Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně pozemku parcely č zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Slavkov u Brna, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 3271/11-99 ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel , bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. s využitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., a obecných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Místo a datum vyhotovení : Brno, : (bez přítomnosti povinné) Počet stran: 12 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek č EX 3271/11 Úvod Znalecký posudek o ceně pozemku parcely č zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Slavkov u Brna, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov, Jihomoravský kraj zadal vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 3271/11-99 ze dne Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 3271/11-99 ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 3271/11-17 ze dne ; - usnesení Městského soudu v Brně č.j. 81 EXE 1686/ ze dne ; - výpis z KN z LV č pro k.ú. a obec Slavkov u Brna ze dne ; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - katastrální mapa ze serveru ČÚZK, katastrální mapa s projekcí leteckých snímků: 2

3 Znalecký posudek č EX 3271/11 - údaje platného územního plánu: 3

4 Znalecký posudek č EX 3271/ Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Pozemek zapsaný na listu vlastnictví č pro k.ú. Slavkov u Brna se nacházejí na jihovýchodním okraji Slavkova u Brna, jižně od silice Brno Uherské Hradiště, resp. jižně od železniční trati Brno Kyjov Veselý nad Moravou. Podél severní hranice pozemku vede polní cesta s možností příjezdu z ulice Československé armády (polní cesta se nachází na pozemcích ve vlastnictví Města Slavkova u Brna p.č. 4713, p.č a p.č. 4614). Přístup je také možný ze severní strany ze silnice E 50 přes železniční trať. Podélná osa pozemku je orientována téměř severojižním směrem. Na pozemku se porosty ani stavby nenacházejí a pozemek je zemědělsky obdělávány. Severozápadní roh pozemku je v nepatrné míře dotčen ochranným pásmem VN. Jedná se o kvalitní zemědělskou půdu s dobrým produkčním potenciálem: bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 1. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, její průměrná cena (dle vyhlášky 441/2013 Sb.) je Kč za m 2 a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 83. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku orná půda (BPEJ: 26000) Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemek byl identifikován na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byl identifikován pouze přibližně. 2.2 Popis nemovitosti Popis nemovitostí Předmětem ocenění je pozemek nacházející se jihovýchodně od Slavkova u Brna, jižně od silice E, resp. železniční trati Brno Veselý nad Moravou, ve vzdálenosti cca 0,50 km vzdušnou čarou od nejbližší zástavby města a cca 1,20 km západně od okraje obce Hodějice okraje místní části. Pozemek je téměř rovinné konfigurace a je zemědělsky obděláván. 4

5 Znalecký posudek č EX 3271/ Údaje územního plánu Dle platného územního plánu se pozemek nachází v lokalitě PZ - jedná o zemědělské pozemky se stabilizovanou funkcí. 3. Práva a závady Na LV č pro k.ú. Slavkov u Brna není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňované nemovité věci. V KN jsou na LV č ke dni uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemku nejsou k dispozici Metodika Pro odhad ceny obvyklé zemědělského pozemku je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Základní informace Adresa předmětu ocenění: Slavkov u Brna Slavkov u Brna Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Slavkov u Brna Katastrální území: Slavkov u Brna Počet obyvatel: Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 17,03 80,00 30, ,45 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 613,00 m ,45 1 bez ohledu na to, zda jsou pozemky pronajaty či nikoliv, bývají i pronajaté zemědělské pozemky běžně obchodovány, jak je patrné z inzerce uvedené v rámci porovnávacího způsobu ocenění 5

6 Znalecký posudek č EX 3271/11 Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu Výsledná cena po zaokrouhlení: ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné zemědělské pozemky: požadována je cena 15,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Sokolnice. Jako reálná se jeví cena okolo 13,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je menší, ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, lepší dostupnosti a pravděpodobně lepší kvalitě na: 15,00 Kč/m 2 6

7 Znalecký posudek č EX 3271/11 požadována je cena 35,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí obce Kozlany. Jako reálná se jeví cena okolo 31,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je výrazně větší. K pozemkům je příjezd po polní cestě. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného menšího pozemku, s přihlédnutím k jeho srovnatelné dostupnosti a pravděpodobně podobné kvalitě na: 35,00 Kč/m 2 požadována je cena 50,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí obce Milešovice. Jako reálná se jeví cena okolo 45,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu, která se dle popisu v inzerátu nachází na okraji obce (a je pravděpodobně využitelná i coby zahrada). Celková výměra je mírně větší. Přístup a příjezd je dle inzerátu po zpevněné místní komunikaci. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, horší dostupnosti na: 35,00 Kč/m 2 7

8 Znalecký posudek č EX 3271/11 požadována je cena 65,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Měnína. Jako reálná se jeví cena okolo 50,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je výrazně větší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho srovnatelně malé výměře, pravděpodobně horší dostupnosti a pravděpodobně lepší kvalitě na: 50,00 Kč/m 2 požadována je cena 27,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Kyjova. Jako reálná se jeví cena okolo 24,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je větší (v inzerátu je uvedena výměra m 2 a současně m 2. Lokalizace není upřesněna, stejně jako přístup. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře na: 25,00 Kč/m 2 8

9 Znalecký posudek č EX 3271/11 požadována je cena 15,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Koryčan. Jako reálná se jeví cena okolo 13,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu, a to trvalý travní porost a orná půda. Celková výměra je výrazně větší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, pravděpodobně lepší kvalitě a využitelnosti, na: 15,00 Kč/m 2 požadována je cena 24,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Vyškova, resp. severně od Vyškova v obci Ježkovice. Jako reálná se jeví cena okolo 22,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je větší a ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, podobné dostupnosti a pravděpodobně lepší kvalitě na: 27,00 Kč/m 2 9

10 Znalecký posudek č EX 3271/11 požadována je cena 32,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Nosislavi. Jako reálná se jeví cena okolo 29,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je dvojnásobná, ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, srovnatelné dostupnosti a podobné kvalitě na: 29,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného zemědělského pozemku na: 28,90 Kč/m 2 tj. celkem za pozemek p.č (zaokrouhleno): ,00 Kč 7. Odhad ceny obvyklé: Rekapitulace zjištěných cen: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: ,00 Kč tj. cca: 30,65 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: ,00 Kč tj. cca: 28,90 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k současné zvyšující se poptávce po zemědělské půdě, dále se zohledněním dobré lokalizace vzhledem k obci, odhaduji cenu obvyklou oceňovaného pozemku v k.ú. Slavkov u Brna, s preferencí cenového porovnání na: resp. na: 28,90 Kč/m ,00 Kč 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací určují (viz také str. 4): 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč 10

11 Znalecký posudek č EX 3271/11 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 3271/11-99 ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - pozemek parcelní číslo 4739 o výměře 1613 m 2, druh pozemku orná půda, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, pro obec Slavkov u Brna, katastrální území Slavkov u Brna, na listu vlastnictví č. 2217; - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 3271/11-17 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemku a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou pozemku parcely č zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Slavkov u Brna, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 5 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 10 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, čin dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výslednou cenu pozemku parcely č zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Slavkov u Brna, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov, Jihomoravský kraj určuji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Čtyřicetšesttisícšestsetdvacet korun českých. V Brně 31. května 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 11

12 Znalecký posudek č EX 3271/11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2639 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 12

13 Znalecký posudek č EX 3271/11 Příloha č. 1 13

15 Znalecký posudek č EX 3271/11 15