bytovém zákoně. S přípravnými prácemi na rekodifikaci občanského zákoníku, vyvstala otázka, zda nezařadit oblast bytového spoluvlastnictví, do té doby samostatně upravenou ve zvláštním zákoně, do kodexu občanského práva. Nakonec s ohledem na koncepci 1 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s

4 celého rekodifikovaného občanského práva se zákonodárce přiklonil k variantě zahrnout bytové spoluvlastnictví do občanského zákoníku. Tak se konečně tomuto zvláštnímu druhu vlastnictví dostalo ucelené a propracované úpravy, která dle principů, které prosazuje současný občanský zákoník, byla systematicky zařazena mezi ostatní příbuzné instituty. 4

5 1.2 Současná koncepce bytového spoluvlastnictví Ačkoli koncepce bytového spoluvlastnictví vychází podstatně z úpravy vlastnictví bytů obsažené v bytovém zákonu, s pojmem bytového spoluvlastnictví se setkáváme až s účinností občanského zákoníku, který tak vedle vlastnictví a běžného spoluvlastnictví staví zvláštní formu spoluvlastnictví sui generis, vyznačující se pluralitou objektu vlastnictví a pluralitou subjektů vlastnického práva v rámci jediné nemovité věci 2. Tomuto rozdělení vlastnictví resp. spoluvlastnictví odpovídá i systematické zařazení ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, a to do části třetí, hlavy druhé, dílu čtvrtého, ve kterém je bytovému spoluvlastnictví věnován samostatný pátý oddíl. Přestože se jedná o velmi rozsáhlou problematiku, je bytové spoluvlastnictví upraveno v pouhých 65 paragrafech, rozdělených do sedmi pododdílů. Mohlo by se tedy zdát, že současná úprava je v některých ohledech až příliš obecná, což je však vzhledem k jejímu zařazení přímo do občanskoprávního kodexu pochopitelné a správné 3, proto se pro tuto oblast subsidiárně použije i jiných institutů občanského zákoníku, zejména ustanovení o spoluvlastnictví nebo o spolku. Podrobnější úprava některých otázek bytového spoluvlastnictví byla ponechána úpravě v podzákonném právním předpisu, a to v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Občanský zákoník svou úpravou bytového spoluvlastnictví navazuje na bytový zákon zejména v dualistickém pojetí koncepce bytového spoluvlastnictví. Nicméně čistě dualistická koncepce, na níž staví bytový zákon, je pozměněna vlivem návratu občanského zákoníku k zásadě supeficies solo cedit 4. V důsledku znovuzavedení této zásady již dům není samostatnou věcí v právním smyslu a stává se součástí pozemku. Zatímco bytový zákon tedy spatřoval dualitu v předmětu spoluvlastnictví, kdy hlavním předmětem je spoluvlastnictví budovy a vedlejším předmětem je vlastnictví bytu, občanský zákoník spojuje oba předměty 2 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s Zítek, A.: Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2012, č. 8, s Římskoprávní zásada, jejímž autorem je římský právník Gaius, v překladu znamená povrch ustupuje půdě. Do občanského zákoníku znovu zavedena v ust

6 bytového spoluvlastnictví pod pojmem jednotky a považuje tak za předmět bytového spoluvlastnictví jedinou nemovitou věc, která v sobě zahrnuje jednak reálně vymezenou část domu (byt jako prostorově oddělenou část domu podle ustanovení 1159), jednak podíl na společných částech - ty jsou vzájemně neoddělitelné a tvoří jedinou nemovitou věc 5. Občanský zákoník se tedy přibližuje ke koncepci dualisticko-monistické, která posiluje chápání obsahu bytového spoluvlastnictví v jeho jednotě a celistvosti 6 a dualitu předmětu bytového spoluvlastnictví je tedy nutno hledat v tomto jediném vlastnickém předmětu. Bytové spoluvlastnictví se tedy dle současné úpravy rovněž opírá o spoluvlastnictví domu a pozemku, případně jiné právo k pozemku, a o vlastnictví jednotky, jejíž součástí je byt nebo nebytový prostor. 7 V současném pojetí bytového spoluvlastnictví tedy lze spatřovat ekonomický a sociální podtext vzniku a existence tohoto institutu, kdy největší důraz je kladen na spoluvlastnictví nemovité věci, které je pro existenci a úpravu tohoto institutu dle občanského zákoníku určující. Vzhledem k již zmíněnému návratu občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit, existuje dvojí možnost vzniku jednotek, a to v domech, které jsou součástí pozemku a samy o sobě tedy nejsou nemovitou věcí, nýbrž jsou součástí pozemku, na kterém dům stojí nebo v domě, který je sám o sobě nemovitou věcí 8. Při posuzování zda je dům samostatnou nemovitostí, je třeba zkoumat stav před účinností občanského zákoníku, v případě, kdy se dům s jednotkami nacházel ke dni účinnosti občanského zákoníku na pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, přestává být takový dům s účinností občanského zákoníku samostatnou nemovitou věcí a stává se součástí pozemku, na kterém stojí, tedy součástí jiné nemovité věci. Naopak v případech, kdy dům s jednotkami stál před účinností občanského zákoníku na pozemku, jenž patřil jinému vlastníkovi, zůstává takový dům samostatnou nemovitou věcí. 5 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s Zítek, A.: Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2012, č. 8, s Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

7 K výrazným změnám v pojetí bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku dochází v úpravě společenství vlastníků jednotek. Došlo ke zrušení vzorových stanov, které byly přílohou bytového zákona a úprava některých záležitostí bytového spoluvlastnictví je provedena v podzákonné normě, konkrétně v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, s účinností od 1. ledna Mezi další změny, které zavádí občanský zákoník, je skutečnost, že nebyla převzata dosavadní ustanovení zákona o vlastnictví bytů upravujících problematiku převodů jednotek a skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev vzniklých přede dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku, tedy před oprávněným členům a záležitosti s tím související 10. Postup při převodu družstev není upraven v přechodných ustanoveních, a proto se tedy bude řídit předchozími ustanoveními bytového zákona, případně podle zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů za situace, že nárok vznikne až po Základní předpoklady vzniku bytového spoluvlastnictví jsou stanoveny v ustanovení 1158 odst. 1, musí se tedy dle občanského zákoníku jednat o dům rozdělený na jednotky, což se shoduje s předchozí úpravou, kde bytový zákon stanoví, že bytové spoluvlastnictví resp. vlastnictví jednotek může vzniknout pouze v domě, kde jsou alespoň dva byty. Toto ustanovení je kogentní a nelze se od něj odchýlit. Nicméně bytové spoluvlastnictví se netýká pouze bytů, ale i nebytových prostorů, proto bylo nutné zařadit ustanovení, ze kterého jasně vyplyne, že veškerá úprava bytového spoluvlastnictví, která se týká bytu, se bude stejně tak vztahovat i nebytové prostory. 9 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

8 1.3 Klíčové pojmy bytového spoluvlastnictví a jejich vymezení Jednotka Stěžejním pojmem úpravy bytové spoluvlastnictví je i nadále jednotka, která se objevila v českém právním řádu s účinností bytového zákona. Ani zde ovšem občanský zákoník důsledně nepřebírá pojetí tohoto pojmu a oproti úpravě v bytovém zákonu poskytuje obsahově širší pojem. Jednotkou dle občanského zákoníku tedy není pouze byt či nebytový prostor, jako tomu bylo v předchozí úpravě, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech, jedná se o nové legislativní vyjádření odpovídající pojmům občanského zákoníku v oblasti absolutních práv a odpovídá tak širšímu pojetí věci v právním smyslu a také již zmíněnému návratu k zásadě superficies solo cedit. Naopak oproti předchozí úpravě občanský zákoník sice pracuje s pojmem byt, nicméně jeho definici neposkytuje. Definici jednotky najdeme v obecných ustanoveních oddílu věnovanému bytovému spoluvlastnictví. Za jednotku tedy dle ustanovení 1159 občanského zákoníku považujeme byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, jednotka je věc nemovitá. Jedná se tedy o celek zahrnující byt, který je spojen se spoluvlastnickým podílem na pozemku. K vlastnímu vzniku jednotky dochází obdobně jako v předchozí úpravě, a to originárními způsoby vzniku na základě smlouvy o výstavbě, zápisem do veřejného seznamu prohlášením vlastníka, dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím soudu. S účinností občanského zákoníku vzniká velmi rozmanitý stav právních vztahů k pozemkům, na nichž stojí domy, které jsou rozdělené na jednotky. Zůstává tedy zachován stav existence jednotek, jejichž součástí není spoluvlastnický podíl na pozemku, na němž budova rozdělená na jednotky stojí. Na druhé straně nám vznikají i jednotky, kdy budova je již dle nové úpravy součástí nemovité věci pozemku v případech, kdy budova rozdělená na jednotky stojí na pozemku, který je předmětem vlastnického práva vlastníků 8

9 jednotek. Situaci v domech, kde jednotky vznikly před účinností občanský zákoník tedy podle úpravy obsažené v bytovém zákonu, upravuje přechodné ustanovení 3063 občanského zákoníku, které říká, že pojetí takových jednotek zůstane zachováno i po nabytí účinnosti občanského zákoníku. Sledovaným cílem tohoto ustanovení je, aby převod jednotek v domě, kde již před účinností občanského zákoníku existovala alespoň jedna jednotka, byly další jednotky převáděny podle starého pojetí, tedy podle bytového zákona. Otázkou, která vyvstala při tvorbě daného ustanovení bylo, zda se toto přechodné ustanovení vztahuje pouze na případy, kdy došlo před k převodu vlastnického práva alespoň k jedné jednotce nebo zda stačí, že vlastnické právo bylo vloženo do katastru nemovitostí. Dle úpravy v občanském zákoníku lze dovodit, že tvůrci došli k závěru, že ustanovení 3063 se užije i v případech, kdy před účinností občanského zákoníku došlo pouze ke vzniku jednotek na základě prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí a jednotky tedy budou převáděny podle předchozí úpravy, dle bytového zákona Byt, nebytový prostor, dům Bytový zákon užíval pojmy dům i budova, přičemž domem se myslela budova, která již byla rozdělena na jednotky a bylo stanoveno, že domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je budova, která je ve spoluvlastnictví podle bytového zákona. 11 Jak již bylo zmíněno, zákonodárce v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím pojem byt sice užívá, nicméně ho nedefinuje v části upravující bytové spoluvlastnictví, pouze ustanovení 1159 zmiňuje, že jde o prostorově oddělenou část domu. Definici pojmu byt je tedy třeba hledat v části občanského zákoníku věnující se nájmu bytu, a to v ustanovení 2236, podle kterého se bytem rozumí místnost či soubor místností, které jsou součástí domu (bytem tedy 11 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

10 nejsou případné prostory mimo byt), tvoří obytný prostor a konečně je určen a užíván k účelu bydlení 12. Zákon nám umožňuje, aby si nájemce s pronajímatelem ujednali, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor. Pojem rozestavěný byt, který užíval bytový zákon, občanský zákoník vůbec nepoužívá, ale můžeme jeho vymezení vyvozovat z ustanovení 1163 tak, že o rozestavěný byt se jedná v případě, kdy dům je v takovém stupni rozestavěnosti, že dům je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami Společné části Podíl na společných částech je součástí jednotky, tedy je také, ačkoli ne samostatně, předmětem bytové spoluvlastnictví. Společné části jsou v zákoně definovány v ustanovení 1160 a násl. občanského zákoníku, a to jako části, které jsou určené pro společné užívání, resp. podle nové definice mají slouži společně vlastníkům jednotek 13. Za společné části považujeme tedy pozemek, na kterém je vystavěn dům, v němž se jednotka nachází a také věcné právo, umožňující vlastníkům mít na pozemku dům. Dále za společné části považujeme stavební části podstatné pro zachování domu, a to jeho hlavní konstrukce, jeho tvar a vzhled, dále stavební části podstatné pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a také zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k jeho výlučnému užívání. Účelem společných částí podle občanského zákoníku již není, aby byly určeny pro společné užívání, nýbrž o společných částech říká, že mají sloužit podle své povahy vlastníkům jednotek společně, s přihlédnutím k ustanovení 1166 odst. 2 občanského zákoníku nemá úprava na mysli jen stavebně-technickou povahu, ale i bere v potaz i hledisko uživatelské. Je tedy možné přihlížet ke konkrétnímu uspořádání v domě a také k vůli, na základě které dochází ke vzniku jednotek. Tím občanský zákoník vychází vstříc uživatelskému hledisku, pokud by 12 Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva ( ). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva ( ). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str

11 v konkrétním domě měly sloužit vlastníkům společně části, které nejsou z technického hlediska společnými částmi, je možné tyto části společné v prohlášení označit, čímž se pojetí společných částí stává mnohem pružnějším. Oproti předchozí úpravě v bytovém zákoně je v pojetí společných částí dle občanského zákoníku výraznou změnou, že zákon tyto vymezuje jen velmi obecně, konkrétnější úpravu společných částí ponechává opět v prováděcím předpisu, a to v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Pojetí společných částí je široké zejména proto, že je nutné obsáhnout do vymezení skutečnosti, že společné části různých domů jsou značně rozdílné a je třeba vedle stavebně-technického hlediska zohlednit i zvláštnosti různých situací týkajících se uživatelského hlediska. Je tedy zcela nemožné v právní úpravě taxativně vymezit všechny druhy společných částí, které budou určeny jako společné. Za jedinou jednoznačnou společnou částí lze tedy označit pozemek, který je společnou částí vždy. Prováděcí předpis stanovuje vyvratitelnou domněnku, u kterých společných částí se má za to, že jsou společnými. Občanský zákoník ale zcela opouští označení relativně společné části, kdy se jedná o části společné jen některým vlastníkům a zavádí nahrazující pojem výlučné užívání. Jedná se o situaci, kdy společná část je společná všem vlastníkům, nicméně výlučné užívací právo k dané společné části bude mít některý z vlastníků jednotek v domě. Toto právo musí být upraveno v prohlášení vlastníka nebo jiném dokumentu, na jehož základě vznikají jednotky v domě. 14 Pozemek je tedy dle ustanovení 1160 odst. 2 občanského zákoníku společnou částí vždy, pokud jde o pozemek, na němž je dům postaven, pak se dům stává součástí pozemku, za předpokladu, že je tento ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. V takovém případě je nutné v právním jednání, kterým se dům rozděluje na jednotky, uvést také velikosti spoluvlastnických podílů na pozemku, které svou velikostí odpovídají velikosti podílů vlastníků na společných částech. Tento podíl odpovídá výměře podlahové plochy jednotky vzhledem k celkové podlahové výměře domu. V situaci, kdy pozemek na kterém 14 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 11

12 dům stojí, není předmětem vlastnického práva vlastníků jednotek a je tedy zřízen na pozemku vlastníka odlišného od vlastníků jednotek, použijeme také přechodná ustanovení. 12

13 1.4 Vznik jednotky Občanský zákoník uvádí v ustanovení 1163 a n. několik způsobů vzniku jednotky, i zde přitom vychází z původní úpravy v bytovém zákonu. Jednotka může dle občanského zákoníku tedy vzniknout výstavbou (ustanovení 1163), zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka nebo dohody spoluvlastníků nebo manželů (ustanovení 1164) a rozhodnutím soudu (ustanovení 1165). Oproti předchozí úpravě však občanský zákoník používá pojmu vznik jednotky a nikoli vznik vlastnictví jednotky, z hlediska právní úpravy se jedná o přesnější označení, jelikož občanský zákoník se v těchto ustanoveních zabývá samotným vznikem jednotky a nikoli pouze vznikem či přechodem vlastnického práva k jednotce Výstavba Prvním způsobem vzniku jednotky dle ustanovení 1163 je výstavba, kdy jednotka vzniká jako nová věc 15, a to buď při výstavbě nového domu nebo při změně domu vestavbou nebo přístavbou. Konkrétněji se tento způsob vzniku jednotky rozveden v ustanovení 1170 až 1174 občanského zákoníku, které podrobně upravují náležitostí smlouvy o výstavbě. Smlouvou o výstavbě se dle ustanovení 1170 občanského zákoníku strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek Zápis do veřejného seznamu Dalším případem vzniku jednotky, je situace, kdy dům již existuje a ke vzniku jednotky dojde zápisem do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. 15 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s

14 Tento způsob vzniku jednotky je upraven v ustanovení 1164 občanského zákoníku, který uvádí tři možnosti vzniku jednotky takovým zápisem, a to 1. prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku, které učiní vlastník, rozdělení prohlášením je možné v případě, že vlastníkem domu je jediná osoba; 2. dohodou spoluvlastníků o oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nutná v případě, že je dům ve spoluvlastnictví; 3. dohodou manželů o změně rozsahu společného jmění manželů nebo o jeho vypořádání v případě, že dům je ve společném jmění manželů. Ve všech třech případech může vznik jednotek zápisem do veřejného seznamu provést vlastník domu nebo vlastník pozemku s domem, nicméně oproti předchozí úpravě obsažené v bytovém zákoně, občanský zákoník připouští, aby rozdělení domu na jednotky provedla i osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva. Jak již bylo řečeno, občanský zákoník sice vychází v úpravě bytového spoluvlastnictví z bytového zákona, nicméně koncepci a pojmy bytového spoluvlastnictví popisuje konkrétněji. I zde u vzniku jednotky, občanský zákoník nehovoří o vzniku "vlastnictví jednotky", ale o "vzniku jednotky", čímž přesněji označuje právní stav. Jelikož vznik jednotky a vznik vlastnického práva k jednotce by neměl být ztotožňován, ačkoli tyto dva momenty úzce souvisí. Významný je tento rozdíl zejména u vzniku jednotky výstavbou, kdy dochází k originálnímu vzniku věci a tudíž i k originárnímu způsobu nabytí vlastnického práva Rozhodnutí soudu Vznik jednotky rozhodnutím soudu je třetí možností, kterou občanský zákoník uvádí. Stejně jako dle předchozí úpravy půjde zejména o případy, kdy soud rozhoduje o spoluvlastnictví nebo společné jmění manželů. Stejně jako v 14

15 minulosti budou touto cestou řešeny situace, kdy musí soud rozhodnout o spoluvlastnických vztazích, pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout a žádají zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, stejně tak se bude postupovat v případech vypořádání společného jmění manželů. Na rozdíl od bytového zákona, občanský zákoník nestanoví žádné náležitosti soudního rozhodnutí, ovšem z povahy věci vyplývá, že rozhodnutí soudu by mělo mít náležitosti prohlášení, resp. takové náležitosti, aby bylo zřejmé, jak bude nemovitost rozdělena, tedy jaké jednotky v nemovitosti vzniknou." Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013, s

16 1.5 Prohlášení Při přeměně domu na dům s jednotkami rozděluje vlastník, popřípadě osoba k tomu oprávněná z věcného práva své právo k nemovité věci na jednotky projevem vůle." 17 Jak již bylo v předchozí kapitole řečeno, jedná se o jeden ze způsobů vzniku jednotek, a to o jeden z nejčastějších. Občanský zákoník nyní nově umožňuje, aby prohlášení sepsala i osoba odlišná od vlastníka, tedy osoba oprávněná z jiného věcného práva, proto také občanský zákoník nadále nepoužívá pojmu "prohlášení vlastníka", ale pouze pojem "prohlášení". Aby bylo možné dům rozdělit na jednotky prohlášením vlastníka, je nutné, aby projev vůle vlastníka směřující k rozdělení jeho vlastnického práva, měl určité náležitosti, které jsou uvedeny v ustanovení občanského zákoníku, ve kterých oproti předchozí úpravě došlo k výraznějším změnám, a občanský zákoník tak zohledňuje změny, ke kterým došlo v pojmosloví občanského zákoníku, v pojetí jednotky a v znovuzavedení zásady superficies solo cedit. Nejvýraznější změnou v obsahu prohlášení je povinnost zařadit do prohlášení v určitých případech i stanovy společenství vlastníků jednotek. Mezi náležitosti prohlášení patří zejména řádná identifikace pozemku, domu, obce a katastrálního území, určení a popis jednotlivých bytů, společných částí a velikostí podílů na nich. Nově jsou dle ustanovení 1166 odst. 2 občanského zákoníku povinnou náležitostí prohlášení i stanovy společenství vlastníků, a to vznikne-li prohlášením alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jednotky musí být ve vlastnictví tří různých vlastníků. Takto obsažené stanovy, musí splňovat náležitosti určené v ustanovení Zákon nebrání, aby společenství vlastníků vzniklo i v domě, kde vznikne méně než pět jednotek, pokud ovšem společenství vlastníků nevznikne, je třeba, aby prohlášení obsahovalo alespoň určení osoby správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. 17 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s

17 1.6 Práva a povinnosti vlastníka jednotky Právo vlastnit majetek je ústavně zaručeno v čl. 11 Listiny základních práv a svobod a toto právo má u všech vlastníků stejný zákonný obsah a ochranu. Vlastnické právo je omezeno pouze vlastnickým právem ostatních vlastníků. Tam, kde občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu týkající se bytového spoluvlastnictví, se bude bytové spoluvlastnictví řídit obecnými ustanoveními občanského zákoníku upravujícími vlastnictví a spoluvlastnictví. Vymezení práv a povinností vlastníka jednotky tedy značně vyplývá ze zvláštní povahy bytového spoluvlastnictví jako modifikace klasického spoluvlastnictví spojeného s vlastnictvím. Pro vlastníka jednotky má největší význam skutečnost, že je hlavně spoluvlastníkem společné věci, ze které vyplývají i jeho práva a povinnosti týkající se správy společné věci, a to v míře odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu" 18. Zároveň mu jako vlastníkovi jednotky náleží širší práva a povinnosti vyplývající z vlastnického práva bytu, který je součástí jednotky. Vymezení práv a povinností vlastníku jednotek také reflektuje pluralitu vlastníků, což je jeden ze znaků bytového spoluvlastnictví" 19. Práva a povinnosti týkající se bytového spoluvlastnictví jsou upraveny v ustanoveních občanského zákoníku. Také v těchto ustanoveních současná úprava zpravidla vychází z předchozí úpravy obsažené v bytovém zákonu, ačkoli úprava v občanském zákoníku je oproti bytovému zákonu komplexnější. Jednou z významných změn je přizpůsobení práv a povinností vlastníka jednotky pod vlivem zásady superficies solo cedit, která upřednostňuje vlastnictví celé nemovité věci, tedy domu i pozemku. Některá práva a povinnosti byly z úpravy v občanském zákoníku vypuštěny a naopak další práva a povinnosti byly přidány, např. povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu. 18 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

18 Práva a povinnosti vlastníka jednotky lze dle jejich povahy rozlišit do několika skupin, a to 1. práva a povinnosti týkající se správy domu a pozemku v míře podle velikosti podílu na společných částech; 2. práva a povinnosti týkající se bytu, který je součástí jednotky vlastníka; 3. práva a povinnosti týkající se společných částí, které jsou součástí jednotky vlastníka; 4. práva a povinnosti týkající se společných částí výlučně užívaných vlastníkem jednotky; a 5. práva a povinnosti vlastníků týkající se členství v společenství vlastníků, pokud se jedná o dům, kde společenství vlastníků vzniklo Základní práva a povinnosti vlastníka V úvodním ustanovení 1175 občanského zákoníku o právech a povinnostech vlastníka jednotky jsou stanovena dvě základní oprávnění vlastníka, a to právo svobodně spravovat byt a právo užívat a upravovat byt a společné části. Právo vlastníka stavebně upravovat byt uvnitř je omezeno obecně pouze zákazem neztěžovat výkon práv jiných vlastníků jednotek nebo ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Tímto ustanovením úprava bytového spoluvlastnictví pouze potvrzuje obecnou úpravu práv a povinností vlastníka z ustanovení 1012 a ustanovení 1013 občanského zákoníku upravujících předmět a obsah vlastnického práva a základní omezení nenarušovat vlastnické právo jiných vlastníků. Specifické omezení, které platí výlučně pro vlastníky jednotek je zakotveno v ustanovení 1182 občanského zákoníku. Zde občanský zákoník omezuje právo stavebně upravovat byt uvnitř, a to povinností vlastníka bytu zpřístupnit upravovaný byt k posouzení, zda úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Hlavním důvodem této úpravy je ochrana ostatních vlastníků jednotek před zásahem do jejich spoluvlastnického práva. Následně ustanovení 1175 stanovuje vlastníkům povinnost udržovat jejich byt tak, aby nedošlo ke zhoršení nezávadného stavu a udržovat dobrý 18

19 vzhled domu. Tato povinnost se vztahuje i na vlastníka jednotky, který má ve výlučném užívání společné části, ergo takový vlastník musí tedy udržovat i společné části, které mu byly svěřeny do výlučného užívání Povinnost řídit se pravidly pro správu domu Ustanovení 1176 občanského zákoníku zakotvuje povinnost vlastníka jednotky řídit se pravidly pro správu domu. Pravidly stanovenými zákonem je vlastník povinen se řídit již od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce. Oproti tomu pravidly, která jsou stanovena soukromou vůlí, je vlastník jednotky vázán až od chvíle, kdy s nimi byl seznámen nebo kdy je měl a mohl znát. Pravidla správy, která nejsou upravena zákonem, nalezneme v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách společenství vlastníků. Mezi tyto pravidla obsažená v prohlášení nebo ve stanovách patří např. pravidla pro správu domu, pro užívání společných částí, pro příspěvky na náklady domu, atd Oznamovací povinnost Další a významná povinnost vlastníka jednotky je upravena také v ustanovení 1176, které stanoví pro vlastníka povinnost oznámení nabytí jednotky vlastníkem. Toto oznámení má vlastník učinit nejpozději do jednoho měsíce, kdy se o nabytí dozvěděl. Vlastník oznamuje zejména údaje o své osobě jako jméno, příjmení a adresu bydliště. K oznamovací povinnosti patří i povinnost oznámit počet osob, které mají v bytě domácnost a to jak v případě nabytí jednotky novým vlastníkem, tak v případě, že se změní počet osob v domácnosti vlastníka, pokud zde osoby odlišné od vlastníka mají domácnost v souhrnu tři měsíce za kalendářní rok. I v případě, že vlastník přenechá jednotku k užívání jiné osobě je povinen tuto skutečnost spolu se jménem a adresou osoby užívající jednotku oznámit. Všechna tato oznámení musí vlastník jednotky nahlásit osobě odpovědné za správu, která zprostředkuje tyto informace ostatním vlastníkům jednotek, protože právě vůči ostatním vlastníkům jednotek má 19

20 vlastník oznamovací povinnost. Pak je již na osobě odpovědné za správu, aby vhodným způsobem obeznámila ostatní vlastníky o nastalých změnách Právo na sdělení údajů o jiném vlastníkovi Oproti oznamovací povinnosti stojí právo vlastníka jednotky na sdělení údajů o osobě ostatních vlastníků jednotek, které je upraveno v ustanovení 1178 a umožňuje vlastníku jednotky získat od osoby odpovědné za správu domu informace o osobách ostatních vlastníků jednotek stejně jako nájemců v domě. Jak již bylo uvedeno výše, toto právo je protikladem povinnosti oznamovací upravené v předchozím ustanovení 1177 a má sloužit k informovanosti vlastníků jednotek. Ustanovení 1178 neupravuje, za jakým účelem je možné žádat informace o ostatních vlastnících resp. o osobách, které jednotky užívají jako nájemci Právo seznámit se s hospodařením a listinami Ve vztahu ke správě domu má vlastník jednotky právo na informace týkající se hospodaření při správě. Výkon tohoto práva upraveného v ustanovení 1179 by měla především určit pravidla pro správu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků". 20 Toto právo zaručuje vlastníkům jednotek možnost seznamovat se s hospodařením při správě domu a pozemku a zároveň vlastníkům umožňuje kontrolovat, zda je správa prováděna v souladu se zájmy vlastníků jednotek a v souladu se zákonem". 21 Ustanovení 1179 dále upravuje právo vlastníka jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a do dokladů. I zde je nutné upřesnit způsob výkonu tohoto práva v pravidlech pro správu. 20 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

21 1.6.6 Platby spojené se správou domu a s užíváním jednotky Občanský zákoník v úpravě plateb spojených se správou domu a pozemku navazuje na bytový zákon, který vycházel z principu, že vlastník se má podílet příspěvkem na náklady se správou domu a pozemku spojenými. Úprava v ustanovení 1180 občanského zákoníku se liší v tom, že připouští možnost, aby výše tohoto příspěvku byla stanovena odchylně od zákonné úpravy. Pokud se tak nestane, bude se dle občanského zákoníku výše příspěvku na správu odvozovat od velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech. Pokud by některé společné části měl ve výlučném užívání pouze některý z vlastníků jednotky, bude tato skutečnost zohledněna při stanovení výše příspěvku. Zákon podobně jako bytový zákon rozlišuje příspěvky na správu od placení služeb. Je třeba upozornit, že toto ustanovení upravuje pouze klíč k rozdělení výše příspěvků na správu, jejich konkrétní výši upravuje zpravidla shromáždění svým rozhodnutím podle ustanovení 1208 písm. d) OZ. 22 Další platbou spojenou s bytovým spoluvlastnictvím, jsou poplatky za služby, které vznikají při užívání jednotky. Ustanovení týkající se těchto plateb v bytovém zákonu chybělo, nicméně občanský zákoník v ustanovení 1181 upravuje tuto povinnost vlastníka platit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Úprava v občanském zákoníku je pouze rámcová, konkrétněji upravuje povinnost zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty. S povinností platit služby se pojí i právo vlastníka jednotky na vyúčtování, a to nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Doba pro splatnost přeplatků či nedoplatků na zálohách na tyto služby je upravena v ustanovení 1181 odst. 2 občanského zákoníku. 22 Novotný, M., Horák, T., Holešovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, s

22 1.6.7 Přístup do bytu a údržba, opravy a změny společných částí Mezi další povinnost, kterou občanský zákoník stanoví pro vlastníky jednotek, je povinnost zpřístupnit svůj byt v případě stavebních úprav. Zde ustanovení 1182 občanského zákoníku navazuje na právo vlastníka svobodně upravovat svůj byt, které je upravené v ustanovení 1175 občanského zákoníku. Ustanovení reaguje na závažný problém, který se vyskytuje v praxi a jehož řešení je dosud velmi obtížné." 23 Ačkoli má vlastník dle ustanovení 1175 občanského zákoníku právo svůj byt svobodně stavebně upravovat, nesmí těmito úpravami zasahovat do společných částí. Tímto ustanovením vychází občanský zákoník vstříc osobám odpovědným za správu domu, umožňujíc jim tak kontrolu, zda vlastník při stavebních úpravách nezasahuje do společných částí. 23 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s

23 1.7 Správa domu a pozemku Při vykonávání správy bytového spoluvlastnictví dochází k významnému právnímu omezení bytových spoluvlastníků, a to buď v oprávnění jednat (v případě správce podle ustanovení 1191), nebo vůbec ve způsobilosti správu jako jednotlivci vykonávat (v případě společenství podle ustanovení 1194)" 24, z čehož vyplývá, že bytoví spoluvlastníci mají v určitém rozsahu omezenou svéprávnost a jedná za ně jiná osoba. Do úpravy správy bytového spoluvlastnictví se také promítne nové pojetí jednotky, a to tak, že bytový spoluvlastník vykonává správu pouze nad částí jednotky tedy bytem. V tomto ohledu se současná úprava neliší od předchozí úpravy obsažené v bytovém zákoně. V prvních dvou ustanoveních pododdílu 5 občanský zákoník podává definici správy domu a pozemku a dále osob, které tuto správu provádí. Správa domu a pozemku je definována značně široce a přesné vymezení činností spadajících do pravomocí osob vykonávajících správu ponechal zákonodárce na prováděcím právním předpisu. Toto vymezení je tak obsaženo v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Ustanovení 1189 tedy neuvádí rozsáhlý výčet činností spadajících pod správu domu a pozemku, ale pouze negativně a zároveň i pozitivně vymezuje danou oblast správy. Z hlediska negativního vymezení je správou domu a pozemku vše, co nespadá do výlučných oprávnění vlastníka. Na druhou stranu z pozitivního hlediska se jedná o činnosti či záměry směřující k dosažení společného zájmu všech bytových spoluvlastníků, případně jde o činnosti nutné či účelné pro řádnou péči o dům či pozemek. Tyto činnosti jsou konkrétně vymezeny v již zmíněném nařízení č. 366/2013 Sb., které vyjmenovává provozní, technické a správní činnosti. Ustanovení o správě domu a pozemku se bude týkat i nově upravených výlučně užívaných společných částí. Správu domu provádí osoba odpovědná za správu, obecně je tímto pověřeno společenství vlastníků. V případech, kdy nevzniklo společenství vlastníků, bude správu domu provádět správce. Další případ správy upravuje zákon č. 311/2013 Sb., o převodu 24 Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva ( ). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str

24 vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, když umožňuje tzv. odložený vznik společenství vlastníků u bytových družstev vzniklých před Správa domu a pozemku bez společenství vlastníků Pokud v domě při vzniku jednotek nevzniklo společenství vlastníků, bude se obecně správa domu a pozemku v takovém domě řídit stejnými pravidly jako v případech, kdy společenství vlastníků vzniklo a na rozhodování vlastníků v domě bez společenství vlastníků se tedy použijí přiměřeně ustanovení upravující shromáždění společenství vlastníků. Občanský zákoník tak opět vychází z úpravy bytového zákona s tím, že současnou úpravu lze považovat za ucelenější, zejména s ohledem na nově zavedenou povinnost užívat pro správu domu a pozemku pravidel stanovených v prohlášení. Tato povinnost je zavedena z důvodu snahy zákonodárce zajistit, aby mezi spoluvlastníky byla upravena alespoň základní pravidla správy" 25. Z těchto důvodů ustanovení 1166 občanského zákoníku stanoví povinnost uvést tyto pravidla pro správu do prohlášení v případě, že společenství vlastníků nevzniká. Prohlášení by mělo obsahovat pravidla trojího druhu, a to pravidla týkající se správy, dále užívání společných částí a také příspěvků na náklady spojené se správou. Pravidla by měla být v prohlášení upravena natolik konkrétně, aby každému vlastníku jednotky bylo jasné, kdo a jakým způsobem zajišťuje správu. V prohlášení k domu, ve kterém nevzniklo společenství vlastníků, musí být také jako další náležitost uveden správce. V případě majoritního vlastníka dle ustanovení 1192 odst. 1 občanského zákoníku tak správce nebude volen, ale stává se jím ex lege osoba, která vlastní v domě nadpoloviční podíl. Zákon už však bohužel neupravuje situaci, kdy majoritní vlastník pozbude svého většinového podílu. Lze však dovodit, že majoritní vlastník bude správu vykonávat do doby zvolení nového správce, případně může takový vlastník zůstat správcem i nadále, avšak nebude již správcem ze zákona, ale správcem zvoleným. Je třeba zmínit, že ustanovení 1166 občanského zákoníku, které upravuje náležitosti prohlášení, není v souladu se zněním ustanovení Novotný, M., Horák, T., Holešovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, s

25 občanského zákoníku, když říká, že správce je určen, nikoli volen jako v ustanovení 1192 odst. 1. Možnost odvolat správce je zcela v rukou vlastníků jednotek. Toto odvolání se uskutečňuje podáním návrhu soudu na odvolání současného správce, na jehož základě soud takového správce odvolá a jmenuje jiného, pokud k tomu shledá důvody. Úkolem správce je poskytovat správu domu a pozemku tak, aby zajistil zachování majetku svěřeného mu do správy. Ustanovení 1192 odst. 2 občanského zákoníku výslovně zakazuje, aby správce výkonem svých oprávnění zasahoval do působnosti shromáždění vlastníků, a to ani v případě, že by mu takové oprávnění bylo svěřeno v prohlášení. V takové situaci by se k širším oprávněním takového správce nepřihlíželo. Zákon nijak nestanovuje, které osoby se mohou stát správcem, je tedy možné, aby správcem byla i osoba odlišná od vlastníka jednotky ve spravovaném domě. Zcela novou úpravu poskytuje ustanovení 1193 občanského zákoníku, když brání zákonnému správci - většinovému vlastníku, aby mohl při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek uplatňovat takovou váhu hlasů, která by byla vyšší než součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek dohromady" 26. Tato ochrana ostatních vlastníků jednotek se neužije v případě, že většinový vlastník není správcem, tedy nevykonává tuto funkci následkem odvolání z funkce rozhodnutím soudu Společenství vlastníků jednotek Z hlediska vývoje úpravy společenství vlastníků rozlišujeme dvě období, prvním z nich je období do novely bytového zákona s účinností od , kdy společenství jednotek vznikalo v domě s jednotkami, které vlastnily alespoň dvě osoby. Takto upravené společenství vlastníků se značně odlišovalo od současné koncepce, jelikož nebylo právnickou osobou. Nicméně možnost založení právnické osoby za účelem správy společných částí domu, byla vlastníkům umožněna i tehdy, a to podle obchodního zákoníku. V druhém období, tedy po novelizaci bytového zákona došlo v úpravě k velkým změnám v pojetí společenství vlastníků. Nejpodstatnější změnou byla 26 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

26 skutečnost, že společenství vlastníků vznikalo ze zákona jako právnická osoba v domě rozděleném na jednotky, kde alespoň pět jednotek bylo vlastněných nejméně třemi osobami, společenství vlastníků tedy vzniklo ex lege, a to dnem doručení listiny o vzniku vlastnického práva ke třetí jednotce tomuto poslednímu z třech vlastníků jednotek" 27. Shodně jako v občanském zákoníku bylo společenství vlastníků způsobilé jednat pouze v záležitostech týkajících se správy domu a pozemku a zabývat se činnostmi souvisejícími s provozem společných částí, nabývat majetek bylo společenství vlastníků oprávněno pouze k účelům správy, konkrétněji rozsah správy upravovalo nařízení vlády č. 371/2004 Sb. vzorovými stanovami, jejichž znění často přebírala společenství vlastníků při tvorbě svých stanov. Již za účinnosti bytového zákona tedy mělo společenství vlastníků zvláštní právní osobnost omezenou předmětem činnosti. Jak již bylo uvedeno výše, bytový zákon umožňoval i tzv. odložený vznik společenství vlastníků, který se vztahoval pouze na bytová družstva vzniklá před , transformovaná dle zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových práv vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, kdy společenství vlastníků vznikala, až pokud se spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech snížil pod jednu čtvrtinu a současně bylo takové družstvo správcem. Úprava společenství vlastníků v občanském zákoníku je do značné míry inspirována předchozí úpravou v bytovém zákoně, kdy občanský zákoník přejímá základní koncepci společenství vlastníků dle bytového zákona, ovšem vzhledem k celkově důslednější a komplexnější úpravě celého institutu bytového spoluvlastnictví a občanského práva ji doplňuje řadou významných změn a tyto změny zasahují do všech aspektů vzniku, existence a fungování společenství vlastníků. Nejvýraznější změnou koncepce společenství vlastníků je odlišná úprava založení a vzniku společenství vlastníků, zatímco dle bytového zákona vznikalo společenství vlastníků nezávisle na vůli vlastníků přímo ze zákona, což přinášelo určité problémy, když vlastníci často ani netušili, že se stali členy a tudíž nevěděli, že musí upravit fungování společenství vlastníků nebo nesprávně očekávali, že společenství vlastníků vznikne až zápisem do rejstříku společenství, který však byl dle předchozí úpravy pouze deklaratorní povahy. Oproti tomu proces vzniku společenství vlastníků 27 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s

27 dle občanského zákoníku je podřízen skutečnosti, že se jedná o právnickou osobu, a proto se vedle ustanovení bytového spoluvlastnictví užijí i obecná ustanovení, a to zejména ustanovení upravující spolky či orgány právnických osob a ke vzniku společenství vlastníků dochází tedy na základě zakladatelského jednání a nikoli ze zákona. Další významné změny v právní úpravě společenství vlastníků se týkají zejména okruhu práv a povinností, které jsou společenství vlastníků přisouzeny a úpravy stanov, když současná úprava již neobsahuje vzorové stanovy, což i odpovídá vyšší míře dispozitivnosti celého soukromého práva. Na druhou stranu je absence vzorových stanov v platné právní úpravě vyvážena zařazením některých nových obligatorních náležitostí, které jsou pro stanovy a tedy pro úpravu fungování společenství vlastníků zavedeny. Společenství vlastníků jednotek je explicitně definováno v ustanovení 1194 občanského zákoníku a jedná se tedy o zvláštní druh právnické osoby, jejímž úkolem je provádět a zajišťovat správu domu a pozemku. K plnění svých úkolů je společenství vlastníků nadáno způsobilostí nabývat práva a povinnosti. Na druhou stranu je společenství vlastníků značně omezeno tím, že oprávnění a povinnosti smí realizovat pouze k naplňování svého jediného účelu, a to správy domu a pozemku. V tomto ohledu tak zákonodárce navázal na předchozí úpravu. Jak již bylo řečeno výše, společenství vlastníků má tedy omezenou svéprávnost, což je v občanském zákoníku ještě zdůrazněno řadou zakázaných činností. Těmito omezeními se zákonodárce snaží podpořit skutečnost, že společenství vlastníků je zakládáno za jediným účelem, a proto se má i plnění tohoto svého účelu věnovat. Druhým smyslem omezení právní osobnosti zejména v oblasti podnikání, kdy se společenství vlastníků nesmí v žádném případě zabývat podnikáním či se na podnikání jiné, ať už fyzické či právnické osoby, jakkoli účastnit, je snaha chránit vlastníky před ohrožením jejich hospodářských zájmů vykonáváním jiných než stanovených činností. Úkoly, které má společenství vlastníků při své činnosti plnit jsou v občanském zákoníku stanoveny značně obecně, a proto se při své činnosti musí řídit i vlastními stanovami a nařízením vlády č. 366/2013 Sb. Ustanovení 1194 odst. 2 upravuje vztah členství v společenství vlastníků a vlastnictví jednotky, když hovoří o jejich neoddělitelném spojení. Pouze a jedině vlastník jednotky v domě, kde konkrétní společenství vlastníků vzniklo, může být členem tohoto společenství vlastníků a naopak vlastník jednotky v domě, v němž společenství vlastníků vzniklo, se dnem, kdy nabyl vlastnické právo k jednotce, stává ze zákona 27

28 členem" 28, členství v společenství vlastníků tedy nezáleží na vůli vlastníka či společenství vlastníků, ale vzniká ze zákona, a proto jediným možným způsobem zániku členství konkrétního vlastníka v společenství vlastníků je převod vlastnického práva k jednotce. S tím souvisí i dále v odst. 2 zmíněná odpovědnost členů, tj. vlastníků jednotek, za dluhy, které vzniknou společenství vlastníků, na rozdíl od předchozí úpravy však členové společenství vlastníků neručí společně a nerozdílně, ale každý z vlastníků ručí individuálně celým svým majetkem, a to s ohledem na velikost spoluvlastnického podílu na společných částech. Zvláštní specificky upravená právní osobnost a s tím související omezená svéprávnost společenství vlastníků je upravena v několika ustanoveních občanského zákoníku, a to stanovením zakázaných a dovolených činností, které může či nesmí společenství vlastníků v rámci své pravomoci vykonávat. Společenství vlastníků má tedy jen tolik právní osobnosti, kolik mu jí zákon přiznává." 29 Jedním ze znaků omezené svéprávnosti společenství vlastníků je skutečnost, že smí nabývat majetek jen za účelem plnění svých funkcí, tedy za účelem správy. Hlavním zdrojem majetku společenství vlastníků jsou například příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění". 30 V otázce jednání společenství vlastníků vůči jiným osobám platí, že společenství vlastníků bude vázáno takovým jednáním jen, pokud nepřekročí svá zákonem vymezená oprávnění a neporuší stanovené zákazy pod sankcí nicotnosti takového jednání. Za nicotné bude tedy považováno zejména, zavázalo-li by se společenství vlastníků hradit dluhy jiných osob či takové dluhy nějakým způsobem zajistit. Stanoveným způsobem může tedy společenství vlastníků jednat navenek s třetími osobami, v případě upraveném v ustanovení 1196 může společenství vlastníků zastupovat své členy při realizaci práva z vad jednotky, což se uplatní zejména v případech na společných částech za všechny vlastníky společně. Tento postup nebyl do účinnosti občanského zákoníku možný a realizace tohoto práva tak byla oslabena. Jak již bylo řečeno, společenství vlastníků nesmí být společníkem v právnické osobě, jedinou výjimku stanoví ustanovení 1197, když umožňuje, aby se společenství vlastníků sdružilo s jinými společenství vlastníků, a 28 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, s Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s