ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Plzeň - město č.j. 106 EX 24133/10 Radyňská Plzeň. Pro potřebu objednatele

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovizé věci - 3/4 vlastnického podílu pozemků, lesních porostů, zapsaných na LV 63, katastrální území Brocno, obec Štětí, území okresu Litoměřice Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město č.j. 106 EX 24133/10 Radyňská Plzeň Účel znaleckého posudku: Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň Znalecký posudek obsahuje 14 stran včetně titulního listu (z toho 5 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění pozemků, lesních porostů, zapsaných na LV 63, katastrální území Brocno, obec Štětí, území okresu Litoměřice Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne , který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou - 2 -

3 přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky LV 63 Adresa předmětu ocenění: Brocno Štětí Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Štětí Katastrální území: Brocno Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 521,95 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Ocenění provedeno ke dni bez místního šetření podle ortofotomap. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 63 ze dne kopie snímku katastrální mapy - LHP pro rok zůstávají v archivu znalce - 3 -

4 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Miloš Husák, č.p. 126, Libkovice pod Řípem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Milan Pavlas, Litoměřická 194, Hoštka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Vlastníci pozemku: Miloš Husák, č.p. 126, Libkovice pod Řípem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Milan Pavlas, Litoměřická 194, Hoštka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 6. Dokumentace a skutečnost ověřena dle možností 7. Celkový popis nemovité věci Pozemky p.č. 1254/3,4 jsou ve východní části území Brocna, ostatní SV od Brocna. Všechny pozemky jsou v CHKO Kokořín. Ocenění je provedeno bez místního šetření z mapových podkladů. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky LV 63 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,10 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,120 4 i = 1-5 -

6 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,95 0,120 1,000 62,63 Typ Název 4 odst. 3 ostatní plocha-ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha-ostatní komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 1254/3 246,00 62, , /4 86,00 62, ,18 Ostatní stavební pozemky - celkem 332,00 m ,16 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 1245/2 2H6 687,00 4,81 4, ,47 lesní pozemek 1245/3 2H ,00 4,81 4, ,00 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 1 687,00 m ,47 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 11,76 0,25 80 % 5,29 Typ Název 9 odst. 5 ostatní plocha-neplodná půda 9 odst. 5 ostatní plocha-neplodná Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] ,00 5, , ,00 5, ,50 půda Jiné pozemky - celkem 3 410,00 m ,90 Pozemky LV 63 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,53 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Pozemky LV 63 - zjištěná cena = ,90 Kč - 6 -

7 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty Okraj lesního komplexu, porost nad roklí, rovina až pozvolný V svah, CHOPAV Severočeská křída, 3. zóna CHKO Kokořínsko. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] habr obecný 1 687, ,00 60 % 11,93 6, ,28 borovice lesní 1 687, ,00 30 % 14,57 3, ,91 lípa srdčitá 1 687, ,00 5 % 11,93 0,54 910,98 javor klen 1 687, ,00 5 % 11,93 0,54 910,98 Cena lesního porostu celkem: ,15 Lesní porosty - celkem: ,15 Kč Lesní porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,15 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Lesní porosty - zjištěná cena = ,11 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV ,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty ,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřicetdevěttisícsedmset Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) nemovitou věc - pozemky a lesní porosty, vše na LV 63, katastrální území Brocno, obec Štětí, území okresu Litoměřice, ke dni , podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 106 EX 24133/10. Pozemky p.č. 1254/3,4 jsou ve východní části území Brocna, ostatní SV od Brocna. Všechny pozemky jsou v CHKO Kokořín. Ocenění je provedeno bez místního šetření z mapových podkladů. Tyto pozemky nejsou běžně obchodovány, nelze použít žádné porovnání. Vzhledem k tomu se navrhuje výsledná cena vypočtená podle 4,7, 9 a 45 jako cena obvyklá (tržní hodnota). Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Závady s nemovitostí spojené, vyjma exekučních příkazů a zástavního práva k zajištění pohledávky nebyly rovněž zjištěny. Na základě výše uvedených skutečností se navrhuje obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV 63 v místě a čase ve výši ,-Kč - 8 -

9 V Plzni Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne , č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 63 Kopie snímku katastrální mapy - 9 -