Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2744/89/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 307/21 Adresa nemovitosti: Osada Míru 307, Dolní Benešov Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dolní Benešov, k.ú. Dolní Benešov, kód ČSÚ: , LV: 1360 Ostatní stavby: Pozemky: 730/7 Vlastník stavby: Leo Hluchník, Hlavní 25, Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Leo Hluchník, Hlavní 25, Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY a.s Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: Provedení ocenění majetku dlužníka pro účely insolvenčního řízení Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 0 Posudek se předává objednateli ve třech vyhotoveních.

2 Nemovitost: Bytová jednotka č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část sídlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední centrální Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 24/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 307/ ,43 0,00 0,00 0,00 0 0,00 28,51 1 / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti Jedná se o obec Dolní Benešov,k. ú. Dolní Benešovo. Město Dolní Benešov s počtem obyvatel 4 196, je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. V městě je veškerá občanská vybavenost. Je zde základní škola, pošta, sportovní areál, kulturní dům, zdravotnické zařízení, lékárny. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Opavy a - 2 -

3 Poloha nemovitosti Hlučína. Obcí prochází silnice č. I/56 Opava - Ostrava. Byt č. 307/21 se nachází v bytovém domě č. p. 307, v obytné zóně na Osadě Míru č. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov v sídlištní zástavbě. Dům č. p.307 je umístěn na pozemku parc. č.730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Bezpro- blémový vlastní přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových domů na sídlišti Osada Míru. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů, železnice a do centra města. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.21, která je umístěna ve 3.N.P. bytového domu č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov Dům je zděný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má jedno P.P. a tři N.P. Bytový dům se nachází v okrajové části města na sídlišti Osada Míru. Jedná se o byt 1+1 č. 307/21 v bytovém domě č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Byt se nachází ve 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Podlahy obytné místnosti jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanali- zace. Vytápění ústřední, radiátory ocelové deskové. Přívod teplé vody z centrálního zdroje v 1.P.P. V kuchyni je plynový sporák. Vnitřní vybavení sprchový kout, umývadlo a WC standardního provedení. Byt 1+ 1 se nachází ve 3.N.P. bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Byt byl fyzicky zpřístupněn, veškeré informace byly získány z předložených podkladů a od JUDr. Kateřiny Danielové. Dům byl dán do užívání v roce V průběhu dosavadního užívání byla v roce 1997 provedena oprava střechy, v roce 1998 byla zřízena kotelna včetně technologie a ohřevu vody, v roce 2006 byla provedena výměna oken za plastová, v roce 2010 částečná výměna ležatých rozvodů vody. Dále byly prováděny běžné opravy a údržba. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1/25 na pozemku parc. č. 730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Na pozemku je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku parc. č. 730/7 byla stanovena porovnávacím způsobem. Pozemek se nachází v okrajové části Dolního Benešova. Stavební pozemek je rovinatý, s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Na pozemku parc. č.730/7 neváznou žádná věcná břemena. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 730/7 nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Výpočet ceny pozemku porovnávacím způsobem: Kozmice 700 m Kč 630 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 504,00 Kč/m 2 Bolatice m Kč 598 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 479,00 Kč/m 2 Vřesina 927 m Kč 800 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 640,00 Kč/m 2 Hlučín m Kč 559 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 448,00 Kč/m 2 Bohuslavice 800 m Kč 725 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 580,00 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 530 Kč/m 2-3 -

4 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 730/ / Celková výměra pozemků 400 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 28,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnoti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Benešově a okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. a 3. čtvrtletí Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha koupelna s WC Byt 2,32 m 2 1,00 2,32 m 2 obývací pokoj 14,29 m 2 1,00 14,29 m 2 kuchyň Byt 8,17 m 2 1,00 8,17 m 2 Předsíň 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2-4 -

5 sklep (mimo vlastní jednotku) Byt 1,84 m 2 0,50 0,92 m 2 Celková podlahová plocha 29,43 m 2 28,51 m 2 Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Dolní Benešov X bytový dům 28,51 3.N.P. 1+1 X X X X Srovnávané jednotky Dolní Benešov, Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a obývací pokoj. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 29, , Dolní Benešov, Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru. Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 29, , Dolní Benešov, ul. Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 42, , Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům 30, , Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj.. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 31, , Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 28,51 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 307/21 z LV č v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7-5 -

6 z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu č.p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v okrajovém území města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu sklepní box - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 307/21 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 28,52 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 28,52 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: čtyřistasedmdesáttisíc Kč - 6 -

7 Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2744/89/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2744/89/

8 Fotodokumentace nemovitosti: Společná chodba 3.N.P. Vstup do bytu č. 21 Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Sklepní box v 1.P.P. Pohled na dům západní Pohled na dům jihovýchodní - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Mapa okolí:

12 Katastrální mapa: