Znalecký posudek. č /2017

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 O ceně nemovitostí: parcely č. 1072/1, 1072/24, 1149/15, 1149/42, 1149/43 dle KN, LV č. 502, obec Milonice, katastrální území Milonice, okres Vyškov Objednavatel: Účel: Speciální požadavky zadavatele: Vypracoval: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, Brno stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, označit součástí a příslušenství nemovitostí, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu nejsou Ing. Jan Sebera, Ph.D., Rybářská 18, Brno znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech Datum, ke kterému je prováděno ocenění: k datu venkovního šetření, tj Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 199/2014 Sb. č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V Brně dne Tento posudek obsahuje 10 stran textu, 6 stran příloh a předávají se 3 vyhotovení. 1

2 A. SITUACE A.1 Prohlídka nemovitosti a terénní průzkumné práce Předmětem prohlídky a místního šetření bylo zejména situační seznámení s předmětem odhadu; sesouhlasení podkladů a operátů se skutečností, včetně terénního obeznání majetkových hranic. A.2 Podklady pro vypracování posudku A.2.1 Podklady dodané objednavatelem - Výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. 502 (k.ú. Milonice) prokazující stav evidovaný k datu (KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov, vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 10406/12 pro JUDr. Karel Urban, soudní exekutor) - Exekuční příkaz č.j. 97 EX 10406/12-18 ze dne Usnesení č.j. 97EX 10406/12-40 A.2.2 Podklady zajištěné znalcem - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č.199/2014 Sb. č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. - Informace z KN k listům vlastnictví č. 502 (k.ú. Milonice) ze dne ( - Dálkový přístup k údajům nemovitostí ( - Veřejný registr půdy - LPIS ( - Územní plán obce Milonice ( - Výsledky získané místním šetřením ze dne B. NÁLEZ Z hlediska majetkoprávního je majetek vymezen dle parcel v listu vlastnictví. B.1. Evidenční a vlastnické údaje Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu (vybrané údaje): Okres: CZ0646 Vyškov Obec: Milonice Kat. území: Milonice List vlastnictví č.: 502 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Brabenec Jaromír, č.p. 87, Nesovice B Nemovitosti 2

3 Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 1072/1 42 ostatní plocha ostatní komunikace 1072/ ostatní plocha ostatní komunikace 1149/15 59 orná půda zem. půdní fond 1149/ orná půda zem. půdní fond 1149/ orná půda zem. půdní fond B.2 Dokumentace a skutečnost Při prohlídce předmětných nemovitostí bylo konstatováno, že oceňované pozemky odpovídají druhu pozemku v KN. Dle územního plánu se pozemky nacházejí mimo zastavěnou a zastavitelnou část obce. Dle funkčního využití území pozemky p.č. 1072/1, 1072/24 dle KN spadají do plochy dopravní infrastruktury (Dk pozemní komunikace), pozemky p.č. 1149/15, 1149/42, 1149/43 dle KN náleží do ploch zemědělských. Omezení vlastnického práva na oceňované nemovitosti je dáno exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, nařízením exekuce, zahájením exekuce, zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu. Dle zadání znaleckého úkolu nejsou závadami práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů. Dle územního plánu prochází přes p.č. 1149/43 dle KN plynovod VTL, přes p.č. 1149/42 dle KN plynovod VTL a STL. Ochranné pásmo plynovodu je 4 m. Vzhledem k této skutečnosti vzniklo věcné břemeno ze zákona - služebnosti inženýrské sítě. Jiná věcná břemena nejsou zapsána, objednavatel nesdělil žádné jiné závazky a omezení, zejména pak věcné břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky a omezení vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. B. 3 Všeobecný popis objektů oceňované nemovitosti Oceňované parcely jsou lokalizovány severně od zastavěné části obce Milonice, poblíž odbočky na obec Uhřice. Parcely č. 1072/1, 1072/24 dle KN jsou součástí náspu silnice II/429, spadající do silničního tahu oblastního významu. Parcely č. 1149/3, 1149/15, 1149/42 dle KN jsou zemědělsky obhospodařovaný, mírně zvlněný pozemek se zastoupenou bonitovanou půdně ekologickou jednotkou (BPEJ) Bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 2. třídy ochrany zemědělského půdního fondu a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 68. Přes p.č. 1149/43 dle KN prochází plynovod VTL, přes p.č. 1149/42 dle KN prochází plynovod VTL a STL. 3

4 C - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ CENOU OBVYKLOU Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou aplikovány v různých modifikacích metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou porovnávací. Ocenění pozemku obvyklou cenou by ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997., o oceňování majetku mělo být na základě ceny, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem ke skutečnosti, že se s obdobnými pozemky na realitním trhu běžně obchoduje, byla pro stanovení obvyklé ceny pro druh pozemku orná půda použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění nemovitosti cenou obvyklou. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace se nepodařilo nabídkové či skutečně realizované ceny získat, tyto pozemky nejsou na trhu běžně poptávány, z tohoto důvodu byla pro stanovení ceny obvyklé použita cena zjištěná. Metoda porovnávací Zemědělská půda se v roce 2016 obchodovala v ČR nejčastěji za tržní ceny v rozmezí Kč/m², přičemž u skutečně nejkvalitnějších pozemků orné půdy a v lokalitách s vysokou konkurencí pak až za ceny přesahující 30 Kč/m². Průměrné tržní ceny zemědělské půdy v ČR se meziročně zvýšily o 25,54 % z úrovně Kč/ha (16,26 Kč/ m²) v roce 2015 na úroveň Kč/ha (20,41 Kč/m²) v roce Tento meziroční růst byl nejvyšším zaznamenaným meziročním růstem za sledované období od roku Za poslední 3 roky ( ) vzrostly tržní ceny zemědělské půdy o cca 65 %, ke zdvojnásobení úrovně tržních cen došlo za období posledních 6 let ( ). Rozdíl mezi tržními cenami orné půdy a trvalých travních porostů (TTP) byl v roce 2016 ve výši 27 %, tj. mírně nižší než rozdíl 29 % v předchozím roce. Z hlediska velikosti obchodů byla i v roce 2016 nejvyšší poptávka po výměrách střední velikosti (5-50 ha). Průměrné tržní ceny u obchodů s celkovou výměrou do 2 ha činily 20,1 Kč/ m², u obchodů s výměrou 2-5 ha to bylo 18,8 Kč/m² a u obchodů s výměrou nad 5 ha 20,8 Kč/m². Nejvyšší meziroční nárůst tržních cen (o 38 %) byl zaznamenán u obchodů s výměrou do 2 ha a to patrně z důvodu rozšíření zájmu investorů na tyto doposud opomíjené menší výměry (blíže viz Dle cenové mapy zjistitelné na ( se tržní cena půdy v k.ú. Milonice pohybuje pravděpodobně v rozmezí 22 až 33 Kč/m 2. Údaje o skutečně sjednaných cenách obdobného pozemku se v k.ú. Milonice podařilo získat v jednom případě. Pro stanovení obvyklé ceny tak bylo vycházeno ze skutečně sjednané ceny, z nabídkových cen obdobných či alespoň částečně obdobných nemovitostí v blízkém regionu a přihlédnuto bylo rovněž k údajům cenové mapy ( Nabídkové ceny byly upraveny koeficientem nabídkové ceny 0,9 (přiblížení nabídkové ceny ceně obvyklé. Z internetové inzerce je zřejmé, že hodnota nabídkové ceny obdobných pozemků 4

5 v blízkém regionu se pohybuje výrazně v závislosti na velikosti, kvalitě pozemku, dopravní přístupnosti apod. Současné nabídky zemědělských pozemků v regionu se pohybují se od 24 Kč/m 2 do 30 Kč/m 2 (viz tabulka č. 1). Údaje o skutečně sjednaných cenách obdobného pozemku se v k.ú. Milonice podařilo získat v jednom případě (viz tabulka č. 2). Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při takto prováděném posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, které nemohou být zachyceny pouze matematickými výpočty, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný trh s nemovitostmi. U oceňovaných parcel byla zjištěna existence nájemní smlouvy sjednaná povinným (Jaromír Brabenec, identifikátor /4671) dne s firmou AGRONET Nesovice, družstvo, Nesovice 2. Platnost nájemní smlouvy byla sjednána na dobu určitou od do Dodatek č. 1 ze dne k nájemné smlouvě ze dne stanovil novou výši nájemného za pozemky o výměře 0,3730 ha ve výši 842 Kč/ha/rok. Na následující nabídku nového dodatku k nájemné smlouvě již povinný nereagoval, dle ustanovení nového občanského zákoníku tak zůstává v platnosti původní smlouva s dodatkem č. 1. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem lze konstatovat, že nájemní smlouva nevykazuje znaky nevýhodnosti. Pozemky jsou dočasně užívány jiným právním subjektem. Přes p.č. 1149/43 dle KN prochází plynovod VTL, přes p.č. 1149/42 dle KN prochází plynovod VTL a STL. Vzhledem k této skutečnosti vzniklo věcné břemeno ze zákona - služebnosti inženýrské sítě. Vzhledem k zemědělskému využití pozemků však není předpokládán, na základě obdobných případů, vliv na tržní cenu. Po zvážení všech faktorů, především druhu a velikosti pozemků, umístění pozemků, charakteru pozemků, dopravní přístupnosti lze za přiměřenou předpokládanou obvyklou cenu pokládat pro druh pozemku orná půda 25,- Kč/m 2 a pro druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace 30,- Kč/m 2. Tab. 1 Č. Popis obdobné nabízené nemovitosti Cena Kč/m 2 1 Prodej: Pozemek (zem. půda) Vyškov ID nemovitosti: 2790, poslední úprava: Popis: Nabízíme ornou půdu ve Vyškově, městská část Lhota o výměře m². Pole je funkčním celkem sestávajícím z několika pozemků s podílem na přístupových cestách. Celek má tvar obdélníku o šířce 30 m, rozdělený v polovině asfaltovou cestou mezi Lhotou a Pařezovicemi. V současné době jsou pozemky obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. 2 Prodej: Pozemek (zem. půda) Vyškov - Lhota ID nemovitosti: B30085VV, poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků v katastrálním území Lhota, okres Vyškov. Prodává se podíl a celková výměra podílu činí m² orné půdy. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány a jsou přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatížené žádným věcným břemenem

6 3 Prodej: Pozemek (zem. půda) Drnovice ID nemovitosti: B30082VV, poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků v katastrálním území Drnovice u Vyškova. Prodává se podíl a celková výměra podílu činí m² orné půdy. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány a jsou přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatížené žádným věcným břemenem. 4 Prodej: Pozemek (zem. půda) Bučovice ID nemovitosti: B30080VV, poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků v katastrálním území Bučovice. Prodává se podíl a celková výměra podílu činí 7701 m² orné půdy. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány a jsou přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatížené žádným věcným břemenem. 5 Prodej: Pozemek (zem. půda) Ruprechtov ID nemovitosti: , poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda o celkové výměře m 2 v katastrálním území Ruprechtov, okres Vyškov. Jedná se o pruhy v honu. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 52701, a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. 6 Prodej: Pozemek (zem. půda) Nížkovice ID nemovitosti: 0243, poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji 3 parcely v katastrálním území Nížkovice na Vyškovsku. Jedná se o ornou půdu o celkové výměře 1323 m 2. Jednotlivé výměry pozemků jsou 230 m 2 (1/3 podíl), 589 m 2 a 504 m 2. Pozemky jsou mírně svažité, nejsou přístupné z cesty a nacházejí se na jihovýchodě obce Nížkovice asi 5 km od Slavkova u Brna. Pozemky nejsou pod nájemní smlouvou. 7 Prodej: Pozemek (zem. půda) Ježkovice ID nemovitosti: 2093, poslední úprava: Popis: Nabízíme k prodeji pozemek s ornou půdou v Ježkovicích na Moravě. Celková rozloha pozemku činí m 2. Pozemek je tvořen ze 2 parcel. Pozemky jsou s vysokou bonitní hodnotou Tabulka č. 2 Č. Popis obdobné prodané nemovitosti Cena Kč/m 2 1 Parcely č. 1149/4, 1149/36, 1149/178, 1150/131, 1158/24 dle KN (druh pozemků orná půda), p.č. 1072/76 dle KN (druh pozemku ostatní plocha) v k.ú. Milonice, celková výměra: 9484 m 2, prodej 2/3 výše uvedených nemovitostí. Smlouva kupní ze dne , právní účinky zápisu ke dni: Číslo řízení: V-10576/ C. 1. Pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace Ocenění pozemků je provedeno dle 4, odst. 3 oceňovací vyhlášky. 6

7 Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 O1 až O6 Označení znaku O 1 Název znaku Popis Číslo Hodnota Velikost obce podle počtu obyvatel Do 500 obyvatel V. 0,50 O 2 Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV. 0,60 O3 Poloha obce V ostatních případech VI. 0,80 O 4 O 5 O 6 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) Občanská vybavenost obce Elektřina, vodovod a plyn II. 0,85 Železniční nebo autobusová zastávka III. 0,90 Minimální vybavenost V. 0,85 Ocenění stavebního pozemku komunikace v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. ( 4 odst. 3) Kraj Jihomoravský Okres Vyškov Obec (městská část) Milonice Typ obce Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 362 Katastrální území Milonice 1.Pozemek p.č. 1072/1 dle KN Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Pozemek p.č. 1072/24 dle KN Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN Ostatní plocha Druh pozemku dle skutečnosti Ostatní plocha Stavba na parcele silnice Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Vyškov Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m ,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) 7

8 Koeficienty úpravy základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,50 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) O5 koeficient dopravní obslužnosti obce (městská, autobusová a železniční doprava) 0,85 0,90 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,85 Základní cena ZC = ZCv O1 O O3 O4 O5 O6 (zaokrouhleno podle 3 odst. 2 oceňovací vyhlášky) Kč/m 2 185,00 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 3) Pi.hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku pro úpravu základních cen pozemků komunikací uvedeného v tabulce č. 5 v příloze č. 3 k této vyhlášce. I P i 1 P i 1 - Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2101 m a více I. -0,30-0, Charakter a zastavěnost území V nezastavěném území III. -0,30-0, Povrchy Komunikace se zpevněným povrchem I. 0,00 0, Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0,00 0, Komerční využití Bez možnosti komerčního využití I. 0,30 0,30 Index cenového porovnání I - 0,120 Základní cena upravená ZCU = ZC I ZCU Kč/m 2 22,20 8

9 Jedná se o veřejné pozemní komunikace se zpevněným povrchem nebo dráhy? (4) Omezení podle odstavce 3 neplatí pro pozemní komunikaci, která je veřejnosti nepřístupná nebo přístupná omezeně, nebo je-li společně užívaná s nemovitou věcí využívanou k podnikání, včetně parkovacích a obslužných ploch ano / ne ano Pro veřejné pozemní komunikace se zpevněným povrchem nebo dráhy minimum ZC 0,15 ZCU min. Kč/m 2 27,75 Pro veřejné pozemní komunikace se zpevněným povrchem nebo dráhy maximum ZC 0,75 ZCU max. Kč/m 2 138,75 Minimum podle 4 odst. 7 Kč/m 2 30,00 Použitá základní cena upravená Cena pozemku p.č. 1072/1 dle KN Cena pozemku p.č. 1072/24 dle KN ZCU Kč/m 2 30,00 Kč 1 260,00 Kč 4 650,00 Rekapitulace ceny obvyklé Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Cena (Kč) 1072/1 dle KN ostatní plocha 42 celkem: 1 260,00* 1072/24 dle KN ostatní plocha 155 celkem: 4 650,00* 1149/15 dle KN orná půda 59 celkem: 1 475,00** 1149/42 dle KN orná půda 3255 celkem: ,00** 1149/43 dle KN orná půda 219 celkem: 5 475,00** Celkem (Kč) ,00 *obvyklá cena je uvažována 30 Kč/m 2 **obvyklá cena je uvažována 25 Kč/m 2 9

10 D. ZÁVĚR Na základě podkladů a místního šetření oceňuji cenou obvyklou pozemky na LV č. 502, obec Brno, katastrální území Milonice, okres Brno-venkov takto: Cena parcely č. 1072/1 dle KN Cena parcely č. 1072/24 dle KN Cena parcely č. 1149/15 dle KN Cena parcely č. 1149/42 dle KN Cena parcely č. 1149/43 dle KN Celkem 1 260,00 Kč 4 650,00 Kč 1 475,00 Kč ,00 Kč 5 475,00 Kč ,00 Kč 1. Ocenění nájemní smlouvy sjednané dne povinným (Jaromír Brabenec, identifikátor /4671) s firmou AGRONET Nesovice, družstvo, Nesovice 2 jako závady na oceňovaných pozemcích p.č. 1072/1, 1072/24, 1149/15, 1149/42, 1149/3 dle KN v k.ú. Milonice stanovuji na částku 0.- Kč. 2. Přes p.č. 1149/43 dle KN prochází plynovod VTL, přes p.č. 1149/42 dle KN prochází plynovod VTL a STL. Vzhledem k této skutečnosti vzniklo věcné břemeno ze zákona - služebnosti inženýrské sítě. Vzhledem k zemědělskému využití pozemků však není předpokládán, na základě obdobných případů, v tomto konkrétním případě vliv na tržní cenu. V rámci ocenění nebyly nalezeny další jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené či cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Rovněž nebyly nalezeny součástí a příslušenství předmětných nemovitostí. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí po zaokrouhlení: slovy: devadesátčtyřitisícedvěstěčtyřicet Kč ,00 Kč Posudek vypracován dne Ing. Jan Sebera, Ph.D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , Spr 2270/97, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 956 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne Ing. Jan Sebera, Ph.D. 10

11 Příloha Územní plán Milonice výřez Fotodokumentace Parcely č. 1149/15, 1149/42, 1149/43 dle KN pohled od přístupové cesty z jižní strany parcely Parcely č. 1072/1, 1072/24 dle KN 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16