ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1702/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 10 o výměře 806 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Smilov, č.p. 28, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 10, Parcela č. 37 o výměře 1439 m2 ostatní plocha, Parcela č. 73 o výměře 2905 m2 trvalý travní porost, Parcela č. 594/1 o výměře 234 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/2 o výměře 249 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/3 o výměře 31 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/4 o výměře 67 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 59, pro k.ú. Smilov u Štědré, obec Toužim, část obce Smilov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 10 o výměře 806 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Smilov, č.p. 28, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 10, Parcela č. 37 o výměře 1439 m2 ostatní plocha, Parcela č. 73 o výměře 2905 m2 trvalý travní porost, Parcela č. 594/1 o výměře 234 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/2 o výměře 249 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/3 o výměře 31 m2 ostatní plocha, Parcela č. 594/4 o výměře 67 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 59, pro k.ú. Smilov u Štědré, obec Toužim, část obce Smilov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 59 pro k.ú. Smilov u Štědré ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59 pro k.ú. Smilov u Štědré ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla provedena, nemovité věci jsou volně přístupné. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření na místě samém a sdělení místních obyvatel, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 59 ze dne pro k.ú. Smilov u Štědré Masný Ladislav, Pod Kasárny 324, Kralovice Adresa nemovité věci: Smilov čp. 28 Název katastrálního území: Smilov u Štědré Název obce: Toužim Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 59 pro k.ú. Smilov u Štědré) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Masný Ladislav Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Masný Ladislav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4

5 Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Toužim, samostatná, oddělená čás Smilov při místní zpevněné komunikaci (parc.č. 600/4 a parc.č. 607, obě ve vlastnictví Karlovarský kraj, Závodní 353/88, Dvory, Karlovy Vary, ve správě Krajská správa a údržba silnic Karlovarského kraje, příspěvková organizace, Chebská 282, Sokolov). Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, okolní zástavbou jsou převážně rodinné domy a zemědělské usedlosti. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 10, jedná se v podstatě o zbořeniště původního, vyhořelého rodinného domu. Vstup a vjezd na pozemek je bez oplocení z východní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky, voda ze studny, el. instalace v dosahu, bez plynu. Toužim spadá do okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Karlovy Vary. Obec Toužim se rozkládá asi dvacettři kilometrů jihovýchodně od Karlových Varů. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 3830 obyvatel. Toužim se dále dělí na šestnáct částí, konkrétně to jsou: Bezděkov, Branišov, Dobrá Voda, Dřevohryzy, Kojšovice, Komárov, Kosmová, Lachovice, Luhov, Nežichov, Políkno, Prachomety, Radyně, Smilov, Toužim a Třebouň. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Toužim májí ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Samostatná část Smilov je zcela bez vybavenosti, od Toužimi ve vzdálenosti cca 5,50Km. Popis a stav objektů Rodinný dům - zbořeniště Jedná se o původní rodinný dům, který byl částečně podsklepený, přízemní, pravděpodobně s částečným podkrovím, obdélníkového půdorysu. Při místním šetření bylo zjištěno, že rodinný dům přibližně před 4 roky vyhořel a od té doby je opuštěný. Jedná se teda o původní rodinný dům, požárem zcela poškozený tak, že zde stojí pouze části obvodových stěn a veškeré konstrukce jsou zničené požárem a propadlé až do suterénu domu. Oprava rodinného domu by byla pravděpodobně velmi nákladná a spíše nereálná, vzhledem k celkovému stavu je zřejmě vhodnější zbořeniště zcela odstranit. Studna Původní kopaná studna hloubka nezjištěna, studna je nezakrytá. Venkovní úpravy Pravděpodobně původní jímka odpadních vod. Pozemky st.parc.č. 10 o výměře 809m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný zbořeništěm rodinného domu, nezastavěná část je volným pozemek východně od zbořeniště domu. parc.č. 37 o výměře 1439m2 (ostatní plocha, jiná plocha) - volný pozemek východně od zbořeniště domu. parc.č. 73 o výměře 2905m2 (trvalý travní porost) - volný pozemek západně od zbořeniště domu. parc.č. 594/1 o výměře 234m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) - pruh pozemku jižně od parc.č

6 parc.č. 594/2o výměře 249m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace - pruh pozemku jižně od parc.č. 37, pravděpodobně dříve užívaný jako příjezdová cesta k domu parc.č. 594/3 o výměře 31m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) - malý volný pozemek u parc.č. 594/1 parc.č. 594/4 o výměře 67m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace)- malý volný pozemek, který byl pravděpodobně dříve užívaný jako příjezdová cesta. Volné pozemky jsou mírně svažité, neudržované, zarostlé travou a trvalými porosty (keře a stromy) v běžných druzích. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 0m2 RD 200m m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o zbořeniště původního rodinného domu, bez jakékoli možnosti dalšího využití, které je vhodné zcela odstranit. Pro ocenění nemovitých věcí budou nadále uvažovány jen pozemky Výpočet Porovnání 1) Toužim, okr. KV ,- Kč Nabídková cena Prodej pozemku určeného k rekreační výstavbě nedaleko obce Toužim. Pozemek se nachází na okraji obce, v mírném svahu, vedle pole. Součástí pozemku jsou vzrostlé vrby a rybníček. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 69 Kč ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 2042 m 2 Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice 2) Kosmová, okr. KV ,- Kč Nabídková cena Prodám zemědělský pozemek KÚ Kosmová, okres Karlovy Vary. P.p.č.153/2 má výměru 5814m2, jedná se o trvalý travní porost. Zapsáno na LV č.22.celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 34 Kč Poznámka k ceně: dohoda možná ID zakázky: N00513 Aktualizace: Plocha pozemku: 5814 m 2 3) Pšov, Močidlec, okr. KV ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji stavební pozemky ve velmi klidné vesnici Močidlec. Celková rozloha pozemků je m². Močidlec je vesnice, část obce Pšov v okrese Karlovy Vary, v Karlovarském kraji. Nachází se asi 4 km na východ od Pšova. Prochází zde silnice II/205. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 46 Kč ID zakázky: 0564 Aktualizace: Plocha pozemku: 6556 m 2 6

7 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. pozemek Toužim, okr. KV 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0, pozemek Kosmová, okr. KV 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, pozemek Pšov, Močidlec, okr. KV 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, Minimum 23 Maximum 42 Průměr 32 užitná plocha m porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: stoosmdesáttisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stoosmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha Slabé stránky zbořeniště, spáleniště k odstranění, poloha bez vybavenosti Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. 7

8 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: stoosmdesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1702/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8

9 5.2. Fotodokumentace Mapy 9

10 zbořeniště 10

11 studna 11

12 pozemky západně od rodinného domu pozemky východně od rodinného domu původní příjezdová cesta 12

13 mapa z nahlížení do KN 13