ZNALECKÝ POSUDEK Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013 6

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo / NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vesecká 215, Liberec - Liberec XXV-Vesec Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Vesec u Liberce, kód k.ú , LV 90 Ostatní stavby: garáž Pozemky: 472, 473/1, 473/2 Vlastník stavby: Alexander Hurný, Na Pískovně 667/44, Liberec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Alexander Hurný, Na Pískovně 667/44, Liberec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:158/013, Adresa objednatele: Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, Turnov IČ: telefon: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad nemovitostí zapsaných na LV č.90 pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 2 V Turnově, dne

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2 x / ,00 / NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti -výpis z KN LV č.90 ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace sdělené vlastníkem nemovitosti -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem Liberec je statutární město s obyvateli (lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě. Nemovitost se nachází v okrajové části města v obytné zástavbě. Dopravní dostupnost autem, autobusem nebo tramvají do centra je dobrá. RIZIKA RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém pásmu 100-leté vody. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní evidované v listu vlastnictví č.90 pro Hypoteční banku a.s. Praha RIZIKO Ostatní rizika: nejsou - 2 -

3 Popis jednotlivých staveb Základní popis Samostatně stojící zděný rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru, jednopodlažní s využitým podkrovím. Samostatně stojící zděná garáž jednopodlažní, pro tři osobní automobily. Území je zainvestované rozvody vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Nemovitost je postavena na rovném pozemku, přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn ze zpevněné komunikace, ulice Vesecká. Druh stavby - účel využití rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 2 x 3+1 Popis tech. stavu stavby Rodinný dům byl postaven v roce Stavebně technický stav je dobrý, v roce 2011 byly zhotoveny nové rozvody elektřiny, koupelny, zabezpečovací zařízení,... Příslušenství stavby Přípojky vody, elektřiny, plynu a kanalizace, oplocení, zpevněné plochy,... V ocenění nejsou samostatně oceněny, jejich existence je zahrnuta do obvyklé ceny. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 472 a 473/2 jsou stavební - zastavěné plochy a nádvoří. Pozemek zahrady p.č. 473/1 tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný a částečně oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, ulice Vesecká. Jedná se o pozemek s možností napojení na inženýrské sítě elektřiny, kanalizace, plynu a vody. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena stavebních pozemků v obci se pohybuje v rozmezí ,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro celkový pozemek je k charakteru zástavby, umístění a jeho velikosti zvolena cena 900,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada 473/ zastavěná plocha a nádvoří 473/ Celková výměra pozemků 579 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Posuzovaný rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, využité podkroví, sedlovou a plochou střechu. Objekt se sestává z : 1.P.P. - přístupný po schodišti z chodby, jedna sklepní místnost. 1.N.P. - veranda, šatna, technická místnost, chodba se schodištěm do sklepa a podkroví, WC, koupelna, kuchyň a 3 x pokoj. Podkroví- chodba se schodištěm na půdu a vstupem na terasu nad verandou, WC, koupelna, kuchyň s a 3 x pokoj. Půdní prostor je stavebně členěný na chodbu a 3 půdní prostory. Sklep obsahuje jednu sklepní místnost, strop klenutý cihelný, podlaha betonová a schody kamenné. Svislé nosné konstrukce rodinného domu jsou zděné z cihel tl.45 cm. Stropy dřevěné omítané s rovnými podhledy, střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon a z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce, žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, vnější omítka stříkaný břizolit. Vnitřní keramický obklad v koupelnách, WC a kuchyních, schody žulové. Dveře plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená. Povrchy podlah v obytných místnostech plovoucí a PVC, v ostatních místnostech keramická dlažba a PVC. Elektroinstalace 230/400 V. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn. V koupelnách jsou umístěny sprchové kouty, rohové vany a umyvadla, ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem a ohřívačem v plynovém kotli. Rodinný dům byl postaven v roce 1933 a byl průběžně modernizován. V roce 2011 byly zhotoveny nové rozvody elektřiny, koupelny, zabezpečovací zařízení,... Celkový stav odpovídá stáří a provedeným úpravám

4 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy rovné omítané 4. Střecha sedlová 5. Krytina eternitové šablony a plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností PVC, textilní, plovoucí 15. Podlahy ostatních místností PVC, keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení s kotlem na plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler a plynová karma 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní bezpečnostní zařízení Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha 1.P.P. 28,35 m 2 1.N.P. 148,30 m 2 podkroví 125,28 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba 4,5*6,3*2,2 = 62,37 m 3 vrchní stavba 11,6*10,8*4+5,75*2*3,6+4,8*2,4*3,6 = 583,99 m 3 zastřešení 11,6*10,8*4,7*0,5 = 294,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 940,77 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 148 Obestavěný prostor [m 3 ] 940,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,67 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná garáž pro 3 osobní 473/2 188,00 m Kč/m Kč 60 % Kč automobily Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v městě Liberec. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Liberec - Vesec 150, , vloženo , aktualizace nemovitost může nabízet více realitních kanceláří Prodej Rodinný dům, vila 4+1, 146m^(2), Liberec XXV-Vesec, Nad Dálnicí Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový rodinný dům v městské části Liberec 25 - Vesec. K domu náleží pozemek o celkové výměře 793 m^(2), dále prostorná dvougaráž a starší dřevěná kůlna. Vytápění domu je řešeno kotlem na tuhá paliva (16 kw) nebo krbovými kamny, voda z vlastní studny, odpady jsou svedené do septiku, kombinovaný bojler, 2x sklep, 2x koupelna. Na domě kompletně nová střecha v hodnotě ,- Kč. V dosahu zastávka MHD Liberec, pošta, škola, 5 km vzdáleno OC Nisa a Makro. Velmi nízké náklady na bydlení. Umístění v obci: klidná část obce Pozemek celkem: Zastavěná plocha: Podlahová plocha: Typ budovy: Druh budovy: Počet NP: 2 Počet PP: 1 Počet pokojů: 4 samostatný Cihla Dostupnost pozemku: Stávající stavby: Kůlna Voda: Studna Plyn: Není 793 m^(2) 109 m^(2) 150 m^(2) Příjezd: Obecní Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V Kanalizace: Topení: Sociální zařízení: Garáž: Ano Telefon: Septik s přepadem do trativodu Krbová kamna, Tuhá paliva Ano Zařízení nábytkem: Parkování: Stav objektu: Koupelna: Sprcha, Sprchový kout, Umyvadlo Ne Garáž pro 2 auta, Parkování na pozemku dobrý Liberec - Dolní Hanychov 250, , Prodej rodinného domu v Liberci-Dolním Hanychově K prodeji nabízíme samostatně stojící rodinný dům v klidné části Liberce - Dolním Hanychově. Dům je částečně podsklepený. V současné době jsou v domě dvě bytové jednotky o velikosti 3+1 s příslušenstvím, které lze používat buď jako dvougenerační bydlení, nebo je možné obě bytové jednotky spojit a používat dům pro jednu rodinu. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Vytápěn je elektrokotlem a akumulačními kamny. K domu patří pozemky o celkové výměře 638 m^(2). Dům je volný ihned. vloženo , aktualizace nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Pozemek celkem: 638 m^(2) - 5 -

6 Zastavěná plocha: 146 m^(2) Zahrada: 492 m^(2) Podlahová plocha: 250 m^(2) Typ budovy: samostatně stojící Velikost domu: 6+2 Počet bytů: 2 Počet NP: 3 Počet PP: 1 Voda: vodovod Plyn: ne Elektroinstalace: 220/380 V Kanalizace: ano Topení: ÚT elektrické, lokální elektrické Sklep: ano Garáž: ano Liberec - Minkovice 120, , Prodej RD v Liberci - Minkovicích Nabízí se k prodeji RD o obytné ploše 120 m^(2), situovaný na slunném místě v Liberci - Minkovicích. Objekt v dobrém stavu, vlastní plynové topení, dřevěná okna a podlahy. Obecní vodovod, septik. Zastavěná plocha 299 m^(2), zahrada m^(2). K domu náleží garáž a kolna. vloženo , aktualizace nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Podlahová plocha: 120 m^(2) Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 165,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Nejedná se o koupi nemovitosti, jedná se o ocenění nemovitosti cenou obvyklou k datu ocenění. Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi, dalším vlivům současné krize a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: slovy: dvamilionystopadesáttisíc Kč ,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Turnově dne Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje Turnov - 7 -

8 FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI : koupelna v podkroví WC v podkroví kuchyň v podkroví kuchyň v 1.N.P. koupelna v 1.N.P. koupelna v 1.N.P. garáž rod.dům ze zahrady - 8 -