ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2132/53/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2132/53/2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 4/6 na nemovité věci - bytové jednotce č. 215/4 s příslušenstvím, ul. Na Panském č.p. 215 v k.ú. Povrly, obec Povrly, okr.ústí nad Labem Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO, JUDr. Jitka Wolfová Radyňská Plzeň Ocenění nemovitosti pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 106 EX 6280/10 Dle metodiky pro tržní oceňování nemovitostí a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Václav Kroft Medový Újezd č.p Rokycany Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Medovém Újezdě ASSETS CONSULTING s.r.o., znalecká kanceláø

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem ocenění je určení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 215/4 s příslušenstvím, zapsané na LV č pro k.ú. Povrly, obec Povrly, okr. Ústí nad Labem, podle stavu ke dni šetření, t.j Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se - 2 -

3 zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty = ceně obvyklé byl použit v tomto znaleckém posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 215/4 Adresa předmětu ocenění: Na Panském Povrly Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Povrly Katastrální území: Povrly Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) II 1,03 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 750,57 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne pouze z veřejné komunikace, bez přítomnosti povinné. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j.: 106 EX 6280/ ze dne a 106 EX 6280/ ze dne , - výpis z KN LV č ze dne předaný objednatelem, - výpis z KN LV č ze dne předaný objednatelem, - výpis z KN LV č. 681 ze dne předaný objednatelem, - informace sdělené vlastníky okolních nemovitostí při místním šetření, - Dohoda spoluvlastníků budovy - předaná objednatelem, - snímek pozemkové mapy vyhotovený dálkovým přístupem, - skutečnosti zjištěné na místě znalcem osobně dne Povinné bylo dne 20.srpna zasláno doporučeně oznámení termínu šetření, které se dne 9. září - 3 -

4 vrátilo nevyzvednuto zpět. Vzhledem k neumožnění prohlídky a zaměření bytové jednotky se ocenění vypracuje dle zadání objednatele v usnesení, a to podle dostupných podkladů. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z podkladů - LV č. 1075, LV č. 1077, LV č. 681 pro k.ú. Povrly, které tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovité věci jsou znalci k dispozici listy vlastnictví a snímek pozemkové mapy. Dále pak Dohoda spoluvlastníků budovy předaná objednatelem. Ocenění se provede podle podkladů a zjištěných skutečností. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 215/4 umístěná ve 2.NP bytového domu č.p. 215, ul. Na Panském v k.ú. Povrly, obec Povrly, okr. Ústí nad Labem. Jedná se o zděný bytový dům o dvou nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, který byl dle informace postaven v r Dle informací sdělených vlastníky okolních nemovitostí není bytová jednotka asi dvacet let užívána. Předmětem ocenění je i spoluvlastnický podíl na pozemkové parcele p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 172 m Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 215/4 2. Ocenění pozemků 2.1. POZEMEK - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně I -0,06 nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je I -0,04 na listu vlastnictví zapsán exekuční příkaz. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,890 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,

6 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Bytová jednotka č. 215/4 Jedná se o bytovou jednotku č. 215/4 o velikosti 1+2 s příslušenstvím, umístěnou ve 2.NP bytového domu č.p. 215 v ul. Na Panském. Vybavením bytové jednotky je dle podkladů: kuchyňská linka, sporák, vana, umývadlo, WC, topná tělesa 4 ks, listovní schránka a zvonek. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 64 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,42 * 1,00 = 12,42 m 2 pokoj č.1: 14,63 * 1,00 = 14,63 m 2 pokoj č.2: 13,79 * 1,00 = 13,79 m 2 předsíň: 3,97 * 1,00 = 3,97 m 2 koupelna + WC: 4,94 * 1,00 = 4,94 m 2 sklep č. 3: 1,35 * 0,80 = 1,08 m 2 sklep č. 4: 1,35 * 0,80 = 1,08 m 2 sklep č. 10: 4,16 * 0,80 = 3,33 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,24 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65-6 -

7 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1-0,005 * 64 = 0,680 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,680 = 0,495 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,890 Index polohy pozemku I P = 0,910 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,495 = 5 018,81 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 55,24 m 2 * 5 018,81 Kč/m 2 * 0,890 * 0,910= ,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,92 Kč Bytová jednotka č. 215/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,92 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 / 6 Bytová jednotka č. 215/4 - zjištěná cena = ,61 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. POZEMEK Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez omezujících vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,890 Index polohy pozemku I P = 0,910 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 1,000 * 0,910 = 0,810 6 i = 1-7 -

8 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,57 0, ,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 607, ,12 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,12 POZEMEK - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / POZEMEK - zjištěná cena = ,90 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 215/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. POZEMEK ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostošedesáttřitisícpadesát Kč - 8 -

9 Pro použití srovnávací metody nebyly v místě a čase zjištěny nejméně tři tržní ceny stejných, nebo obdobných nemovitých věcí. K dispozici jsou relevantní nabídky a poptávky nemovitých věcí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. Z těchto důvodů se ocenění nemovitostí opírá i o cenový předpis MF, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, a určuje způsoby ocenění i pro odhad ceny obvyklé a vyhodnocení současné nabídky na realitním trhu. V souladu s 66 zákona 120/2001 Sb., je cena stanovena podle 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., s ohledem na ustanovení první věty tohoto odstavce. Vyhodnocení nabídky RK na realitním trhu: Byla zjištěna inzerovaná nabídka 168 bytových jednotek v okruhu do 5 km. Z toho byl proveden zúžený výběr k datu ocenění v počtu 28 nabídkových cen v rozsahu od 200 tis. do 400 tis. Kč. Rekapitulace stanovených hodnot Vyhodnocení stavu na realitním trhu zjištěného z nabídky a poptávky BJ ve vztahu k oceňované nemovité věci: Kč Určená porovnávací cena spoluvlastnického podílu ve výši 4/6 na BJ v souladu se zák. 151/1997 Sb., 2, odst. 1) celkem: Vyhodnocení metodik ocenění: Kč Pro ocenění nemovitosti byly zvoleny nejobjektivnější použitelné metody, které jsou podkladem pro stanovení návrhu tržní hodnoty odborným odhadem. Pro použití srovnávací metody nebyly v místě a čase zjištěny nejméně tři tržní ceny stejných, nebo obdobných nemovitých věcí, ani poptávka takových nemovitých věcí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. K dispozici je pouze nabídka RK v inzerci pro oblast, která byla vyhodnocena průměrnou hodnotou 300 tis. Kč. Oceňovaná bytová jednotka je dle informací získaných v místě cca 20 let neobydlena. Z těchto důvodů se ocenění nemovitostí v tomto znaleckém posudku opírá i o cenový předpis MF, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku a umožňuje použití porovnávací metody. Vyhodnocení pro odhad obvyklé ceny ve smyslu zadaného úkolu: Předmětem ocenění podle zadaného úkolu je spoluvlastnický podíl na nemovité věci ve výši 4/6, a pro účel exekučního řízení - předpokládané dražby. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by tak neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. Z těchto důvodu se podle schváleného Znaleckého standardu č. 1 v příloze ocenění sníží se zohledněním vyhodnocené nabídky RK a umístění v lokalitě jen o -10%, tj. indexem = 0,90. Výpočet: x 0,90 = = Kč

10 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Ostatní závady vyjma zástavních práv a exekučního příkazu nebyly z dostupných podkladů rovněž zjištěny. Stanovisko k návrhu tržní hodnoty - ceny obvyklé: Na základě použitých metod ocenění a po jejich vyhodnocení, odhaduji tržní hodnotu - cenu obvyklou spoluvlastnického podílu 4/6 po zaokrouhlení ve výši: Slovy: stočtyřicetsedmtisíc Kč Kč Tento znalecký posudek je určen podle zadání výhradně pro účel exekučního řízení jako podklad k rozhodnutí soudního exekutora o ceně výsledné. Platnost tohoto znaleckého posudku je omezena platností oceňovacích předpisů, technickým a právním stavem nemovitosti k datu ocenění, a dostupnou úrovní podkladů včetně znalcem zjištěných informací. V Medovém Újezdě Václav Kroft Medový Újezd č.p Rokycany D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 2657/84 a ze dne č.j. Spr 1586/97 a ze dne č.j. Spr 1721/2011 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí, podniků a jejich částí, pohledávek a závazků, majetkových účastí a akcií, základní obor stavebnictví odvětví stavební materiál, stavby obytné, stavby průmyslové a stavební odvětví různá se specializací rozpočty staveb, ceny stavebních dodávek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2132/53/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 E. SEZNAM PŘÍLOH Schéma umístění bytové jednotky... Fotokopie LV č Fotokopie LV č Fotokopie LV č Snímek pozemkové mapy... Znalecký standard č strany 3 strany 2 strany 3 strany 1 strana 2 strany