ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1917/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 397 o výměře 115 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Šťáhlavy, č.e. 711, rod.rekr., Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 397, Parcela č. 299/5 o výměře 345 m2 zahrada, Parcela č. 986/2 o výměře 26 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 100, pro k.ú. Šťáhlavy, obec Šťáhlavy, část obce Šťáhlavy, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí : St. parcela č. 397 o výměře 115 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Šťáhlavy, č.e. 711, rod.rekr., Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 397, Parcela č. 299/5 o výměře 345 m2 zahrada, Parcela č. 986/2 o výměře 26 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 100, pro k.ú. Šťáhlavy, obec Šťáhlavy, část obce Šťáhlavy, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 100 pro k.ú. Šťáhlavy ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku 3

4 nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 100 ze dne pro k.ú. Šťáhlavy Ouhrabka Jaroslav, V cihelně č. ev. 711, Šťáhlavy Adresa nemovité věci: Šťáhlavy č.ev. 771 Název katastrálního území: Šťáhlavy Název obce: Šťáhlavy Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 100 pro k.ú. Šťáhlavy) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ouhrabka Jaroslav Zahájení exekuce - Ouhrabka Jaroslav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chatu v okrajové, severozápadní části obce, ul. V cihelně, při nezpevněné komunikaci parc.č. 986/7 ve vlastnictví Obec Šťáhlavy, Masarykova 169, Šťáhlavy. Bezprostřední okolí je méně prostorné, příjezd je spíše úzký. Na pozemku st.parc.č. 397 stojí původní rekreační objekt č.ev. 711 na východní hranici, u vjezdu na pozemek (jedná se pravděpodobně o původní chalupu) a západně pak stojí rekreační chata bez čp/če, která není zapsaná ani zakreslená v evidenci Katastru nemovitostí (pravděpodobně zde původně stála jiná stavba, jiného nepravidelného půdorysu, která je zakreslená v katastrální mapě). Okolní zástavbou jsou převážně rodinné domy a rekreační objekty. 4

5 Vstup a vjezd na pozemek z východní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda ze studny, el. instalace zavedena, bez plynu. Šťáhlavy spadá do okresu Plzeň město a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Plzeň. Obec Šťáhlavy se rozkládá asi třináct kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a třináct kilometrů jihovýchodně od města Plzeň. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 2180 obyvatel. Šťáhlavy se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Šťáhlavice a Šťáhlavy. Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Šťáhlavy má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Rekreační chata bez čp/če Jedná se o rekreační chatu nepodsklepenou, přízemní s využitým podkrovím. Dispozice chaty a informativně přeměřeny výměry a plochy: 1 NP (přízemí): zádveří (6,50m2, ker.dlažba, není používáno jako zádveří a vstup ale jako skladiště), pokoj (17,20m2, prkna, schody do podkroví, východ na zahradu - používaný jako vstup do chaty), kuchyně (6,85m2, prkna, kuchyňská linka, sporák, zřejmě nefunkční), koupelna (3,60m2, umyvadlo, vana, bojler), WC (0,85m2). Podkroví: pokoj (10,00m2, koberec), pokoj (15,00m2, prkna). Celkem 3+1, užitná plocha 60m2, informativně zastavěná plocha 45m2, obestavěný prostor 240m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce dřevěné smíšené, stropní konstrukce dřevěné, schody dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina asfaltový šindel, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnější povrchy obloženy dřevem, vnitřní omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění lokálně kamny na tuhá paliva v obývacím pokoji v přízemí, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Chata byla postavena dle sdělení přibližně před osmi roky, dle sdělení byla její stavba povolena příslušným stavebním úřadem, chata není zkolaudována a není zakreslena v katastrální mapě, není vedena v evidenci katastru nemovitostí. Opravy a údržba nejsou prováděny, v chatě je větší množství nepotřebných věcí, úklid zanedbán. Chata je trvale užívána k bydlení. Rekreační chata če. 711 Jedná se o rekreační chatu podsklepenou, přízemní s nevyužitým podkrovím. Informativně zastavěná plocha 30m2. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené a dřevěné, stropní konstrukce dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, ostatní není. Jedná se o původní stavbu, stáří nebylo dohledáno ani sděleno, odhaduje se na 80 let. Objekt je řadu let bez oprav, bez údržby, dle sdělení je prakticky plný nepotřebných věcí a to tak, že ani není možné prohlédnutí objektu (nejde ani otevřít). Stavebně technický stav je pravděpodobně velmi špatný. Ostatní stavby Studna hloubky dle sdělení 12,50m, dřevěná kolna ve špatném stavu. 5

6 Venkovní úpravy V běžném rozsahu zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka apod., převážně v dožilém, špatném stavu. Pozemky st.parc.č. 397 o výměře 115m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný původním rekreačním objektem če. 711 a částečně novější, nezkolaudovanou chatou bez čp/če, nezastavěná část je volným pozemkem a spolu s parc.č. 299/5 o výměře 345m2, zahrada a parc.č. 986/2 o výměře 26m2, ostatní plocha, ostatní komunikace tvoří volnou zahradu, která je prakticky celá zaskládaná nepotřebnými věcmi a odpadky, v jihozápadní části se zahrada zvedá do vysokého svahu. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 60 m2 45 m2 486 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o dvě rekreační chaty. Novější chata bez čp/če, nezkolaudovaná, nezapsaná v evidenci katastru nemovitostí, bez oprav a bez údržby, s větším množstvím nepotřebných věcí, úklid zanedbán a původní chata če. 711 zcela neobyvatelná, prakticky plná nepotřebných věcí a odpadků Výpočet Porovnání Jínce 1) Šlovice, okr. Plzeň jih ,- Kč Kupní cena Jedná se o rekreační chatu v obci Dobřany, samostatná část Šlovice, v okrajové části, v chatové osadě mezi řekou Radbuzou a železniční tratí Plzeň Klatovy, v blízkosti železniční zastávky, při místní nezpevněné komunikaci. Odkanalizování do venkovní jímky na vyvážení, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Chata je částečně podsklepená, přízemní bez využitého podkroví. Celkem 3+1, podlahová plocha 63,75m2, užitná plocha 58,50m2, zastavěná plocha 75,00m2, obestavěný prostor 235m3. Konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem železobetonová, nad přízemím dřevěná s rovným podhledem, schody v chatě nejsou, do suterénu je vstup poklopem v kuchyni po ocelovém žebříku, na půdu dřevěné stahovací schody, krov dřevěný stanový, krytina eternitová a asfaltová, klempířské konstrukce pozinkované, fasáda částečně zateplena s nedokončenou povrchovou úpravou, vnitřní povrchy omítnuty, podhledy polepeny podhledovými polystyrenovými šablonami, obklady keramické za kuchyňskou linkou a na sociálním zařízení, podlahy keramické dlažby, plovoucí laminátové, koberec, vchodové dveře plastové, vnitřní náplňové, okna plastová, ohřev vody bojlerem, vytápění lokálně kamny na tuhá paliva a el. přímotopem. Chata je stáří 55 let, v roce 2008 byla provedena přístavba a celková rekonstrukce (výměna oken, zateplení, rozvody vody, kanalizace, sociální zařízení, kuchyně, podlahy apod.). Pozemky celkem 813m2. Prodej 05/ ) Šťáhlavy, okr. Plzeň město ,- Kč Nabídková cena Předmětem nabídky je rekreační chata situovaná nedaleko obce Šťáhlavice na jižním Plzeňsku. Jedná se o dřevěnou chatu na zděné podezdívce, jejíž přízemí rozděleno na garáž a sklad. Obytná část je rozdělena na vstupní předsíň, kuchyňku, obytnou místnost s krbem, toaletou s umyvadlem, komoru a celé podkroví je uzpůsobeno pro spaní. Z obývací místnosti je vstup na terasu, ze které je krásný výhled do okolní přírody. Chata je napojena na elektřinu, na pozemku je studna a žumpa. Součástí nabídky je také mírně svažitý oplocený pozemek s dřevěnou kolnou v zadní části. Nedaleko chaty teče řeka Úslava a Kornatický potok, v docházkové vzdálenosti je zámek Kozel, Lopatský rybník i minigolf. Houbaři jistě uvítají okolní hluboké lesy.celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: 2 334,84 Kč měsíčně D zakázky: 9246MA Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: 6

7 Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 69 m 2 Užitná plocha: 78 m 2 Plocha pozemku: 585 m 2 Garáž: 1 3) Tymákov, okr. Plzeň město ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej rekreační chaty v Tymákově, o celkové rozloze 281m2, z toho zastavěná plocha je 60 m2. V objektu je rozvedena elektroinstalace, která je napojena na agregát, voda vedena z vlastní studny a přečerpává se do sudu v objektu, voda je rozvedená po objektu. (ohřev vody přes bojler na tuhá paliva lázeňská kamna), odpad veden do septiku. Vytápění chaty je na tuhá paliva. Její součástí je garáž a okrasná zahrada (neoplocená). Jednopatrová rekreační chata je po částečné rekonstrukci, zůstane kompletně zařízena nábytkem a elektrospotřebiči. Možnost parkování přímo na pozemku před objektem. Velmi krásné prostředí u potoka, polosamota. Chata se nachází v atraktivní lokalitě, vhodná pro houbaření a turistiku. Tuto nemovitost lze financovat úvěrem nebo hypotékou. V rámci služeb RK je finanční poradenství zdarma Celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: 2 837,73 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 60 m 2 Užitná plocha: 75 m 2 Plocha pozemku: 281 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná 4) Losina, okr. Plzeň město ,- Kč Nabídková cena Nabízíme ke koupi zděnou chatu v obci Losiná. Stavba není podsklepená. V přízemí se nachází obytná místnost (obývací pokoj a kuchyňský kout), komora, koupelna a WC. Z místnosti je vstup do ložnice v patře. Koupelna osazena sprchovým koutem, WC splachovací, ohřev vody bojlerem, vytápění lokální TUP, odkanalizování do jímky, voda z vlastní kopané studny (6m). Základy betonové, střešní krytina eternit. Stáří nemovitosti 45let, koupelna zřízena nedávnou přístavbou. Jedná se o prodej v rámci insolvenčního řízení.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 2 837,73 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + 4% daň z převodu nemovitostí ,- poplatky, kolky Aktualizace: ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 75 m 2 Plocha pozemku: 379 m 2 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav 7

8 K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. chata Šlovice, okr. Plzeň jih 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 1,00 0, chata Šťáhlavy, okr. Plzeň město 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,85 0, chata Tymákov, okr. Plzeň město 1,00 1,00 0,95 1,00 0,80 0,85 0, chata Losina, okr. Plzeň město 1,00 1,00 0,95 1,00 0,85 0,85 0, minimum 5383 maximum 6400 průměr 5753 užitná plocha m2 60 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třistapadesáttisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: třistapadesáttisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky chata bez čp/če, nezkolaudovaná, nezapsaná v katastru nemovitostí, úklid zanedbán, chata če 711 a pozemek plné nepotřebných věcí a odpadků, celkový stav zhoršený až špatný. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. 8

9 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: třistapadesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1917/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9

10 5.2. Fotodokumentace Mapy 10

11 chata bez čp/če, nezkolaudovaná, nezapsaná v Katastru nemovitostí vstup zádveří pokoj 11

12 kuchyně koupelna WC schody do podkroví 12

13 podkroví východ z pokoje na zahradu (používaný jako vstup do chaty) pohled západní pohled jihozápadní 13

14 pohled severozápadní pohled východní pohled jihovýchodní pohled jižní 14

15 chata če 711 pohled jihozápadní pohled východní kolna příjezdová cesta k chatě 15

16 16