Právní stanovisko. Zadavatel:

Transkript

1 Právní stanovisko Zadavatel: Společenství vlastníků jednotek Milánská 418, 419, Praha 10 IČO: se sídlem Milánská 418, Horní Měcholupy, Praha 10 Zpracovatel: Mgr. Renata Ćavarová, advokát zapsaný v seznamu ČAK pod ev. č , se sídlem Moldavská 1375/5, Praha 10 - Vršovice Předmět stanoviska: Na základě objednávky právních služeb zadavatele ze dne zpracovatel níže podává své stanovisko k právní otázce zadavatele týkající se přístavby lodžií v domech: Usilujeme o přístavbu lodžií souběžně se zateplením a fasádou dvou panelových domů jednoho SVJ. Cena revitalizace by se pohybovala přibližně kolem Kč. Na tuto výstavbu si chceme vzít úvěr v délce cca 17 let. Domy nemají žádné lodžie, mnoho majitelů by o ně ale mělo zájem. Předpokládáme, že by lodžie byly majetkem celého SVJ, nezapočítávaly by se do celkové plochy bytu ani by neměnily vlastnický podíl jednotlivých majitelů, tudíž by nemuselo docházet ke změně údajů na katastru nemovitostí. Je takový postup právně uznatelný? Pokud ano, stačilo by na odsouhlasení projektu 75% všech majitelů bytů, nebo je opravdu nutné, aby tak zásadní revitalizaci v tak vysoké částce, která by činila Kč a zatížila by SVJ úvěrem, odsouhlasilo všech 100% majitelů bytových jednotek? Dále - je v případě schválení přístavby lodžií 75% majitelů právně vymahatelné postavit lodžie přes nesouhlas zbylých 25% majitelů i u jejich bytových jednotek?

2 Právní posouzení: Pro posouzení výše uvedených otázek týkajících se přístavby lodžií v domě spravovaném společenstvím vlastníků jednotek (dále také jako SVJ ) je nutné si nejprve zodpovědět otázku, zda jsou lodžie příslušenstvím jednotky nebo zda jsou společnou částí domu. Společnými částmi nemovité věci jsou alespoň ty její části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (viz. ustanovení 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako občanský zákoník )). Podrobnosti, které části nemovité věci jsou společné, stanoví Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Dle ustanovení 5 výše citovaného nařízení vlády společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,

3 d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti, f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou- li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou- li ve vlastnictví jiné osoby, h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště, i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce. Ze shora popsaného lze jednoznačně dovodit, že lodžie i balkony jsou společnými částmi domu, a to ačkoli budou ve výlučném užívání vlastníka jednotky, ke kterému bude lodžie příslušet. K přístavbě lodžií nebo balkonů zpravidla dochází právě v souvislosti se zateplováním obvodového pláště bytových domů, kdy je současně stavební úřad žádán o povolení přístavby, tzv. lodžií. V praxi se však často nejedná o lodžie ani o přístavbu. Z tohoto důvodu je vodné na tomto místě specifikovat, co je myšleno pod pojmem lodžie a balkon. Slovo lodžie je zastropený prostor v budově otevřený navenek do exteriéru a oddělený jen sloupy, arkádami, kolonádou nebo zábradlím. Na rozdíl od balkonu nevystupuje ven z obvodové zdi. Na rozdíl od toho je balkon předsazená část stavby ( 31 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, v platném znění), a jako taková je součástí

4 vnějšího pláště domu. Zatímco tedy pod pojmem balkon se rozumí stavebně- technický prvek stavby, vyznačující se předsazenou konstrukcí, který přečnívá nosnou zeď, a který může být polozapuštěný do nosných zdí, pak pojem lodžie v technickém slova- smyslu definuje krytý otevřený prostor stavby nepřesahující jeho líc. Z uvedeného lze dovodit, že konstrukční prvek, který je kotvený, resp. zavěšený, na vnějším plášti stavby- budovy a před tento plášť je zcela předsazen, nikoli tedy zapuštěn dovnitř stavby, nemůže být reálně ve smyslu výše definovaných pojmů lodžií. Skutečnost, že stávající stavební praxe tento pojem využívá pro označení balkonů tvořených stěnovými panely, což vytváří pohledový či pocitový dojem jisté uzavřenosti, nemůže mít na posouzení věci z hlediska stavebně technického žádný vliv. Balkony či lodžie mohou být v prohlášení vlastníka a v souladu s tím i ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky určeny k tomu, aby byly užívány s jednotkou, ale jak bylo uvedeno výše jedná se o společné části domu, které jsou uvedeným způsobem určeny k výhradnímu užívání konkrétního vlastníka jednotky. Otázka užívání balkonu či lodžie spolu s určitou jednotkou proto nesouvisí s jejich vlastnictvím. Skutečnost, že balkón či lodžie jsou společnými částmi domu, že jejich výměra nemůže být započítávána do podlahové plochy jednotky která je rozhodující pro stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, což současně znamená, že v případě přístavby lodžií či balkonů nebo jejich výměny nemůže dojít ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Zpracovatel je však toho názoru, že v důsledku jejich přístavby bude nutné v případě zadavatele provést změnu prohlášení vlastníka, ke které je dle ustanovení čl. VII odst. 13 stanov zadavatele zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství na shromáždění. V případě přístavby lodžií je značně problematické určit, zda je k odsouhlasení přístavby lodžií zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek nebo pouze ¾. Část odborné veřejnosti se přiklání k názoru, že pokud se přístavbou stavba půdorysně rozšiřuje, pak ze skutečnosti, že balkon či lodžie není místností (lodžie navíc není předsazená před obvodový plášť) lze dovodit nepochybně, že se nejedná o změnu dokončené stavby přístavbou, ale o stavební úpravy, pro jejichž realizaci postačí souhlas ¾ většiny všech vlastníků jednotek. V praxi se lze však setkat i s opačnými názory, tedy že vybudování nových lodžií nebo balkonů lze považovat za přístavbu a tedy o změnu stavby, ke které je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Dle názoru zpracovatele je pro daný případ podstatné, zda se bude přístavbou lodžií měnit (zvětšovat) půdorys zastavěné plochy či nikoli. Pokud se půdorys budovy bude měnit, jedná se zcela jednoznačně o změnu stavby, ke které je potřeba souhlas všech

5 vlastníků jednotek. Tomu napovídá i čl. IV stanov zadavatele, kde je uvedeno, že společenství zajišťuje se souhlasem všech vlastníků jednotek změny účelu užívání stavby a změny stavby. Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Jak bylo již uvedeno výše, v případech přístavby lodžií jde také vždy o zásah do nosných konstrukcí stavby a společných částí domu a je potřeba provést změnu prohlášení vlastníka, ve kterém se právě mimo jiné určují a popisují společné části domu se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (viz odst. 1 písm. b) bod 2. občanského zákoníku). V takovém případě vyžaduje zákon souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, nestanoví- li stanovy společenství vlastníků jednotek vyšší počet hlasů. V případě zadavatele je pro změnu prohlášení vlastníka dle ustanovení čl. VII odst. 13 potřeba tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství na shromáždění. Dle občanského zákoníku dále platí, že při rozhodování o provedení investice a přijetí úvěru se hlasuje podle váhy hlasů jednotlivých vlastníků, přičemž ke schválení je nutný souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků, přítomných na usnášeníschopném shromáždění vlastníků. I přes tuto úpravu je však současně zásadní, zda platné stanovy společenství vlastníků nevyžadují při schvalování těchto úkonů procento vyšší pak totiž platí stanovy. V případě stanov zadavatele tomu tak není, a proto postačuje schválení nadpoloviční většinou hlasů vlastníků, přítomných na shromáždění, a to navíc za situace kdy se realizací investice nemění spoluvlastnické podíly vlastníků na společných částech domu. Závěr: Ze shora popsaného je pro zodpovězení zadavatelem položených otázek podstatné, zda se přístavbou lodžií bude měnit půdorys budovy či nikoli. Pokud ano, je potřeba vždy souhlasu všech vlastníků jednotek dle ustanovení čl. IV stanov zadavatele. V opačném případě by pak dle názoru zpracovatele postačovala ¾ většina všech vlastníků jednotek. Pro stanovení většiny hlasů pak není podstatná výše úvěru, ale kromě již uvedeného také skutečnost, zda bude úvěr zajištěn zástavním právem

6 k jednotkám. V takovém případě by bylo nutné také schválení tohoto rozhodnutí všemi vlastníky jednotek. Pokud jde o otázku, zda budou vybudovány lodžie i v bytech vlastníků, kteří o lodžie nemají zájem, jde o to v jaké podobě bude projekt přístavby lodžií odsouhlasen (u všech jednotek nebo např. jen v některých poschodích). Stanovisko bylo vypracováno výlučně na základě dokumentů, které byly zpracovateli předloženy zadavatelem a právních předpisů České republiky platných a účinných ke dni vypracování tohoto stanoviska. Při vypracování tohoto stanoviska zpracovatel spoléhal na autentičnost, úplnost a přesnost těchto dokumentů. Mgr. Renata Ćavarová, advokát Ev. č. ČAK 14545