Znalecký posudek č. ZP-2064

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-2064 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 13718/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 2238/4 Kpt. Nálepky Louny Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Louny 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka oceňované jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Sedlák Jaroslav, Kpt. Nálepky 2238, Louny, Louny 1. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

4 Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Sedlák Jaroslav, Kpt. Nálepky 2238, Louny, Louny 1. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky včetně příslušenství ve výši , - Kč pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Bytový dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod ( v bytě plyn neni ). Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. V Lounech je kompletní občanská vybavenost, školy, školky, lékaři, nemocnice, úřady a obchody. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2238/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemku 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 2238/4 Byt o dispozici 1+1 a celkové výměře 38,19 m2, který se nachází v klidné lokalitě města Louny - 4

5 ul. Kpt. Nálepky. Bytová jednotka je umístěna ve čtyřpodlažním panelovém domě. Byt se sestává z menší předsíňky, kuchyně, jednoho pokoje, koupelny a toalety. K bytu náleží balkon v mezipatře a klasická sklepní kóje. Parkování před domem. Budova je napojena na veškeré IS, souhrnný stav nemovitosti je dobrý. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemku B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 2238/4 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška byt 1+1: 38,00 m 2 2,40 m Jednotkové množství: Jednotka: byt 1+1: (38)*(2,40) = 91,20 Jednotkové množství celkem: = 91,20 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] bytových jednotek Hradec Králové 5 194, ,57 1, bytových jednotek - Káranice 3 856, ,86 1, bytových jednotek - Praha 4 175, ,48 1, byt.jednotek Třebíč 4 412, ,47 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: 3 856,86 Kč/ 4 409,85 Kč/ 5

6 Maximální jednotková cena: 5 194,57 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 409,85 Kč/ 91,20 * 4 409,85 Kč/ = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % ,74 Kč Bytová jednotka č. 2238/4 - výsledná cena = ,16 Kč Bytová jednotka č. 2238/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 2238/4 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemku Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 3175/45 211,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % 6

7 Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3090 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,62 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * / Podíl na pozemku - zjištěná cena = ,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemku = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2238/4 Adresa Kpt. Nálepky 2238, Louny Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha řadový krajový domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství montované z dílců betonových plošných elektro, vodovod, kanalizace sklep Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa Název: byt 1+1, Slovenského povstání Slovenského národního povstání, Louny 7

8 Popis: Byt je v klidné části města na ulici SNP, v prvním NP, slunný a prostorný s plastovými okny a žaluziemi. Byt je v původním stavu. Nedaleko jsou obchody, autobusová zastávka, pošta. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,18 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 1+1, Petra Obrovce Adresa Petra Obrovce, Louny Popis: Byt 1+1 v původním avšak udržovaném stavu,má plastová okna a dům je zateplen. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,82 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 8

9 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 1+1, Slovenského národního povstání Adresa Slovenského národního povstání, Louny Popis: Byt 1+1 s lodžií, v osobním vlastnictví, o ploše 42m2, situovaný ve zvýšeném přízemí panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu. Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v místě. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový krajový obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Bytová jednotka č. 2238/4 - výsledná cena = ,- Kč 9

10 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2238/4 s příslušenstvím ( sklep ) v budově č.p na pozemku - stavební parcela parc. č. 3175/45 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3819/63931 v kat. území Louny, obec Louny, okres Louny, zapsáno na LV 6197 v objektivní zaokrouhlené výši ,00 Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: 10

11 Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11