Společenství vlastníků jednotek

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva Diplomová práce Společenství vlastníků jednotek (srovnání právní úpravy v ČR a SRN) Ilona Neudeková 2007 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Společenství vlastníků jednotek (srovnání právní úpravy v ČR a SRN) zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.. 1

2 Poděkování: Děkuji vedoucímu mé diplomové práce, prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odborné vedení, upřesnění a připomínky při zpracování této práce. 2

3 OBSAH 1. Úvod - Institut vlastnictví bytů 5 2. Zákon o vlastnictví bytů Obecně o zákonu o vlastnictví bytů Části zákona o vlastnictví bytů Charakteristika zákona o vlastnictví bytů 9 strana: 2.4.Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku Předmět vlastnických a spoluvlastnických práv podle BytZ Budova Jednotka Společné části domu Subjekty práv a povinností podle BytZ Obsah práv a povinností podle BytZ Vznik a zánik vlastnictví jednotek Vznik vlastnictví jednotek Zánik vlastnictví jednotek Právo nájemníka na přednostní nabytí vlastnictví jednotek podle ust. 22 BytZ Práva k pozemku Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky Společenství vlastníků jednotek Vznik společenství vlastníků jednotek Právní povaha a funkce společenství vlastníků jednotek Předmět činnosti společenství vlastníků jednotek Smlouva o zajišťování správy společných částí domu Stanovy společenství vlastníků jednotek 46 3

4 7.6. Zánik společenství Orgány společenství vlastníků jednotek v ČR Shromáždění vlastníků jednotek Výbor Pověřený vlastník Orgány společenství vlastníků jednotek v Německu Shromáždění vlastníků jednotek Správce Správní rada Práva a povinnosti vlastníků jednotek Práva a povinnosti vlastníků jednotek podle BytZ a podle WEG Ručení za závazky Možnost soudu nařídit prodej jednotky Závěr 76 I. Seznam literatury 81 II. Německé resumé (Das Resümee) 83 III. Zadání diplomové práce 4

5 1. Úvod - Institut vlastnictví bytů Právní institut vlastnictví bytů byl do našeho právního řádu poprvé zaveden zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, který byl nutně poznamenán dobou svého vzniku a umožňoval vznik tzv. osobního vlastnictví bytů pouze ve velmi omezené míře a v praxi se nedočkal významnějšího uplatnění. Naproti tomu v tehdejší Spolkové republice Německo byl již v roce 1951 přijat zákon o vlastnictví bytů (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht - Wohnungseigemtumgesetz), na základě kterého došlo ke značnému rozšíření institutu vlastnictví bytů v tehdejší SRN. V Československu a později v České republice došlo k významnějšímu rozšíření tohoto institutu až na základě zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech (tzv.transformační zákon), který se však primárně soustředil na problematiku družstevních bytů. K podstatnému rozšíření institutu vlastnictví bytů došlo až na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), jenž přinesl možnost kterémukoliv vlastníkovi budovy rozdělit takovou budovu na jednotky ve smyslu tohoto zákona a převést do výlučného vlastnictví třetích osob. Zákon o vlastnictví bytů se v široké míře uplatnil a uplatňuje zejména při privatizaci bytového fondu, který přešel do vlastnictví obcí na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, jako veřejnoprávních korporací podle tehdy nově účinného zákona o obcích, dále se tento zákon výrazně uplatňuje při převodech družstevních bytů na jejich nájemce a zároveň členy družstva. V současné době, a lze tak předpokládat i do budoucna, zákon o vlastnictví bytů nachází značné využití při developerských projektech. Rozdílné historické souvislosti přijetí zákonů upravující bytové vlastnictví v Německu a v České republice odůvodňují i některá jejich specifika, jež nemají svůj ekvivalent v druhé právní úpravě. Německá právní úprava byla přijata nedlouho po konci druhé světové války a její přijetí bylo motivováno snahou o zabezpečení kvalitního bydlení pro co nejširší vrstvy obyvatelstva. Aktuální česká právní úprava byla přijata hlavně s motivací privatizace zchátralého bytového fondu, jelikož se mělo za to, že noví vlastníci bytů budou mít snahu takové nemovitosti rekonstruovat. Je tedy zřejmé, že úprava vlastnictví bytů má v Německu větší tradici a tamější právní nauka i praxe již některé teoretické i praktické problémy, s nimiž se může potýkat zdejší úprava, řešila, proto tato řešení mohou být minimálně inspirací pro tuzemskou právní praxi. 5

6 Ve své diplomové práci se proto pokusím provést komparaci německé a české právní úpravy vlastnictví bytů, a to zejména vzhledem k výše uvedenému a vzhledem k blízkosti obou těchto právních řádů. V rámci institutu vlastnictví bytů je zvláště významnou otázka hospodaření a správy společné budovy, ve které jsou vymezeny jednotlivé byty nebo i nebytové prostory. Zákonem stanovená úprava pravidel hospodaření a správy se může jevit jako podstatná výhoda vlastnictví bytů oproti podílovému spoluvlastnictví. Vlastnící jednotek jsou totiž v obou právních řádech povinni přispívat určitou částkou na náklady spojené se správou domu. Správu domu přitom v obou právních systémech zajišťuje společenství vlastníků jednotek, které má omezenou způsobilost k právním úkonům spojených se správou budovy. Právě srovnání problematiky společenství vlastníků v německém a českém právním řádu bude stěžejním tématem této diplomové práce. 6

7 2. Zákon o vlastnictví bytů 2.1. Obecně o zákonu o vlastnictví bytů V současné době je právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů obsažena ve zvláštním zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, (dále jen,,zákon o vlastnictví bytů nebo,,bytz ), ze dne , účinný od 1. května Zákon byl již několikrát podstatně novelizován, a to: zákonem č.273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonem č. 97/1999 Sb., významná novelizace byla učiněna zákonem č. 103/2000 Sb., zákonem č. 229/2001 Sb., další novelizace zákonem č. 451/2001 Sb., zákonem č.320/2002 Sb., 437/2003 Sb., 171/2005 Sb. a 179/2005 Sb. Zákon o vlastnictví bytů upravuje vznik vlastnictví jednotky, vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů včetně jejich vzájemných vztahů, spoluvlastnictví společných částí budovy, určitá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostor v budově ve spoluvlastnictví, práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem, jakož i s převodem nebo s přechodem spoluvlastnictví budovy. V Německu problematiku vlastnictví bytů a nebytových prostorů upravuje zákon o vlastnictví bytů a o věcném břemeni váznoucím na bytové jednotce (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht - Wohnungseigemtumgesetz), ze dne , účinný od , dále jen "zákon o vlastnictví bytů" nebo "WEG". Tento zákon byl během své dlouhé existence osmnáctkrát novelizován. Naposledy to bylo ust. 25 odst. 10 zákona o změně práv při zastupování advokáty před vrchními zemskými soudy (Gesetz zur Änderung des Rechts der Vertretung durch Rechtsanwälte vor den Oberlandesgerichten - OLG-Vertretungsänderungsgesetz - OLGVertrÄndG) ze dne a ust. 4 odst. 36 zákona o modernizaci nákladů (Gesetz zur Modernisierung des Kostenrechts - Kostenrechtsmodernisierungsgesetz - KostRMoG) ze dne Zákon o vlastnictví bytů obsahuje právní úpravu vzniku vlastnictví jednotky, společenství vlastníků jednotek, práv a povinností vlastníků jednotek, správy společných částí 7

8 domu, dědičného práva stavby domu s jednotkami, věcného břemene váznoucího na bytové jednotce a také procesně právní úpravu Části zákona o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů je rozčleněný do dvanácti částí: Část první (ust. 1-5) obsahuje obecná ustanovení týkající se předmětu a rozsahu úpravy, vymezení pojmů pro účely zákona jako jsou budova, byt, nebytový prostor, společné části domu, jednotka, podlahová plocha bytu a nebytového prostoru, zastavěný pozemek... Dále je v ust. 3 vyjádřen vztah zákona k ObčZ, ust. 4 upravuje náležitosti prohlášení vlastníka budovy a ust. 5 vznik a zánik vlastnictví jednotky. Část druhá (ust. 6-16), v níž jsou upraveny v ust. 6-8 převody vlastnictví jednotek a v ust výkon vlastnického práva k jednotkám. Část třetí (ust ) obsahuje úpravu smlouvy o výstavbě. Část čtvrtá ust. ( 20): obsahuje některá pravidla pro převod a přechod vlastnictví jednotky. Část pátá ust. ( 21): obsahuje úpravu práv k pozemku. Část šestá ust. ( 22-28): obsahuje zvláštní ustanovení týkající se práva přednostní koupě bytu nájemníkem fyzickou osobou a převodů jednotek ve vlastnictví bytových družstev. Část sedmá (ust. 29): upravuje vyčlenění družstva, které přímo nesouvisí s problematikou vlastnictví bytů a nebytových prostor. Část osmá (ust ) obsahuje společná a přechodná ustanovení. Část devátá (ust. 33a-33b) upravuje převody skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev. Část desátá (ust. 34) obsahuje doplnění zákona ČNR č.357/1992 Sb. o trojdani. Část jedenáctá byla zrušena, Část dvanáctá obsahuje v ust ustanovení závěrečná. Německý zákon o vlastnictví bytů je rozdělen do čtyřech částí: Část první obsahuje úvodní 1, v němž jsou vysvětleny základní pojmy, a dále čtyři hlavy. V hlavě první (v ust. 2-9) je popsán vznik vlastnictví bytové jednotky. Hlava druhá (v ust ) obsahuje úpravu společenství vlastníků jednotek. Hlava třetí se (v ust. 20-8

9 29) zabývá správou společných částí domu, kterou vykonávají orgány společenství vlastníků jednotek. Hlava čtvrtá (v ust. 30) upravuje v praxi méně významné dědičné právo stavby domu s jednotkami. Část druhá (v ust ) obsahuje úpravu věcného břemene ulpívajícího na bytové jednotce. Část třetí (v ust ) obsahuje procesněprávní úpravu. Dělí se na tři hlavy. Hlava první upravuje soudní řízení ve věcech týkajících se vlastnictví bytů. Hlava druhá se zabývá příslušností soudů. Hlava třetí potom řeší procesněprávní postup při dražbě bytů. Část čtvrtá (v ust ) obsahuje doplňující ustanovení Charakteristika zákona o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů má převážně občanskoprávní charakter, ale ustanovení šesté části týkající se transformace družstev mají také obchodněprávní charakter. Ust. 1 odst.1 BytZ zní: "Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Úvodní ustanovení BytZ vymezuje předmět právní úpravy tohoto zákona. Společnými částmi budovy se míní totéž jako společnými částmi domu. Zatímco úprava zákona č.52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, preferovala monistickou teorii vlastnictví bytů, současná právní úprava preferuje dualistickou teorii upřednostňující spoluvlastnickou koncepci vlastnictví bytů, což vyplývá z citovaného ust. 1 odst. 1 BytZ, kde hlavním předmětem je vlastnictví k budově, k němuž přistupuje vlastnictví bytu. Hlavním předmětem je budova a vedlejším byt. Spoluvlastnictví budovy není determinováno žádným podílem, ale právě vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu. Rozdělením budovy na jednotky vlastně budova zmizí. Dualistická teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí je patrná z nálezu Ústavního soudu publikovaného ve Sbírce zákonů pod č. 128/2001 Sb. Ust. 1 odst. 4 BytZ zní: "Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. Toto ustanovení jednoznačně vymezuje, za jakých podmínek se BytZ uplatní, což znamená, že ho nelze použít na budovy s jedním bytem nebo s jedním nebytovým prostorem, 9

10 což se projevuje již v ust. 2 písm. a) BytZ, kde je vymezen pojem budovy pro účely BytZ. BytZ lze tedy aplikovat na budovy s alespoň dvěma byty, dvěma samostatnými nebytovými prostory, jedním bytem a jedním samostatným nebytovým prostorem. Vlastník budovy s jedním bytem nebo nebytovým prostorem se může dostat do režimu BytZ například vestavbou, kterou by vznikl další byt nebo nebytový prostor. Německý zákon o vlastnictví bytů má typicky občanskoprávní charakter. Vztahuje se jak na vlastnictví bytů, tak na vlastnictví nebytových prostorů. Německý WEG na rozdíl od českého BytZ nepracuje s pojmy jednotka a společné části domu. Místo pojmu jednotka využívá pojem byt nebo spíše vlastnictví bytu, jako "zvláštní vlastnictví" (Sondereigentum). Místo pojmu společné části domu se ve WEG objevuje pojem "společné vlastnictví" (Gemeinschaftliches Eigentum), které nemá totožný obsah se společnými částmi domu podle BytZ. Hlavní rozdíl je v tom, že do společného vlastnictví patří také spoluvlastnictví pozemku. Vlastnictví bytu v Německu (Wohnungseigentum) je vystavěno na stejném principu jako v České republice. S vlastnictvím bytu (Sondereigentum) je nerozlučně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu (Gemeinschaftliches Eigentum). Byt nelze zcizit ani zatížit, aniž by současně nebyl zcizen nebo zatížen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Práva ke spoluvlastnickému podílu se vztahují i na byt, ke kterému tento spoluvlastnický podíl patří. Zákon o vlastnictví bytů se použije stejně jako v České republice na budovy s alespoň dvěma byty, dvěma samostatnými nebytovými prostory, nebo s jedním bytem a jedním samostatným nebytovým prostorem. Ustanovení týkající se vlastnictví bytu (Wohnungseigentum) se přiměřeně použijí i na vlastnictví nebytových prostorů (Teileigentum) Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku Sám občanský zákoník odkazuje v ust. 125 odst. 1 na zvláštní zákon upravující vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Toto ustanovení bylo do občanského zákoníku začleněno zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností od V té době byl tímto zvláštním zákonem zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, který byl nahrazen novou právní úpravou podle BytZ s účinností od

11 Ust. 3 odst. 1 BytZ zní: "Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Z ustanovení 125 odst. 1 ObčZ a ustanovení 3 odst. 1 BytZ vyplývá, že zákon o vlastnictví bytů je vůči občanskému zákoníku zákonem zvláštním 1. Občanský zákoník jako obecný předpis se použije subsidiárně 2 ve všech případech, které zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor neupravuje. Z občanského zákoníku připadají v úvahu zejména obecná ustanovení o subjektech, právních úkonech a počítání lhůt. Dále obecná ustanovení o obsahu vlastnického práva, dědění, věcná práva k věci cizí, obecná ustanovení o závazcích, ale také ustanovení o závazcích ze smluv. V ust. 3 odst. 1 BytZ je přitom stanoveno výslovně, že se ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví nepoužijí, pokud nejde o případy, kdy v podílovém spoluvlastnictví je sama jednotka. Pokud se jedná o spoluvlastnictví společných částí domu, použijí se výlučně ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Zákon o vlastnictví bytů výslovně nestanoví, zda se použijí ustanovení občanského zákoníku o společném jmění manželů, ale pokud se týká společných částí domu, tak nikoliv. Také v Německu je zákon o vlastnictví bytů zákonem zvláštním vůči občanskému zákoníku. Lze tak vyvodit z ust. 10 odst. 1 WEG, který stanoví, že právní vztahy mezi vlastníky bytů se řídí tímto zákonem, a pokud tento zákon neobsahuje zvláštní ustanovení, potom ustanoveními občanského zákoníku, které regulují společenství. Ve WEG můžeme přímo v ustanovení některých paragrafů najít odkazy na BGB. Takovým ustanovením je ust. 3 odst. 1 WEG, které odkazuje na ust BGB, jež upravuje spoluvlastnictví. Dále pak ust. 4 odst. 3 WEG, které stanoví, že na smlouvu, která zavazuje stranu povinnou k tomu, aby vymezila bytové jednotky (Sondereigentum), bytové jednotky nabyla nebo zrušila, se přiměřeně použije ust. 311b odst. 1 BGB. To znamená, že takovou smlouvu je nutné nechat notářsky ověřit. Další odkazy na přiměřené použití ustanovení občanského zákoníku obsahují ust. 34 odst. 1 a 37 odst. 2 WEG. Jak již bylo výše popsáno, WEG obsahuje i procesní část, proto lze v této souvislosti zkoumat i vztah mezi tímto zákonem a občanským soudním řádem (Zivilprozeßordnung- ZPO). Zákon o vlastnictví bytů je vůči občanskému soudnímu řádu zákonem speciálním. Ust. 1 Lex specialis 2 K subsidiaritě ObčZ např. Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné vyd. Praha: ASPI, 2005, s

12 43 odst. 3 WEG stanoví, že pro soudní řízení platí zvláštní předpisy WEG. Ust. 46a WEG, který se týká upomínacího řízení, pak ve všech svých třech odstavcích odkazuje na ustanovení ZPO Předmět vlastnických a spoluvlastnických práv podle BytZ Předmětem práv a povinností jsou podle ust. 118 ObčZ věci, a pokud to jejich povaha připouští, také práva a jiné majetkové hodnoty. V právních vztazích upravených BytZ se vyskytují tyto předměty práv a povinností: budova, resp. dům, jednotka, společné části domu, pozemek. Předmětem vlastnického práva k bytu a nebytovému prostoru je jednotka, s níž úzce souvisí i spoluvlastnictví společných částí domu. Předmětem spoluvlastnictví podle BytZ je také budova (dům). Spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytových prostorů jako prostorově vymezených částí domu a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu Budova 3 Podle ust. 2 písm.a) BytZ se rozumí: "Budovou trvalá stavba spojena se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Budovou je trvalé nadzemní stavební dílo (výsledek stavební činnosti), které je podle ust. 119 ObčZ nemovitostí, a tedy samostatnou věcí v právním smyslu 4 (předmět občanskoprávních vztahů) splňují definici ust. 27i KatZ, nebo u něhož je patrné dispoziční řešení alespoň prvního nadzemního podlaží, přičemž v něm existují nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory (byty, nebytové prostory), s výjimkou 3 k pojmu budova např. také Baudyš, P. Budova jako předmět vlastnictví. Právní rádce, 8/1997, str. 7-8 nebo Horák, M., Nováková, H. Privatizace domů a prodej bytů. Praha: Polygon, 2002, str Věc je podle praxe ovladatelný hmotný předmět či přírodní síla, která slouží potřebám lidí. K tomu např. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kolektiv. Občanský zákoník. Komentář. 9. vyd. Praha: C.H. Beck, 2004, str

13 hal. To, zda budova je samostatnou věcí v právním smyslu, by mělo vyplývat z kolaudačního rozhodnutí. Ust. 2 písm.a) BytZ zní: "Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkce budovy. Na základě jednostranného úkonu vlastníka budovy je možné za podmínek ust. 2 písm.a) považovat za budovu pouze sekci budovy, jež je jinak pouhou součástí budovy. Tato možnost byla zavedena zákonem č.103/2000 Sb. s účinností od Řešení, jež nabízí BytZ je sporné. Čl. 1 bod 1.2 Pokynů ČUZK 24 zní: "Zda sekce je stavebně a technicky uspořádána tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy, doloží vlastník katastrálnímu úřadu potvrzením příslušného stavebního úřadu. Samotné rozhodnutí vlastníka budovy k tomu nestačí. Ust. 2 písm. d) BytZ dále obsahuje definici domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví. Podle tohoto ustanovení se domem stává budova, která je ve spoluvlastnictví podle BytZ. V německém WEG není budova výslovně definována. Z ust. 94 odst. 1 BGB však vyplývá, že se jedná o předmět, který je pevně spojen s pozemkem a se zemí. Na rozdíl od české právní úpravy zde budova není považována za samostatnou věc v právním smyslu, ale pouze za součást pozemku, na kterém stojí, protože v německém právním řádu platí stará zásada římského práva "superficies solo cedit." Předmětem občanskoprávních vztahů zde tedy je pozemek, přičemž budova se považuje podle ust. 94 odst. 1 BGB za jeho podstatnou součást Jednotka Jednotkou se rozumí podle ust. 2 písm. h) BytZ byt, nebytový prostor, rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle BytZ. Jednotka je jedním ze základních pojmů zákona. Ust. 3 odst. 2 BytZ zní:,,právní vztahy k jednotkám se řídí pokud tento zákon nestanoví jinak ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Toto ustanovení pro jednotku vymezenou podle BytZ zavádí právní fikci věci, a to věci nemovité. Jednotka není samostatnou věcí v právním smyslu, tak jak ji v současné době definuje právní praxe, tudíž není ani věcí nemovitou. 13

14 Jednotka však má samostatný právní osud. Může být předmětem vlastnického práva, zástavního práva, lze s ní nakládat téměř jako s nemovitými věcmi. V technickém slova smyslu nelze byty ani nebytové prostory považovat za samostatnou věc, protože je zpravidla není možné od budovy, v níž se nacházejí, oddělit. Byty a nebytové prostory jsou tedy v obecném smyslu částí jiné věci. Byty a nebytové prostory mají v pojetí stávající právní úpravy dvojí právní charakter. Jednotkou je v souladu s BytZ všechno, co není společnou částí domu, přičemž pojem společných částí domu podle BytZ je značně široký a umocněný demonstrativním výčtem v zákonné úpravě. Jednotka jako vymezená část domu je relativně samostatným celkem, který musí splňovat určité stavebně technické předpoklady, které musí vyplynout z kolaudačního rozhodnutí, nikoliv z pouhého rozhodnutí vlastníka budovy. Vlastník budovy by měl při vymezování jednotek postupovat v souladu s kolaudačním rozhodnutím, nemůže tedy libovolně jednotky dělit nebo slučovat, jinak hrozí, že právní úkon vlastníka, kterým vymezuje jednotky v domě, bude absolutně neplatný podle ust. 39 ObčZ pro rozpor se stavebním zákonem. Nakládat s bytem lze jen po vkladu prohlášení. MS v Praze k 33 Ca 44/98-10 z :,,Jednotky, tj. byty, či nebytové prostory jako vymezené části domu ( 2 písm. f) Byt), mohou být předmětem právních úkonů pouze tehdy, jestliže byly vymezeny v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb.. Jinak jde jen o nedílnou součást domu, která sdílí osud domu a nemůže být samostatným předmětem převodu.... Bytem se rozumí podle ust. 2 písm. b) BytZ místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt vzniká na základě kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu. Občanský zákoník stanoví v ust. 118 odst. 2, že byt může být samostatným předmětem subjektivních práv a povinností např. předmětem nájemní smlouvy. Nutno však konstatovat, že ani občanský zákoník pojem bytu nedefinuje. Nebytovým prostorem je podle ust. 2 písm. c) BytZ místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (pozitivní definice). Nebytovým prostorem není příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu (negativní definice). Co se považuje za nebytový prostor, by mělo vyplývat z kolaudačního rozhodnutí. Za účelem umožnění dispozice s nedokončenými jednotkami BytZ dále definuje pojmy "rozestavěný byt" a "rozestavěný nebytový prostor". V Německém WEG není na rozdíl od české právní úpravy jednotka definována. WEG v ust. 1 odst. 2 pouze stanoví, že vlastnictví bytu (Wohnungseigentum) se skládá z 14

15 vlastnictví bytu jako zvláštního vlastnictví (Sondereigentum an einer Wohnung) a ze spoluvlastnického podílu na společných částech domu (Miteigentumsanteil an dem gemeischaftlichen Eigentum), ke kterému tento byt patří. Obdobně ust. 1 odst. 3 určuje, že vlastnictví nebytového prostoru (Teileigentum) v sobě zahrnuje vlastnictví nebytového prostoru (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) a spoluvlastnický podíl na společných částech domu (Miteigentumsanteil an dem gemeischaftlichen Eigentum), se kterým je tento nebytový prostor nerozlučně spojen. Ustanovení platící pro vlastnictví bytů se přiměřeně použije i pro vlastnictví nebytových prostorů. Byt (Sondereigentum) je představován prostorem ohraničeným podlahou, stropem a zdmi. Obsahem vlastnictví bytu je právo měnit, doplňovat a odstraňovat součásti bytu, aniž by tím byly dotčeny společné části domu nebo práva jiných vlastníků, nebo aniž by tím byl změněn vnější vzhled budovy. Součástí vlastnictví bytu je vlastnictví veškerého vestavěného nábytku, koupelny a toalety, podlahových krytin, vnitřních zdí, malby a obložení stropu a zdí, vnitřních oken, parapetů, topných těles, vnitřní chodby, schodů a dveří. U balkonů, teras a lodžií bude rozhodující skutečností, zda jsou tyto prostory přístupné pouze z jednotlivých bytů, na rozdíl od české právní úpravy, podle které jsou výše uvedené části domu společnými částmi domu a nejsou součástí jednotky. Součástí vlastnictví bytu může být i vlastnictví garáže, ale opět jen pod podmínkou, že je tato garáž s jednotkou spojena. 5 WEG dává vlastníkům bytů možnost dohodnout se, že části budovy, které by mohly být součástí vlastnictví bytů (Sondereigentum), budou patřit do společných částí domu (Gemeinschftliches Eigentum) Společné části domu Pojmovým znakem společných částí domu je, že slouží ke společnému užívání. Společnými částmi domu BytZ myslí společné části budovy, která se po splnění zákonných podmínek mění v dům. 6 Společné části jsou v BytZ vymezeny demonstrativně, což znamená, 5 Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s

16 že mohou existovat i jiné společné části domu, než které výslovně vymezuje zákon. Platí, že v prohlášení vlastníka, ve smlouvě o výstavbě, v dohodě spoluvlastníků budovy a ve smlouvě o prvním převodu vlastnictví jednotky, musí být společné části domu vymezeny. Žádoucí by bylo, kdyby tyto dokumenty stanovily výslovně všechny společné části domu, které v dané nemovitosti připadají v úvahu, ale pokud tomu tak není, neznamená to nutně neurčitost smlouvy, či nepřejití spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, jež nejsou vymezeny, na nového nabyvatele. 7 Demonstrativní výčet obsažený v ust. 2 písm. g) BytZ uvádí jako společné části domu: základy, střechu, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům. Dále se za společné části domu považují příslušenství 8 domu (drobné stavby jako studny, oplocení) a společná zařízení domu (např. vybavení společné kotelny, prádelny). BytZ preferuje dualistickou koncepci vlastnictví bytů, kde hlavním předmětem je dům a vedlejším jednotka. Z toho vyplývá, že vše, co není jednotkou nebo její součástí, či příslušenstvím, musí patřit do společných částí domu. Společné části domu jsou podle ust. 8 odst. 1 BytZ v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. 9 S vlastnickým právem k jednotce je podle ust. 30 odst. 1 nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu. S převodem vlastnictví jednotky přechází podle ust. 8 odst. 1 a 20 odst. 1 BytZ ex lege také spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Ust. 8 odst. 2 BytZ určuje způsob, kterým se vypočítá podíl na společných částech domu v závislosti na podlahové ploše jednotek. Tento podíl je vyjádřen zlomkem, přičemž v úvahu připadá i procentuální vyjádření, zvláště při složitějších zlomcích. Vyjádření zlomkem musí smlouva obsahovat vždy, protože v této formě se spoluvlastnický podíl eviduje v katastru nemovitostí. Z výše uvedeného lze dovodit jasnou nesamostatnou povahu (akcesoritu) společných částí domu k vlastnictví jednotky. Se společnými částmi domu nelze disponovat samostatně, ale ani jednotku nelze převést bez společných částí domu. 7 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str ust. 121 odst. 1 ObčZ 9 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str

17 Německý WEG obsahuje v ust. 1 odst. 5 na rozdíl od 2 písm. g) BytZ stručnou konstrukci, která určuje, že do společného vlastnictví (Gemeinschaftliches Eigentum) náleží pozemek stejně jako části, prostory a zařízení budovy, které nepatří k žádné jednotce. Společnými částmi domu je vše, co je potřebné pro existenci a bezpečnost budovy a vše, co společně využívají vlastníci, a to i v případě, že se některé z těchto částí nachází v prostoru bytů (Sondereigentum) Ust. 1 odst. 4 dále stanoví, že jednotka nemůže být spojena se spoluvlastnictvím více než jednoho pozemku. Judikatura do společných částí domu zařazuje základy, všechny nosné zdi, trámy a nosné konstrukce, střechu, komíny, okna, fasádu, tepelnou a zvukovou izolaci, vchodové dveře, schody, chodby, výtah, vedení plynu, vody a proudu, kanalizaci, společnou anténu, zařízení sloužící k údržbě společného majetku, sklep, kotelnu, prádelnu, sušárnu, půdu, garáže apod. 10 Spoluvlastnictví společných částí domu (Gemeinschaftliches Eigentum) je nerozlučně spojeno s vlastnictvím bytu (Sondereigentum). Byt nelze zcizit ani zatížit, aniž by současně nebyl zcizen nebo zatížen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. To platí stejně jako v ČR i naopak Subjekty práv a povinností podle BytZ Subjektem práv a povinností podle BytZ mohou být fyzické a právnické osoby. Uplatní se zde právní úprava občanského zákoníku s menšími odchylkami. Právnickou osobou je také společenství vlastníků jednotek, které vzniká ze zákona v domě s alespoň pěti jednotkami.v souvislosti s výstavbou na základě smlouvy o výstavbě, může být subjektem práv a povinností podle BytZ také jakákoliv stavební společnost. BytZ nestanoví žádná omezení pro právnické osoby, týkající se práv a povinností podle BytZ. Jedinou výjimkou je ust. 22 BytZ, kdy právnická osoba nemá právo na přednostní nabytí jednotky. V Německu jsou podle WEG subjektem práv a povinností rovněž fyzické a právnické osoby. Fyzické osoby jsou upraveny v ust BGB, právnické osoby následně v ust BGB. WEG neobsahuje žádná ustanovení, která by se týkala jen fyzických nebo právnických osob. Společenství vlastníků jednotek podle německé právní úpravy není 10 Popp, M. Meine Eigentumswohnung. 2. Aufl. Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 2006, S

18 právnickou osobou. Nová judikatura Spolkového nejvyššího soudu však přiznává společenství vlastníků jednotek částečnou způsobilost k právním úkonům Obsah práv a povinností podle BytZ Vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům je absolutní věcné právo. Vlastnickému právu určitého individuálně určeného subjektu odpovídá povinnost neurčitého počtu blíže neurčených subjektů toto právo nerušit. 11 Porušením absolutního vlastnického práva vzniká relativní právní vztah mezi konkrétními subjekty. Pojetí vlastnického práva jako práva absolutního je obdobně tradováno také v Německu, jehož občanský zákoník vychází ze stejných principů nedotknutelnosti vlastnictví. 11 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Doplněk, 2002, str

19 3. Vznik a zánik vlastnictví jednotek 3.1. Vznik vlastnictví jednotek Spoluvlastnictví domu představované vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu může vzniknout na základě vkladu prohlášení vlastníka budovy se smlouvou o převodu vlastnictví první jednotky, výstavbou domu na základě smlouvy o výstavbě a také na základě dohody spoluvlastníků nebo manželů nebo na základě rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů. Originálním způsobem nabytí vlastnictví jednotky může být také její vydržení 12. Vlastnictví jednotky lze nabýt také odvozeně, a to např. děděním. Podle ust. 5 BytZ vzniká vlastnictví jednotky vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí současně s vkladem smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky, přičemž účinky vkladu prohlášení a smlouvy nastávají simultánně. 13 Převodem vlastnictví první jednotky vznikne pluralita subjektů a tím i spoluvlastnictví domu představované vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu. Původní vlastník budovy se stává vlastníkem zbývajících nepřevedených jednotek a spoluvlastníkem společných částí domu (ust. 7 BytZ) 14 Prohlášení je jednostranným právním úkonem písemným projevem vůle vlastníka budovy, kterým vymezuje ve své budově prostorově vymezené části jednotky a společné části domu 15. Prohlášení musí podle ust. 4 BytZ obsahovat obecné podstatné náležitosti a také některé zvláštní BytZ stanovené podstatné náležitosti. Je čistě právem vlastníka budovy, zda prohlášení učiní, či nikoliv. Zákon neukládá přímo povinnost učinit prohlášení. Pouze při převodech vlastnictví jednotek z vlastnictví bytových družstev podle ust. 23 odst. 12 Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 893/2001 z Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str. 113, Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str Ust. 4 odst. 1 BytZ zní:,,vlastník budovy svým prohlášením (dále jen prohlášení) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami ( 2 písm. h) a společnými částmi domu ( 2 písm. g ). Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. 19

20 2 a násl. BytZ se vyvozuje povinnost družstva učinit prohlášení v závislosti na nájemcem fyzickou osobou učiněnou výzvu k bezplatnému převodu vlastnictví jednotky 16. Dalším ze způsobu vzniku vlastnického práva k jednotce a spoluvlastnictví společných částí domu je výstavba na základě smlouvy o výstavbě, kterou jako zvláštní smluvní typ upravuje BytZ. Jde o originární 17 způsob vzniku vlastnictví jednotky. Ve smlouvě o výstavbě vymezí stavebníci vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami jako vymezených částí domu. Na základě smlouvy o výstavbě vzniká výstavbou buď celý dům, nebo jde o změny dokončených staveb. Stavba je do vzniku domu a jednotek v podílovém spoluvlastnictví stavebníků. Vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu vzniká okamžikem, kdy jednotka je vystavěna nebo je ve fázi rozestavěnosti podle ust. 2 písm. e), f) BytZ, nikoliv tedy vkladem smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k jednotce se v katastru nemovitostí vyznačí záznamem. Jako vlastník jednotky se do katastru nemovitostí zapíše, není-li prokázáno něco jiného, stavebník uvedený ve smlouvě o výstavbě. Náležitosti smlouvy o výstavbě domu stanoví ust. 18 odst. 1 a 2 BytZ. Podle ust. 5 odst. 2 BytZ může vlastnictví jednotky vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy musí být podle ust. 141 odst. 1 ObčZ písemná. Vypořádání podílového spoluvlastnictví musí proběhnout tak, že výše podílu na budově bude odpovídat výši budoucích podílů na společných částech domu. Také dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí být uzavřena písemně (podle ust. 150 odst.1 ObčZ). 16 např. rozsudek Vrchního soudu v Praze sp.zn.11 Cmo 472/ ze a i rozsudek Nejvyššího soudu ČR 30 Cdo 1069/2000: 17 k tomu např. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vyd. Brno: Doplněk, 2002, str. 112 nebo Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné, svazek I. 4.vyd. Praha: ASPI, 2005, str

21 Právní účinky vzniku vlastnictví jednotky nastávají u dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a u dohody o vypořádání společného jmění manželů vkladem do katastru nemovitostí, zatímco u rozsudku soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a o vypořádání společného jmění manželů vznikne vlastnictví bytů již dnem právní moci rozsudku, přičemž následný záznam v katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky. Podle ust. 5 odst. 3 BytZ musí uvedené dohody a rozsudky obsahovat náležitosti prohlášení vlastníka o vymezení jednotek podle ust. 4 odst. 2 BytZ. (Bytové vlastnictví může naopak zaniknout dohodou vlastníků jednotek, kterou změní vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy podle ust. 5 odst. 6 BytZ). Německý zákon o vlastnictví bytů ve svém 2 stanoví, že vlastnictví bytů může vzniknout dvěma základními způsoby, a to smluvním vymezením vlastnictví jednotek podle 3 WEG nebo dělením podle 8 WEG. Ust. 3 WEG umožňuje spoluvlastníkům pozemku uzavřít smlouvu, kterou si vymezí vlastnictví určitých bytů nebo určitých nebytových prostorů, a to buď v budově již postavené na tomto pozemku, nebo v budově, která je na tomto pozemku stavěna. Vlastnictví jednotek lze vymezit, jen pokud jsou byty nebo nebytové prostory uzavřené. Tato podmínka je splněna, když jsou byty a nebytové prostory od sebe stavebně oddělené, mají samostatné přístupy, přívod vody, odvod odpadu a toaletu. O tom vydává rozhodnutí příslušný stavební úřad. Smlouva o vymezení jednotek musí mít formu notářského zápisu a musí být zapsána do pozemkové knihy, na rozdíl od ČR, kde postačí úředně ověřené podpisy. Přes nerespektování formy notářského zápisu, může být smlouva platná v případech, kdy dojde k zápisu do pozemkové knihy. Takováto smlouva nesmí být nikdy uzavřena s nějakou podmínkou nebo na dobu určitou. Vlastnictví bytů vzniká zápisem do pozemkové knihy. Pozemkové knihy vedou úřady pozemkových knih při obvodních soudech. Ust. 8 WEG uvádí další způsob vzniku vlastnictví bytů. Vlastník pozemku může vůči úřadu, který vede pozemkové knihy, učinit prohlášení, jímž rozdělí pozemek na spoluvlastnické podíly. Ke každému spoluvlastnickému podílu na pozemku musí patřit byt nebo nebytový prostor v budově, která se na tomto pozemku nachází nebo je na něm stavěna. Rozdělení se stává účinným založením příslušné pozemkové knihy. 21

22 3.2. Zánik vlastnictví jednotek 18 Zánik vlastnictví jednotky podle BytZ může nastat na základě projevu vůle vlastníka, či vlastníků jednotek, nebo nezávisle na tomto projevu. BytZ upravuje pouze zánik vlastnictví k jednotce na základě projevu vůle vlastníka jednotky. Vlastníci všech jednotek v domě mohou podle ust. 5 odst. 6 BytZ uzavřít dohodu ve formě notářského zápisu o tom, že vlastnictví jednotek vzniklé způsoby podle BytZ změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí zaniká vlastnictví jednotek. Velikost ideálního spoluvlastnického podílu se rovná velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých bývalých vlastníků jednotek na společných částech domu. Z uvedeného plyne, že na tomto způsobu zániku vlastnictví jednotek se musí shodnout všichni vlastníci jednotek, jinak není možný. Pokud se všechny jednotky v domě ocitnou ve vlastnictví jediné osoby, může tato osoba v souladu s ust. 5 odst. 7 BytZ svým jednostranným právním úkonem učiněným ve formě notářského zápisu zrušit vymezení jednotek v domě. Vkladem vlastnického práva podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek v domě (zánik spoluvlastnictví společných částí domu nastal v okamžiku, kdy se vlastníkem všech jednotek v domě stala jediná osoba) a vzniká vlastnické právo k budově. Z hlediska náležitostí dohody vlastníků jednotek a prohlášení vlastníka všech jednotek o zrušení vymezení jednotek v domě BytZ nic nestanoví, uvedené právní úkony musejí splňovat obecné náležitosti právních úkonů (označení subjektů, označení jednotky údaji podle katastru nemovitostí, velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, projev vůle zrušit vymezení jednotek v domě). Jelikož jde o právní úkony týkající se nemovitostí, je nutné dodržet jejich písemnou formu, jinak by byly absolutně neplatné. Na základě projevu vůle vlastníka jednotky zaniká vlastnictví jednotky derelikcí (možnost derelikce nemovitostí z hlediska jejich povahy je sporná), zničením jednotky nebo budovy (vlastník jednotky však nemá právo jednotku zničit). Nezávisle na projevu vůle vlastníka jednotky (na základě právní události) vlastnictví jednotky zaniká zánikem budovy, či jednotky, smrtí vlastníka jednotky, vydržením, rozhodnutím státního orgánu o vyvlastnění jednotky, o propadnutí majetku, o prodeji jednotky při výkonu rozhodnutí, přikázáním do vlastnictví (pokud by šlo o neoprávněnou stavbu nebo zpracování cizí věci). 18 Fiala, J. Bytové vlastnictví v České republice. 1.vyd. Brno: Iuridica Brunensia, 1995, str

23 Podle německého WEG zaniká vlastnictví jednotek z podobných důvodů jako v českém BytZ. Vlastníci jednotek se mohou dohodnout, že vlastnictví jednotek zruší. Takovouto smlouvu musí uzavřít ve formě notářského zápisu. Smlouva musí být zapsána do pozemkové knihy. Úřad vedoucí pozemkové knihy potom vlastnictví jednotek zruší z úřední povinnosti. Přes nerespektování formy notářského zápisu, může být smlouva platná v případech, kdy dojde k zápisu do pozemkové knihy. Smlouva o zániku jednotek nemůže být nikdy uzavřena jen na nějaký časový úsek nebo pod nějakou podmínkou. Vlastnictví jednotek také zaniká v případě, kdy se na tom všichni vlastníci jednotek dohodnou v situaci, kdy je budova úplně zničena a zničení budovy prokazuje potvrzení stavebního úřadu. Úřad vedoucí pozemkové knihy potom vlastnictví jednotek zruší na návrh všech vlastníků. Vlastnictví jednotek dále zanikne úkonem úřadu vedoucího pozemkové knihy, učiněného na návrh vlastníka veškerých jednotek v budově. 23

24 4. Právo nájemníka na přednostní nabytí vlastnictví jednotky podle ust. 22 BytZ Zákon o vlastnictví bytů poskytuje nájemcům bytů značnou, ale časově omezenou ochranu v případě převodu vlastnictví jednotky-bytu, jehož jsou nájemci, 19 spočívající v právu na přednostní nabytí vlastnictví bytu. Při převodu bytů, v nichž je nájemníkem fyzická osoba, tedy v obsazených bytech, platí zvláštní pravidla pro převody vlastnictví těchto bytů. Zvláštní pravidla platí podle ust. 22 odst. 3 BytZ pouze pro převod těch bytů bytových jednotek, které byly na základě BytZ nově vymezeny, nikoliv pro převod bytových jednotek (další převody), které již byly nabyty do vlastnictví podle BytZ nebo podle dosavadních předpisů (zákon č. 52/1966 Sb., ust. 872 odst. 7, 8 ObčZ), a to za předpokladu, že se nejedná o vlastnictví bytu vzniklé podle ustanovení ust. 7 BytZ, kdy se původní vlastník budovy stává po převodu první jednotky v domě vlastníkem všech nepřevedených jednotek v domě, kdy se právo přednostní koupě uplatní. Z výše uvedeného vyplývá, že vlastník bytu, který získal vlastnické právo převodem od původního vlastníka budovy, nemá v případě dalšího převodu bytu povinnost nabídnout jeho převod přednostně nájemci tohoto bytu, přičemž je lhostejné, od kdy nájem trvá. Nájemce ve výše specifikovaných bytech má tzv. právo přednostní koupě, někdy se používá i nepřesný výraz předkupní právo nájemníka. Jsou zvýhodněni nájemci bytů, ale i ateliérů, neboť mají právo stát se vlastníky jednotek, pokud se vlastník budovy (obec, fyzická osoba, právnická osoba) rozhodne, že jednotky vymezené v domě prohlášením vlastníka převede. Pro převody bytů ve vlastnictví bytových družstev platí speciální ust. 23 BytZ, takže se ust. 22 BytZ v těchto případech neuplatní. Právo na přednostní nabytí vlastnictví bytu nemají právnické osoby. Ust. 22 BytZ se neuplatní při převodech nebytových prostorů vyjma ateliérů (viz dále). Právo přednostní koupě se neuplatní ani v případech, kdy vlastník budovy převádí budovu jako celek bez vymezení jednotek podle BytZ, přičemž vlastník budovy postupovat podle BytZ nemusí. 19 k tomu např. Jehlička, O. K některým otázkám zákona o vlastnictví bytů. Právní praxe, 9/1994, str nebo také Fiala, J. Právo na přednostní nabytí jednotky do vlastnictví. Bulletin advokacie, 1/1995, str nebo Fiala, J., Novotný, M., Oehm J. Zákon o vlastnictví bytů, komentář. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, str

25 Podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů, bylo možno převést byt, který byl užíván na základě práva osobního užívání a po na základě nájmu, pouze uživateli, nájemci. Tato absolutní přednost nebyla do BytZ převzata. Ust. 22 odst. 1 zní:,,při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Právo na přednostní nabytí má pouze nájemce, který je fyzickou osobou, přičemž nájemní vztah musí trvat v době rozhodnutí dosavadního vlastníka o převodu vlastnictví bytu a v době učinění nabídky na přednostní nabytí vlastnictví bytu. Dosavadní vlastník budovy je povinen učinit nájemci nabídku ke koupi bytu. Jde vlastně o nabídku na uzavření smlouvy učiněnou na základě prohlášení vlastníka, jež má vést k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky s dosavadním nájemcem. Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové z zn.20 C 370/97 musí být nabídka převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci ( 22 odst. 1, věta první zákona) písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy ( 6 odst. 1 zákona). Nabídkou ke koupi je vlastník budovy (bytu) vázán po dobu šesti měsíců, a tato šestiměsíční lhůta musí z nabídky vyplývat. Uvedená preklusivní lhůta k přijetí nabídky začíná nájemci běžet dnem jejího doručení. Pokud nájemce nabídku v uvedené lhůtě nepřijme (nabídku odmítne nebo se vůbec nevysloví), jeho právo na přednostní koupi podle ust. 21 odst. 1 BytZ zaniká a byt může být za určitých podmínek převeden jiné osobě. V šestiměsíční preklusivní lhůtě musí projev vůle nájemce, jímž vyjadřuje souhlas s návrhem (nabídkou), dojít navrhovateli a ten je potom povinen uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky v rozsahu a obsahu uvedeném v nabídce. Lhůtu nelze zkrátit, a to ani tehdy, učiní-li nájemce během lhůty projev vůle, že nabídku nepřijme 20. Vlastník bytu je zákonem omezen ve své smluvní volnosti. Nesplnění nabídkové povinnosti má za následek absolutní neplatnost smlouvy o převodu vlastnictví bytu viz např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 20 Co 553/97 21 k tomu např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. října 1999 č.j. 30 Ca 4/

26 Pokud nájemce fyzická osoba nepřijme nabídku ke koupi bytové jednotky v šestiměsíční lhůtě podle ust. 22 odst. 1 BytZ, má ještě druhou možnost, jak přednostně nabýt vlastnictví bytové jednotky. Podle ust. 22 odst. 2 BytZ musí vlastník budovy (bytu) mající v úmyslu byt převést někomu jinému než nájemci, který nevyužil práva na přednostní nabytí bytu v šestiměsíční preklusivní lhůtě, učinit současně také druhou nabídku nájemci, který má po dobu jednoho roku po uplynutí šestiměsíční preklusivní lhůty na přijetí první nabídky právo na přednostní nabytí vlastnictví jednotky za cenu nabídnutou někým jiným. Vlastník budovy se však může rozhodnout, že v této době byt neprodá a druhá příležitost nájemce na nabytí jednotky tak nemusí být umožněna. Pokud ale učiní druhou nabídku nájemci během této lhůty, začne nájemci běžet ode dne doručení nabídky tříměsíční preklusivní lhůta k uzavření kupní smlouvy za podmínek ust. 606 ObčZ. Jestliže smlouvu o převodu vlastnictví jednotky neuzavře, jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká, pokud skutečně došlo k převodu vlastnictví třetí osobě. Nabídka musí být písemná a musí obsahovat všechny obecné náležitosti podle ust. 43 ObčZ, dále také všechny podstatné náležitosti kupní smlouvy a speciální podstatné náležitosti podle ust. 6 BytZ. Pokud je právo nájemníka porušeno platí ust. 603 odst. 3 ObčZ:,,Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. Zvláštní nabídková povinnost platí také pro vlastníka ateliéru podle ust. 22 odst. 6 BytZ. V německém právním řádu můžeme nalézt podobné ustanovení. Nenachází se však v zákoně o vlastnictví bytů, nýbrž přímo v občanském zákoníku. Jedná se o ust. 577 BGB se kterým úzce souvisí ust. 577a BGB. Obě uvedená ustanovení spadají pod kapitolu číslo 6, nazvanou zvláštnosti při vzniku bytového vlastnictví u pronajatých bytů. Tato kapitola se dále řadí k podtitulu č. 2, nazvaném nájemní vztahy k bytům a obytným místnostem. Tento podtitul je podřazen titulu číslo 5, upravujícímu nájemní smlouvu a smlouvu o pachtu. Ust. 577 BGB stanoví, že pokud je prodáván byt, ke kterému vzniklo vlastnictví bytu v době, kdy byl pronajat, vniká nájemci předkupní právo k tomuto bytu. To neplatí, jestliže je byt převáděn na člena rodiny nebo na člena domácnosti. Poslední věta ust. 577 odst. 1 dále říká, že pokud z následujících odstavců nevyplývá něco jiného, na předkupní právo se použijí obecné předpisy týkající se předkupního práva. Těmi jsou ust BGB. 26