ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Rodinný dům Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Kozmice, k.ú. Kozmice Hlavní 158/91, Kozmice Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, Praha Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: insolvenční řízení KSOS 34 INS 25499/ Šoltýsová Radka OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni: Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitele Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Předmětem ocenění jsou nemovitosti ve vlastnictví dlužníka Šoltýsová Radka, Hlavní 158/91, Kozmice. Základní pojmy a metody ocenění V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty dle Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dále metoda porovnávací. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majitelem. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Kozmice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, vzdálenost do okresního města Opava činí cca 20 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1863/1 Česká republika Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 1863/1 - ostatní plocha (silnice), která je ve vlastnictví České republiky. Dům je napojen na rozvod veřejné elektroinstalace, vodovod, splašková voda je svedena do vlastní žumpy, plyn je přiveden na hranici pozemku, na zahradě je kopaná studna s užitkovou vodou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Stavebně nedokončený dům, není garáž. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou ANO Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 2 -

3 NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Komentář: V katastrální mapě není zakreslena přístavba domu, která zasahuje na pozemek parc. čís. 375/3, déle není v katastrální mapě zakreslená garáž na pozemku parc. čís. 374/1. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro VITACREDIT s.r.o., dále zahájení exekuce. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Ostatní rizika: NE Nemovitá věc není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Dům je v probíhající celkové rekonstrukci, není schopen užívání. Výpočet hodnoty pozemků OCENĚNÍ Pozemky Ocenění stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na rozvod vodovodu, plynovod, elektroinstalaci a dešťovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 374/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 375/ , ,00 ostatní plocha 375/ , ,00 zahrada , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,- Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná, o 2.NP, ZP = 19,81 m2 374/1 87,00 m Kč/m Kč 45 % Kč studna kopaná, s užitkovou vodou 375/3 13,00 m Kč/m Kč 50 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 158 Dům je užívaný asi od roku 1900, od roku 2015 je v celkové probíhající rekonstrukci. Dům je řadový koncový, částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 375/1, přístavba je na pozemku parc. čís. 375/3. Dům není stavebně dokončen, je v tzv. hrubém stavu, dispozičně obsahuje v PP sklad, v 1.NP je chodba se schodištěm, koupelna s WC (sprchovací kout, vana, záchod) a pokoj s kuchyni (bez vybavení). Dům není schopný užívání, je v celkové probíhající rekonstrukci, ke dni místního šetření je bez funkčních rozvodů sítí, bez topení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (5,43*3,12) = 16,94 1.NP (5,43*3,12)+(8,48*9,28) = 95,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,94 m 2 1,99 m 1.NP 95,64 m 2 2,99 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (16,94*3,81)+78,70*(4,04+2,57/2) = 483,62 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 483,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 483,62 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Zdivo zděné o tl. 45 cm S

5 3. Stropy dřevěné trámové, v PP betonové S Střecha sedlová střecha S Krytina plechová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky chybí C Fasádní omítky chybí C Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady chybí C Schody dřevěné S Dveře pouze vchodové P Okna plastová S Podlahy obytných místností betonové P Podlahy ostatních místností betonové P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční P Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody chybí C Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení sprchovací kout, vana, umývadlo S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 1, ,00 1, Dveře P 3, ,46 1, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10-5 -

6 23. Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,72 Koeficient vybavení K 4 : 0,7072 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7072 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 153,- Plná cena: 483,62 m 3 * 3 153,- Kč/m 3 = ,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 117 roků Opotřebení: 45,000 % ,- Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp. 158 Oceňovaná nemovitá věc Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Užitná plocha: 69,35 m 2 Obestavěný prostor: 483,62 m 3 Zastavěná plocha: 95,64 m 2 Plocha pozemku: 985,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Lokalita: Kozmice, Pod Lipami 29 Popis: Dům je užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP s půdním prostorem, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova s garáží o ploše 42,39 m2. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 1 406,00 m 2 Obestavěný prostor: 679,34 m 3 Užitná plocha: 115,20 m 2-6 -

7 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,10 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,70 Zdroj: kupní smlouva K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Název: RD Lokalita: Bolatice, Lesní 13 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dům je užívaný od roku 1935, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova o ploše 41,05 m2. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 675,00 m 2 Obestavěný prostor: 817,40 m 3 Užitná plocha: 167,18 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,15 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: RD Lokalita: Ludgeřovice, Lesní 9 Popis: Dům je užívaný od roku 1956, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, dispozičně obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 1 028,00 m 2-7 -

8 Obestavěný prostor: 986,59 m 3 Užitná plocha: 183,43 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,15 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 69,35 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v obci Kozmice, s ohledem na porovnávací hodnotu. Ve výsledné ceně je zohledněn stupeň rozestavěnosti, výsledná cena je bez odpočtu hodnoty zástavy. Stanovená výsledná cena je za všechny nemovitostí zapsané na LV č pro kú Kozmice

9 Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Na základě požadavku objednatele má být výsledná cena stanovena zvlášť pro parcelu čís. 374/1 a zvlášť za ostatní nemovitosti zapsané na LV. Parcela čís. 374/1 nemá ke dni místního šetření zajištěn přístup, stojí na ni v KN neevidovaná stavba garáže, která je zjevně užívaná jako příslušenství RD čp Na základě výše uvedeného je parcela vhodná k prodeji pouze některému ze sousedů a to jako zahrada k domu, jako se stavební parcelou s ní nelze uvažovat. Cena za pozemek parc. čís. 374/1 činí ,-- Kč. Cena za pozemek parc. čís. 375/1 - součásti je stavba RD čp. 158, dále za pozemky parc. čís. 375/3 a 376 činí ,-- Kč. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -