Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno Znalecký posudek č /2016 o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, č. 1681/1 a č. 3152/1 zapsaných na listu vlastnictví č. 904 pro katastrální území a obec Brankovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 4359/ ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec, Luční 19, Brno tel , bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., a obecných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Místo a datum vyhotovení : Brno, : (bez přítomnosti povinného) Počet stran: 11 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek č EX 4359/05 Úvod Znalecký posudek o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, č. 1681/1 a č. 3152/1 zapsaných na listu vlastnictví č. 904 pro katastrální území a obec Brankovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj zadal vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 4359/ ze dne Usnesením č.j. 97EX 4359/ ze dne je mi uloženo stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4359/05-10 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 4359/ ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 4359/05-10 ze dne ; - výpis z KN z LV č. 904 pro k.ú. a obec Brankovice, okres Vyškov ze dne ; 1.2 Podklady opatřené znalcem: - obhlídka provedená dnech ; - nabídky realitních kanceláří; - cenové údaje Katastru nemovitostí; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK, katastrální mapa s projekcí leteckých snímků (viz titulní strana). 2

3 Znalecký posudek č EX 4359/ Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. v úplném znění, dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 904 pro k.ú. Brankovice se nacházejí v okolí obce Brankovice. Jedná se o tyto pozemky: Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku 1001/26 3 orná půda (BPEJ: 32210) 1003/38 78 ostatní plocha ostatní komunikace, ve skutečnosti se jedná o zemědělsky obdělávaný pozemek orná půda (BPEJ: m 2 ) orná půda (BPEJ: m 2 ) 1009/ orná půda (BPEJ: m 2 ) orná půda (BPEJ: m 2 ) orná půda (BPEJ: m 2 ) 1681/1 277 orná půda (BPEJ: 30850) 3152/ orná půda (BPEJ: 31911) Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikován na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK, v terénu však byl identifikován pouze přibližně. 2.2 Popis Popis nemovitostí Pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 904 pro k.ú. Brankovice se nacházejí v okolí Brankovic, a to: - pozemek parcela č. 1681/1 se nachází u silnice č. 50 Brno Uherské Hradiště, ve vzdálenosti cca 1,10 km východně od Brankovic a cca 0,25 km od souvisle zastavěného území obce Malínky. Pozemek má obdélníkový tvar s podélnou osou orientovanou severojižním směrem a je téměř rovinné konfigurace. Pozemek je z převážné části zemědělsky obděláván, pouze v severní části přimykající k silnici se nacházejí roztroušené, pravděpodobně náletem vzniklé dřeviny; - pozemek parcela č. 3152/1 se nachází mezi železniční tratí a lesem jižně od Brankovic, ve vzdálenosti cca 1,20 km jižně od Brankovic. Pozemek má značně protáhlý obdélníkový tvar s podélnou osou orientovanou jihovýchodním až východním směrem. Pozemek je zemědělsky obděláván; - pozemek sestávající z parcel č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, kdy parcely navazují jedna na druhou (v uvedeném pořadí od jihu na sever), má protáhlý, téměř obdélníkový tvaru s podélnou osou orientovanou severojižním směrem. Pozemek se nachází v zemědělsky obdělávaném honu jihozápadně od Brankovic, ve vzdálenosti cca 1,10 km, jižně od železniční trati. 3. Práva a závady Na LV č. 904 pro k.ú. Brankovice není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. Na LV č. 904 pro k.ú. Brankovice je ke dni zapsáno zástavní právo smluvní dědický podíl ve výši 6 000,00 Kč pro: Voznicu Františka, Mladoňovicova 24, Praha; Voznicu Ludvíka, Rašínova 119/3, Brno; Voznicu Vojtěcha, Náměstí 30, Brankovice 3

4 Znalecký posudek č EX 4359/05 zatěžující pozemky parcely č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, č. 1681/1 a č. 3152/1. Pořadí je uvedeno k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva; zápis je proveden na základě Usnesení soudu č. deníku 110/1956. V KN jsou na LV č. 904 ke dni uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemku nejsou k dispozici. 4. Metodika Pro odhad ceny obvyklé pozemků je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání realizovaných cen podobných nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní -0,55 P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území -0,20 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,120 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Upr. cena [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,00 0,120 1,000 56,64 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 1003/38 78,00 56, ,92 Ostatní stavební pozemek - celkem 78, ,92 4

5 Znalecký posudek č EX 4359/05 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1001/ ,00 6,64 20,00 7,97 23,91 orná půda 1009/ ,00 6,64 20,00 7, ,47 orná půda 1009/ ,00 5,13 20,00 6, ,12 orná půda 1009/ ,00 1,25 20,00 1, ,00 orná půda 1009/ ,00 16,52 20,00 19, ,36 orná půda 1009/ ,00 9,31 20,00 11, ,96 orná půda 1681/ ,00 9,67 20,00 11, ,20 orná půda 3152/ ,00 10,73 20,00 12, ,80 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 181,00 m ,82 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,74 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena s přiměřeným použitím oceňovacího předpisu (zaokrouhleno) = ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Dle cenových údajů katastru nemovitostí, byly v katastrálním území Brankovice v posledním období prodány mj. tyto pozemky, resp. spoluvlastnické podíly těchto pozemků: 1) kupní smlouvou ze dne byly prodány pozemky o celkové výměře m 2, z toho pozemku vodní plochy 19 m 2 a ostatní plochy o výměře 323 m 2. Prodej ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ (s výjimkou pozemku parcely č. 3738/4 o výměře m 2, jehož byl prodán podíl ve výši ¾) 5

6 Znalecký posudek č EX 4359/05 se uskutečnil za ,00 Kč, tj. 11,56 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej výrazně větších pozemku 1, převážně v druhu pozemku orná půda (pozemky vodní plochy a ostatní plochy činí 0,8 % z celkové výměry pozemků), odhaduji porovnávací hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: 11,80 Kč/m 2 2) kupní smlouvou ze dne byly prodány pozemky o celkové výměře m 2. Prodej se uskutečnil za ,00 Kč, tj. 21,00 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej menších pozemků v druhu pozemku orná půda, odhaduji porovnávací hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: 10,00 Kč/m 2 3) 1 obecně platí nepřímá úměra mezi velikostí pozemků a jejich kupní cenou 6

7 Znalecký posudek č EX 4359/05 kupní smlouvou ze dne byly prodány pozemky o celkové výměře m 2, v druhu orná půda. Prodej se uskutečnil za ,00 Kč, tj. 8,59 Kč/m 2, a to ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½. Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej výrazně větších pozemku, odhaduji porovnávací hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: 10,00 Kč/m 2 4) 7

8 Znalecký posudek č EX 4359/05 kupní smlouvou ze dne byly prodány pozemky o celkové výměře m 2, z toho pozemků lesa o výměře m 2 a ostatní plochy o výměře m 2, tj. 5 % z celkové výměry. Zbývající pozemky jsou pozemky v druhu orná půda. Prodej ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ se uskutečnil za ,00 Kč, tj. 8,47 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej výrazně větších pozemku, převážně v druhu pozemku orná půda (pozemky vodní plochy a ostatní plochy činí 0,8 % z celkové výměry pozemků), odhaduji porovnávací hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na: 10,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na: tj. celkem na: 10,50 Kč/m ,50 Kč 8

9 Znalecký posudek č EX 4359/05 7. Odhad ceny obvyklé: Rekapitulace zjištěných cen: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: ,00 Kč tj. cca: 5,10 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: tj. cca: ,50 Kč 10,50 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ oceňovaných pozemků v k.ú. Brankovice, s preferencí cenového porovnání na: resp. na: 10,50 Kč/m ,00 Kč Cena určená dle cenového předpisu nereflektuje současnou situaci na trhu s nemovitostmi, kdy v posledním období došlo k akceleraci cen některých komodit, zvláště pak bytů a pozemků. Zvýšená poptávka po zemědělských pozemcích je dána především snahou větších vlastníků zemědělské půdy o její sloučení do větších celků. V důsledku tohoto trendu jsou v posledním období vykupovány i menší spoluvlastnické podíly, a to za ceny blízké aritmetickým podílům z cen celků. 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací (viz také str. 3) určují: 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 6 000,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 6 000,00 Kč 9

10 Znalecký posudek č EX 4359/05 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 6225/10-88 ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 4359/05-10 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, č. 1681/1 a č. 3152/1 zapsaného na listu vlastnictví č. 904 pro katastrální území a obec Brankovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj k datu vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 3 a 9. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí (zástavní právo smluvní dědický podíl ve výši 6 000,00 Kč): 6 000,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 6 000,00 Kč Výslednou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 1001/26, č. 1003/38, č. 1009/27, č. 1681/1 a č. 3152/1 zapsaného na listu vlastnictví č. 904 pro katastrální území a obec Brankovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj určuji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Sedmdesáttisícdvěstědvacet korun českých. V Brně 25. září 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 10

11 Znalecký posudek č EX 4359/05 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2659 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 11

12 Znalecký posudek č EX 4359/05 Příloha č. 1 12

13 Znalecký posudek č EX 4359/05 13

14 Znalecký posudek č EX 4359/05 Příloha č. 2 14

15 Znalecký posudek č EX 4359/05 Příloha č. 3 15

16 Znalecký posudek č EX 4359/05 16

17 Znalecký posudek č EX 4359/05 17

18 Znalecký posudek č EX 4359/05 18

19 Znalecký posudek č EX 4359/05 19

20 Znalecký posudek č EX 4359/05 20

21 Znalecký posudek č EX 4359/05 21

22 Znalecký posudek č EX 4359/05 22