ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4617

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4617 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 123/1, Boršov nad Vltavou Katastrální údaje: Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Boršov nad Vltavou, k.ú. Boršov nad Vltavou Adresa nemovitosti: Sadová 123, Boršov nad Vltavou OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc ZHOTOVITEL: Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 IČ: telefon: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou: - bytové jednotky č. 123/1 (byt) v budově Boršov nad Vltavou č.p. 123 (bytový dům, LV 651) na pozemcích parc. č. 175/2 (ostatní plocha) a parc. č. 175/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7947/65129 v kat. území Boršov nad Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, část obce Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV 652, - nebytové jednotky č. 123/12 (garáž) v budově Boršov nad Vltavou č.p. 123 (bytový dům, LV 651) na pozemcích parc. č. 175/2 (ostatní plocha) a parc. č. 175/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 2079/65129 v kat. území Boršov nad Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, část obce Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV 652. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, - 2 -

3 f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí, paní Machatové. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha

4 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Boršov nad Vltavou se nachází v Jihočeském kraji, cca 14 km severovýchodně od města Český Krumlov, cca 16 km severozápadně od města Trhové Sviny a cca 4 km jihozápadně od statutárního města České Budějovice. Obcí protéká řeka Vltava. Jedná se o obec s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v severozápadní zastavěné části obce v ulici Sadová č.p SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace popis Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové konstrukce. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 3 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky, garáže a společné prostory. V budově není výtah. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné prosklené. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Budova je v původním stavu. Podlaha budovy je krytá dlažbou. Stáří budovy je 31 let. Oceňovaná bytová jednotka č. 123/1 se nachází v budově č.p. 123 ve 2. NP, její dispozice je 4+1. Plocha bytové jednotky je 75,44 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (10,64 m 2 ), pokoje (7,98 m 2 ), obývacího pokoje (18,25 m 2 ), pokoje (12,65 m 2 ), pokoje (9,13 m 2 ), chodby (12,79 m 2 ), koupelny s vanou (3,03 m 2 ), WC (0,97 m 2 ), balkónu (2,94 m 2 ) a balkónu (6,70 m 2 ). Plocha balkónů se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Vnitřní dveře jsou posuvné plastové nebo dřevěné plné. Obklady jsou keramické. Zábradlí balkónu je dřevěné na kovové konstrukci. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu. Vytápění bytu je centrální plynovým kotlem s rozvody ústředního topení do radiátorů. Ohřev teplé vody je centrální přes plynový kotel. Přístup je po zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné na veřejné komunikaci před domem. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna

5 Na pozemku parc. č. 175/3 stojí bytový dům č.p Pozemek je pravidelného tvaru. V Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha pozemku je 311 m 2. Na stavební pozemek navazuje pozemek parc. č. 175/2, který s ním tvoří jeden funkční celek. Pozemek je v Katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru a je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích. Pozemek využívají jednotlivý vlastníci jako zahrádku. Velikost bytu byla určena z údajů vnitřního ohledání. Oceňovaná nebytová jednotka č. 123/12 - garáž se nachází v budově č.p. 123 v 1. NP. Plocha garáže je 20,92 m 2. Vrata do garáže jsou plechová dvoukřídlá. Podlaha garáže je betonová. Velikost garáže byla určena z údajů vnitřního ohledání. Ohledání bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí, paní Machatové. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Bytová jednotka č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou 1.2. Porovnávací ocenění Bytová jednotka Boršov nad Vltavou 2. Garáž č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou 2.2. Porovnávací ocenění Garáž Boršov nad Vltavou OBSAH - 5 -

6 OCENĚNÍ 1. Bytová jednotka č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 175/3 stojí bytový dům č.p Pozemek je pravidelného tvaru. V Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha pozemku je 311 m 2. Na stavební pozemek navazuje pozemek parc. č. 175/2, který s ním tvoří jeden funkční celek. Pozemek je v Katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru a je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích. Pozemek využívají jednotlivý vlastníci jako zahrádku. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Boršov nad Vltavou Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ ] [ K C ] [ ] KRC: 0,95 KMP: 1,04 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,71 640,22 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházejí se v obci Boršov nad Vltavou. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je mírně svažitý. V dosahu pozemku jsou veškeré IS. Lokalita: Boršov nad Vltavou KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,68 684,00 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Boršov nad Vltavou. Celková plocha pozemku je m 2. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Průměrná jednotková cena 662,11 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 175/ zastavěná plocha a nádvoří 175/ Obvyklá cena před korekcí ceny Podíl na společných prostorech domu a pozemku - 6 -

7 7 947,00 / ,00 = ,06 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění Bytová jednotka Boršov nad Vltavou Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 75,44 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové konstrukce. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 3 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky, garáže a společné prostory. V budově není výtah. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné prosklené. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Budova je v původním stavu. Podlaha budovy je krytá dlažbou. Stáří budovy je 31 let. Oceňovaná bytová jednotka č. 123/1 se nachází v budově č.p. 123 ve 2. NP, její dispozice je 4+1. Plocha bytové jednotky je 75,44 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (10,64 m 2 ), pokoje (7,98 m 2 ), obývacího pokoje (18,25 m 2 ), pokoje (12,65 m 2 ), pokoje (9,13 m 2 ), chodby (12,79 m 2 ), koupelny s vanou (3,03 m 2 ), WC (0,97 m 2 ), balkónu (2,94 m 2 ) a balkónu (6,70 m 2 ). Plocha balkónů se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Vnitřní dveře jsou posuvné plastové nebo dřevěné plné. Obklady jsou keramické. Zábradlí balkónu je dřevěné na kovové konstrukci. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 3+1 České Budějovice Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice v ulici K. Chocholy. Dům má 8 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu. Okna jsou plastová. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 4+1 České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 4+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice v ulici M. Chlajna. Dům má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci (okna plastová, zděné jádro). Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří balkón a sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 3+1 České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice v ulici V. Volfa. Dům má 8 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci, má plastová okna a zděné jádro. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří lodžie a sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem

8 Byt 3+1 České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice v ulici N. Frýda. Dům má 8 nadzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v dobrém stavu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 4+1 České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 4+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice v ulici M. Chlajna. Dům má 9 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci, má plastová okna a zděné jádro. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří lodžie a sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti

9 Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 3+1 České Budějovice K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,03 K6 stav 0,95 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 72,00 m 2 0 m Kč Název: Byt 4+1 České Budějovice 2 K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,03 K6 stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m Kč Název: Byt 3+1 České Budějovice 2 K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,02 K5 Provedení a vybavení 1,03 K6 stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-9 -

10 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 78,00 m 2 0 m Kč Název: Byt 3+1 České Budějovice 2 K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,01 K5 Provedení a vybavení 1,03 K6 stav 0,95 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 78,00 m 2 0 m Kč Název: Byt 4+1 České Budějovice 2 K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,03 K6 stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 82,00 m 2 0 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 75,44 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

11 2. Garáž č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 175/3 stojí bytový dům č.p Pozemek je pravidelného tvaru. V Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha pozemku je 311 m 2. Na stavební pozemek navazuje pozemek parc. č. 175/2, který s ním tvoří jeden funkční celek. Pozemek je v Katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru a je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích. Pozemek využívají jednotlivý vlastníci jako zahrádku. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Boršov nad Vltavou Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ ] [ K C ] [ ] KRC: 0,95 KMP: 1,04 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,71 640,22 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházejí se v obci Boršov nad Vltavou. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je mírně svažitý. V dosahu pozemku jsou veškeré IS. Lokalita: Boršov nad Vltavou KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,68 684,00 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Boršov nad Vltavou. Celková plocha pozemku je m 2. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Průměrná jednotková cena 662,11 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 175/ zastavěná plocha a nádvoří 175/ Obvyklá cena před korekcí ceny Podíl na společných prostorech domu a pozemku 2 079,00 / ,00 = ,19 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků

12 celkem 2.2. Porovnávací ocenění Garáž Boršov nad Vltavou Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 20,92 m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná nebytová jednotka č. 123/13 - garáž se nachází v budově č.p. 123 v 1. NP. Plocha garáže je 20,92 m 2. Vrata do garáže jsou plechová dvoukřídlá. Podlaha garáže je betonová. Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž České Budějovice 3 Na prodej garáž, která se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 3 v ulici Suchomelská. Jedná se o řadovou, vnitřní budovu zděné konstrukce. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 20 m 2. Budova je napojená na elektřinu. Vrata do garáže jsou vyklápěcí. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Garáž České Budějovice 6 Na prodej garáž, která se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 6. Jedná se o řadovou, vnitřní budovu zděné konstrukce. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 18 m 2. Budova je napojená na elektřinu. Vrata do garáže jsou plechová. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Garáž České Budějovice 5 Na prodej garáž, která se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 5. Jedná se o řadovou, vnitřní budovu zděné konstrukce. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 20 m 2. IS nejsou dostupné. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Garáž Nádražní Předměstí Na prodej garáž, která se nachází ve městě Český Krumlov v části Nádražní Předměstí v ulici Za Nádražím. Jedná se o řadovou, vnitřní budovu zděné konstrukce. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 19 m 2. Z IS je v dosahu elektřina. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Garáž Vyšný Na prodej garáž, která se nachází ve městě Český Krumlov v části Vyšný. Jedná se o řadovou, vnitřní budovu zděné konstrukce. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 18 m 2. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím

13 Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž České Budějovice 3 K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 20 m Kč

14 Název: Garáž České Budějovice 6 K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,02 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 18 m Kč Název: Garáž České Budějovice 5 K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha v rámci územního celku 0,90 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,05 K6 stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,02 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m Kč Název: Garáž Nádražní Předměstí K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha v rámci územního celku 0,95 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,05 K6 stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,02 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koef. K C 0,

15 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 19 m Kč Název: Garáž Vyšný K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha v rámci územního celku 0,95 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,03 K5 Provedení a vybavení 1,05 K6 stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,02 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koef. K C 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 18 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 20,92 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

16 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Bytová jednotka č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou ,00 Kč 1.2. Porovnávací ocenění Bytová jednotka Boršov nad Vltavou ,00 Kč 2. Garáž č. 123/ Ocenění pozemků Pozemky Boršov nad Vltavou ,00 Kč 2.2. Porovnávací ocenění Garáž Boršov nad Vltavou ,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Bytová jednotka č. 123/1 Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku Kč Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena: Kč slovy: Devětsettisíc Kč Garáž č. 123/12 Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku Kč Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena: Kč slovy: Jednostotisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 86 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě

17 Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou: - bytové jednotky č. 123/1 (byt) v budově Boršov nad Vltavou č.p. 123 (bytový dům, LV 651) na pozemcích parc. č. 175/2 (ostatní plocha) a parc. č. 175/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7947/65129 v kat. území Boršov nad Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, část obce Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV 652 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč, - nebytové jednotky č. 123/12 (garáž) v budově Boršov nad Vltavou č.p. 123 (bytový dům, LV 651) na pozemcích parc. č. 175/2 (ostatní plocha) a parc. č. 175/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 2079/65129 v kat. území Boršov nad Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, část obce Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV 652 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč, vše v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4617 znaleckého deníku

18 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti