ZÁKON. ze dne o vlastnictví bytů a nebytových prostorů (zákon o vlastnictví bytů)

Transkript

1 N á v r h ZÁKON ze dne o vlastnictví bytů a nebytových prostorů (zákon o vlastnictví bytů) Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: ČÁST PRVNÍ PŘEDMĚT ÚPRAVY 1 (1) Tento zákon upravuje podílové spoluvlastnictví budovy, která je domem podle tohoto zákona, dále podílové spoluvlastnictví pozemku, na němž se tato budova nachází (dále jen zastavěný pozemek ), popřípadě pozemků souvisejících s užíváním domu (dále jen související pozemek ), a záležitosti s tím spojené. (2) Podílové spoluvlastnictví budovy upravované tímto zákonem spočívá ve vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a s ním spojeného podílového spoluvlastnictví společných částí domu ( dále jen vlastnictví jednotky ). 2 Vlastnictví jednotky lze nabýt a zákon lze použít, jde-li o budovu, v níž jsou alespoň 2 byty nebo alespoň 2 nebytové prostory, nebo alespoň 1 byt a 1 nebytový prostor. 3 Práva a povinnosti plynoucí z vlastnictví jednotky a s ním spojeného podílového spoluvlastnictví nebo jiného práva k pozemkům se řídí tímto zákonem, a ve věcech v něm neupravených se řídí občanským zákoníkem a zvláštními právními předpisy. Ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se použijí pouze na podílové spoluvlastnictví jednotky.

2 2 ČÁST DRUHÁ VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ 4 Pro účely tohoto zákona se rozumí a) budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s výjimkou hal, pokud budova splňuje podmínky podle 2, b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k trvalému bydlení, včetně obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení, c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovým prostorem není příslušenství bytu, příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu, d) příslušenstvím bytu nebo nebytového prostoru vedlejší místnosti v domě, které jsou takto označeny v prohlášení vlastníka budovy, e) domem budova, ve které vzniklo vlastnictví jednotek podle tohoto zákona, f) rozestavěným bytem nebo rozestavěným nebytovým prostorem byt nebo nebytový prostor, pokud je rozestavěn v budově nebo v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a pokud jsou rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor uzavřeny obvodovými stěnami; o rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jde též tehdy, jsou-li pořizovány v již dokončené budově nebo domě její změnou, a jsou v takovém stupni rozestavěnosti, že jsou již uzavřeny obvodovými stěnami, g) místností uzavíratelný prostor nacházející se v budově nebo v domě, který je uzavřen ze všech stran pevnými stěnami, podlahou a stropem; místností není lodžie, balkon, terasa, sklepní kóje, výtahová šachta, garážové stání, h) jednotkou byt nebo nebytový prostor, rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako prostorově vymezená část domu, i) podlahovou plochou jednotky vnitřní plocha obestavěného uzavřeného prostoru, který je vymezen jako jednotka včetně plochy místností, které tvoří příslušenství bytu nebo nebytového prostoru; do podlahové plochy se započítává i podlahová plocha zastavěná zařizovacími předměty (například vanou, kuchyňskou linkou, zabudovanými skříněmi, apod.),dále se do podlahové plochy započítává podlahová plocha zastavěná nenosnými příčkami a svislými nosnými konstrukcemi, které jsou uvnitř jednotky, byť nejsou její součástí, j) společnými částmi domu, které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek podle tohoto zákona, jsou všechny části a prostory domu a jeho vnitřní vybavení a technická zařízení, nejsou-li jednotkami nebo jejich součástí, vymezené tímto zákonem a v souladu s ním v prohlášení vlastníka budovy nebo ve smlouvě o výstavbě, k) vymezenými společnými částmi domu jsou společné části domu podle písmene j), které jsou určeny k výlučnému užívání s příslušnou jednotkou nebo s několika příslušnými jednotkami l) zastavěným pozemkem pozemek, na němž se budova nachází a v katastru nemovitostí je evidován jako parcela s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří, m) souvisejícím pozemkem pozemek zpravidla navazující na zastavěný pozemek, určený vlastníkem budovy nebo ve smlouvě o výstavbě jako pozemek související s užíváním a provozem domu; zejména jde o pozemky, na nichž jsou umístěny drobné stavby, společná zařízení domu, venkovní úpravy, n) původním vlastníkem budovy vlastník nebo spoluvlastníci budovy, na základě jejichž prohlášení byla budova přeměněna podle tohoto zákona na dům,

3 3 o) společenstvím vlastníků jednotek právnická osoba vzniklá pro účely správy domu a pozemku podle tohoto zákona (dále jen společenství ), p) správcem osoba vykonávající správu domu a pozemku podle tohoto zákona v případech, kdy nevzniklo společenství, r) zakladatelem osoba nebo více osob povinných nebo oprávněných podle tohoto zákona založit společenství. 5 Společné části domu, vymezené společné části domu (1) Společnými částmi domu jsou vždy: a) střecha, obvodové zdi, včetně oken a výkladních skříní, izolační konstrukce a nosné svislé a vodorovné konstrukce, b) podlahy a stropy s výjimkou jejich povrchů, vchody, průčelí, závětří, zádveří, dvorana, schodiště a chodby včetně vchodových dveří do jednotky, c) umělecká výzdoba společných částí domů (sochy, domovní znamení, nástěnné malby, štukatérská výzdoba), d) balkóny, lodžie, terasy, půda, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, úložiště odpadu, společné dílny, klubovny a úložiště kol, e) komíny, výměníky tepla, transformační stanice a předávací stanice, f) rozvody tepla, rozvody teplé a studené pitné a užitkové vody, g) rozvody kanalizace, plynu, elektrické energie, vzduchotechniky, h) zařízení pro měření a rozúčtování spotřeby vody a zařízení sloužící k rozúčtování nákladů na teplo a jiné energie mezi jednotlivé vlastníky jednotek, i) výtahy, j) společné televizní antény a společné systémy k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení, a to i když jsou umístěny mimo dům, k) protipožární zabezpečení domu, včetně hromosvodů, a to včetně všech strukturálních složek budovy (např. kabelů, potrubí, větracích šachet nebo vedení elektronické komunikace) probíhajících jednotkou a tvořících část systému sloužícího více než této jedné jednotce, a včetně libovolné složky komunikačního nebo společného anténního systému, pokud se nachází v jednotce a slouží více než jedné jednotce. (2) Společnými částmi domu jsou také společná zařízení domu sloužící především jako vybavení společných částí domu, a jsou jimi vždy: a) vybavení společné prádelny, sušárny a kotelny, b) vybavení společné dílny, kočárkárny, úložiště odpadu a úložiště kol, c) společnými částmi domu je příslušenství domu, a to rovněž v případě, že je toto příslušenství umístěno mimo dům, (3) Vymezenými společnými částmi domu jsou vždy: a) balkony, lodžie, terasy, b) zvláštní osobní, listovní a kuchyňské výtahy, c) atria, d) dvorany a haly, e) okna, výkladní skříně a dveře osazené v obvodové stěně, stropy a podlahy,

4 4 f) zabudované architektonické a umělecké prvky v jednotce, uvedené v prohlášení vlastníka budovy v rámci popisu jednotky, popřípadě ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, jako vymezené společné části domu (zejména sochy, nástěnné malby, štukatérská výzdoba), určené k užívání s touto jednotkou, g) garážová stání, nejsou-li vymezena v jednotce, h) sklepní koje, i) radiátory,okenice, rolety, parapety, zápraží, oblouky, arkýře. (4) Neprokáže-li se, že jde o jednotku nebo o její součást, má se vždy za to, že jde o společnou část domu. 6 Jednotka a její součásti (1) Jednotkou jsou vždy veškeré prostory uvnitř jednotky zahrnující: a) jednu nebo více místností, zabírající jedno nebo více podlaží nebo části téhož, které jsou vymezeny a ohraničeny zdmi, podlahou, stropem, vnějšími okny, vstupními dveřmi a dalšími společnými částmi domu, b) podkroví, které je vymezeno a ohraničeno způsobem odpovídajícím tomuto umístění v domě, c) nenosné příčky a další nenosné konstrukce uvnitř jednotky, povrch obvodových stěn, stropů a podlah uvnitř jednotky ( např. omítky, malba, tapety, dlažby, obložení, podlahové povrchy apod.). (2) Součástí jednotky je a) vnitřní vybavení a technické zařízení v bytě nebo v nebytovém prostoru, slouží-li pouze jedné jednotce; součástí jednotky však není vnitřní vybavení nebo technické zařízení, které je podle tohoto zákona, podle prohlášení vlastníka budovy, nebo podle smlouvy o výstavbě vymezeno jako společné části domu, b) rozvody plynu, vody apod., větrací šachty, odvod spalin od kotle, skluzné žlaby, kanály a kabely, apod., nacházejí-li se uvnitř jednotky a slouží-li pouze jedné jednotce. ČÁST TŘETÍ PŘEDMĚT VLASTNICTVÍ JEDNOTKY 7 (1) Předmět vlastnictví jednotky podle tohoto zákona, tvořený bytem nebo nebytovým prostorem a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, je vzájemně spojeným celkem, který od sebe nelze oddělit.velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu je tímto zákonem stanovena tak, že odpovídá vzájemnému poměru velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě; velikost podlahové plochy jednotky je vždy určena podle tohoto zákona. (2) Pokud je vypočtená velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu v rozporu s odstavcem 1, je velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu dána tímto zákonem. (3) Nejsou-li v příslušných listinách nebo v katastru nemovitostí uvedeny velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu u vlastníka jednotky v souladu

5 5 s odstavcem 1, podepíší vlastníci jednotek prohlášení o změně velikosti spoluvlastnických podílů ke společným částem domu, tak, aby odpovídaly velikosti stanovené v odstavci 1. Změna velikosti spoluvlastnických podílů se zapíše do katastru nemovitostí záznamem na základě ohlášení společenství nebo na základě ohlášení správce, nevzniklo-li společenství. Není-li splněna povinnost podle věty první nejpozději do 3 měsíců od nabytí vlastnictví jednotky, má právo kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit se na soud s návrhem, aby určil, že velikost spoluvlastnického podílu jednotlivých vlastníků jednotek činí takový podíl, jaký stanoví tento zákon. (4) Podíl každého vlastníka jednotky na výkonu práv a povinností ve věcech správy domu a pozemku podle tohoto zákona, jimiž se rozumí zejména účast na rozhodování hlasováním vlastníků jednotek, účast na nákladech spojených se správou domu a pozemku a odpovědnost nebo ručení za závazky z právních úkonů týkajících se správy domu a pozemku, se řídí velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu podle odstavce 1, pokud tento zákon nestanoví jinak. ( 5) Pokud je jednotka v podílovém spoluvlastnictví, považují se spoluvlastníci jednotky pro účely tohoto zákona za vlastníka jednotky; totéž platí v případě, že je jednotka ve společném jmění manželů. Z právních úkonů týkajících se spoluvlastnictví jednotky jsou spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. 8 (1) S vlastnictvím jednotky podle 7 jsou spojena práva k zastavěnému pozemku, popřípadě k souvisejícímu pozemku podle tohoto zákona. (2) Pro velikost spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku se použije ustanovení 7 odst.1. (3) Dojde-li ke změně velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, mění se na základě tohoto zákona ke stejnému datu odpovídajícím způsobem velikost spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku. 9 (1) Převod nebo přechod vlastnictví jednotky, zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu k jednotce, ručení vztahující se k jednotce a jiné nakládání s jednotkou vždy zahrnuje jednotku a spoluvlastnický podíl na společných částech domu. (2) Je-li vlastník jednotky současně podílovým spoluvlastníkem na pozemku nebo pozemcích spojených s vlastnictvím jednotky, zahrnují dispozice s vlastnictvím jednotky ve smyslu odstavce 1 vždy také spoluvlastnický podíl na pozemku nebo pozemcích. (3) Je-li zřízeno zástavní právo k jednotce, s jejímž vlastnictvím bude spojen spoluvlastnický podíl na pozemku nebo pozemcích až v době po zřízení tohoto zástavního práva, má se za to, že zřízené zástavní právo se vztahuje také na později vzniklý spoluvlastnický podíl na pozemku nebo pozemcích.

6 6 ČÁST ČTVRTÁ PRÁVNÍ VZTAHY K POZEMKŮM Zastavěný pozemek 10 (1) Je-li původní vlastník budovy vlastníkem zastavěného pozemku, převede na nabyvatele jednotky spolu s vlastnictvím jednotky také spoluvlastnický podíl na tomto pozemku, v rozsahu odpovídajícím ustanovení 8 odst. 2. To platí i pro původního vlastníka budovy, který je vlastníkem jednotek v domě a podílovým spoluvlastníkem zastavěného pozemku. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jako její povinná náležitost. (2) Nejsou-li spoluvlastníky zastavěného pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru stanoveném v 8 odst.2, použije se ustanovení 7 odst.2 obdobně. (3) Nelze zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví jednotky nebo vypořádat společné jmění manželů, jehož předmětem je jednotka, bez současného uspořádání spoluvlastnictví k pozemku spojenému s vlastnictvím jednotky ve smyslu odstavce 2. Uspořádání spoluvlastnictví k pozemku je povinnou součástí smlouvy nebo rozhodnutí, jehož předmětem jsou změny v podílovém spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů podle věty první. (4) Ustanovení odstavců 1 až 3 platí obdobně i pro úpravu práv k pozemku určenému k výstavbě domu a pro úpravu práv k zastavěnému pozemku v případě výstavby nových jednotek v domě formou změny dokončené stavby na základě smlouvy o výstavbě. 11 (1) Má-li původní vlastník budovy k zastavěnému pozemku jiné právo než právo vlastnické a vlastník zastavěného pozemku převede zastavěný pozemek do spoluvlastnictví vlastníků jednotek, musí velikost spoluvlastnických podílů na tomto pozemku odpovídat velikosti podle 8 odst. 2; shodně se postupuje v případě, že vlastník zastavěného pozemku upraví písemnou smlouvou vlastníkům jednotek jiné právo k pozemku než vlastnické právo, zejména právo nájmu. V případě věcného břemene užívání, popřípadě spoluužívání zastavěného pozemku ve prospěch původního vlastníka budovy, přechází právo z věcného břemene na každého vlastníka jednotky. Právo z věcného břemene užívání nebo spoluužívání pozemku spojené s vlastnictvím jednotky se do katastru nemovitostí zapíše záznamem současně s vkladem vlastnického práva k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy nebo smlouvy o výstavbě.

7 7 (2) Nedojde-li k převodu vlastnictví zastavěného pozemku podle odstavce 1, mají vlastníci jednotek předkupní právo k pozemku v rozsahu odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu podle 8 odst. 2. Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, nebo mu zůstane předkupní právo zachováno. Předkupní právo působí i vůči kupujícímu, jemuž svědčilo dřívější předkupní právo. Ustanovení tohoto odstavce platí pro každého dalšího vlastníka jednotky obdobně. Související pozemek 12 (1) V případě, že je podle prohlášení vlastníka budovy s vlastnictvím jednotky spojen také spoluvlastnický podíl na souvisejícím pozemku, převede se na nabyvatele jednotky spolu s vlastnictvím jednotky také spoluvlastnický podíl na tomto pozemku v rozsahu podle 8 odst. 2. (2) Převod spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku podle odstavce 1 je součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jako její povinná náležitost. V případě věcného břemene užívání popřípadě spoluužívání souvisejícího pozemku přechází oprávnění z věcného břemene na každého nabyvatele jednotky, v rozsahu odpovídajícímu jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. 13 (1) Ustanovení 12 se obdobně použije také v případě, že v době po vzniku vlastnictví jednotek dojde na základě smlouvy sjednané mezi dosavadním vlastníkem pozemku a všemi vlastníky jednotek k převodu souvisejícího pozemku do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle tohoto zákona. Změna prohlášení vlastníka budovy, týkající se nabytí souvisejícího pozemku do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle tohoto zákona, podléhá schválení nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě. (2) Ohlášení změny do katastru nemovitostí podává společenství nebo správce, v případě kdy nevzniklo společenství. K ohlášení se připojí změna prohlášení vlastníka budovy, podepsaná osobou oprávněnou jednat jménem společenství, nebo správcem, nevzniklo-li společenství. Dále se k ohlášení připojí stejnopis usnesení k tomu oprávněného orgánu společenství, nebo stejnopis rozhodnutí vlastníků jednotek, nevzniklo-li společenství, o schválení změny prohlášení vlastníka budovy ve věci podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek k souvisejícímu pozemku; tyto stejnopisy musí být podepsány vlastníky jednotek, kteří mají alespoň nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek v domě. (3) Nejsou-li spoluvlastníky souvisejícího pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru stanoveném v 8 odst.2, použije se ustanovení 7 odst.3 obdobně.

8 8 ČÁST PÁTÁ VZNIK, PŘEVOD A ZÁNIK VLASTNICTVÍ JEDNOTKY Hlava I Vznik vlastnictví jednotky 14 Způsoby vzniku vlastnictví jednotky (1) Vlastnictví jednotky v domě vzniká, nejde-li o převod nebo přechod vlastnictví jednotky: a) vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy podle 15, čímž se budova současně stává domem podle 4 písm. e), b) výstavbou jednotky na základě smlouvy o výstavbě uzavřené ve smyslu tohoto zákona; vlastnictví nově vystavěné jednotky nevznikne, pokud nejsou všechny byty a nebytové prostory v domě podle smlouvy o výstavbě alespoň rozestavěnými byty nebo nebytovými prostory; vlastnické právo k jednotce se zapíše do katastru nemovitostí záznamem na základě smlouvy o výstavbě, c) vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy za podmínek stanovených v 18 odst.2 a 3, d) rozhodnutím soudu o zrušení o vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy za podmínek stanovených v 18 odst.2 a 3, e) vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě dohody o vypořádání společného jmění manželů za podmínek stanovených v 18 odst.2 a 3, nebo f) rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů za podmínek stanovených v 18 odst.2 a 3. (2) Vlastnictví jednotky vzniká vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. (3)Vlastnictví jednotky se dále nabývá děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených občanským zákoníkem. 15 Prohlášení vlastníka budovy (1) Původní vlastník budovy určuje svým prohlášením, za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením, prostorově vymezené části budovy, které budou tvořit jednotku a které budou tvořit společné části domu, včetně vymezených společných částí domu, a dále náležitosti týkající se práv k zastavěnému pozemku, popřípadě k souvisejícímu pozemku (dále jen prohlášení vlastníka budovy ). (2) Prohlášení vlastníka budovy musí mít písemnou formu a obsahuje a) označení vlastníka budovy, v němž se uvede jméno a příjmení, adresa trvalého pobytu a datum narození fyzické osoby, nebo obchodní firma, sídlo a identifikační číslo právnické osoby, b) katastrální území, označení budovy údaji podle katastrálního zákona, číslo každé jednotky vyjádřené kladným celým číslem, včetně jejího pojmenování byt, anebo

9 9 včetně označení druhu nebytového prostoru, a jejich umístění v budově, zejména označení podlaží, c) popis každé jednotky, jejích součástí a jejího příslušenství v členění ve smyslu 6, uvedení podlahové plochy jednotky, dále určení a popis vymezených společných částí domu určených k užívání s touto jednotkou v členění ve smyslu 5, d) určení a popis společných částí domu v členění ve smyslu 5; při určení a popisu společných částí domu, které jsou příslušenstvím domu nebo vybavením společných částí domu, se uvádí rovněž určení a popis jejich vybavení, dále se uvádí určení a popis společných částí domu, které jsou umístěny na zastavěném pozemku nebo na souvisejícím pozemku, včetně venkovních úprav; je-li příslušenstvím budova, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, musí být označena údaji podle katastrálního zákona; součástí určení a popisu společných částí domu je určení, které z nich jsou vymezenými společnými částmi domu a se kterými jednotkami je spojeno jejich užívání, e) stanovení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu přináležejícího k jednotlivým jednotkám, f) označení zastavěného pozemku údaji podle katastrálního zákona a vyznačení údajů o právech k pozemku, která budou převedena, nebo přejdou z původního vlastníka budovy na vlastníka jednotky; údaji podle katastrálního zákona se označuje zastavěný pozemek i v případě, kdy není k tomuto pozemku upraven právní vztah, g) pokud tak rozhodne původní vlastník budovy, označení souvisejícího pozemku ve vlastnictví původního vlastníka budovy, k němuž budou spoluvlastnické podíly převáděny spolu s vlastnictvím jednotky, údaji podle katastrálního zákona, h) pokud tak rozhodne původní vlastník budovy, v níž je méně než 5 jednotek, ustanovení o dobrovolném založení společenství podle tohoto zákona ( 34 odst. 3 písm.a)), i) práva odpovídající věcnému břemenu, zástavní nebo podzástavní práva váznoucí na budově nebo rozestavěné budově, na jednotkách nebo rozestavěných jednotkách, nebo na některých z nich, anebo na pozemku, která přejdou na vlastníky jednotek nebo na některé z nich nabytím vlastnictví jednotky; práva váznoucí na budově se po vzniku jednotek nadále vztahují ke všem jednotkám v domě vzniklým a zajišťují pohledávku v původní výši; práva váznoucí na budově, vztahující se však výlučně k bytu nebo nebytovému prostoru v zástavní smlouvě uvedenému, se po vzniku jednotek v domě vztahují pouze k předmětné jednotce, j) jiná práva nebo závazky týkající se budovy, které přejdou na vlastníky jednotek nabytím vlastnictví jednotky ( 20 odst. 5). (3) K prohlášení se přikládají, jako jeho nedílná součást, půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách jednotek. (4) Týká-li se prohlášení vlastníka budovy, ve kterém podle tohoto zákona nevzniká společenství, jsou nedílnou součástí prohlášení vlastníka budovy rovněž a) pravidla pro přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a s činnostmi s tím spojenými podle tohoto zákona a pro úhrady cen služeb, včetně služeb spojených s užíváním jednotek, b) pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu a pozemku, označení osoby správce ( 52 odst. 2 a 3). (5) Jde-li o prohlášení vlastníka budovy, které činí podíloví spoluvlastníci budovy, stávají se podílovými spoluvlastníky všech jednotek v domě v poměru podle velikosti

10 10 spoluvlastnických podílů budovy; to neplatí, provádí-li se současně vypořádání podílového spoluvlastnictví podle 18 odst.2. (6) Prohlášení vlastníka budovy je závazným podkladem pro uzavírání smlouvy o převodu vlastnictví jednotky; změny jeho údajů, schválené podle tohoto zákona, musí být neprodleně v prohlášení vlastníka budovy provedeny a v případě změn údajů zapisovaných v katastru nemovitostí, musí být neprodleně předložen návrh na zápis těchto změn v katastru nemovitostí. 16 Vady v prohlášení vlastníka budovy a jejich odstranění (1) Prohlášení vlastníka budovy, které vymezuje jednotky a společné části domu nedostatečným nebo nesprávným způsobem, může prohlásit za neplatné pouze soud před zápisem vlastnictví jednotek na základě tohoto prohlášení do katastru nemovitostí. (2) Obsahuje-li prohlášení vlastníka budovy, na jehož základě bylo vloženo vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí, chybné údaje spočívající v rozporu vyznačení jednotek a společných částí domu se stavebním určením, nebo v nesprávném uvedení počtu místností, jejich druhu, nebo podobné chybné údaje, nelze zrušit vklad vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí a nelze se domáhat určení, že vlastnictví jednotek nevzniklo, ani určení neplatnosti prohlášení vlastníka budovy. (3) Vadami prohlášení vlastníka budovy uvedenými v odstavci 2 nejsou dotčeny právní vztahy k domu, jednotkám a zastavěným pozemkům, popřípadě k souvisejícím pozemkům. (4) Vlastníci dotčených jednotek sjednají písemnou dohodu s úředně ověřenými podpisy o opravě vad prohlášení vlastníka budovy uvedených v odstavci 2. (5) Nedojde-li mezi vlastníky dotčených jednotek k písemné dohodě podle odstavce 4, rozhodne soud na návrh kteréhokoliv z nich nebo na návrh společenství, anebo na návrh osoby, která prokázala právní zájem, o opravě vad prohlášení vlastníka budovy; účastníky řízení jsou všichni dotčení vlastníci jednotek a společenství, pokud vzniklo. (6) Na základě písemné dohody dotčených vlastníků jednotek podle odstavce 4 nebo na základě pravomocného rozhodnutí soudu podle odstavce 5, se mění údaje prohlášení vlastníka budovy, jichž se dohoda nebo rozhodnutí soudu týkají. Uvedené listiny jsou podkladem pro zápis změny údajů v katastru nemovitostí. Ohlášení změn podává katastrálnímu úřadu společenství, nebo správce, nevzniklo-li společenství; k ohlášení se přikládají listiny, na jejichž základě ke změně dochází. Ustanovení tohoto odstavce se obdobně použije na zápis změn zástavních práv k jednotkám, pokud jde o vady v jejich zápisu v katastru nemovitostí způsobené vadami prohlášení vlastníka budovy, které byly podle ustanovení předchozích odstavců odstraněny opravou vad tohoto prohlášení. (7) Jde-li o vady týkající se velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu nebo na společných částech na pozemcích, ustanovení předchozích odstavců se nepoužijí. V případě vad u spoluvlastnického podílu na společných částech domu postupuje se podle 7 odstavce 2, v případě vad u spoluvlastnického podílu na pozemcích se postupuje u zastavěného pozemku podle 10 odst.2, u souvisejícího pozemku podle 13 odst. 3.

11 11 17 Změny v prohlášení vlastníka budovy (1) Nejde-li o záležitost podle 16, mohou být údaje v prohlášení vlastníka budovy změněny rozhodnutím vlastníků jednotek, přijatým nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě, pokud tento zákon nestanoví jinak ( 44 odst.1, 45 odst.1). (2) Ke změně prohlášení vlastníka budovy, jejímž předmětem je v důsledku stavebních úprav vznik nové jednotky sloučením s jinou jednotkou nebo více jednotkami téhož vlastníka v domě a současný zánik sloučené jednotky nebo více sloučených jednotek, a s tím související změna velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka nové jednotky na společných částech domu a změna spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku, jsou-li tyto pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle tohoto zákona, se vyžaduje předchozí souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek v domě, a to na základě písemného návrhu vlastníka dotčených jednotek. Vlastnictví nové jednotky vzniká vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě změny prohlášení vlastníka budovy podepsané statutárním orgánem společenství vlastníků nebo vlastníky změnou dotčených jednotek v případě, kdy společenství vlastníků nevzniklo. (3) Ustanovení odstavce 2 se obdobně použije také pro případy změny prohlášení vlastníka budovy, jejímž předmětem je vznik alespoň dvou nových jednotek rozdělením dosavadní jednotky spolu s jejím zánikem, a s tím související změna spoluvlastnického podílu na společných částech domu a změna spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku. (4) Ustanovení odstavce 2 se obdobně použije také pro případy změny prohlášení vlastníka budovy, jejímž předmětem je zvětšení podlahové plochy stávající jednotky oddělením části podlahové plochy jiné jednotky nebo více jiných jednotek v témže domě stavebními úpravami, a s tím související změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu a na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku, jsou-li tyto pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle tohoto zákona; stejně tak se odstavec 2 použije v případě, kdy je předmětem změny prohlášení vlastníka budovy zvětšení podlahové plochy stávající jednotky nebo více stávajících jednotek rozdělením celé jiné jednotky, která tím zanikne, mezi tyto stávající jednotky. Jde-li o různé vlastníky dotčených jednotek, musí být písemný návrh, který předkládají vlastníci dotčených jednotek, doložen také písemnou smlouvou o těchto změnách, uzavřenou mezi vlastníky dotčených jednotek. (5) Ke změně prohlášení vlastníka budovy podle odstavce 2 nebo 3 v případech, kdy jde o změny bez provedení stavebních úprav, se vyžaduje pouze písemné prohlášení zúčastněných vlastníků dosavadních jednotek s jejich úředně ověřenými podpisy. (6) Ke změně prohlášení vlastníka budovy podle odstavce 4 v případech, kdy jde o změny bez provedení stavebních úprav, se vyžaduje pouze písemná smlouva uzavřená mezi vlastníky dotčených jednotek s jejich úředně ověřenými podpisy. (7) Změny podle odstavců 2 až 4 lze provést pouze v případě, že na dotčených jednotkách neváznou zástavní práva.

12 12 (8) Návrh na vklad vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí v případě vzniku nebo zániku jednotky na základě změny prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí podle předchozích odstavců podává společenství, nebo správce, nevzniklo-li společenství ; další přílohou návrhu na vklad musí být v případech podle odstavce 2 až 4 souhlas vlastníků jednotek přijatý nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě, v případě podle odstavce 5 písemné prohlášení zúčastněných vlastníků dosavadních jednotek s úředně ověřenými podpisy a v případě podle odstavce 6 změna prohlášení vlastníka budovy a písemná smlouva uzavřená mezi vlastníky dotčených jednotek s jejich úředně ověřenými podpisy; ke změně vlastnictví jednotek dojde vkladem vlastnictví jednotek na základě změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí v případě vzniku nebo zániku vlastnictví jednotek v souvislosti se vznikem nebo zánikem jednotek. V případě, že se mění pouze podlahové plochy stávajících jednotek, je přílohou oznámení změny změna prohlášení vlastníka budovy. Do katastru nemovitostí se na základě změny prohlášení zúčastněných vlastníků změna v označení jednotek zapíše záznamem. (9) Ke změně prohlášení vlastníka budovy, jíž má dojít ke změně v užívání jednotky nebo její části, se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek na základě písemného návrhu vlastníka dotčené jednotky; má-li změnou prohlášení vlastníka budovy dojít ke změně v užívání společných částí domu nebo jen části společných částí domu, vyžaduje se souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek na základě písemného návrhu statutárního orgánu společenství. Návrh vlastníka dotčené jednotky nebo návrh statutárního orgánu společenství musí obsahovat přesné určení navržené změny v užívání. Oznámení o změně podává do katastru nemovitostí společenství, nebo správce, nevzniklo-li společenství. Přílohou oznámení musí být schválená změna prohlášení vlastníka budovy. Do katastru nemovitostí se změna v užívání jednotky nebo společných částí domu zapíše záznamem. 18 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, platí ustanovení 15 až 17 o prohlášení vlastníka budovy a ustanovení 14 odst.1 o vzniku vlastnictví jednotek také pro a) dohodu spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví 1) budovy, nebo b) dohodu nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů 2). (2) Vlastnictví jednotky na základě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo společného jmění manželů podle odstavce 1 může vzniknout jen po předchozím vypořádání tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu podle 7 odst. 1; k návrhu na povolení vkladu nebo záznamu vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí na základě dohody nebo rozhodnutí soudu podle odstavce 1 musí být přiložen výpis z rejstříku společenství, osvědčující vznik společenství v domě, má-li vzniknout vlastnictví jednotek více než 2 různých vlastníků jednotek v domě. (3) Způsobem uvedeným v odstavcích 1 až 2 lze nabýt vlastnictví jednotky, pokud nedojde ke změně spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů k žádnému z bytů, jehož nájemcem je fyzická osoba; nájemce, který je fyzickou osobou, má práva podle 22. 1) 141 a 142 občanského zákoníku. 2) 150 občanského zákoníku.

13 13 19 Dohoda nebo rozhodnutí soudu podle 18 se považuje za prohlášení vlastníka budovy podle tohoto zákona. Hlava II Převod vlastnictví jednotky 20 (1) Vlastnictví jednotky v domě lze převést na jinou osobu na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, která obsahuje náležitosti stanovené tímto zákonem. (2) Jsou-li v domě s 5 a více jednotkami již alespoň 2 různí vlastníci jednotek, lze podat návrh na vklad vlastnického práva k další jednotce až po doložení vzniku společenství. (3) Vlastnictví jednotky převedené na základě smlouvy se nabývá vkladem vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí. (4) Při převodu vlastnictví další jednotky v domě podle odstavce 2, musí být k návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky přiložen také výpis z rejstříku společenství osvědčující vznik společenství v domě. (5) Práva odpovídající věcnému břemenu, zástavní nebo podzástavní práva, váznoucí na budově nebo rozestavěné budově, na jednotkách nebo rozestavěných jednotkách nebo na některých z nich, anebo na pozemku, přecházejí při převodu vlastnictví jednotky na nabyvatele nabytím vlastnictví jednotky. Jiná práva nebo povinnosti ze závazků spojených s vlastnictvím jednotky přecházejí nabytím vlastnictví jednotky na nabyvatele v rozsahu uvedeném v prohlášení vlastníka budovy nebo podle zvláštních právních předpisů, popřípadě, je-li to o nich sjednáno. (6) Ustanovení odstavců 1 až 5 se použijí pro převod vlastnictví rozestavěné jednotky obdobně. (7) Pro převod spoluvlastnického podílu jednotky v podílovém spoluvlastnictví, která je nebytovým prostorem, se nepoužijí ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu. 21 Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí obsahovat, kromě obecných náležitostí stanovených občanským zákoníkem a náležitostí stanovených zvláštními právními předpisy pro převod nemovitostí, rovněž zvláštní náležitosti uvedené v prohlášení vlastníka budovy podle 15 odst. 2 písm. b) až g) a písm. i) a j), vztahující se k převáděné jednotce. Ve smlouvě musí být vždy ujednáno, že nabyvatel přejímá dluhy dosavadního vlastníka jednotky vůči společenství nebo správci v případech, kdy společenství nevzniklo, splatné do dne převodu vlastnictví jednotky, které spočívají v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku a v nezaplacené úhradě za služby, jinak je smlouva neplatná. Ujednání o

14 14 převzetí závazků musí být doloženo potvrzením společenství o jejich výši ve vztahu k převáděné jednotce. Není-li takových dluhů, musí být o tom přiloženo ke smlouvě potvrzení společenství. Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží s náležitostmi stanovenými v 15 odst. 3. (2) Ustanovení odstavce 1 o náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví jednotky se použijí také pro případy zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jednotky a pro vypořádání vlastnictví jednotky ve společném jmění manželů. Hlava III Zvláštní podmínky pro převod vlastnictví některých jednotek 22 Byt v nájmu fyzické osoby (1) Převádí-li vlastnictví jednotky v domě původní vlastník budovy, takže jde o první převody v domě po vkladu vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy, a jedná se o převod bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, je převodce povinen písemně nabídnout převod vlastnictví jednotky tomuto nájemci. Písemná nabídka musí obsahovat návrh smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. (2) Pokud původnímu vlastníkovi budovy nedojde od nájemce písemné přijetí nabídky, zaslané tomuto nájemci podle odstavce 1, nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy došla nabídka nájemci, a v důsledku této skutečností nedojde k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví nabídnuté jednotky, zaniká právo nájemce podle odstavce 1 a vzniká předkupní právo nájemce k této jednotce; pro právní vztahy z předkupního práva se použijí ustanovení občanského zákoníku. (3) Není-li splněna povinnost nabídky podle odstavce 1 a došlo k převodu vlastnictví jednotky na jinou osobu, vzniká nájemci předkupní právo k této jednotce. Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, nebo mu zůstane předkupní právo zachováno. 23 Nebytový prostor sloužící účelům civilní ochrany (1) Smlouvou o převodu vlastnictví jednotky v případech, kdy jde o nebytový prostor sloužící účelům civilní ochrany podle zvláštních právních předpisů, lze vlastnictví jednotky převést jen s předchozím písemným souhlasem příslušného orgánu. (2) Byla-li smlouva o převodu vlastnictví jednotky uzavřena bez předchozího písemného souhlasu podle odstavce 1, může osoba oprávněná udělit souhlas podat návrh soudu na vyslovení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Toto právo musí být uplatněno nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o převodu vlastnictví jednotky dověděl nebo mohl dovědět, nejpozději však do 3 let ode dne právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, jinak právo zaniká.

15 15 24 Byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví právnické osoby pořízený s majetkovou účastí člena nebo společníka (1) Byt nebo nebytový prostor v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví právnické osoby, jehož nájemcem je člen nebo společník této právnické osoby, který se osobně nebo jeho právní předchůdce svou majetkovou účastí v právnické osobě podílel na pořízení tohoto bytu nebo nebytového prostoru, anebo stavby, v níž se tento byt nebo nebytový prostor nachází, lze převést jen do vlastnictví tohoto člena nebo společníka. (2) Došlo-li k převodu vlastnictví jednotky v rozporu s ustanovením odstavce 1, může nájemce podat návrh soudu na vyslovení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Toto právo musí být uplatněno nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o převodu vlastnictví jednotky dověděl nebo mohl dovědět, nejpozději však do 3 let ode dne právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, jinak právo zaniká. Hlava IV Zánik vlastnictví jednotky přeměnou domu na budovu 25 (1) Vlastnictví jednotky v domě zaniká, společně se zánikem jednotky tím, že dům ve smyslu 4 písm. e) se opětovně stává budovou ve smyslu 4 písm. a), na základě a) písemné dohody všech vlastníků jednotek v domě o změně domu opětovně na budovu v podílovém spoluvlastnictví, b) písemného prohlášení jediného vlastníka všech jednotek v domě o změně domu opětovně na budovu v jeho vlastnictví,nebo c) písemné dohody manželů, kteří mají všechny jednotky ve společném jmění manželů, o opětovné změně domu na budovu ve společném jmění manželů. (2) Na základě písemné dohody nebo písemného prohlášení jediného vlastníka všech jednotek ve smyslu odstavce 1, s ověřenými podpisy účastníků, zaniká vlastnictví každé jednotky v domě a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy nebo výlučné vlastnictví budovy, anebo budova ve společném jmění manželů, a to vkladem vlastnického práva k budově do katastru nemovitostí; velikost spoluvlastnických podílů u budovy ve spoluvlastnictví musí odpovídat velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu vykázaným ke dni opětovné změny domu na budovu.. (3) Práva odpovídající věcnému břemenu, zástavní nebo podzástavní práva, předkupní práva s účinky věcného práva, váznoucí na jednotkách nebo rozestavěných jednotkách nebo na některých z nich a na pozemcích s vlastnictvím jednotky spojených, přecházejí při zániku vlastnictví jednotky podle odstavce 1 písm. a) nebo písm. c) na podílové spoluvlastníky budovy v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, nebo na manžele mající budovu ve společném jmění manželů, anebo na rozvedené manžele, jejichž společné jmění nebylo ke dni zániku vlastnictví jednotek vypořádáno; jiná práva nebo povinnosti ze závazků spojených s vlastnictvím jednotky přecházejí v rozsahu uvedeném v prohlášení vlastníka budovy nebo podle zvláštních právních

16 16 předpisů, popřípadě, je-li to o nich sjednáno. Jde-li o opětovnou změnu domu na budovu podle odstavce 1 písmene b), přecházejí práva a povinnosti ve smyslu věty první na vlastníka budovy. ČÁST ŠESTÁ PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY, OCHRANA PRÁV VLASTNÍKA JEDNOTKY Hlava I Práva a povinnosti vlastníka jednotky 26 (1) Nabyvatel jednotky je povinen oznámit správci nebo k tomu příslušnému orgánu společenství nabytí vlastnictví jednotky na základě převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky nejpozději do 30 dní ode dne doručení listiny osvědčující vlastnictví jednotky. (2) Vlastník jednotky má tato práva a povinnosti: a) má právo užívat jednotku spolu s jejími součástmi, dále společné části domu včetně vymezených společných částí domu příslušejících k užívání spolu s jednotkou nebo s více jednotkami a pozemek způsobem odpovídajícím jejich stavebnímu určení, nebo jinému určení odpovídajícímu povaze užívané věci; b) je povinen provádět na svůj náklad údržbu jednotky včetně údržby a oprav jejích součástí, aniž by zasahoval do společných částí domu, a zajišťovat povinné revize technických zařízení tvořících součást jednotky, c) je oprávněn na svůj náklad provádět stavební úpravy jednotky nebo jejích součástí nevyžadující stavební povolení ani ohlášení podle stavebního zákona a nezasahující do společných částí domu teprve poté, co doručil výboru společenství nebo správci v případech kdy nevzniklo společenství, písemné oznámení o záměru jejich provedení, spolu s příslušnou dokumentací, pokud je právními předpisy předepsána, d) je oprávněn provádět na svůj náklad stavební úpravy jednotky nebo jejích součástí vyžadující stavební povolení nebo ohlášení podle stavebního zákona, nebo jimiž by došlo ke změně vnitřního uspořádání domu, popřípadě k jinému zasahování do společných částí domu, aniž by došlo ke změně velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, po předchozím souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek v domě, e) jde-li o změny dokončené stavby, týkající se jednotky nebo jejích součástí, jimiž má dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek na společných částech domu, je oprávněn provádět je jedině na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě podle tohoto zákona, f) je povinen umožnit vstup do jednotky v případech, kdy je nezbytné pro účely údržby, provádění změny dokončené stavby týkající se společných částí domu, vymezených společných částí domu nebo ostatních jednotek, dále pro účely provedení zabezpečovacích prací, nezbytných úprav nebo odstranění části stavby nařízených stavebním úřadem vstupovat do jednotky, anebo je nezbytné konat jiné práce na společných částech domu nebo v jiné jednotce, které nezbytně vyžadují vstup také do jednotky. Vstup do jednotky je povinen umožnit na předchozí výzvu učiněnou ústně alespoň 2 dny předem, anebo doručenou v téže lhůtě; v případě havarijní situace v domě nebo v jiné jednotce, jejíž odstranění vyžaduje vstup

17 17 do jednotky, je povinen vlastník jednotky umožnit vstup do jednotky bez prodlení, aniž by byla učiněna předchozí výzva v uvedené lhůtě, g) stejnou povinnost jako pod písmenem f) má vlastník jednotky v případech provádění instalace nebo údržby zařízení pro měření spotřeby vody a tepla nebo jiných energií, slouží-li jejich měření k provádění odečtů a k rozúčtování nákladů mezi jednotlivé vlastníky jednotek, h) neumožní-li vlastník jednotky vstup do jednotky v případech uvedených pod písmeny f) a g) a v příčinné souvislosti s tím vznikne škoda na ostatních jednotkách nebo na společných částech domu, mají ostatní vlastníci jednotek vůči tomuto vlastníkovi jednotky právo na náhradu škody; ustanovení odstavce 4 o zástavním právu se použije obdobně, i) vlastník jednotky je povinen odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiné jednotce způsobil on nebo ti, kteří s ním žijí ve společné domácnosti, anebo jinak spolu s ním jednotku nebo její část užívají, byť jen přechodně, anebo v jednotce s vědomím vlastníka jednotky pobývají, a dále ti, kteří pro vlastníka jednotky vykonávali nebo činnosti v jednotce. Tuto povinnost má vlastník také v případě, že jednotku poskytl do nájmu. (3) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků poškozených jednotek, vzniklých z neplnění povinnosti uvedené v odstavci 2 písm. i), vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ve prospěch vlastníků poškozených jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a k jeho věcem movitým nacházejícím se v jednotce; ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu k zajištění nájemného se použije přiměřeně. Oprávnění ze zástavního práva přechází na právní nástupce vlastníků poškozených jednotek. Zástavní právo se zapíše do katastru nemovitostí na základě ohlášení společenství nebo kteréhokoliv člena společenství, který je vlastníkem poškozené jednotky, nebo na základě ohlášení správce nebo kteréhokoliv vlastníka poškozené jednotky, nevzniklo-li společenství. Ohlášení musí být podáno do 30 dnů ode dne doručení; ohlášení musí být doloženo pravomocným rozhodnutím soudu. (4)Vlastník jednotky má tato práva a povinnosti, týkající se společných částí domu a vymezených společných částí domu: a) při výkonu spoluvlastnických práv ke společným částem domu včetně vymezených společných částí domu příslušejících k užívání spolu s jednotkou nebo s více jednotkami a vlastnických práv k jednotce, je povinen se řídit tímto zákonem a dalšími právními předpisy, přitom zejména neohrožovat a nerušit práva ostatních vlastníků jednotek, b) je povinen se chovat tak, aby neměnil nebo neomezoval funkci společných částí domu včetně vymezených společných částí domu příslušejících k užívání spolu s jednotkou nebo s více jednotkami, nebo společných technických zařízení, včetně rozvodů tepla a teplé vody, elektrické energie, plynu, c) je povinen odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na společných částech domu způsobil on nebo ti, kteří s ním žijí ve společné domácnosti, anebo jinak spolu s ním jednotku nebo její část užívají, byť jen přechodně, anebo v jednotce s vědomím vlastníka jednotky pobývají, a dále ti, kteří pro vlastníka jednotky vykonávali činnosti v jednotce. Tuto povinnost má vlastník také v případě, že jednotku poskytl do nájmu. d) je povinen provádět na svůj náklad údržbu, opravy a povinné revize vymezených společných částí domu, jejichž užívání přísluší k jednotce, a to v rozsahu určeném ve stanovách společenství, nebo v prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy nevzniklo společenství, anebo ve smlouvě o výstavbě; tuto údržbu nebo opravy provádí vždy po předchozím písemném oznámení výboru společenství, nebo správci, nevzniklo-li

18 18 společenství; obdobně se postupuje, jde-li o vymezené společné části domu příslušející k užívání s více jednotkami, e) je oprávněn provádět na svůj náklad stavební úpravy vymezených společných částí domu příslušejících k užívání s jednotkou, ať se vyžaduje nebo nevyžaduje stavební povolení nebo ohlášení podle stavebního zákona, jen s předchozím souhlasem výboru společenství, nebo správce, nevzniklo-li společenství. Proti nesouhlasném stanovisku výboru nebo správce se může vlastník jednotky písemně odvolat ke shromáždění prostřednictvím výboru nebo správce do 15 dní od doručení tohoto stanoviska. Shromáždění je povinno rozhodnout o odvolání t nejpozději do 60 dní od jeho doručení. Nerozhodne-li shromáždění v uvedené lhůtě, má vlastník jednotky právo podat návrh soudu, aby o této věci rozhodl; není-li toto právo uplatněno u soudu do 30 dní od uplynutí lhůty pro rozhodnutí shromáždění, zaniká.; obdobně se postupuje, jde-li o vymezené společné části domu příslušející k užívání s více jednotkami, f) je oprávněn provádět na svůj náklad, jedině však způsobem a za podmínek stanovených v 17, změny jednotky nebo více jednotek a jejich součástí, spočívající v jejich sloučení, rozdělení nebo zvětšení podlahové plochy na základě stavebních úprav nebo bez stavebních úprav, nebo spočívající ve změně v užívání jednotky, g) jde-li o změny dokončené stavby, týkající se vymezených společných částí domu příslušejících k užívání s jednotkou nebo s více jednotkami, jimiž má dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek na společných částech domu, je oprávněn provádět je jedině na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené se všemi vlastníky jednotek podle tohoto zákona. (5) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek společenství, vzniklé z neplnění povinnosti stanovené v odstavci 4 písm. c), vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ve prospěch společenství zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a k jeho věcem movitým nacházejícím se v jednotce; ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu k zajištění nájemného se použije přiměřeně. Oprávnění ze zástavního práva přechází na právního nástupce společenství. Zástavní právo se zapíše do katastru nemovitostí na základě ohlášení společenství. Nevzniklo-li společenství, vzniká zástavní právo ve prospěch všech vlastníků jednotek, a zapíše se do katastru nemovitostí na základě ohlášení správce nebo kteréhokoliv vlastníka jednotky. Ohlášení musí být podáno do 30 dnů ode dne doručení pravomocného rozhodnutí soudu o přisouzení pohledávek společenství, a musí být doloženo pravomocným rozhodnutím soudu. (6) Ustanoveními odstavce 2 písm. b) až e) a odstavce 4 písm. d) až g) nejsou dotčena ustanovení stavebního zákona. Písemným doložením souhlasu podle odstavce.2 písm. d), písemným doložením souhlasu nebo rozhodnutím soudu podle odstavce 3 písm.d) nebo smlouvou o výstavbě podle odstavce 3 písm. f) prokazuje vlastník jednotky stavebnímu úřadu právo provést svůj záměr. V případě záměru podle odstavce 3 písm. e) prokazuje vlastník jednotky svůj záměr stavebnímu úřadu souhlasem nebo také písemnou smlouvou, podle 17. (7) Vlastník jednotky je povinen při provádění změny jednotky podle odstavce 2 písm. c) a d) a odstavce 3 písm.c) až f) poskytnout výboru společenství, nebo správci, nevzniklo-li společenství, ověřenou dokumentaci prováděných změn, tak, aby ověřená dokumentace stavby uchovávaná společenstvím podle stavebního zákona odpovídala skutečnému provedení stavby ( 31 odst. 2). (8) Ve stanovách společenství, nebo v rozhodnutí přijatém nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud nevzniklo společenství, lze blíže vymezit práva a povinnosti vlastníků jednotek stanovené tímto zákonem.

19 19 27 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na úhradu nákladů na správu domu a pozemku (dále jen příspěvky na správu domu a pozemku ) v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu podle 8 odst. 2, pokud není dále stanoveno jinak, anebo nedojde-li k jiné dohodě mezi všemi vlastníky jednotek. (2) V domě, ve kterém je alespoň jedna jednotka, s jejímž užíváním je spojeno užívání vymezených společných částí domu, hradí vlastníci jednotek příspěvky na správu domu a pozemku v poměru součtu velikosti podlahové plochy jednotky se započtením podlahové plochy jimi užívané vymezené společné části domu, která je místností, a poloviny podlahové plochy jimi užívané vymezené společné části domu, která není místností, k součtu velikosti podlahových ploch všech jednotek v domě, zvětšenému o součet velikosti podlahových ploch všech vymezených společných částí domu, které jsou místnostmi, a polovin podlahových ploch vymezených společných částí domu, které nejsou místnostmi, pokud tento zákon, stanovy společenství, nebo prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy společenství nevzniklo, nestanoví jinak, nebo nedojde-li mezi všemi vlastníky jednotek k jiné dohodě. (3) Je-li vymezená společná část domu určena k výlučnému užívání s více jednotkami, započte se do podlahové plochy každé z těchto jednotek pouze podíl podle počtu těchto jednotek, přičemž podíl u každé jednotky je stejný, pokud tento zákon, stanovy společenství, nebo prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy společenství nevzniklo, nestanoví jinak, nebo nedojde-li mezi všemi vlastníky jednotek k jiné dohodě. (4) Ustanovení odstavců 1 a 2 platí obdobně pro příspěvky na správu domu a pozemku, jsou-li v domě vymezené společné části domu, které nejsou samostatným nebytovým prostorem a jsou určeny k vymezenému užívání vlastníky jednotek, i když užívání těchto prostorů není spojeno s užíváním jednotky, zejména garážové stání ve společných částech domu. (5) Shromáždění vlastníků jednotek může stanovit příspěvky na správu domu a pozemku: a) podle počtu vyústění rozvodů vody a plynu, rozvodů společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení a vyústění odvodů odpadních vod do jednotky nebo vybavení jednotky, jestliže jsou příspěvky určeny na pořízení, údržbu, opravy a výměny těchto zařízení, b) podle počtu kusů bytových měřidel vody, přístrojů regulujících dodávku tepla konečnému spotřebiteli a indikátorů nebo měřičů tepla v jednotce, jestliže jsou příspěvky určeny na pořízení, údržbu, opravy, výměny a ověřování těchto zařízení, c) podle skutečných nákladů vynaložených na jednotlivé vymezené společné části domu, jestliže jsou příspěvky určeny na údržbu, opravy, modernizace a rekonstrukce vymezených společných částí domu, které nejsou vymezeny podlahovou plochou a nejsou prováděny na náklad vlastníka jednotky podle 26 odst.4 písm.d) nebo e), (6) Příspěvky na správu domu a pozemku určené na splátky úvěrů poskytnutých společenství na opravy, rekonstrukce a modernizace společných částí domu se stanoví podle

20 20 výše úvěrem hrazených nákladů připadajících podle odstavce 1, 2 a 3 nebo odstavce 5 písm. a) až c) na vlastníky jednotek, pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak. (7) Příspěvky na správu domu a pozemku určené na náklady na vlastní správní činnost ve vztahu k domu a pozemku, zejména na činnosti uvedené v 32 odst. 1 písm. c) až f) a písm. h) a i), dále na odměny členů orgánů společenství vlastníků jednotek, se stanoví stejnou částkou za jednotku, pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak. (8) Vlastník jednotky je povinen platit ceny služeb poskytovaných s užíváním společných částí domu a s užíváním bytu nebo nebytového prostoru a nedoplatky vyplývající z vyúčtování záloh, nejde-li o služby, které si zajišťuje sám na základě smlouvy s dodavatelem služeb. 28 (1) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek společenství, vzniklých z neplnění povinností stanovených v 27, vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ve prospěch společenství zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a k jeho věcem movitým nacházejícím se v jednotce; ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu k zajištění nájemného se použije přiměřeně. Oprávnění ze zástavního práva přechází na právního nástupce společenství. Zástavní právo se zapíše do katastru nemovitostí na základě ohlášení společenství. Nevzniklo-li společenství, vzniká zástavní právo ve prospěch všech vlastníků jednotek, a zapíše se do katastru nemovitostí na základě ohlášení správce nebo kteréhokoliv vlastníka jednotky. Ohlášení musí být podáno do 30 dnů ode dne doručení pravomocného rozhodnutí soudu o přisouzení pohledávek společenství, a musí být doloženo pravomocným rozhodnutím soudu. (2) Za závazky z právních úkonů týkajících se správy domu a pozemku odpovídají vlastníci jednotek v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, a to společně a nerozdílně. To neplatí v případě, že vlastníci jednotek jsou členy společenství. (3) Vlastník jednotky je oprávněn účastnit se jednání a rozhodování shromáždění vlastníků jednotek a dále je oprávněn a) být informován správcem nebo k tomu příslušným orgánem společenství o činnosti týkající se správy společných částí domu a pozemku a s tím souvisejícím hospodařením s příspěvky poskytovanými na správu domu a pozemku, b) obdržet vyúčtování záloh placených na úhradu cen služeb od správce nebo od příslušného orgánu společenství, c) nahlížet do účetních knih a seznamovat se s účetními záznamy správce, týkajícími se hospodaření při správě společných částí domu a pozemku nebo hospodaření společenství, d) nahlížet do smluv uzavřených správcem nebo společenstvím vlastníků jednotek ve věcech týkajících se správy domu a pozemku a poskytování služeb, nebo smluv uzavřených k provedení investičních akcí většího rozsahu, dále pojistných smluv, nájemních smluv vztahujících se ke společným částem domu nebo k jednotce ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a dalších obdobných smluv. (4) Vlastník jednotky je povinen písemně oznámit výboru společenství, nebo správci, nevzniklo-li společenství, změny počtu osob, které užívají byt po dobu, jež v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, a to pro účely změny výpočtu příslušných plateb, jejichž výše je odvislá od počtu osob užívajících byt; stejnou povinnost má vlastník jednotky