Modelování objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Modelování objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou Diplomová práce Vedoucí práce: Mgr. David Hampel, Ph.D. Bc. Tereza Jezdinská Brno 2012

2 Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu své diplomové práce Mgr. Davidu Hampelovi, Ph.D. za odborné vedení, rady a připomínky, které jsem při psaní diplomové práce využila.

3 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Modelování objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou vypracovala samostatně s použitím dostupné odborné literatury a za odborné pomoci vedoucího práce. Použitou literaturu uvádím v seznamu na konci práce. V Brně dne 12. prosince 2012

4 Abstract Jezdinská, T. Modelling the volume of mortgage loans provided by Česká spořitelna. Diploma thesis. Brno: MENDELU, Diploma thesis is focused on detection of dependencies between mortgage loans provided by Česká spořitelna, mortgage loans provided by other banks and another variables for example gross domestic product, interest rate, property price index or price index of construction. The theoretical part describes the mortgage loan, its development and legislative determination, as well as specific products of banks, which provided mortgage loans in reporting period the most. The practical part using regression analysis quantifies and describes defendencies between mortgage loans provided by Česká spořitelna and selected variables in four levels: dependencies of mortgage loans volume provided to citizens and to businesses and dependencies of mortgage loans quantity provided to citizens and businesses. Keywords Mortgage loan, Fincentrum Hypoindex, Česká spořitelna and the other banks providing mortgage loans, regression analysis, predictions. Abstrakt Jezdinská, T. Modelování objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou. Diplomová práce. Brno: MENDELU, Diplomová práce je zaměřena na zjištění závislostí mezi hypotečními úvěry poskytnutými Českou spořitelnou, hypotečními úvěry poskytnutými jinými bankami a dalšími veličinami typu hrubý domácí produkt, úroková míra, indexy cen nemovitostí či stavební výroby. V teoretické části je popsán hypoteční úvěr, jeho vývoj a legislativní vymezení, dále pak konkrétní produkty bank, které ve sledovaném období poskytly nejvíce hypotečních úvěrů. V praktické části je pomocí regresní analýzy kvantifikován a slovně popsán vztah mezi hypotečními úvěry poskytnutými Českou spořitelnou a vybranými veličinami a to ve čtyřech úrovních: závislosti objemu hypotečních úvěrů poskytnutých občanům a podnikatelským subjektům a závislosti počtu hypotečních úvěrů poskytnutých občanům a podnikatelským subjektům. Klíčová slova Hypoteční úvěr, Fincentrum Hypoindex, Česká spořitelna a ostatní banky poskytující hypoteční úvěry, regresní analýza, predikce.

5 Obsah 5 Obsah 1 Úvod a cíl práce Úvod Cíl práce Metodika Použité ekonometrické metody Literární přehled Charakteristika hypotečního úvěru a jeho zařazení mezi bankovní produkty, způsoby refinancování hypotečních úvěrů Historie hypotečního úvěru v českých zemích Legislativní úprava hypotečního bankovnictví v ČR Fincentrum Hypoindex Druhy hypotečních úvěrů Postup při poskytování hypotečního úvěru Popis produktů sledovaných hypotečních bank Produkty České spořitelny Produkty Komerční banky Produkty Hypoteční banky Vlastní práce Použité proměnné Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (OHU) Počet poskytnutých hypotečních úvěrů (PHU) Hrubý domácí produkt (HDP) Inflace (I) Úroková míra (UM) Střední stav obyvatelstva (SSO) Průměrná hrubá měsíční mzda (PHMM) Míra nezaměstnanosti (MN) Index cen nemovitostí (ICN)... 49

6 6 Obsah Diskontní úroková míra (DUM) Index nákladů stavební výroby (INSV) Kurz CZK/EUR (K) Vícerozměrná regresní analýza Vliv veličin na objem poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou občanům Vliv veličin na objem poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou podnikatelským subjektům Vliv veličin na počet poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou občanům Vliv veličin na počet poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou podnikatelským subjektům Diskuze 71 6 Závěr 77 7 Literatura Odborné publikace Internetové zdroje Právní předpisy A Vstupní data 82 B Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny 87

7 Seznam obrázků 7 Seznam obrázků Obr. 1 Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů od ledna 2003 do září Obr. 2 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v tis. Kč 43 Obr. 3 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům v tis. Kč 43 Obr. 4 Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů občanům 44 Obr. 5 Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům 44 Obr. 6 Vývoj HDP v běžných cenách v mld. Kč 45 Obr. 7 Vývoj inflace 45 Obr. 8 Vývoj úrokové míry hypotečních úvěrů 46 Obr. 9 Vývoj středního stavu obyvatelstva 47 Obr. 10 Vývoj průměrné hrubé měsíční mzdy 48 Obr. 11 Vývoj míry nezaměstnanosti 49 Obr. 12 Vývoj indexu cen nemovitostí 49 Obr. 13 Vývoj diskontní úrokové míry 50 Obr. 14 Vývoj indexu nákladů stavební výroby 51 Obr. 16 Predikce OHU-CS (občané) 56 Obr. 17 Predikce OHU-CS (podnikatelské subjekty) 60 Obr. 18 Predikce PHU-CS (občané) 65 Obr. 19 Predikce PHU-CS (podnikatelské subjekty) 69

8 8 Seznam tabulek Seznam tabulek Tab. 1 Tabulka analýzy rozptylu 13 Tab. 2 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech za jednotlivé hypoteční banky 17 Tab. 3 Koeficienty modelu závislostí OHU-CS (občané) s p- hodnotami 53 Tab. 4 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí OHU-CS (občané) 53 Tab. 5 Koeficienty upraveného modelu závislostí OHU-CS (občané) s p-hodnotami 54 Tab. 6 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí OHU-CS (občané) 54 Tab. 7 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí OHU-CS (občané) 54 Tab. 8 Analýza rozptylu pro model závislostí OHU-CS (občané) 55 Tab. 9 Hodnoty predikce OHU-CS (občané) 56 Tab. 10 Koeficienty modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami 57 Tab. 11 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) 57 Tab. 12 Koeficienty upraveného modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami 58 Tab. 13 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) 58 Tab. 14 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) 58 Tab. 15 Analýza rozptylu pro model závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) 59

9 Seznam tabulek 9 Tab. 16 Hodnoty predikce OHU-CS (podnikatelské subjekty) 60 Tab. 17 Koeficienty modelu závislostí PHU-CS (občané) s p- hodnotami 62 Tab. 18 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí PHU-CS (občané) 62 Tab. 19 Koeficienty upraveného modelu závislostí PHU-CS (občané) s p-hodnotami 63 Tab. 20 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí PHU-CS (občané) 63 Tab. 21 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí PHU-CS (občané) 63 Tab. 22 Analýza rozptylu pro model závislostí PHU-CS (občané) 64 Tab. 23 Hodnoty predikce PHU-CS (občané) 65 Tab. 24 Koeficienty modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami 66 Tab. 25 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) 67 Tab. 26 Koeficienty upraveného modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami 67 Tab. 27 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) 67 Tab. 28 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) 68 Tab. 29 Analýza rozptylu pro model závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) 68 Tab. 30 Hodnoty predikce PHU-CS (podnikatelské subjekty) 70

10 10 Úvod a cíl práce 1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Zajištění bydlení řadíme mezi základní lidské potřeby. Každý člověk se jednou dostane do situace, kdy tuto ne zrovna levnou potřebu bude muset z různých důvodů řešit. Pokud pomineme řešení této situace v rámci rodiny, mohou být využity krátkodobé či dlouhodobé nájmy a podnájmy nebo rovnou koupě vlastní nemovitosti. Tato možnost je ovšem nákladná, a proto existuje řada způsobů, jak tuto finanční zátěž rozložit do delšího období. Právě hypoteční úvěry patří zejména v posledních letech k nejrozšířenějšímu způsobu financování vlastního bydlení. Hypoteční úvěry ale nemusí pomáhat pouze při koupi, ale také při stavbě či pouze při rekonstrukci současného bydlení. Hypoteční úvěry ovšem nejsou využívány jen jako způsob uspokojení potřeby vlastního bydlení, ale jsou využívány i v podnikání, i když v menší míře. Některým podnikatelským subjektům se může vyplatit si potřebnou nemovitost, ať už se jedná o kancelářskou budovu, výrobní halu či nějaký pozemek, pořídit a ne si ji pouze pronajímat. V dnešní době jsou hypoteční úvěry pro obyvatelstvo i pro podnikatelské subjekty dostupnější než dříve, banky se doslova předhánějí v poskytování lepších podmínek, aby tak získaly co nejvíce klientů. Tyto úvěry jsou pro ně totiž méně rizikové, protože jsou zpravidla kryty zástavním právem k dané nemovitosti. Banky tak nabízejí nižší úrokové sazby, nižší nebo i žádné poplatky a delší dobu splatnosti, čímž dochází ke snížení měsíčních splátek a tedy k větší dostupnosti široké veřejnosti. To ovšem neznamená, že by hypoteční úvěr poskytnuly úplně každému bez řádného prověření. Rozhodnutí vzít si hypoteční úvěr musí i žadatel dobře zvážit a seznámit se s podmínkami, které na trhu panují. Často totiž dochází k tomu, že se klienti zaváží na většinu své produktivní doby života Na finančním trhu v České republice působí mnoho bank, které poskytují nejrůznější druhy hypotečních úvěrů. Hypoteční trh se stále vyvíjí a vstupují na něj nové a nové finanční instituce, které chtějí z růstu hypotečního trhu profitovat. Poptávka po úvěrech způsobuje boj mezi těmito finančními institucemi, které chtějí zvyšovat svoji konkurenceschopnost na trhu. Proto se snaží pomocí různých marketingových nástrojů vstoupit do povědomí veřejnosti a nabídnout jim lepší podmínky. Je ale obtížné jednoznačně říci, co je pro klienta nejpodstatnějším důvodem, na kterém závisí rozhodnutí, zda o úvěr požádat či nikoliv. Může to být úroková míra, ceny nemovitostí, výše jejich příjmů či zcela jiná proměnná. Jednou z největších bank poskytující hypoteční úvěry na Českém trhu je Česká spořitelna. I ta se snaží různými ať už marketingovými nebo jinými metodami získávat nové klienty a zvyšovat tak svůj zisk. Proto pro ni může být důležité zjistit, na čem závisí její objem nebo počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Zda závisí převážně na úrokové míře, kterou Česká spořitelna nabízí a která se

11 Úvod a cíl práce 11 na první pohled jeví jako nejdůležitější proměnná, či na jiných proměnných, kterými mohou být ceny nemovitostí, ceny ve stavebnictví, příjmy potenciálních klientů a mnohé další. Například také, zda existuje nějaká vazba mezi počtem a objemem poskytnutých hypotečních úvěrů České spořitelny a jejích konkurenčních bank. Tyto informace by mohly bance pomoci při finančním plánování a také při marketingových kampaních, aby se mohla lépe přizpůsobit a především zapůsobit na potenciální klienty. 1.2 Cíl práce Hlavním cílem mé diplomové práce je pomocí kvantitativní analýzy zjistit a popsat závislosti objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou v letech 2006 až 2011 na objemu hypotečních úvěrů poskytnutých jinými, konkurenčními bankami, které ve stejném období působily na trhu, a dále pak na makroekonomických veličinách typu hrubý národní produkt, inflace, průměrná mzda, nezaměstnanost, počet obyvatel, úroková míra a na dalších vybraných veličinách. Závislosti budu zjišťovat ve čtyřech úrovních. Těmito úrovněmi jsou objem poskytnutých hypotečních úvěrů občanům, objem poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům, počet poskytnutých hypotečních úvěrů občanům a počet poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům. Současně se v práci pokusím zhodnotit, jaký dopad měla na poskytnuté hypoteční úvěry finanční krize a také se pokusím odhadnout, jak by se objem či počet poskytnutých hypotečních úvěrů mohl v budoucnu vyvíjet a to na základě predikčních modelů.

12 12 Metodika 2 Metodika V diplomové práci využívám zejména metod deskripce, interpretace, komparace a práce s odbornou literaturou. V teoretické části nejdříve vysvětluji základní pojmy související s tématem práce za pomoci odborné literatury. Zaměřuji se na popis a vymezení hlavních charakteristik hypotečního úvěru, jeho zařazení mezi bankovní produkty. Dále pak zmiňuji historii hypotečního úvěrování v českých zemích a současnou i minulou legislativu týkající se hypotečních úvěrů. Zde využívám zejména metodu deskripce a komparace. V následujících podkapitolách se věnuji termínu Fincentrum Hypoindex, popisuji obecné druhy hypotečních úvěrů a také standardizovaný postup při poskytování hypotečních úvěrů. V poslední subkapitole jsou popsány produkty konkrétních bank poskytující hypoteční úvěry. Vybrány byly ty banky na trhu, které se ve sledovaném období na celkovém objemu či počtu poskytnutých hypotečních úvěrů podílely největší měrou. V praktické části práce používám postupy ekonometrického modelování s aplikací metod lineární regrese. Modelování provádím za pomoci statistického programu Gretl. Vstupními daty pro tvorbu ekonomických modelů budou data v podobě časových řad získaná z jednotlivých bankovních ústavů, Českého statistického úřadu a České národní banky. 2.1 Použité ekonometrické metody Časová řada představuje od minulosti do přítomnosti uspořádanou posloupnost hodnot určitého ukazatele. Takováto časová řada se zapisuje jako y t, kde t=1,..., T. Zkoumání dynamiky časových řad je řazeno mezi podstatné úkoly statistických analýz ekonomických jevů. Časové řady lze členit na intervalové, okamžikové a na řady odvozených charakteristik. Z časového hlediska je možné je třídit na dlouhodobé a krátkodobé. Základními charakteristikami časových řad jsou absolutní přírůstek, průměrný absolutní přírůstek, koeficient růstu, průměrný koeficient růstu a relativní přírůstek (Artl, Artlová, 2007) Ekonometrickým modelem je matematicko-statistický model vyjadřující závislost ekonomických veličin na dalších veličinách, které je dle hypotézy vysvětlují. Zpravidla je vyjádřen rovnicí či soustavou rovnic, které kvantifikují ekonomické vztahy a to při určitém stupni abstrakce. Tyto rovnice jsou nazývány regresními rovnicemi a jsou zapisovány ve tvaru: y = f (x 1, x 2,..., x k, ε) kde: y je závisle proměnná, vysvětlovaná proměnná, x je nezávisle proměnná, vysvětlující proměnná, ε je náhodná složka.

13 Metodika 13 Ekonometrický model tedy zkoumá vztah mezi závisle proměnnou a nezávislými proměnnými (Hampel, 2011). Regresní analýzu lze rozlišit dle počtu použitých proměnných na jednorozměrnou a vícerozměrnou. V závislosti na způsobu sestavení modelu se rozlišuje model aditivní, multiplikativní a smíšený. V neposlední řadě lze regresní analýzu členit dle parametrů a proměnných a to na modely lineární v parametrech (a současně lineární či nelineární v proměnných a modely nelineární v parametrech (Hampel, 2010). V praktické části práce využiji vícerozměrnou regresní analýzu, kdy závisle proměnnou bude v prvním modelu objem poskytnutých hypotečních úvěrů spotřebitelům Českou spořitelnou, v druhém modelu jím bude počet poskytnutých hypotečních úvěrů spotřebitelům Českou spořitelnou a v následujících dvou modelech jimi budou opět úvěry poskytnuté Českou spořitelnou, ale v těchto případech podnikatelským subjektům. Nezávislými proměnnými budou objemy a počty poskytnutých hypotečních úvěrů jinými, konkurenčními bankami a vybrané makroekonomické veličiny typu hrubý domácí produkt, inflace, nezaměstnanost apod. Jednou z metod odhadující parametry ekonometrického modelu je metoda nejmenších čtverců (OLS). Tato metoda je založena na minimalizaci sumy čtverců rozdílů mezi původními hodnotami vysvětlované proměnné a jejími odhadnutými hodnotami. Mezi důvody jejího využití můžeme zařadit relativně jednoduchou techniku, cíl minimalizace sumy čtverců je z teoretického pohledu odpovídající a také užitečné vlastnosti OLS odhadů (odhadnutá regresní křivka prochází průměrnými hodnotami závisle proměnné i nezávisle proměnné, suma reziduí je nulová) (Hampel, 2010). Pro posouzení kvality modelu je možné využít F-test, (korigovaný) koeficient determinace či například informační kritéria. F-test je založen na rozkladu celkové proměnlivosti v regresi, kdy výstupem rozkladu je tabulka analýzy rozptylu (Anovy). Tato tabulka vypadá následovně: Tab. 1 Tabulka analýzy rozptylu ANOVA Součet Stupně Střední čtverců (SS) volnosti kvadrát (MS) F-test Regrese ESS p 1 ESS/(p 1) EMS/RSS Reziduum RSS n p RSS/(n p) Úplné TSS n 1 Zdroj: Hampel, 2010 p-hodnota

14 14 Metodika Dle p-hodnoty F-testu buď zamítáme, nebo nezamítáme nulovou hypotézu o neprůkaznosti modelu. Korigovaný neboli adjustovaný koeficient determinace říká, kolik procent variability závislé proměnné je vysvětleno pomocí nezávisle proměnných (oproti klasickému koeficientu determinace zahrnuje do výpočtu počet vysvětlujících proměnných). Informační kritéria nám pomáhají především při porovnávání více modelů se stejnou vysvětlovanou proměnnou a různými vysvětlujícími proměnnými. Jedná se o Akaikeho, Schwarzovo a Hannan- Quinnovo informační kritérium. Jako nejlepší model by měl být vybrán ten, který má nejmenší hodnotu těchto informačních kritérií (Hampel, 2010). Abychom měli jistotu, že odhady parametrů získané metodou nejmenších čtverců, jsou nejlepší možné, měl by model splňovat předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Tyto předpoklady jsou opět testovány. Mezi předpoklady klasického lineárního regresního modelu patří: Regresní model je lineární v parametrech, a je správně specifikován a má aditivně připojen chybový člen. Zde je možné využít reset test a LM test s nulovou hypotézou o správné specifikaci modelu. Chybový člen má nulovou střední hodnotu. Všechny vysvětlující proměnné jsou nekorelované s chybovým členem. Pozorování chybového členu nejsou korelována se sebou samými (tzn. nedochází k autokorelaci chybového členu). Zde můžeme využít Durbin- Watsonovu statistiku, Breusch-Godfreyův test nebo Ljung-Box test s nulovou hypotézou o neexistenci autokorelace. Chybový člen má konstantní rozptyl (tzn. je homoskedastický). Tento předpoklad můžeme testovat Whiteovým testem s nulovou hypotézou o homoskedasticitě rozptylu chybového členu. Žádná vysvětlující proměnná není lineární kombinací jiné vysvětlující proměnné (tzn. nedochází k perfektní multikolinearitě). Multikolinearitu lze zjišťovat pomocí VIF faktorů, kdy problém multikolinearity mohou indikovat hodnoty 10 a vyšší. Chybový člen je normálně rozdělen. Poslední předpoklad můžeme ověřit testem dobré shody (chí kvadrát) s nulovou hypotézou o normálním rozdělení chybového členu (Hampel, 2011). Součástí práce jsou také predikce, tedy určování předpovědí. Tyto predikce mohou pomoci při verifikaci modelu. Dochází při nich k extrapolaci časové řady. Extrapolace systematické složky je založena na určení vyrovnaných hodnot pro období T+1, T+2,... Kvalita předpovědí je následně dána rozdílem skutečné hodnoty a předpovědi. V rámci predikcí je možné využít i tzv. pseudopredikce, kdy se k vyrovnání časové řady nevyužije několik posledních hodnot časové řady a ty poté slouží pro porovnání předpovědí a skutečných hodnot. Právě pseudopredikce bude využito v této práci.

15 Literární přehled 15 3 Literární přehled 3.1 Charakteristika hypotečního úvěru a jeho zařazení mezi bankovní produkty, způsoby refinancování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou jedním z produktů poskytovaných na finančních trzích. Úvěry obecně se řadí mezi aktivní bankovní obchody, tedy takové, kde banka vystupuje v roli věřitele. Úvěry lze dle Plívy (2009) chápat ve dvojím smyslu, v ekonomickém a právním. Ekonomické pojetí chápe úvěr jako návratné poskytnutí peněžních prostředků za dohodnutých podmínek (není jím ovšem jen časový nesoulad mezi plněním závazku a zaplacením). Právní pojetí rozumí úvěrem návratné poskytnutí peněžních prostředků s tím, že příjemce úvěru musí navíc zaplatit poskytovateli úvěru úplatu ve formě úroků z poskytnutých peněžních prostředků. Hypoteční úvěry jsou specifickou formou úvěrů, jedná se o typické dlouhodobé úvěry, kdy k jejich poskytování musí finanční instituce zajistit odpovídající dlouhodobé zdroje. Nejčastěji bývají využívané na koupi bytu či domu, kdy se tato nabytá nemovitost stane zástavou poskytnutého úvěru. Od jiných úvěrů se liší zejména nižší rizikovostí a to proto, že jsou kryty zástavním právem k nemovitosti. Jak už bylo řečeno, jedná se obvykle o dlouhodobý účelový úvěr určený k financování investic do nemovitostí, se splatností až několik desítek let. Zpravidla je poskytován s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na konkrétní počet let (1, 3, 5 nebo až 20 let). Splácí se ve formě pravidelných měsíčních splátek a jeho obvyklá výše se pohybuje v rozmezí % hodnoty zastavené nemovitosti (Plíva, 2009). Jiní autoři např. Hyblerová (2010) uvádí rozmezí %, ale nevylučuje ani úvěr ve výši 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Toto rozmezí se odvíjí od aktuálního stavu dění na hypotečních trzích. Přesnou definici hypotečního úvěru dle českého právního řádu můžeme nalézt v zákoně o dluhopisech v 28. Ten říká, že: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Hyblerová (2010) uvádí 3 základní modely refinancování hypotečních úvěrů tradiční model, model hypotečních zástavních listů a model sekuritizace aktiv. Tradiční model předpokládá refinancování hypotečních úvěrů z různých druhů klientských vkladů. Model hypotečních zástavních listů je založen na refinancování hypotečních úvěrů emisí a prodejem speciálních dluhopisů (hypotečních zástavních listů) na kapitálových trzích. Mezi hlavní a typické investory se řadí pojišťovny, penzijní fondy, investiční fondy, univerzální i specializované banky, ale také fyzické osoby. Dle zákona o dluhopisech jsou hypoteční zástavní listy definovány jako:...dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek

16 16 Literární přehled a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. Základem posledního modelu, modelu sekuritizace aktiv, je přenos rizika prostřednictvím prodeje hypotečních úvěrů třetí osobě. Úvěrové instituce získávají tímto prodejem finanční zdroje pro poskytování dalších úvěrů. Na primárním trhu se tak posiluje likvidita, kontinuita a také bezpečnost financování nemovitostí. Tento model je rozšířený především v USA a Kanadě. 3.2 Historie hypotečního úvěru v českých zemích Český hypoteční trh má dlouholetou tradici. První hypoteční banka na českém území byla založena v roce 1865 a byla jí Hypoteční banka Království českého se zemským ručením. Následně byla v roce 1890 zřízena také Zemská banka Království českého, která se zaměřila především na poskytování komunálních, železničních a melioračních úvěrů. Finanční prostředky na refinancování poskytnutých hypotečních úvěrů získávaly zemské hypoteční banky ze začátku pouze emisí hypotečních zástavních listů, které byly vydávány na doručitele a s pololetní výplatou úroků. Jistina byla splatná nejčastěji při vylosování. Zemské hypoteční banky získaly díky tomuto způsobu refinancování jistotu stabilní výše dlouhodobého kapitálu a mohly tedy uzavírat úvěrové smlouvy s fixní úrokovou sazbou po celou dobu trvání smlouvy jako nevypověditelné. V pozdější době začaly banky také dovolovat splacení hypotečního úvěru hypotečními zástavními listy, a to i nevylosovanými. Důležitou roli sehrály hypoteční banky v 60. letech 19. století, kdy došlo k dynamickému rozvoji všech oblastí hospodářství. Řada z nich ovšem nepřekonala krizi v roce Tato krize byla spojena se značným odlivem finančních prostředků z bank a poklesem důvěry věřitelů v hypoteční zástavní listy. Problémem bylo, že bankovní instituce neměly ve svých stanovách dostatečně zabezpečeno přednostní právo na uspokojení věřitelů hypotečních zástavních listů v krizových situacích. Proto nebyly některé pohledávky majitelů hypotečních zástavních listů plně uspokojeny. V důsledku toho byly v roce 1874 vydány dva zákony, které zajistily přesné vymezení hodnot uspokojujících pohledávky majitelů hypotečních zástavních listů. Nakládání s těmito hodnotami tak bylo omezeno potřebou souhlasu vládního komisaře určeného pouze pro tuto činnost. Pokud se banka dostala do konkurzu či byla prohlášena exekuce na její majetek, stanovil soud majitelům hypotečních zástavních listů opatrovníka, který přihlásil jejich pohledávky do konkurzu hromadně. Ještě před první světovou válkou působilo na českém území šest zemských a hypotečních bank. Byly to Zemská banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemědělská banka Markrabství moravského v Brně, Rakouskoslezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě. Ovšem na konci 20. let 20. století zbyly pouze čtyři. První z nich byla Zemská banka, která vedle poskytování hypotečních úvěrů pomohla rozvoji infrastruktury ve městech v Česku a na Slovensku. V roce 1941 proběhla nucená fúze této banky s Hypoteční bankou českou a o 2 roky později

17 Literární přehled 17 i s Ústřední bankou českých spořitelen. V roce 1948 pak banka ukončila svoji činnost, protože se na základě sloučení stala součástí nové Investiční banky. Ta se zabývala především financováním a úvěrováním investiční výstavby národních podniků a družstev a financováním provozu stavebně-montážních organizací. Ovšem po roce 1958 zůstala Investiční bance ze všech činností jen správa a úschova cenných papírů. Ostatní činnosti byly převedeny na Státní banku československou. Druhou bankou byla Hypoteční a zemědělská banka moravská, která vznikla v roce Na začátku svého působení poskytovala zejména úvěry na zajištění elektrifikace Moravy, dále pak financovala stavební ruch a úvěrové operace spojené s pozemkovou reformou. V roce 1941 byla sloučena se Zemědělskou bankou moravskou a vznikla tak Zemská banka pro Moravu. V roce 1927 se třetí bankou stal Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav, který vznikl sloučením dvou slezských ústavů. Tato banka nabízela zejména hypoteční zápůjčky na zemědělskou půdu a domovní majetek. Poslední z nich byla Hypoteční banka česká, která měla specifické postavení, protože za její transakce ručila Česká země. Její hlavní činností bylo poskytování hypotečních zápůjček, jejichž objem díky zvýšení stavební aktivity po roce 1925 výrazně vzrostl. V poválečném období se banka potýkala s obtížemi se získáváním prostředků pro financování úvěrů emisí hypotečních zástavních listů. Proto musela své aktivity rozšířit například na přijímání vkladů na vkladní knížky i běžné účty, eskont směnek, atd. V roce 1941 byla její činnost ukončena okupačními orgány a to sloučením se Zemskou bankou pro Čechy. Tab. 2 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech za jednotlivé hypoteční banky Banka Hypoteční banka česká Hypoteční a zemědělská banka moravská Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav X Zdroj: VENCOVSKÝ, F. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1999 Ve 30. letech 20. století v období krize hrály hypoteční banky významnou roli jako stabilizační prvek české ekonomiky, protože v této době byly hypoteční úvěry dostupnější než jiné druhy úvěrů a také proto, že hypoteční a zemské banky poskytovaly vládě finanční prostředky k naplnění řady fondů, které byly zřízeny za účelem překonání následků hospodářské krize. Se vznikem Protektorátu Čechy a Morava je spojen útlum hospodářského rozvoje českých zemí a také skoro úplné potlačení hypotečního bankovnictví, i když zásady hypotečního úvěrování se projevily ještě brzy po druhé světové válce při formování státní podpory. Stát v té době mohl přebírat záruky za úvěry poskytované stavebníkům nebo jim také poskytnout dotaci na splátky úvěru.

18 18 Literární přehled Také ještě v roce 1962 poskytovala Státní spořitelna půjčky, kdy základním zajištěním sice bylo postoupení nároku na mzdu, ale ve vymezených případech navíc spořitelna požadovala ještě zajištění půjčky zástavním právem k nemovitosti. Takovým případem byla např. výstavba rodinného domu. Rok 1964 je spojen s definitivním koncem hypotečního bankovnictví v Čechách na bezmála 30 let, protože zákonná úprava zástavního práva omezila zástavní právo pouze na mezinárodní obchod (Hyblerová, 2010). 3.3 Legislativní úprava hypotečního bankovnictví v ČR Hlavním právním pramenem upravujícím hypoteční úvěrování je zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění zákona č. 84/1995 Sb. a zákona č. 190/2004. Předpisy se zabývají především definováním hypotečního úvěru a způsobu jeho zajištění, hypotečními zástavními listy jako formy financování těchto úvěrů, stanovením maximální výše hypotečního úvěru v případě financování emisí hypotečních zástavních listů a také všeobecnými pravidly pro poskytování hypotečních úvěrů. Zákon z roku 1990 definoval hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, které jsou kryty zástavním právem k nemovitosti. Dále zákon stanovil, že tyto specifické druhy dluhopisů smí vydávat pouze banka či spořitelna, která získá povolení od Ministerstva financí. Bylo stanoveno, že hypoteční zástavní listy mohou být využity pouze k financování úvěrů, jejichž výše nepřesáhne 60 % hodnoty zastavené nemovitosti. Novela zákona o dluhopisech v roce 1995 přinesla několik změn. Zákon v 14, odstavci 2 definuje hypoteční úvěr jako úvěr účelový. Dle něj je hypotečním úvěrem takový úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na jejich výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Hypoteční úvěr tak mohl být využit pouze k financování koupě, výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti a dále k vypořádání vlastnických a dědických podílů a ke splacení již dříve poskytnutých úvěrů na nemovitost. Novela nahradila princip krytí hypotečních zástavních listů zástavním právem k nemovitostem principem krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, který klade více důraz na schopnosti klienta splatit úvěr než na zajištění. Novelou byla zvýšena hranice 60 %, která určovala maximální výši úvěru, jenž může být kryt hypotečními zástavními listy, a to na 70 %. Významnou změnou bylo i přenesení odpovědnosti udělovat licence pro vydávání hypotečních zástavních listů z Ministerstva financí na Českou národní banku. S hypotečním bankovnictvím souvisí nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. V 90. letech 20. století nebyly hypoteční úvěry příliš využívané zejména z důvodu vysoké úrokové sazby a kvůli nedostatečné bytové výstavbě, proto se stát rozhodl začít poskytovat státní finanční podporu hypotečního úvěrování.

19 Literární přehled 19 Po novele zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů z roku 1997 je možné od základu daně v příslušném zdaňovacím období odečíst část úroků zaplacených na úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr nebo jiný úvěr určený na bytové potřeby, a to až do výše Kč. Tento fakt ve spojení se snížením úrokových sazeb přispěl k pozitivnímu vývoji na hypotečním trhu. V roce 2004 byl zrušen původní zákon o dluhopisech (č. 530/1990) a nahrazen novým zákonem č. 190/2004. Došlo ke změně definice hypotečního úvěru, kdy 28, odstavec 3 říká, že hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Dle této definice je hypoteční úvěr možné využít k jakémukoli účelu, případně i jako neúčelový. Zákon dále umožňuje dle 28, odstavce 4 krytí hypotečního úvěru zástavním právem k nemovitosti nacházející se i mimo Českou republiku, a to v členských státech Evropské unie či v jiném státě, jenž je součástí Evropského hospodářského prostoru. Poslední legislativní změnou je zákon č. 230/2008 Sb., který opět upravuje definici hypotečního úvěru o vazbu na výši pohledávky z úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti. Hypoteční úvěr je dle tohoto zákona úvěr, jehož splacení je včetně příslušenství zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Zástavní právo k nemovitosti je v současné době upraveno občanským zákoníkem v Zástavní právo k nemovitosti tak slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy, tedy zástavní nemovitosti. Pro vznik zástavního práva k nemovitosti je nutná písemná zástavní smlouva mezi bankou a vlastníkem nemovitosti a vklad zástavního práva do listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Vklad zástavního práva nabývá platnosti až rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu zástavního práva. Zastavení nemovitosti nabývá platnosti datem vkladu zástavního práva, tzn. datem doručení návrhu na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí. Z daného plyne, že pouhé sepsání zástavní smlouvy bez vkladu zástavního práva je pro banku rizikem, protože umožňuje vlastníkovi zastavenou nemovitost bez vědomí zástavního věřitele opět zastavit na základě nové zástavní smlouvy s jiným věřitelem. V souvislosti se zástavním právem k nemovitosti je v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 uvedeno, že pokud banka financuje hypoteční úvěry emisí hypotečních zástavních listů, nesmí na zastavených nemovitostech zajišťujících tyto úvěry váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném či přednostním pořadí před zástavním právem banky. Výjimkou je pouze zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr od stavební spořitelny nebo úvěr poskytnutý na družstevní bytovou výstavbu za předpokladu, že stavební spořitelna či věřitel financující bytovou výstavbu dá hypoteční bance ke zřízení zástavního práva ve druhém a dalším pořadí písemný souhlas. V případě, kdy banka hypoteční úvěry financuje jiným způsobem než emisí hypotečních zástavních listů, pak zákon

20 20 Literární přehled neurčuje žádné požadavky na pořadí zástavního práva banky. V bankovní praxi však převládá požadavek zástavního práva jako prvního v pořadí kvůli snižování rizika z pohledu hypotečních bank. Po celou dobu trvání úvěrového vztahu nesmí majitel nemovitosti bez souhlasu banky s nemovitostí nakládat způsobem, který by ohrožoval zástavní právo banky (například prodat či úmyslně poškodit). 3.4 Fincentrum Hypoindex Fincentrum Hypoindex je projektem připraveným společností Fincentrum, na němž se podílí jedenáct bank působících na českém hypotečním trhu. Jsou jimi Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, UniCredit Bank ČR, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. Prvotním cílem projektu je umožnit lepší orientaci na trhu zájemcům o hypotéku i široké veřejnosti a poskytovat jim praktické informace. Projekt mapuje vývoj českého hypotečního trhu. Sleduje především ukazatele, jako jsou průměrné úrokové sazby, počty a objemy nově poskytovaných úvěrů, jejich průměrné výše či účel použití. Hlavní sledovanou proměnnou je právě ukazatel nazvaný FINCENTRUM HYPOINDEX. Ukazatel Fincentrum Hypoindex se počítá jako vážená průměrná úroková sazba, která je poskytována na hypoteční úvěry pro fyzické osoby v daném kalendářním měsíci. Vahami jsou objemy poskytnutých hypotečních úvěrů. Ukazatel tedy bere v úvahu i podíly jednotlivých bank na hypotečním trhu a to tak, že čím větší je tento podíl, tím více daná banka ovlivňuje celkovou hodnotu Fincentrum Hypoindexu. Jsou do něj zahrnuty všechny hypoteční úvěry bez rozlišení úrokové sazby podle doby fixace. Časový vývoj tohoto ukazatele je zobrazován křivkou, která je společností měsíčně aktualizována. Údaje zachycované křivkou jsou shromažďované již od roku Vedle těchto údajů se sledují i všechny uvedené parametry odděleně pro každou fixaci úrokové sazby zvlášť. Rozlišují se hypoteční úvěry s fixační dobou jeden, tři, pět a deset let (Fincentrum).

21 Literární přehled 21 Obr. 1 Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů od ledna 2003 do září 2012 Zdroj: Hypoindex 3.5 Druhy hypotečních úvěrů Stejně jako u jiných bankovních produktů můžeme i u hypotečního úvěru rozlišovat různé druhy. Členění je možné dle mnoha parametrů. Dle Vichnarové a Novákové (2007) lze hypoteční úvěry rozdělit do 3 základních skupin: standardní, stoprocentní a americké. Standardní hypoteční úvěry jsou specifické tím, že banka klientovi půjčí méně, než kolik na koupi nemovitosti potřebuje. Banka dostane do zástavy byt nebo dům vyšší hodnoty, než jakou poskytne klientovi. Žadatel může standardní hypoteční úvěr získat v případě, že: Kupuje, staví nebo opravuje byt či dům a disponuje vlastními úsporami. Dá do zástavy kromě financované nemovitosti ještě nějakou další. Tržní odhad hodnoty nemovitosti převyšuje kupní cenu. Výhodou u standardního hypotečního úvěru je nižší úroková sazba než u jiných typů. Druhou skupinou jsou hypoteční úvěry stoprocentní. Ty jsou určeny těm, kteří nemají vlastní finanční prostředky nebo je chtějí investovat například do rekonstrukce koupeného bytu. Banka žadateli půjčí takovou částku, na kterou

22 22 Literární přehled nemovitost ocení bankou vybraný znalec. Stoprocentní hypoteční úvěr má ve srovnání se standardním vyšší úrokovou sazbu, ale jeho vyřízení je obdobné. Poslední skupinou dle Vichnarové a Novákové (2007) jsou americké hypoteční úvěry. Zde se jedná o neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky od banky je pak možné využít na jakýkoli účel (podnikání, cestování, ). Americká hypotéka je spojena s ještě o něco vyšší úrokovou sazbou a banky nepůjčují prostředky v celé výši hodnoty nemovitosti. Naopak výhodou je, že lze americkou hypotéku splatit kdykoli mimořádnou splátkou, aniž by banka klientovi účtovala poplatky spojené s předčasným splacením. Internetový server Bankovní poplatky uvádí členění hypotečních úvěrů na: Základní hypoteční úvěr hypoteční úvěr poskytnutý za účelem nákupu nemovitého majetku. Je typický anuitním způsobem splácení. Lze jej získat v různém objemu vzhledem k hodnotě nemovitosti a zvolit různou dobu splácení. Americká hypotéka neúčelový hypoteční úvěr, který nemusí být využit pro investice do nemovitostí. Hypoteční úvěr na obrat hypoteční úvěr určený osobám samostatně výdělečně činným, které jsou oprávněny jej čerpat na základě obratu z podnikatelské činnosti. Bývá využíván zejména v kombinaci s daňovými paušály. Předhypoteční úvěr úvěr sloužící na financování nákupu nemovitosti, na níž nelze dočasně uplatnit zástavní právo banky, ale jinak splňují všechny podmínky a náležitosti pro poskytnutí hypotečního úvěru. Příkladem může být rozestavěná nemovitost. Hypotéka bez doložení příjmů úvěr, u kterého banka po klientovi nevyžaduje potvrzení o výši příjmů. Poskytovatelé těchto úvěrů podstupují vyšší riziko, které kompenzují vyšší úrokovou sazbou, poskytováním menšího objemu úvěru ve vztahu k hodnotě zastavené nemovitosti nebo požadavkem zřízení navázaných produktů, kterými je například pojištění proti neschopnosti splácet. Offsetová hypotéka úvěr, proti němuž banka započítává objem prostředků, jež u ní má klient uloženy na spořících či termínovaných účtech. Úroky z úvěru jsou placeny pouze z přebytku úvěru nad úsporami vedenými u banky. Výhodou je, že klient má peníze na svém účtu stále k dispozici a zároveň snižuje své finanční zatížení.

23 Literární přehled 23 Kombinovaná hypotéka klasický hypoteční úvěr kombinovaný s jinými finančními produkty, kterými mohou být kapitálové životní pojištění, investiční životní pojištění či cenné papíry. Hypoteční úvěr s kreditní kartou úvěr, který je čerpán prostřednictvím kreditní karty, na níž je nastaven úvěrový limit. Zelená hypotéka hypoteční úvěr sloužící k financování objektů, u kterých bude majitel žádat o dotaci Státního fondu životního prostředí. Dotace se týká úsporného vytápění a využití obnovitelných zdrojů nebo výstavby budov v pasivním energetickém standardu dle předepsané normy. Novomanželská hypotéka klasický hypoteční úvěr, podporující mladé novomanžele bezdětné či s jedním dítětem, nejčastěji do 36 let. Banky těmto žadatelům nabízí různá zvýhodnění, například odložení či snížení splátek v úvodních letech splácení, delší dobu splatnosti úvěru či zvýhodněnou nabídku některých navazujících produktů. 3.6 Postup při poskytování hypotečního úvěru Poskytnutí hypotečního úvěru bankou je vysoce formalizovaný proces, který obecně zahrnuje tři základní fáze. První fáze je přípravná. Klient si nejprve zjistí, jaké jsou možnosti na trhu, a na základně uvážení podá žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Banka následně prověřuje klientovu úvěruschopnost. Součástí první fáze je také pořízení znaleckého posudku, který obsahuje ocenění zastavené nemovitosti. Druhou fází je fáze schvalovací. Ta se skládá ze zpracování návrhu úvěrové smlouvy, jeho projednání a následné schválení bankou i klientem. Na konci této fáze dochází k podepsání úvěrové a zástavní smlouvy. Poslední je fáze realizační, kdy dochází k čerpání finančních prostředků klientem a jejich následnému splácení. V průběhu této fáze banka kontroluje dodržování smluvních podmínek. Po úplném splacení úvěru a splnění všech smluvních podmínek dojde k výmazu zástavního práva k nemovitosti v katastru nemovitostí. Při podrobnějším pohledu na proces poskytování hypotečního úvěru rozlišuje Kašparovská (2010) 7 kroků: 1. Žádost klienta o bankovní úvěr Žádost klienta je prvním impulsem pro poskytnutí hypotečního úvěru. Aby banky klientům tento postup zjednodušily, poskytují většinou na svých internetových stránkách (či přímo na pobočkách) formuláře s požadovanými údaji. Základními údaji, které banky po klientech požadují, jsou: Osobní údaje o žadateli, případně spolužadateli.

24 24 Literární přehled Celková výše požadovaného úvěru. Účel požadovaného úvěru. Návrh možného čerpání a splácení úvěru. Možnosti zajištění úvěru a jejich základní popis. Přílohy, které ukazují finanční a majetkovou situaci žadatele o úvěr. Takto podaná žádost klienta se stává pro banku prvním podkladem pro zhodnocení jeho úvěruschopnosti. V příloze této práce je ukázka formuláře žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru u České spořitelny. 2. Prověření úvěruschopnosti žadatele a prověření účelu hypotečního úvěru K prověřování úvěruschopnosti žadatele dochází za účelem snížení úvěrového rizika, kterému je banka vystavena. Jde o riziko nesplacení úvěru včas a řádně. Banka chce mít co největší jistotu, že klient bude mít dostatečně vysoké příjmy, ze kterých bude schopen hradit splátky. V případě poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám nepodnikatelům provádí banky pouze zkrácené úvěrové hodnocení (tzv. scoring) a to zejména z důvodu relativně menšího objemu většiny hypotečních úvěrů a kvůli obdobné charakteristice hypotečních úvěrů. Součástí zkráceného úvěrového hodnocení je zjišťování disponibilního příjmu žadatele. Banky získávají informace o něm především z potvrzení o příjmech od zaměstnavatele, daňových přiznání osob samostatně výdělečně činných, výměrů důchodů, životních pojistek, nájemného či jiných dokladů. Banky si také mohou zjistit informace o klientovi z úvěrových registrů, kde vidí jeho případná jiná zadlužení. Disponibilní příjem je základní informací potřebnou pro výpočet pravidelné měsíční splátky úvěru. Po zjištění disponibilního důchodu banky prověřují vlastnická práva k zastavovaným nemovitostem. Požadují proto po klientovi výpis z katastru nemovitostí. V listu vlastnictví kontrolují zejména vlastnictví, popis nemovitosti a zapsaná omezení vlastnického práva, kterým jsou například věcná břemena. Dále banky ve zkráceném hodnocení ověřují účel, pokud se jedná o účelový hypoteční úvěr. Dokumenty, které banky po klientech požadují, se liší podle toho, zda se jedná o koupi nemovitosti či výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. V prvním případě je nutné doložit kupní smlouvu a v druhém případě zejména stavební povolení, projektovou dokumentaci a rozpočet. V obou případech pak výpis z katastru nemovitostí. Poslední činností prováděnou v rámci zkráceného úvěrového hodnocení je ocenění zastavované nemovitosti. Ocenění provádí znalec v oboru a to v souladu s tržním přístupem. Ocenění nemovitosti znalcem je důležité pro určení výše hypotečního úvěru. Banky z důvodu ochrany proti riziku uplatňují zásadu, že výše hypotečního úvěru nesmí být vyšší než zástavní hodnota nemovitosti.

25 Literární přehled 25 Zkrácené úvěrové hodnocení je ukončeno vypracováním úvěrového návrhu, který musí být projednán a schválen příslušnými orgány banky. Součástí úvěrového návrhu je také návrh úvěrových podmínek. 3. Sepsání úvěrové a zástavní smlouvy a jejich schválení bankou i žadatelem Pokud banka shledá klienta na základě úvěrového hodnocení úvěruschopného, vypracuje a předloží návrh úvěrové a zástavní smlouvy. Jejich podpisem se stávají dokumenty závaznými. Právní úprava úvěrové smlouvy je obsažena v 497 až 507 Obchodního zákoníku. Podle něj jsou podstatnými náležitostmi smlouvy: Závazek banky poskytnout na žádost klienta v jeho prospěch peněžní prostředky. Určení částky, do jejíž výše je banka povinna peněžní prostředky poskytnout. Závazek klienta poskytnuté peněžní prostředky bance vrátit. Závazek klienta zaplatit bance z poskytnutých peněžních prostředků úroky. Obecně úvěrová smlouva obsahuje: Přesnou identifikaci smluvních stran. Výši a účel hypotečního úvěru. Úrokové podmínky způsob stanovení úrokové sazby a její fixaci, způsob splácení úroků. Informace o zajištění úvěru identifikaci příslušné zástavní smlouvy. Podmínky a způsob čerpání a následného splácení úvěru. Specifikaci poplatků (ve většině případů odkaz na sazebník poplatků vyhlašovaný bankou). Určení sankčních úroků a smluvních pokut za nedodržení podmínek úvěrové smlouvy. Práva a povinnosti smluvních stran, tedy banky jako věřitele a dlužníka. Naopak zástavní smlouva je upravena v občanském zákoníku a to v 172 až 192. Tato smlouva zpravidla obsahuje: Identifikační údaje o zástavním věřiteli, tedy bance, a zástavci, tedy majiteli nemovitosti. Identifikaci úvěrové pohledávky, tou je číslo úvěrové smlouvy a hodnota pohledávky. Doba trvání a způsob ukončení zástavní smlouvy.

26 26 Literární přehled Identifikaci předmětu zástavy, tou je popis a parcelní číslo nemovitosti, číslo listu vlastnictví, jméno vlastníka nemovitosti a jeho případných spoluvlastníků, identifikace katastrálního území a katastrálního úřadu, formy omezení vlastnického práva atp. Závazky zástavce, kterými jsou např. provedení vkladu zástavního práva na katastru, pojištění nemovitosti po celou dobu trvání úvěrového vztahu, nepřevádění nemovitosti bez souhlasu zástavního věřitele atd. Podmínky realizace zástavního práva k nemovitosti. Součástí úvěrové a zástavní smlouvy jsou také obchodní podmínky konkrétní banky. 4. Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru může probíhat dvěma způsoby. Prvním je jednorázové čerpání, které se využívá zejména při nákupu nemovitosti a druhým je čerpání v částkách, které je typické pro výstavby. Částky mohou být vypláceny buď v pevně daných termínech, nebo může být výplata vázána například na předložení zaplacených faktur klientem. Možnost čerpat finanční prostředky je ve většině případů vázána na splnění podmínek, které jsou součástí úvěrové smlouvy. Těmi mohou být podepsání a schválení úvěrové smlouvy oběma zúčastněnými stranami, schválení zástavní smlouvy k nemovitosti podepsané jejím vlastníkem, potvrzení o povolení vkladu zástavního práva či složení stanovené finanční částky vlastních zdrojů žadatele na bankovní účet. 5. Splácení úvěru Ke splácení hypotečního úvěru dochází na základě splátkového kalendáře, který je obvykle součástí úvěrové smlouvy. Splátkový kalendář je přehledem výše a struktury jednotlivých splátek a stanovuje přesný harmonogram hrazení splátek. Nejčastěji jsou pro splácení hypotečních úvěrů využívány konstantní měsíční anuity. To znamená, že se výše splátek nemění, mění se pouze poměr úmoru a úroku. Úmor představuje splátku jistiny a úrok představuje odměnu bance za poskytnutí úvěru. Na začátku se splácí především úrok, který tvoří větší složku splátky, úmor tvoří pouze menší část. S postupem času dochází ke snižování dlužné částky, tudíž ke snižování části úroku a naopak ke zvyšování části úmoru.

27 Literární přehled 27 Pro výpočet měsíční anuity je používán vzorec kde: a je výše pravidelné měsíční anuity, D je výše hypotečního úvěru, r je měsíční úroková sazba, n je počet období (měsíčních splátek). Hypoteční úvěr je možné splácet i degresivními či progresivními splátkami. Degresivní představují vyšší zatížení klienta na počátku období splácení a naopak nižší zatížení na konci splácení. Výhodou je, že klient zaplatí méně na úrocích než při anuitních splátkách, protože dochází k rychlejšímu splácení jistiny na počátku. Tento typ splácení je vhodný zejména pro starší lidi, kteří očekávají, že se bude jejich příjem v budoucnu snižovat, například pro manželé předpokládající odchod do důchodu. Naopak progresivní splácení se vyznačuje nižšími splátkami na počátku a vyššími splátkami na konci období splácení. Hodí se pro lidi, kteří očekávají, že jejich příjmy porostou například pro páry, u kterých je jeden z partnerů na mateřské dovolené, či pro ty, kteří teprve začínají pracovní kariéru (Vichnarová, Nováková, 2007). Klient má také možnost za určitých podmínek splatit část nebo i celý úvěr dříve. Bez sankcí je tento postup možný po uplynutí doby fixace (v okamžiku její změny), kterou si stanoví klient. 6. Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy Aby se banka chránila proti rizikům a předcházela jim, provádí v celém průběhu trvání úvěrového vztahu s klientem monitoring, tzn., že průběžně kontroluje finanční a majetkovou situaci dlužníka a dohlíží na dodržování podmínek definovaných v úvěrové smlouvě. Konkrétně sleduje zejména dodržení účelovosti účelového hypotečního úvěru, dodržování splátkového kalendáře, vývoj hodnoty zastavené nemovitosti a finanční a majetkovou situaci dlužníka. 7. Uvolnění záruk bankou Banka po splacení hypotečního úvěru včetně jeho příslušenství podá návrh na výmaz vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí. (Kašparovská, 2010)

28 28 Literární přehled 3.7 Popis produktů sledovaných hypotečních bank Produkty České spořitelny Hypotéka České spořitelny Hypotéka České spořitelny je určena fyzickým osobám pro financování nemovitostí určených k bydlení. Lze ji získat bez poplatku za vyřízení a to až do výše 100 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění dle účelu úvěru. Výše měsíčních splátek je snadno zjistitelná na stránkách České spořitelny prostřednictvím funkce hypoteční kalkulačka. Prostřednictvím nabízených služeb lze u hypotéky měnit výše splátek, odložit splátky nebo přerušit splácení. Hypotéka od České spořitelny může být využita ke: - Koupi nemovitosti (pozemku, rodinného domu, bytu). - Koupi objektů pro individuální rekreaci (chaty, chalupy atp.). - Financování výstavby a stavebních úprav nemovitosti. - Koupi družstevního bytu nebo bytu od města nebo obce i bez zástavy jiné nemovitosti. - Koupi nemovitosti na bydlení za účelem jejího pronájmu. - Koupi podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků. - Splacení již dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti. Splatnosti hypotečního úvěru je až 30 let. Pevná úroková sazba (fixační období) je stanovena na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k financované nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny. Čerpat hypoteční úvěr lze okamžitě i na návrh na vklad zástavního práva. Po dobu čerpání úvěru platí klient úroky z vyčerpané částky. Jistinu úvěru začne splácet až po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek. Úvěr může být splacen částečně nebo i zcela bez sankcí k datu změny úrokové sazby. Pokud klient splácí úvěr ze svého aktivně využívaného Osobního účtu České spořitelny, získá slevu z úrokové sazby ve výši 0,5 p.b. Americká hypotéka Americká hypotéka představuje hypotéku na cokoliv. Je určena soukromé klientele, tedy fyzickým osobám-občanům starším 18 let. Jedná se o úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti určený k financování zboží a služeb osobní spotřeby, vypořádání společného jmění manželů, koupě družstevního bytu nebo bytu od města či obce, vypořádání závazků mezi

29 Literární přehled 29 občany při převodu užívacího práva k družstevnímu bytu, úhrady notářských a soudních poplatků, refinancování předchozích investic do nemovitosti. Lze využít i hotovostní variantu hypotečního úvěru, kdy jsou finanční prostředky převedeny přímo na účet klienta nebo vyplaceny v hotovosti bez dokládání účelu úvěru. Minimální výše úvěru je 150 tis. Kč a maximální výše je omezena hodnotou nemovitosti a schopností klienta splatit bance úvěr za sjednaných podmínek. Úvěr je poskytován nejvýše do 80 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě ocenění smluvního znalce. Maximální doba splatnosti úvěru je 20 let. Česká spořitelna garantuje výši úrokové sazby pevně po celou dobu splatnosti úvěru. Úvěr je možné splatit i mimořádnou splátkou bez finančních sankcí. Výhodou americké hypotéky ČS je, že o ni lze požádat i bez existence sporožirového nebo běžného účtu u České spořitelny. Banka pro jeho poskytnutí požaduje prokázání příjmů. U žadatele s příjmy ze závislé činnosti se jedná o potvrzení průměrného měsíčního příjmu za poslední tři měsíce. Po klientech vedoucích účetnictví požaduje banka daňové přiznání za poslední 2 ukončená zdaňovací období, doklad o zaplacení daně, čestné prohlášení o aktuální výši závazků klienta (po lhůtě splatnosti) vůči finančnímu úřadu, okresní správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Dále banka vyžaduje doklady týkající se nemovitosti, kterými jsou odhad nemovitosti zhotovený smluvním znalce ČS, výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul nemovitosti, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti proti živelným událostem a v případě spotřebitelské varianty hypotéky také doklad účelovosti čerpání (faktura, kupní smlouva) Produkty Komerční banky Veškeré níže uvedené produkty jsou bankou poskytovány občanům ČR, cizincům s trvalým pobytem v ČR a cizozemcům, občanům členských zemí Evropské unie s průkazem k povolení k pobytu. Žadatelem o úvěr mohou být až 4 osoby, které tvoří maximálně dvě domácnosti. Pokud o úvěr žádají manželé, vystupují vždy jako spolužadatelé. U hypotečního úvěru, flexibilní hypotéky a hypotéky 2 v 1 je nutné zajištění zástavním právem k pojištěné nemovitosti, která musí být pojištěna a pojistné vinkulováno ve prospěch Komerční banky. Dále je podmínkou, aby se nemovitost nacházela na území České republiky, a klient musí mít u Komerční banky založený korunový běžný účet pro fyzické osoby-občany a vedený po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr Komerční banky je účelovým úvěrem na investice do nemovitosti. Může být využit ke koupi nemovitosti do vlastnictví

30 30 Literární přehled (i spoluvlastnictví), vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků spojených s nemovitostmi, koupi družstevního bytu, předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, výstavbě nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci a opravě nemovitostí, konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů nebo půjček použitých na investice do nemovitostí, refundaci již dříve zaplacené investice do nemovitosti (ne však starší 1 roku). Jednotlivé jmenované účely lze i kombinovat. Z hypotečního úvěru lze také proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti, například projektovou dokumentaci či provizi realitní kanceláři. Celková výše těchto nákladů může být až 50 % objemu poskytnutého úvěru. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % ceny zastavené nemovitosti, objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady, kupní cenou atp.) a také schopností klienta splácet. Hypoteční úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně, a to po dobu až dvou let od data podpisu smlouvy. Čerpání je nutno zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Čerpat úvěr může klient účelově (s doložením konkrétních dokladů, které tento účel prokazují) a to buď na účet uvedený v kupní smlouvě (v případě koupě nemovitosti), na účty jednotlivých dodavatelů (v případě výstavby nebo rekonstrukce) nebo na běžný účet (v případě refundace). V případě rekonstrukce nebo výstavby je možné úvěr čerpat i zálohově na běžný účet klienta bez dokládání konkrétních dokladů a to až do výše 100 % ceny zastavené nemovitosti, maximálně však do 5 mil. Kč. Hypoteční úvěr se splácí formou měsíčních anuit až po úplném vyčerpání úvěru. Doba splatnosti je stanovena na 5 až 30 let. U úvěrů se používá pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek. Výhodou úvěru je možnost částečného či úplného splacení úvěru bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby a také možnosti snížení úrokové sazby při uzavření životního pojištění Komerční pojišťovny. Pro poskytnutí úvěru banka požaduje identifikační doklady (občanský průkaz, cestovní pas), doklady o příjmu (vyplněný formulář Potvrzení o příjmu ze závislé činnosti nebo daňové přiznání), formulář Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, další dokumenty dle účelu úvěru (kupní smlouva, stavební povolení, projektová dokumentace atp.) a doklady k objektu úvěru (nabývací titul). Flexibilní hypotéka Produkt je charakteristický možností snížení splátky až o 50 % nebo opakovaným využitím mimořádné splátky až 20 % z úvěru v průběhu splácení. Umožňuje také odložení počátku splácení až o 12 měsíců nebo přerušení splácení až na dobu 3 měsíců. Odklad splátek na počátku je možný pouze u úvěru do 85 % ceny zastavených nemovitostí. Snížení výše splátek, mimořádnou splátku nebo přerušení splácení je možné provádět opakova-

31 Literární přehled 31 ně, ale vždy až po řádném uhrazení dvanácti po sobě jdoucích měsíčních splátek. Flexibilní hypotéku lze využít k financování stejných aktivit, které byly jmenovány u klasického hypotečního úvěru. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % ceny zastavených nemovitostí, celkovou výší investice a schopností klienta splácet. Prostředky flexibilní hypotéky může klient čerpat jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy a čerpání je nutno zahájit nejpozději do 9 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Čerpat ho lze stejně jako klasický hypoteční úvěr účelově nebo zálohově. Účelově se čerpá na účet uvedený v kupní smlouvě, účty dodavatelů či běžný účet. Zálohové čerpání probíhá přes běžný účet klienta a jedná se o čerpání bez dokládání konkrétních dokladů v případě rekonstrukce, čerpání maximálně 85 % ceny zastavených nemovitostí, ovšem s limitem do 2 mil. Kč a jednorázově lze zálohy čerpat nejvýše do 70 % ceny zastavených nemovitostí, zbytek až po doložení skutečného provedení rekonstrukce. Flexibilní hypotéka je splácena měsíčně formou anuit až po úplném vyčerpání úvěru. Doba splatnosti může být 5 až 30 let. Je garantována pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek, a to od 3 do 10 let a 15 let od podpisu úvěrové smlouvy. Výhodou je možnost snížené úrokové sazby v případě sjednání rizikového životního pojištění u Komerční banky. Hypotéka 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 představuje kombinaci hypotečního a spotřebitelského úvěru. Jedná se o hypoteční úvěr s možností využití i na investice, u kterých není stanoven účel. Neúčelovou část úvěru lze tedy použít na cokoliv, ovšem podmínkou je souvislost s danou nemovitostí. Účelovou částí hypotéky může klient financovat opět stejné aktivity jako u klasického hypotečního úvěru nebo u flexibilní hypotéky, vždy se ovšem musí jednat o financování vlastních bytových potřeb. Minimální výše úvěru je Kč a z toho účelová část musí tvořit nejméně Kč a neúčelová Kč. Maximální výše úvěru je omezena 85 % nebo 100 % ceny zastavených nemovitostí, objemem investice a schopností klienta splácet. Neúčelová část úvěru nesmí být vyšší než 20 % z celkové výše úvěru a v absolutní výši nesmí přesáhnout Kč. Hypotéku 2 v 1 lze čerpat jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od podpisu smlouvy a čerpání musí být zahájeno do 9 měsíců od podpisu této smlouvy. Zahájení čerpání neúčelové části úvěru je podmíněno vyčerpáním nejméně 50 % účelové části úvěru. Čerpat úvěr lze účelově na účet uvedený v kupní smlouvě, účty dodavatelů, běžný účet nebo zálohově na běžný účet klienta. Zálohově lze čerpat pouze do 85 % ceny zastavených nemovitostí, nejvýše však do částky 2 mil. Kč a jednorázově lze zálohy čerpat do 70 %

32 32 Literární přehled ceny zastavených nemovitostí, kdy zbývající část klient dostane až po doložení skutečného provedení rekonstrukce. Pro splácení hypotéky se využívá pevná úroková sazba po celou dobu fixačního období, které může být 1 až 10 let nebo 15 let od podpisu smlouvy. Klient splácí hypotéku formou měsíčních anuit až po úplném vyčerpání úvěru. Doba splatnosti je 5 až 30 let. Hypotéku 2 v 1 poskytuje Komerční banka také jako Flexibilní hypotéku, tedy s možností odložit počátek splácení až o 12 měsíců, snížit nebo zvýšit měsíční splávku nebo splácení odložit až na 3 měsíce. Úvěr musí být zajištěn zástavním právem k pojištěné nemovitosti a pojistné musí být vinkulováno ve prospěch Komerční banky. Musí se jednat o nemovitost ležící na území České republiky a klient musí mít korunový běžný účet pro fyzické osoby nepodnikatele u Komerční banky po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Výhodou úvěru je možnost slevy na úrokovou sazbu při sjednání rizikového životního pojištění Komerční pojišťovny. Hypotéka dopředu dozadu Tento specifický produkt kombinuje dvě výhody. Jednu představuje hypotéka dopředu úvěr na bydlení, který je schválen ještě před vybráním konkrétní nemovitosti. Druhou představuje hypotéka dozadu, která umožní zpětné proplacení již vynaložených nákladů na bydlení, maximálně však 12 měsíců zpět. Hypotéku lze využít na financování koupi nemovitosti do vlastnictví, výstavbu nemovitosti nebo na rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitostí určených k vlastnímu bydlení. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je omezena 85 % (nejvýše 8 mil. Kč) nebo 100 % (nejvýše 4 mil. Kč) ceny zastavených nemovitostí, celkovou výší investice a schopností klienta splácet. Doba splatnosti hypotéky dopředu je 6 měsíců (jsou garantované sjednané podmínky včetně úrokové sazby) s možností prodloužení, maximálně však na 9 měsíců od podpisu smlouvy. Po uplynutí této doby a po splnění smluvně stanovených podmínek lze hypotéku překlopit na standardní hypoteční úvěr, případně flexibilní hypotéku. Podmínky úrokové sazby, čerpání úvěru, doby splatnosti, způsobu splácení a ostatní se odvíjí od zvoleného následného typu úvěru. Výše úrokové sazby platí od podpisu smlouvy o hypotéce dopředu po dobu zvoleného fixačního období. Výhodou hypotéky dopředu dozadu je, že klient nemusí předkládat doklady týkající se nemovitosti ani doklady týkající se výše příjmů a také možnost získání slevy na úrokové sazbě při sjednání rizikového životního pojištění Komerční pojišťovny.

33 Literární přehled 33 Překlenovací hypoteční úvěr Jedná se o produkt určený výhradně k investicím do nemovitostí určených k bydlení, jehož splacení je zajištěno z kapitálového životního pojištění Komerční pojišťovny, a.s. nebo stavebního spoření u Modré pyramidy stavební spořitelny. V případě kombinace s kapitálovým životním pojištěním může být úvěr použit na koupi nemovitosti do vlastnictví, vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci, modernizaci nebo opravu, konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů použitých k investicím do nemovitostí, koupi družstevního podílu, zpětné proplacení klientem už zaplacené investice do nemovitosti (do 1 roku) nebo na úhradu předplaceného nájemného. V případě kombinace se stavebním spořením lze úvěr použít na financování stejných aktivit kromě konsolidace a zpětného proplacení investic. Úvěrem lze financovat také vedlejší náklady související s investicí. Minimální výše úvěru je Kč. Maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí (kombinace s kapitálovým životním pojištěním), 85 % z ceny (kombinace se stavebním spořením), objemem investice, výší cílové částky stavebního spoření, 100 % pojistné částky sjednaného kapitálového životního pojištění a samozřejmě schopností klienta úvěr splácet. Úvěr musí být zajištěn zástavním právem k pojištěné nemovitosti na území České republiky a pojistné musí být vinkulováno ve prospěch Komerční banky. Dále je povinně vinkulován účet stavebního spoření nebo zřízeno zástavní právo k pohledávce (kombinace s kapitálovým životním pojištěním). Klient může úvěr čerpat jednorázově nebo postupně do 2 let od podpisu úvěrové smlouvy a zahájit ho musí nejpozději do 9 měsíců. Čerpat úvěr lze účelově na účet uvedený v kupní smlouvě, účty dodavatelů, běžný účet nebo zálohově na běžný účet klienta. Zálohově může klient čerpat nejvýše 85 % ceny zastavených nemovitostí, ale maximálně 2 mil. Kč, jednorázově lze vyčerpat nejvýše 70 % ceny zastavených nemovitostí a zbývající část lze dočerpat po doložení skutečného provedení rekonstrukce. Při splácení úvěru splácí klient jen úroky a jistina se splatí jednorázově nebo postupně ze stavebního spoření nebo kapitálového životního pojištění. Doba splatnosti je 5 až 30 let v případě kombinace s kapitálovým pojištěním, 1 až 8 let v případě kombinace se stavebním spořením. V kombinaci s životním pojištěním se využívá pevná úroková sazba po celé fixační období a v kombinaci se stavebním spořením je úroková sazba pevná po celou dobu úvěrového vztahu. Výhodou úvěru je možnost částečného nebo úplného předčasného splacení bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby nebo čerpání úvěru již na základě návrhu na vklad zástavního práva. Pro získání úvěru banka požaduje vedení korunového běžného účtu pro fyzické osoby, identifikační doklady, doklady o příjmu, žádost o poskytnutí

34 34 Literární přehled hypotečního úvěru, další dokumenty podle účel úvěru, doklady k objektu úvěru a smlouvu o stavebním spoření u Modré pyramidy případně smlouvu o kapitálovém životním pojištění u Komerční pojišťovny, a.s. Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je krátkodobým úvěrem k investování do nemovitostí. Je určen pro koupi nemovitosti v rámci privatizace bytového fondu, k pořízení družstevního bytu, výstavbě nemovitosti v počáteční fázi dodavatelským způsobem, výstavbě svépomoci (k proplácení zálohových faktur), výstavbě nemovitosti na pozemku ve vlastnictví města nebo obce, rychlé výstavbě montovaných rodinných domů, rekonstrukci, modernizaci nebo opravě nemovitosti svépomocí (proplácení zálohových faktur), koupi nebo vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti či ke konsolidaci předchozích úvěrů či půjček na investice do nemovitostí. Úvěr je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem nebo překlenovacím hypotečním úvěrem. Jeho minimální výše činí Kč a maximální výše je omezena výší následného hypotečního úvěru, který bude použit pro splacení předhypotečního úvěru, cenou zastavených nemovitostí, objemem investice do nemovitosti a schopností klienta splácet. Podmínkou získání je zajištění ručením třetí osoby, zástavním právem k pohledávce nebo zástavním právem k nemovitosti (vždy při výstavbě nebo rekonstrukci svépomocí). V případě koupě bytu v rámci privatizace, pořízení družstevního bytu či rychlé výstavby montovaných rodinných domů nebo výstavby rodinných domů na pozemku obce nebo města lze poskytnout předhypoteční úvěr i bez zajištění, a to do výše 3 mil. Kč. Úvěr může klient čerpat jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy a čerpání musí zahájit nejpozději do 9 měsíců od podpisu smlouvy. Úvěr se čerpá účelově na účet uvedený v kupní smlouvě, účty dodavatelů či na běžný účet. Splácení je rozděleno na pravidelnou měsíční úhradu úroků a jednorázové splacení jistiny z následného hypotečního úvěru. Doba splatnosti je maximálně 1 rok, případně 2 roky u výstavby či rekonstrukce svépomoci. Výhodou je, že banka půjčuje až 100 % hodnoty zastavených nemovitostí. Pro získání předhypotečního úvěru je nutné mít u Komerční banky korunový běžný účet pro fyzické osoby vedený po celou dobu úvěrového vztahu, identifikační doklady, doklady o příjmu, žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, další dokumenty podle účelu úvěru (kupní smlouva, stavební povolení, projektová dokumentace) a doklady k objektu úvěru. Úvěr na nemovitost Úvěr na nemovitost je úvěrem na bydlení bez potřeby zajištění nemovitostí. Jde o úvěr bezhotovostní v minimální výši Kč. Účelem úvěru

35 Literární přehled 35 je libovolná investice do nemovitosti, včetně investice do vybavení, ta ovšem nesmí přesáhnout 50 % celkové výše úvěru. Maximální doba splatnosti úvěru je 10 let. Splácení probíhá formou převodu z běžného účtu u Komerční banky. Úvěr je povinně zajištěn ručením, vkladem u Komerční banky, stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny či zastavením nemovitosti. Tento produkt je určen pouze pro osobní, nepodnikatelské investice do nemovitostí. Výhodou úvěru jsou výhodnější úrokové podmínky a delší doba splatnosti než u ostatních spotřebitelských úvěrů, možnost úvěr kdykoli zcela nebo částečně bez sankcí předčasně splatit a možnost získat zdarma pojištění proti nesplácení. Nezbytností pro získání úvěru jsou 2 doklady totožnosti a podklady prokazující žadatelův příjem potvrzení o výši příjmu nebo daňové přiznání za poslední zdaňovací období včetně dokladu o zaplacení daně. Úvěr garant (americká hypotéka) Jedná se o bezúčelový hotovostní úvěr na cokoliv, který je určen výhradně pro osobní nepodnikatelské potřeby. Jeho výše se pohybuje v rozmezí až Kč a může dosáhnout až 70 % obvyklé ceny nemovitosti. Roční úroková sazba je vyšší než u předešlých produktů, ale naopak nižší než u ostatních spotřebitelských úvěrů, a to 7,9 % (platné k ). Finanční prostředky se převádějí přímo na běžný účet klienta. Maximální doba splatnosti je 20 let. Splácení úvěru probíhá výhradně z běžného účtu u KB. Úvěr lze kdykoli bez sankcí zcela nebo částečně předčasně splatit. Pro získání úvěru banka požaduje 2 doklady totožnosti, podklady prokazující příjem žadatele potvrzení o výši příjmu nebo daňové přiznání za poslední zdaňovací období včetně všech dokladů o zaplacení daně Produkty Hypoteční banky Hypotéka Hypoteční banky Jedná se o klasický hypoteční úvěr, který může byt použit na: - Koupi bytu v osobním vlastnictví, rodinného domu, stavebního pozemku, rekreačního objektu. - Vypořádání majetkových poměrů spojených s bytem, domem, stavebním pozemkem. - Profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků. - Koupi družstevního bytu. - Stavbu nebo rekonstrukci. - Kombinaci výše uvedených účelů

36 36 Literární přehled Hypoteční úvěry lze následně rozdělit podle jejich výše: - Až 70 % odhadní hodnoty nemovitosti (i rozestavěné). V tomto případě je doba splatnosti úvěru 5 až 40 let. - Až 85 % odhadní hodnoty nemovitosti (i rozestavěné). Doba splatnosti potom může být 5 až 30 let. - Až 100 % odhadní hodnoty nemovitosti (i rozestavěné). Splatnost úvěru je 5 až 30 let. Výhodou je možnost splacení části úvěru nad 70 % kdykoliv a bez sankcí. Tento druh hypotéky nelze využít na koupi rekreačního objektu. Pro získání je povinné úvěrové nebo životní pojištění na 100 % úvěru. V případě pojištění více žadatelů se procenta sčítají a v případě úvěru ve výši nad 3,5 mil. Kč je požadováno pojištění alespoň na tuto částku. Doporučené je využít pojištění schopnosti splácet od ČSOB Pojišťovny sjednané prostřednictvím Hypoteční banky, ale lze využít i produktů jiných bank. Minimální výše hypotečního úvěru je ve všech případech Kč, maximální výše je pak navíc omezena schopností klienta splácet. Ručit bance může klient přímo kupovanou nemovitostí, rozestavěnou či rekonstruovanou nemovitostí nebo jinou nemovitostí, která splňuje obecné specifikace na zajištění hypotéky. Pro získání hypotečního úvěru na koupi nemovitosti stačí pouze 2 doklady, a to kupní smlouva (nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní) a potvrzení o příjmu. Předhypoteční úvěr Úvěr slouží k financování nemovitostí, které splňují podmínky financování hypotečním úvěrem až na dočasnou nemožnost vložení zástavního práva na nemovitost do katastru nemovitostí. To znamená, že v okamžiku čerpání není možné mít danou nemovitost zastavenou. Nastává to například při privatizaci bytů, při koupi bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů či při koupi pozemku od obce. Úvěr může být využit i k financování družstevního bytu, který bude do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví. Po dobu trvání nevyžaduje banka za hypotéku žádné ručení. Následně po převedení bytu do osobního vlastnictví uzavře banka s klientem smlouvu o standardním hypotečním úvěru na byt v osobním vlastnictví. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je Kč. Doba splatnosti úvěru je vždy 1 rok a splatnost se počítá od data schválení předhypotečního úvěru. Úroková sazba je jednotná, pevná na dobu 1 roku. Sazba se stanovuje ke dni schválení úvěru. Jsou možné všechny fixace mimo jednoleté sazby a sazby P-plus. Za předhypoteční úvěr nemusí klient ručit nemovitostí a nepožaduje se ani ručitel.

37 Literární přehled 37 Čerpat úvěr může klient jednorázově nebo postupně a čerpání je prováděno bezhotovostně v závislosti na skutečně vynaložených nákladech na investici do nemovitosti. Splácení probíhá formou pravidelných měsíčních splátek. Splácí se pouze úroky, jistina je následně jednorázově splacena z hypotečního úvěru nejpozději ke dni splatnosti předhypotečního úvěru. V průběhu splácení může klient kdykoliv předčasně splatit předhypoteční úvěr, ovšem pouze pokud je účelem převod členských práv a povinností souvisejících s členstvím v družstvu, nebo pokud se bude jednat o splacení předhypotečního úvěru pomocí hypotečního úvěru Hypoteční banky. Úvěrem lze financovat i individuální výstavbu pro dočasné rozšíření vlastních zdrojů klienta, tedy započetí výstavby, kdy nemovitost ještě nemůže být zapsána do katastru nemovitostí. Takovýto úvěr může být poskytnut do výše 85 % hodnoty nemovitosti, nejvýše do Kč. Pozemek, na kterém je prováděna individuální výstavba rodinného domu, musí být zastaven ve prospěch Hypoteční banky. Výjimkou jsou pouze pozemky ve vlastnictví obcí. Stejné podmínky platí také pro individuální výstavbu moderního bydlení, kterým se rozumí dřevostavby, ekostavby, panelové systémy, kdy průběh stavby neumožňuje zapsání rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí. Hypotéka kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním Hypoteční úvěr je typický splacením z kapitálového životního pojištění, které je vinkulováno ve prospěch Hypoteční banky. Pojistnou smlouvu na kapitálové životní pojištění uzavírá ten ze žadatelů, který má rozhodující příjem pro splácení úvěru. Pojištěný musí být zároveň pojistníkem. Kombinaci úvěru s kapitálovým životním pojištěním lze využít na investice do bytových, administrativních či polyfunkčních budov s převažující plochou určenou pro bydlení nebo administrativní plochou, kde návratnost úvěru stojí na výnosech z nájemného z této nemovitosti. Hypoteční banka akceptuje uzavření kapitálového životního pojištění s následujícími pojišťovnami: ČSOB, Generali, Victoria, ING, Česká pojišťovna, Allianz, AXA životní pojišťovna, UNIQUA, Kooperativa a Aegon. Hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním Hypoteční úvěr je specifický splacením z investičního životního pojištění, které je vinkulováno ve prospěch Hypoteční banky. Pojistnou smlouvu na investiční životní pojištění musí uzavřít ten ze žadatelů, který má rozhodující příjem pro splácení úvěru. Pojištěný musí být zároveň pojistníkem. Tento hypoteční úvěr může být využit pouze na investice do bydlení. Hypoteční banka požaduje uzavření investičního životního pojištění s pojišťovnou UNIQUA, ING, Amcico pojišťovna, a.s. nebo AXA životní pojišťovna.

38 38 Literární přehled Hypotéka kombinovaná s cennými papíry Klient u tohoto typu hypotečního úvěru splácí pouze úrok a další finanční prostředky investuje do podílových fondů společnosti Conseq Investment Management, a.s. Z tohoto investičního portfolia, které je zastaveno ve prospěch Hypoteční banky, následně splatí samotnou jistinu hypotečního úvěru. Účelem úvěru kombinovaného s cennými papíry může být financování stejných objektů jako u standardního hypotečního úvěru. Hypotéka pro absolventy Úvěr je určen pro absolventy vysokých případně středních škol do 30 let, kteří jsou na počátku pracovní kariéry s předpokladem zvyšování jejich příjmů a dále mladým rodinám, kde je jeden z partnerů na mateřské nebo rodičovské dovolené a plánuje návrat do práce. Hlavní výhodou produktu je progresivní typ splácení, který umožňuje snížit finanční zatížení klienta na počátku splácení úvěru. Klient začíná splácet úvěr splátkou nižší než by byla anuita a splátka se v průběhu splácení postupně zvyšuje. Hypoteční úvěr je možno získat až do výše 85 % odhadní hodnoty nemovitosti. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je 5 mil. Kč. Samozřejmostí je omezení výše úvěru schopností klienta splácet. Doba splatnosti může být 20 až 25 let. Hypotéka pro manažery Hypotéka je určena pro bonitní klienty, kteří očekávají v budoucnu určitý pokles svých příjmů například z důvodu odchodu jednoho z partnerů na mateřskou či rodičovskou dovolenou, nebo pro klienty na vrcholu kariéry, kteří taktéž očekávají spíše pokles svých příjmů. Hlavním rozdílem je degresivní typ splácení. Hypotéka může být poskytnuta až do výše 100 % odhadní hodnoty nemovitosti. Minimální výše úvěru je 1,5 mil. Kč a celková výše je limitována schopností klienta splácet. Doba splatnosti může být stanovena na 5 až 40 let. Americká hypotéka Produkt představuje neúčelový úvěr, jehož výhodou je nižší úroková sazba oproti spotřebitelským úvěrům. Úvěr může získat fyzická osoba po dosažení 18 let s trvalým pobytem na území České republiky a také občan České republiky nebo osoba s průkazem o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O americkou hypotéku může klient žádat současně s dalšími třemi žadateli a společně musí žít nejvýše ve dvou domácnostech.

39 Literární přehled 39 Pokud je žadatelem vdaná/ženatá osoba a manželé mají společné jmění manželů, musí žádat o hypoteční úvěr společně. Americkou hypotéku poskytuje Hypoteční banka až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše 5 mil. Kč. Celková výše úvěru je ovšem limitována schopností klienta splácet. Úvěr je zajištěn zástavním právem ke zkolaudované nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí a ležící v České republice. Daná nemovitost nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen. Výjimkou je zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost určená k zajištění musí být nejpozději před čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch Hypoteční banky. Doba splatnosti může být 3 až 20 let a úvěr musí být splacen nejpozději do 70 let věku žadatele. Splácení probíhá formou pravidelných měsíčních splátek a úvěr může být také splacen zčásti nebo zcela formou mimořádné splátky, a to bez poplatků. Hypoteční banka také garantuje úrokovou sazbu po dobu 30 dnů a klient se tak může chránit před zvýšením úrokové sazby v období, kdy shromažďuje potřebné doklady. Refinancování hypotečního úvěru Hypoteční banka umožňuje také refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů od jiných bank. Banka poskytuje 3 možnosti refinancování. První z nich je běžné refinancování úvěru, kdy je nutné doložit veškeré dokumenty dle podmínek stanovených bankou. Druhou možností je převzetí dluhu, kdy dochází k převzetí původního dluhu novým klientem s podmínkami původního úvěru, kterými jsou například úrokové sazby, slevy apod. Třetí možností je zjednodušené refinancování úvěru, které umožňuje za určitých podmínek zjednodušené dokládání ocenění nemovitosti a příjmů. Klient tak nemusí bance dokládat opět všechny dokumenty jako u nového úvěru, ale banka využije podkladů předložených klientem pro původní úvěr a informací ohledně klientovy platební morálky. Těmito podmínkami jsou: maximální výše úvěru 85 % zástavní hodnoty nemovitosti, splatnost úvěru nejvýše 30 let a současně klient k datu čerpání nového úvěru 12 měsíců řádně splácí původní úvěr, objektem úvěru je rodinný dům nebo bytová jednotka, stavební pozemek, bytová jednotka v družstevním vlastnictví, v období mezi poskytnutím původního úvěru a schválením nového úvěru nebyl klientovi poskytnut žádný úvěr či půjčka nad Kč, splátka nového úvěru musí být nižší nebo shodná s původní splátkou, další podmínky pro získání úvěru jsou stanoveny metodikou Hypoteční banky. Pro refinancování je možné využít hypoteční úvěr na byt v osobním vlastnictví, na družstevní byt, na koupi rodinného domu, na koupi stavebního pozemku nebo hypoteční úvěr na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti.

40 40 Literární přehled Volitelné parametry hypotečních úvěrů Hypoteční banka dále umožňuje klientům vybrat si k předchozím hypotečním úvěrům volitelné parametry. Jsou jimi: - Hypotéka bez doložení příjmů Banka nepožaduje standardní potvrzení o příjmu ani daňové přiznání pro splácení úvěru. Produkt lze kombinovat s hypotečními úvěry na byt, dům, pozemek, stavbu či refinancování úvěru. Tímto způsobem je možné získat nejvýše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše úvěru je Kč a maximální výše je 5 mil. Kč. Předmětem zajištění je nemovitost sloužící k bydlení včetně příslušenství, bytový dům či nebytová jednotka za předpokladu, že se realizací investičního záměru stane bytovou jednotkou. Zástavní hodnota nemovitosti sloužící jako zajištění úvěru musí být nejméně 1 mil. Kč. - Hypotéka bez poplatků Jedná se o možnost snížit počáteční náklady spojené se získáním hypotečního úvěru, kdy jsou vybrané poplatky přeneseny do úrokové sazby. Konečná výše úrokové sazby je tak tvořena standardní úrokovou sazbou a fixní odchylkou, která se nemění po celou dobu splácení. Produkt je poskytován pro úvěry s tříletou a vyšší fixní sazbou a sazbou P plus. Hypotéka bez poplatků je nabízena k hypotéce na byt v osobním vlastnictví až do 100 %, hypotéce na dům až do 100 %, hypotéce na koupi pozemku až do 100 % a k hypotéce na stavbu až do 100 %. - Hypotéka na nemovitost k pronájmu Hypoteční úvěr je určen pro úvěry nejvýše do 85 % odhadní hodnoty nemovitosti. Součástí prokazovaných příjmů mohou být i příjmy z pronájmu, přičemž převažující příjem je z budoucích či současných nájemních smluv. Klient musí doložit nájemní smlouvy. Objektem úvěru je bytový dům nebo 2 a více bytových jednotek či rodinných domů. Splatnost úvěru je 5 až 20 let, v některých případech až 25 let. - Hypotéka zpětně Umožňuje klientovi proplatit již dříve čerpané vlastní prostředky, které byly použity k financování objektu, na který žádá o úvěr. Lze proplatit až 100 % částky výše hypotečního úvěru a zpětné proplácení vlastních prostředků je možné nad částku Kč. Na částku nižší je možno využít americkou hypotéku. - Doplňková část S tímto produktem získá klient kromě úvěru finanční prostředky sloužící k financování neočekávaných výdajů spojených s investičním záměrem. Úroková sazba i splácení jsou stejné jako u produktu, ke kterému je doplňková část nabízena.

41 Literární přehled 41 Doplňková část je čerpána jednorázově nebo postupně, bezhotovostně a vždy pouze do výše 20 % z aktuálně vyčerpané účelové části. Celková výše úvěru odpovídá parametrům klientem zvoleného produktu a doplňková část je poskytována maximálně do 20 % objemu hypotečního úvěru. Celý úvěr včetně účelové části musí být zajištěn nemovitostí.

42 42 Vlastní práce 4 Vlastní práce 4.1 Použité proměnné Pro vytvoření ekonometrického modelu bylo nutné získat mnoho dat týkajících se proměnných, které dle mého názoru mohou ovlivňovat objem či počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou. Vliv proměnných může být jak pozitivní tak negativní. Data byla získána především z Českého statistického úřadu (ČSÚ), České národní banky (ČNB) a také přímo od České spořitelny a ostatních bank zapojených do modelování. Jedná se o data čtvrtletní za sledované období let 2006 až Data prvního pololetí roku 2012 jsou použita pro predikce Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (OHU) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů představuje celkovou smluvní jistinu v tisících Kč. Do modelu budou zpočátku zahrnuty veškeré banky, které za celé sledované období let 2006 až 2011 poskytovaly hypoteční úvěry občanům nebo podnikatelským subjektům. V modelech budeme uvažovat jak pozitivní, tak negativní vliv jednotlivých bank. Hypoteční úvěry občanům poskytovaly následující bankovní instituce: - Česká spořitelna (ČS) - Hypoteční banka (HB) - Komerční banka (KB) - GE Money Bank (GE) - Raiffeisen Bank (RFB) - Wüstenrot (W) Hypoteční úvěry podnikatelským subjektům poskytovaly: - Česká spořitelna (ČS) - Komerční banka (KB) Následující grafy ukazují vývoj těchto veličin v čase. Na grafech je vidět největší pokles v roce 2009 a to zejména u bank s větším tržním podílem. Tento pokles je spojen s důsledky finanční krize, která postihla většinu otevřených ekonomik světa.

43 Vlastní práce 43 Obr. 2 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v tis. Kč Obr. 3 Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům v tis. Kč Počet poskytnutých hypotečních úvěrů (PHU) Počet poskytnutých hypotečních úvěrů představuje počet uzavřených smluv bez ohledu na výši jistiny. Do modelu jsou zahrnuty stejné banky poskytující hypoteční úvěry jako u veličiny objem hypotečních úvěrů. Stejně tak je počet hypotečních úvěrů rozdělen na úvěry poskytnuté občanům a úvěry poskytnuté podnikatelským subjektům. Zde také uvažujeme jak pozitivní, tak negativní vliv jednotlivých bank. Na následujících grafech vidíme opět vývoj těchto veličin. Na grafu je stejně jako u veličiny objem poskytnutých hypotečních úvěrů vidět největší pokles v roce 2009 způsobený finanční krizí.

44 44 Vlastní práce Obr. 4 Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů občanům Obr. 5 Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům Hrubý domácí produkt (HDP) Hrubý domácí produkt měří celkový objem finální produkce v peněžních jednotkách vyrobený v dané zemi za určité období výrobními faktory umístěnými v dané zemi bez ohledu na to, kdo vlastní tyto výrobní faktory. Do HDP je zahrnuto pouze takové zboží, které je vyrobeno v daném sledovaném období, v daném období je prodáno na trhu a v témže období není znovu prodáno. Pro model využijeme HDP v běžných cenách v mld. Kč a budeme uvažovat jak pozitivní, tak negativní vliv. Jeho vývoj je vidět na následujícím grafu.

45 Vlastní práce 45 Obr. 6 Vývoj HDP v běžných cenách v mld. Kč Inflace (I) Inflace bývá definována jako změna cenové hladiny. Inflaci lze chápat jako opakovaný růst cen v ekonomice. Ceny jednotlivých druhů zboží se v čase zvyšují (platí zde zákon nabídky a poptávky a tudíž se ceny mohou také i snižovat). Inflaci v České republice sleduje Český statistický úřad a její vývoj za sledované období vidíme na následujícím grafu. Z něj je patrný výrazný výkyv v letech způsobený především finanční krizí. U inflace budeme opět uvažovat možný pozitivní či negativní vliv. Obr. 7 Vývoj inflace

46 46 Vlastní práce Úroková míra (UM) Úroková míra v tomto modelu představuje průměrnou úrokovou míru hypotečních úvěrů. Data jsou získána z internetových stránek společnosti Fincentrum, která je zmiňována v teoretické části této práce. Vývoj dané veličiny můžeme opět vidět na následujícím grafu. Jak je z grafu vidět, tak v roce 2007 došlo k nárůstu úrokové míry, což můžeme přisuzovat finanční krizi, která do určité míry zasáhla všechny otevřené ekonomiky světa. Od roku 2010 je naopak vidět pokles úrokové míry, který se nakonec zastavil mezi 3-4 %. U úrokové míry předpokládáme pouze negativní vliv jak na objem, tak na počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Obr. 8 Vývoj úrokové míry hypotečních úvěrů

47 Vlastní práce Střední stav obyvatelstva (SSO) Střední stav obyvatelstva představuje průměrný počet obyvatel v jednotlivých čtvrtletích. Tento stav obyvatelstva od roku 2006 postupně narůstal, od roku 2009 kolísá okolo hodnoty 10,5 mil. U této proměnné budeme předpokládat pozitivní vliv. Obr. 9 Vývoj středního stavu obyvatelstva Průměrná hrubá měsíční mzda (PHMM) Tato veličina představuje průměrnou hrubou měsíční mzdu v Kč přepočtenou na plně zaměstnanou osobu. Od roku 2006 mírně narůstá. Je ovšem zajímavé vidět vždy nárůst v průběhu roku a následný pokles v prvním čtvrtletí následujícího roku. Tento jev může být způsoben zejména různými ročními bonusy, prémiemi či 13. a 14. platy, které někteří zaměstnavatelé poskytují. U této veličiny budeme při modelování uvažovat jak pozitivní vliv, tak i negativní. Je to z důvodu, že čím vyšší mzda, tím je možné, že daná osoba nebude hypoteční úvěr potřebovat, ale naopak čím vyšší mzda, tím má možnost dosáhnout na výhodnější podmínky u jednotlivých poskytovatelů hypotečních úvěrů a proto by úvěru tato osoba spíše využila. Jako u jedné z mála vybraných veličin není na následujícím grafu ukazujícím její vývoj vidět výraznější změna v období finanční krize či po ní.

48 48 Vlastní práce Obr. 10 Vývoj průměrné hrubé měsíční mzdy Míra nezaměstnanosti (MN) Míra nezaměstnanosti je veličina vyjadřující v procentech podíl nezaměstnaných na celkové pracovní síle. Jedná se o nezaměstnanost osob ve věku 15 až 64 let. Míra nezaměstnanosti bude do modelu zahrnuta jako proměnná mající negativní vliv na objem či počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Je to z důvodu, že čím je vyšší míra nezaměstnanosti, tím mají lidé méně peněžních prostředků na splácení úvěrů a stávají se tak pro banky méně bonitními klienty. Vývoj míry nezaměstnanosti je vidět na následujícím grafu. Z něj je patrné, že na konci roku 2008 došlo k prudkému nárůstu nezaměstnanosti především v důsledku celosvětové finanční krize.

49 Vlastní práce 49 Obr. 11 Vývoj míry nezaměstnanosti Index cen nemovitostí (ICN) Index cen nemovitostí uvádí změnu ceny nemovitosti v daném období buď oproti stejnému období předchozího roku nebo oproti předcházejícímu období nebo oproti základnímu období, v našem případě roku Vývoj této veličiny, zajisté také ovlivněný již několikrát zmíněnou finanční krizí, můžeme vidět na následujícím grafu. V modelech budeme uvažovat jak pozitivní vliv této veličiny z důvodu, že čím vyšší jsou ceny nemovitostí, tím spíše potřebují lidé k jejich financování využít různé druhy hypotečních úvěrů, tak i negativní, protože s narůstajícími cenami nemovitostí se hypoteční úvěry stávají pro některé obyvatele nedosažitelné z důvodu, že nemají na jejich splácení. Obr. 12 Vývoj indexu cen nemovitostí

50 50 Vlastní práce Diskontní úroková míra (DUM) Diskontní úroková míra odpovídá úrokové míře, za kterou komerční banky získávají úvěry od centrální banky. Česká národní banka využívá tuto sazbu jako nástroj měnové politiky pro ovlivňování množství peněz v ekonomice. Zvýšení diskontní sazby způsobuje tzv. zdražení peněz a tím se snižuje ochota bank půjčovat si a naopak. Čím vyšší je tedy tato sazba, tím nákladnější by měly být i veškeré úvěry poskytované komerčními bankami. V modelech tedy uvažujeme pouze negativní vliv této proměnné. Její vývoj zachycuje následující graf, ze kterého je patrné, že od posledního čtvrtletí roku 2009 dosahuje hodnoty 0,25 %. Obr. 13 Vývoj diskontní úrokové míry Index nákladů stavební výroby (INSV) Index nákladů stavební výroby uvádí změnu nákladů v daném období buď oproti stejnému období předchozího roku nebo oproti předcházejícímu období nebo oproti základnímu období, v našem případě oproti předcházejícímu období. Vývoj této veličiny můžeme vidět na následujícím grafu. V modelech budeme uvažovat pozitivní i negativní vliv. Vysvětlení je obdobné jako u veličiny index cen nemovitostí. Pozitivní působení by znamenalo, že čím vyšší jsou náklady na stavbu, tím spíše lidé potřebují hypoteční úvěr. A naopak negativní vliv by znamenal, že lidé by na stavbu neměli ani s využitím hypotečního úvěru, který by jim banka mohla na základě jejich platební schopnosti poskytnout, proto o úvěr nepožádají a stavbu odloží.

51 Vlastní práce 51 Obr. 14 Vývoj indexu nákladů stavební výroby Kurz CZK/EUR (K) Měnový kurz je cena, za kterou se směňuje jedna měna za druhou. V našem případě cena eura vyjádřená v korunách. U této proměnné předpokládáme možný kladný i záporný vliv. Obr. 15 Vývoj kurzu koruny vůči euru

52 52 Vlastní práce 4.2 Vícerozměrná regresní analýza Vliv veličin na objem poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou občanům V rámci prvního vícerozměrného regresního modelu analyzujeme funkční vztah: +, +, +, +, +, OHU CS = f OHU KB, OHU HB, OHU GE, OHU RFB, OHU W +, +, + +, +, +, +, OHU CS = f HDP, I, UM, SSO, PHMM, MN, ICN, DUM, INSV, K Pomocí metody nejmenších čtverců jsme získali následující model s odhady parametrů: OHU-CS = 3,03183e , OHU-KB + 0, OHU-HB + 6,02507 OHU-GE + 0, OHU-RFB + 0, OHU-W - 18,5454 HDP + 1,50683e+06 I - 1,60235e+06 UM - 28,2809 SSO + 889,356 PHMM + 2,04949e+06 MN ICN - 3,99035e+06 DUM INSV K

53 Vlastní práce 53 Tab. 3 Koeficienty modelu závislostí OHU-CS (občané) s p-hodnotami koeficient p-hodnota konstanta 3,03183e+08 0,6538 OHU-KB 0, ,9853 OHU-HB 0, ,7163 OHU-GE 6, ,1230 OHU-RFB 0, ,6532 OHU-W 0, ,8155 HDP -18,5454 0,5832 I 1,50683e+06 0,0811 UM -1,60235e+06 0,3301 SSO -28,2809 0,7047 PHMM 889,356 0,2085 MN 2,04949e+06 0,3483 ICN ,5990 DUM -3,99035e+06 0,2644 INSV ,5644 K ,8102 Tab. 4 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí OHU-CS (občané) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 9, p-hodnota (F) 0, Akaikovo kritérium 748,0485 Schwarzovo kritérium 766,8973 Hannan-Quinnovo kritérium 753,0491 Tento model ovšem obsahuje neprůkazné parametry. Pomocí postupné eliminace proměnných na hladině významnosti 5 % jsme získali následující model: OHU-CS = 8,85666e ,61147 OHU-GE + 1,14385e+06 I - 1,49946e+06 UM - 3,83022e+06 DUM

54 54 Vlastní práce Tab. 5 Koeficienty upraveného modelu závislostí OHU-CS (občané) s p-hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 8,85666e+06 0,0040 OHU-GE 5, ,61e-06 I 1,14385e+06 0,0073 UM -1,49946e+06 0,0078 DUM -3,83022e+06 0,0026 Tab. 6 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí OHU-CS (občané) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 46,10886 p-hodnota (F) 1,59e-09 Akaikovo kritérium 740,5446 Schwarzovo kritérium 746,4348 Hannan-Quinnovo kritérium 742,1072 Tento upravený model již obsahuje pouze statisticky průkazné parametry a oproti předchozímu modelu má nižší všechna tři informační kritéria a naopak vyšší adjustovaný koeficient determinace. Dle F testu můžeme říci, že model jako celek je statisticky významný. Následně testujeme předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Tab. 7 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí OHU-CS (občané) p-hodnota (RESET test) 0,0168 p-hodnota (LM test mocniny) 0, p-hodnota (LM test logaritmy) 0, p-hodnota (Durbin-Watsonova 0, statistika) p-hodnota (Breusch-Godfreyův test) 0,0512 p-hodnota (Ljung-Box test) 0,111 p-hodnota (Whiteův test) 0, VIF faktory - OHU-GE - I - UM - DUM 7,286 7,457 2,262 18,519 p-hodnota (Chí-kvadrát) 0, Podle p-hodnoty RESET testu bychom sice nulovou hypotézu o správné specifikaci modelu zamítli, ale dle obou LM testů tuto nulovou hypotézu zamítnout nemůžeme. Celkově tedy pokládáme model za správně specifikovaný. Autokorelaci chybového členu můžeme na základě p-hodnoty Durbin-Watsonova,

55 Vlastní práce 55 Breusch-Godfreyova i Ljung-Boxova testu vyloučit. Whiteův test a jeho p- hodnota potvrdily požadovanou homoskedasticitu chybového členu. Hodnoty VIF faktorů poukazují na možnou existenci kolinearity u diskontní úrokové míry. Jejím vyřazením by ale model jako celek ztratil na kvalitě, proto tuto proměnnou v modelu ponecháme. Dle p-hodnoty chí-kvadrátu také nezamítáme nulovou hypotézu o normálním rozdělení chybového členu. Na základě výsledků provedených testů můžeme říci, že model se jeví jako statisticky významný a ekonomicky interpretovatelný. Z modelu vyplývá, že objem hypotečních úvěrů závisí ze všech vybraných proměnných pouze na objemu hypotečních úvěrů poskytnutých GE Money Bank, na inflaci, úrokové míře a diskontní úrokové míře. Jednotlivé koeficienty říkají, jak se změní závislá proměnná (OHU-CS), když se o jednotku změní příslušná nezávislá proměnná. Z daného vyplývá, že pokud se objem hypotečních úvěrů GE Money bank zvýší o jednotku tedy o 1 tis. Kč, zvýší se také objem poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou a to o 5,6*10 6 tis. Kč. Pokud by došlo ke zvýšení inflace o 1 procentní bod, došlo by ke zvýšení objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou o 1,1*10 6 tis. Kč. Naopak pokud by vzrostla úroková míra či diskontní úroková míra o 1 procentní bod, nastal by pokles objemu hypotečních úvěrů o 1,5*10 6 tis. Kč v případě úrokové míry a 3,8*10 14 tis. Kč v případě diskontní úrokové míry. Tab. 8 Analýza rozptylu pro model závislostí OHU-CS (občané) ANOVA Součet Stupně Střední čtverců volnosti kvadrát F-test p-hodnota Regrese 2,26189e ,65473e ,1089 1,59e-009 Reziduum 2,33014e ,22639e+012 Úplné 2,49491e ,08474e+013 Díky vícerozměrné regresní analýze jsme zjistili, na kterých veličinách závisí objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům. Pomocí těchto veličin budeme následně predikovat vývoj veličiny OHU-CS v prvním pololetí roku Následující graf ukazuje vývoj veličiny OHU-CS, predikované hodnoty a také interval spolehlivosti, ve kterém by se při správném modelování měly nacházet skutečné hodnoty objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům.

56 56 Vlastní práce 1e+007 9e procentní interval OHU_CS předpověď 8e+006 7e+006 6e+006 5e+006 4e+006 3e+006 2e , , , Obr. 16 Predikce OHU-CS (občané) Tab. 9 Hodnoty predikce OHU-CS (občané) Pozorování OHU-CS Předpověď 95% konfidenční interval 2009: , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , , : , , ,55 Výše uvedená tabulka uvádí hodnoty předpovědí pro jednotlivá období. Pro první pololetí roku 2012 je uvedena předpověď a také 95% interval spolehlivosti,

57 Vlastní práce 57 tedy interval, ve kterém by se hodnota OHU-CS měla s 95% pravděpodobností nacházet. V prvním čtvrtletí 2012 se sice skutečná hodnota nachází nad horní mezí, ale v druhém čtvrtletí se již tato hodnota nachází přibližně uprostřed intervalu, což svědčí o kvalitě predikce a tedy kvalitě celkového modelu Vliv veličin na objem poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou podnikatelským subjektům Druhý vícerozměrný regresní model analyzuje funkční vztah: +, + +, + +, +, +, +, OHU CS = f OHU KB, HDP, I, UM, SSO, PHMM, MN, ICN, DUM, INSV, K Vztah závislé a nezávislých proměnných je vyjádřen následující rovnicí, kterou jsme získali pomocí metody nejmenších čtverců. OHU-CS = 2,05413e+08-19,6961 OHU-KB + 27,9180 HDP I UM 30,1626 SSO 115,181 PHMM + 1,06105e+06 MN ,4 ICN + 2,75743e+06 DUM INSV K Tab. 10 Koeficienty modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 2,05413e+08 0,7827 OHU-KB -19,6961 0,5116 HDP 27,9180 0,3492 I ,6546 UM ,7460 SSO -30,1626 0,6940 PHMM -115,181 0,9198 MN 1,06105e+06 0,7846 ICN 61939,4 0,9096 DUM 2,75743e+06 0,5501 INSV ,4181 K ,8252 Tab. 11 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 2, p-hodnota (F) 0, Akaikovo kritérium 785,3577 Schwarzovo kritérium 799,4943 Hannan-Quinnovo kritérium 789,1082 Tento model však obsahuje statisticky neprůkazné parametry a model jako celek není statisticky významný. Postupným vynecháním proměnných

58 58 Vlastní práce s neprůkaznými koeficienty a to na hladině významnosti 5 % jsme získali následující model s výrazně lepšími statistikami. OHU-CS = 4,23881e+07-2,20417e+06 MN ICN Tab. 12 Koeficienty upraveného modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) s p- hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 4,23881e+07 7,25e-05 MN -2,20417e+06 0,0003 ICN ,0011 Tab. 13 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 11,01534 p-hodnota (F) 0, Akaikovo kritérium 776,6227 Schwarzovo kritérium 780,1568 Hannan-Quinnovo kritérium 777,5603 Model získaný vynecháním proměnných s neprůkaznými koeficienty je oproti původnímu modelu dle sledovaných kritérií lepší. Hodnoty všech tří informačních kritérií jsou nižší a naopak adjustovaný koeficient determinace je vyšší. Na základě provedeného F testu se dá říci, že model jako celek je statisticky významný. Dále testujeme předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Tab. 14 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) p-hodnota (RESET test) 0,195 p-hodnota (LM test mocniny) 0, p-hodnota (LM test logaritmy) 0, p-hodnota (Durbin-Watsonova 0, statistika) p-hodnota (Breusch-Godfreyův test) 0,179 p-hodnota (Ljung-Box test) 0,0307 p-hodnota (Whiteův test) 0, VIF faktory - MN - ICN 1,358 1,358 p-hodnota (Chí-kvadrát) 0,07188

59 Vlastní práce 59 P-hodnota RESET testu nám umožňuje nezamítnout nulovou hypotézu o správné specifikaci modelu a to samé potvrzuje i p-hodnota obou LM testů. Předpoklad o neexistenci autokorelace chybového členu můžeme také potvrdit, a to na základě p-hodnoty Durbin-Watsonovy statistiky a Breuch-Godfreyova testu. Whiteův test dokazuje, že chybový člen má homoskedastický rozptyl. Hodnoty VIF faktorů jsou velmi nízké, tudíž můžeme říci, že v modelu se nevyskytuje multikolinearita. Splněn je také poslední předpoklad o normálním rozdělení chybového členu, což jsme dokázali pomocí p-hodnoty chí-kvadrátu. Provedené testy a jejich pozitivní výsledky nám umožňují tvrdit, že získaný model můžeme považovat za statisticky významný a ekonomicky interpretovatelný, i když dle adjustovaného koeficientu determinace vysvětluje model necelých 50 % variability závislé proměnné. Model říká, že objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí z vybraných proměnných pouze na míře nezaměstnanosti a na indexu cen nemovitostí. Koeficienty u obou proměnných jsou záporné, což odpovídá ekonomickým předpokladům. Změna v míře nezaměstnanosti o 1 procentní bod způsobí změnu objemu poskytnutých hypotečních úvěrů o 2,2*10 6 tis. Kč. Pokud by došlo ke změně u indexu cen nemovitostí, změna objemu poskytnutých úvěrů bude sice menší, ale taktéž dosti znatelná, a to o tis. Kč. Tab. 15 Analýza rozptylu pro model závislostí OHU-CS (podnikatelské subjekty) ANOVA Součet Stupně Střední čtverců volnosti kvadrát F-test p-hodnota Regrese 1,29846e ,49228e ,0153 0,0005 Reziduum 1,23771e ,89386e+012 Úplné 2,53617e ,10268e+013 Vícerozměrná analýza nám umožnila zjistit, na kterých proměnných objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí. Tyto veličiny použijeme při tvorbě predikce na první pololetí roku Na následujícím grafu můžeme vidět vývoj skutečných hodnot proměnné OHU-CS, vývoj predikovaných hodnot a dále také barevně označený interval spolehlivosti pro model.

60 60 Vlastní práce Obr. 17 Predikce OHU-CS (podnikatelské subjekty) 8e+006 7e procentní interval OHU_CS předpověď 6e+006 5e+006 4e+006 3e+006 2e+006 1e e , , , Tab. 16 Hodnoty predikce OHU-CS (podnikatelské subjekty) Pozorování OHU-CS Předpověď 95% konfidenční interval 2009: , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , : , , , , : , , , ,32

61 Vlastní práce 61 Výše uvedená tabulka uvádí konkrétní hodnoty grafu Predikce OHU-CS (podnikatelské subjekty). Skutečné hodnoty OHU-CS by správně měly spadat do určeného 95% intervalu spolehlivosti, ovšem v našem případě tomu tak není. Může to být způsobeno tím, že model vysvětluje pouze asi 46 % variability závislé proměnné a tedy tato proměnná zřejmě závisí na dalších veličinách, které do modelu nebyly zahrnuty Vliv veličin na počet poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou občanům Ve třetím vícerozměrném regresním modelu analyzujeme funkční vztah: +, +, +, +, +, PHU CS = f PHU KB, PHU HB, PHU GE, PHU RFB, PHU W + +, + +, +, +, +, PHU CS = f HDP, I, UM, SSO, PHMM, MN, ICN, DUM, INSV, K Metodou nejmenších čtverců jsme dospěli k následujícímu modelu s níže uvedenými statistikami: PHU-CS = , PHU-KB + 0, PHU-HB + 6,00689 PHU- GE + 1,24021 PHU-RFB + 0, PHU-W - 0, HDP + 950,641 I - 610,253 UM - 0, SSO + 0, PHMM ,43 MN + 105,054 ICN ,11 DUM - 532,391 INSV - 120,503 K

62 62 Vlastní práce Tab. 17 Koeficienty modelu závislostí PHU-CS (občané) s p-hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta ,5022 PHU-KB -0, ,7703 PHU-HB 0, ,4548 PHU-GE 6, ,1428 PHU-RFB 1, ,3080 PHU-W 0, ,3868 HDP -0, ,2779 I 950,641 0,0429 UM -610,253 0,4940 SSO -0, ,6016 PHMM 0, ,0892 MN 1048,43 0,4244 ICN 105,054 0,6425 DUM -3269,11 0,1310 INSV -532,391 0,2868 K -120,503 0,7910 Tab. 18 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí PHU-CS (občané) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 11,10604 p-hodnota (F) 0, Akaikovo kritérium 390,1747 Schwarzovo kritérium 409,0235 Hannan-Quinnovo kritérium 395,1753 I když je dle provedeného F testu model jako celek statisticky významný a podle adjustovaného koeficientu determinace vysvětluje vysokou míru variability, obsahuje neprůkazné koeficienty. Jejich eliminací na hladině významnosti 5 % jsme získali model: PHU-CS = 6940,59 + 5,54731 PHU-GE + 570,278 I ,78 UM ,39 DUM

63 Vlastní práce 63 Tab. 19 Koeficienty upraveného modelu závislostí PHU-CS (občané) s p-hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 6940,59 0,0005 PHU-GE 5, ,81e-06 I 570,278 0,0192 UM -1284,78 0,0004 DUM -2240,39 0,0045 Tab. 20 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí PHU-CS (občané) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 44,75715 p-hodnota (F) 2,05e-09 Akaikovo kritérium 385,9114 Schwarzovo kritérium 391,8016 Hannan-Quinnovo kritérium 387,4740 Upravený model vykazuje nižší hodnoty informačních kritérií a jen mírně vyšší hodnotu adjustovaného koeficientu determinace. Dle F testu je model statisticky významný. Dále jsme provedli testy předpokladů klasického lineárního regresního modelu, jejichž p-hodnoty jsou uvedeny v následující tabulce. Tab. 21 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí PHU-CS (občané) p-hodnota (RESET test) 0,0251 p-hodnota (LM test mocniny) 0, p-hodnota (LM test logaritmy) 0, p-hodnota (Durbin-Watsonova 0,92463 statistika) p-hodnota (Breusch-Godfreyův test) 0,106 p-hodnota (Ljung-Box test) 0,0792 p-hodnota (Whiteův test) 0, VIF faktory: - PHU-GE - I - UM - DUM 7,889 6,664 2,110 19,157 p-hodnota (Chí-kvadrát) 0,07394 Model je opět jako v případě objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům dle p-hodnoty RESET testu špatně specifikován, ale dle obou LM testů specifikován správně. Proto jako v předchozím případě předpokládáme správnou specifikaci modelu. Dle p-hodnot Durbin-Watsonova, Breusch-Godfreyova i Ljung-Boxova testu nezamítáme nulovou hypotézu

64 64 Vlastní práce o neexistenci autokorelace chybového členu. Whiteův test a jeho p-hodnota potvrzují, že chybový člen je homoskedastický. VIF faktory poukazují na možnou existenci kolinearity pouze u proměnné DUM. Jejím vyřazením by ovšem model nedocílil lepších hodnot testovacích statistik, ale naopak horších, proto proměnnou v modelu ponecháváme. Na základě posledního z testů, chí-kvadrátu, a jeho p-hodnoty nezamítáme nulovou hypotézu o normálním rozdělení chybového členu. S ohledem na výsledky testů lze říci, že model je statisticky významný a ekonomicky interpretovatelný. V modelu zůstaly stejné proměnné jako v modelu závislostí objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou, což může jen posilovat jejich vhodnost. Model ukazuje pozitivní vliv proměnných PHU-GE a I. Když by se zvýšil počet poskytnutých hypotečních úvěrů GE Money Bank o 1, tak Česká spořitelna by prodala o 5 hypotečních úvěrů více. Negativně na závislou proměnnou působí úroková míra a diskontní úroková míra a to velmi výrazně. Jen malá změna těchto sazeb by znamenala velký výkyv v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou. U úrokové míry se 1 procentní bod rovná 1284 úvěrům a u diskontní úrokové míry dokonce 2240 úvěrům. Tab. 22 Analýza rozptylu pro model závislostí PHU-CS (občané) ANOVA Součet čtverců Stupně Střední volnosti kvadrát F-test p-hodnota Regrese 8,39941e ,09985e ,7572 2,05e-009 Reziduum 8,91415e Úplné 9,29082e ,03949e+006 V dalším kroku provedeme opět predikci pomocí modelem ověřených proměnných s rozsahem předpovědi na první a druhé čtvrtletí roku Z následujícího grafu vidíme vývoj skutečných a predikovaných hodnot veličiny PHU-CS. Zelená oblast na grafu značí interval spolehlivosti, tedy interval, ve kterém by se skutečné hodnoty proměnné měly nacházet.

65 Vlastní práce procentní interval PHU_CS předpověď , , , Obr. 18 Predikce PHU-CS (občané) Tab. 23 Hodnoty predikce PHU-CS (občané) Pozorování PHU-CS Předpověď 95% konfidenční interval 2009:2 1657, , :3 1873, , :4 2138, , :1 1615, , :2 1928, , :3 2200, , :4 3252, , :1 3544, , :2 5134, , :3 3910, , :4 5361, , : , , , : , , ,73

66 66 Vlastní práce Předcházející tabulka uvádí předpovědi počtu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům. Pro první a druhé čtvrtletí roku 2012 je navíc určen interval spolehlivosti pro proměnnou PHU-CS. Obě skutečné hodnoty této proměnné spadají do intervalu spolehlivosti. Můžeme tedy říci, že se jedná o predikci kvalitní a z toho usuzujeme i kvalitu vzniklého modelu Vliv veličin na počet poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou podnikatelským subjektům Čtvrtý a poslední vícerozměrný regresní model analyzuje funkční vztah: +, + +, + PHU CS = f PHU KB, HDP, I, UM, SSO +, +, +, +, = f PHMM, MN, ICN, DUM, INSV, K Opět metodou nejmenších čtverců jsme získali odhady parametrů modelu. PHU-CS = 20213,3 2,75618 PHU-KB + 0, HDP 40,8142 I 42,5195 UM 0, SSO 0, PHMM 69,5697 MN + 6,37618 ICN 79,5082 DUM 24,9960 INSV 26,5157 K Tab. 24 Koeficienty modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) s p-hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 20213,3 0,0872 OHU-KB -2, ,1885 HDP 0, ,0012 I -40,8142 0,0110 UM -42,5195 0,2865 SSO -0, ,1689 PHMM -0, ,0022 MN -69,5697 0,2137 ICN 6, ,3944 DUM -79,5082 0,2472 INSV -24,9960 0,0672 K -26,5157 0,1180

67 Vlastní práce 67 Tab. 25 Hodnoty pro posouzení kvality modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 18,68830 p-hodnota (F) 7,15 Akaikovo kritérium 250,8000 Schwarzovo kritérium 264,9366 Hannan-Quinnovo kritérium 254,5505 Získaný model ovšem obsahuje neprůkazné koeficienty a dle F testu není ani statisticky významný. Proto jsme provedli sekvenční eliminaci proměnných na hladině významnosti 5 % a dostali tak upravený model: PHU-CS = 1153,60 + 0, HDP - 47,9079 I - 58,9470 UM - 0, PHMM - 77,7618 MN Tab. 26 Koeficienty upraveného modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) s p- hodnotami koeficient p-hodnota Konstanta 1153,60 0,0003 HDP 0, ,0004 I -47,9079 4,41e-05 UM -58,9470 0,0008 PHMM -0, ,73e-06 MN -77,7618 9,86e-05 Tab. 27 Hodnoty pro posouzení kvality upraveného modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) Adjustovaný koeficient determinace 0, F test 36,37019 p-hodnota (F) 8,48e-09 Akaikovo kritérium 250,5701 Schwarzovo kritérium 257,6384 Hannan-Quinnovo kritérium 252,4453 Upravený model bez neprůkazných proměnných je podle F testu oproti původnímu modelu statisticky významný, i když se mírně snížil adjustovaný koeficient determinace. Tento pokles o 0,01 ovšem vyrovnávají nižší hodnoty všech tří informačních kritérií.

68 68 Vlastní práce Tab. 28 P-hodnoty testovacích statistik předpokladů klasického lineárního regresního modelu závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) p-hodnota (RESET test) 0,807 p-hodnota (LM test mocniny) 0, p-hodnota (LM test logaritmy) 0, p-hodnota (Durbin-Watsonova 0, statistika) p-hodnota (Breusch-Godfreyův test) 0,112 p-hodnota (Ljung-Box test) 0,501 p-hodnota (Whiteův test) 0, VIF faktory: - MN 4,683 - PHMM 5,810 - HDP 7,427 - I 3,121 - UM 1,448 p-hodnota (Chí-kvadrát) 0,12262 Upravený model je správně specifikovaný, což můžeme usoudit z p-hodnot Reset testu a LM testů. U dvou ze tří testů autokorelace nemůžeme zamítnout nulovou hypotézu o neexistenci autokorelace chybového členu, pouze Breusch- Godfreyův test ji zamítá. Na základě p-hodnoty Whiteova testu nezamítáme ani nulovou hypotézu o homoskedasticitě chybového členu. VIF faktory nepoukazují na existenci multikolinearity. Předpoklad o normálním rozdělení chybového členu je taktéž splněn, protože dle p-hodnoty Chí-kvadrátu nezamítáme nulovou hypotézu. Získaný model neporušuje předpoklady klasického lineárního regresního modelu, proto jej lze považovat za statisticky významný a ekonomicky interpretovatelný. Model poukazuje na velmi malý pozitivní vliv hrubého domácího produktu a na taktéž velmi malý avšak negativní vliv středního stavu obyvatelstva a průměrné hrubé měsíční mzdy. Výraznější negativní vliv mají pak inflace, míra nezaměstnanosti, diskontní úroková míra a kurz. Například pokud míra nezaměstnanosti vzroste o 1 procentní bod, pak počet poskytnutých hypotečních úvěrů Českou spořitelnou klesne o 126 nebo pokud klesne diskontní sazba o 1 procentní bod, pak počet hypotečních úvěrů klesne o 120. Tab. 29 Analýza rozptylu pro model závislostí PHU-CS (podnikatelské subjekty) ANOVA Součet Stupně Střední čtverců volnosti kvadrát F-test p-hodnota Regrese ,3 36,3702 8,48e-009 Reziduum 29161, ,07 Úplné ,1

69 Vlastní práce 69 V rámci vícerozměrné regresní analýzy jsme určili proměnné, na kterých počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí. Nyní můžeme pomocí těchto proměnných predikovat vývoj veličiny PHU-CS v prvních dvou čtvrtletích roku V následujícím grafu je možné vidět vývoj skutečných a predikovaných hodnot PHU-CS. V pravé části grafu je zeleně znázorněn interval spolehlivosti, ve kterém by se skutečné hodnoty PHU-CS měly nacházet procentní interval PHU_CS předpověď Obr , , , Predikce PHU-CS (podnikatelské subjekty)

70 70 Vlastní práce Tab. 30 Hodnoty predikce PHU-CS (podnikatelské subjekty) Pozorování PHU-CS Předpověď 95% konfidenční interval 2009:2 223,00 217, :3 188,00 201, :4 142,00 179, :1 169,00 141, :2 293,00 322, :3 331,00 318, :4 272,00 255, :1 211,00 209, :2 411,00 314, :3 310,00 339, :4 257,00 292, : ,48 133,80-247, : ,48 213,34-315,63 Provedenou predikci můžeme zhodnotit jako kvalitní, protože obě skutečné hodnoty proměnné PHU-CS (2012:1 a 2012:2) leží v intervalu spolehlivosti. Tato predikce nám tedy pomáhá verifikovat vzniklý model, který určil, že z vybraných proměnných závisí počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům jen na míře nezaměstnanosti, průměrné hrubé měsíční mzdě, hrubém domácím produktu, inflaci a úrokové míře.

71 Diskuze 71 5 Diskuze Ve vlastní práci byla použita vícerozměrná regresní analýza, abychom zjistili, na kterých proměnných závisí objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům a samostatně podnikatelským subjektům. Sledovaným obdobím byly roky 2006 až 2011 s tím, že první pololetí roku 2012 bylo použito pro predikce. Data byla čtvrtletní a byla získána od České národní banky, ze Statistického úřadu a v neposlední řadě přímo od České spořitelny, která si vede evidenci za celý hypoteční trh. Česká spořitelna mi tedy poskytla data i za ostatní banky použité v modelování. Časová řada obsahuje 24 hodnot, což bychom mohli považovat za řadu, u které je možné určité zkreslení, ale starší data některých proměnných bohužel nebylo možné získat. V první regresní analýze jsme se zabývali vlivem proměnných na objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům. Jako nejlepší byl zvolen následující model (koeficienty jsou zaokrouhleny): OHU-CS = 8,86* ,6 OHU-GE + 1,14*10 6 I 1,5*10 6 UM 3,8*10 6 DUM Model vysvětluje 88 % variability závislé proměnné, obsahuje jen průkazné koeficienty a dle provedených testů splňuje všechny předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Jediný menší problém se vyskytl u diskontní úrokové míry, která vykazovala vyšší hodnotu VIF faktoru, což značí kolinearitu. Závislost mezi úrokovou mírou hypotečních úvěrů a diskontní úrokovou mírou se ovšem dala předpokládat, protože banky většinu svých úrokových sazeb odvozují od sazeb, které jim poskytuje Česká národní banka. Po vyloučení diskontní úrokové míry z modelu by ovšem model jako celek ztratil na kvalitě, a proto byla tato proměnná v modelu ponechána. Kvalita modelu byla následně potvrzena také vytvořením predikce, kdy sice hodnota prvního čtvrtletí roku 2012 ležela mírně nad intervalem spolehlivosti, ale hodnota druhého čtvrtletí ležela již poblíž středu tohoto intervalu. Z tohoto modelu vyplývá, že objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům závisí na objemu hypotečních úvěrů poskytnutých GE Money Bank, na inflaci, úrokové míře a diskontní úrokové míře. Konkrétně model říká, že pokud se OHU-GE zvýší o Kč, pak se OHU-CS zvýší o Kč. To znamená, že banky si na trhu příliš nekonkurují, spíše si nové klienty v poměru rozdělí (nebo naopak klienty obě banky mohou ve stejném poměru ztratit). Inflace působí na model relativně silně, když se zvýší o 1 procentní bod, pak OHU-CS vzroste o mil. Kč. Inflace zjednodušeně představuje růst cen, proto tedy občané potřebují při jejím růstu více peněžních prostředků na danou nemovitost, stavbu či rekonstrukci. Jak jsme již na začátku modelování předpokládali, důležitou roli hraje také úroková míra hypotečních úvěrů. Potvrdil se její negativní vliv, tzn., že při jejím růstu dojde k poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů, protože se pro klienty tyto úvěry stanou

72 72 Diskuze nákladnějšími. Dojde tak buď ke zvýšení splátek při zachování počtu let, nebo k prodloužení doby splácení (případně i oba jevy zároveň, ale v menší míře). Při růstu úrokové míry o 1 procentní bod dojde k poklesu OHU-CS až o mil. Kč. U diskontní úrokové míry je propad ještě větší, ale zde by se mohlo počítat s možností mírného zkreslení z důvodu kolinearity této proměnné. Další z modelů se zabýval vlivem proměnných na počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům. Dle testů vyšel nejlépe následující model: PHU-CS = 6940,6 + 5,55 PHU-GE + 570,3 I 1284,8 UM 2240,4 DUM Tento model vysvětluje stejně jako předchozí model (OHU-CS) 88 % variability závislé proměnné, obsahuje pouze průkazné koeficienty a splňuje všechny předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Stejný problém se objevil jen u VIF faktoru pro diskontní úrokovou míru, ale opět jako u předchozího modelu by se jeho kvalita po vyloučení proměnné zhoršila, proto jsme diskontní úrokovou míru v modelu také ponechali. Vytvoření predikcí pomohlo verifikovat vzniklý model, protože obě hodnoty, první i druhé čtvrtletí roku 2012, spadají do určeného intervalu spolehlivosti. Počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům závisí dle modelu na počtu hypotečních úvěrů poskytnutých GE Money Bank, na inflaci, úrokové míře a diskontní úrokové míře. I dle proměnných jsou si modely blízké. Pokud dojde ke zvýšení PHU-GE o 1, tak se PHU-CS zvýší o 5 nebo 6. Zde také potvrzujeme myšlenku, že banky si příliš nekonkurují, ale že si klienty rozdělí v poměru. Zajímavá a hlavně značná je závislost na inflaci. Když by došlo k jejímu růstu o 1 procentní bod, pak by se PHU-CS zvýšil dokonce o 570. Při růstu inflace se tedy počet hypotečních úvěrů zvýší o 570 a z předchozího modelu víme, že objem se zvýší o mil. Kč. Z tohoto lze přibližně odvodit průměrnou výši hypotečního úvěru, která tedy činí 2 mil. Kč. Tato průměrná výše hypotečního úvěru je dle mého názoru reálná. Působení úrokové míry a také diskontní úrokové míry se projeví tak, že při jejich růstu poklesne počet poskytnutých hypotečních úvěrů o 1285 v případě úrokové míry a o 2240 v případě diskontní úrokové míry. Dle mého názoru je úroková míra respektive RPSN (roční procentní sazba nákladů), jejíž je úroková míra hlavní složkou, nejdůležitější proměnnou, podle které se klienti rozhodují, zda a u kterého finančního ústavu o úvěr požádat. Celkově by se dalo se říci, že oba vzniklé modely týkající se hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům jsou si hodně podobné. Vysvětlují stejné procento variability závislé proměnné, obsahují shodné nezávislé (vysvětlující) proměnné a oba splňují všechny předpoklady klasického lineárního regresního modelu. S ohledem na tuto výraznou podobnost modelů můžeme také usuzovat jejich dobrou vypovídací hodnotu.

73 Diskuze 73 Další dva modely se týkaly hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům. V prvním z nich jsme se snažili zjistit závislosti objemu hypotečních úvěrů a ve druhém závislosti počtu hypotečních úvěrů. V případě objemu hypotečních úvěrů jsme vybírali ze tří modelů, které měly přibližně stejné parametry. Model s nejvyšší hodnotou adjustovaného koeficientu determinace a s nejnižšími hodnotami informačních kritérií ovšem zahrnoval střední stav obyvatelstva, a to se záporným koeficientem, což se neslučuje s ekonomickými předpoklady uvedenými již při popisu proměnných obsažených v modelování. Jako další v pořadí vyšel nejlépe tento model: OHU-CS = 4,24*10 7 2,2*10 6 MN ICN Model vysvětluje přibližně 47 % variability závislé proměnné, koeficienty obou proměnných jsou průkazné a podle provedených testů splňuje model všechny předpoklady klasického lineárního regresního modelu. To, že model vysvětluje pouze necelou polovinu variability OHU-CS, je zřejmě způsobeno nezahrnutím některých proměnných, které by ještě kromě vybraných mohly mít na OHU-CS vliv. Pro modelování je ovšem těžké vybrat hned na začátku přesně všechny nebo alespoň většinu proměnných, které by mohly mít na závislou proměnnou vliv. I přes to, že model zřejmě neobsahuje všechny potřebné veličiny, je statisticky významný a ekonomicky interpretovatelný. Říká, že objem hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí na míře nezaměstnanosti a na indexu cen nemovitostí. Při růstu míry nezaměstnanosti o 1 procentní bod by OHU-CS poklesl o mil. Kč. Je samozřejmé, že banky prověřují bonitu svých klientů a pokud by tito klienti neměli jak splácet úvěry, nemůže jejich žádosti banka vyhovět. V řádech, ve kterých se pohybují objemy poskytnutých hypotečních úvěrů, by se dal tento vliv pokládat za dosti výrazný. Stejně jako míra nezaměstnanosti i index cen nemovitostí působí na OHU-CS negativně, konkrétně tak, že pří růstu cen o 1 procentní bod oproti základnímu období dojde k poklesu OHU-CS o 186 mil. Kč. I tento vliv je výrazný s ohledem na celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Takovýto výsledek naznačuje, že při růstu cen nemovitostí dají, pokud je to možné, podnikatelské subjekty přednost spíše pronájmu než koupi nebo danou potřebu odloží. V případě počtu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům byl výběr vhodného modelu jednodušší. Jako nejlepší byl zvolen následující model: PHU-CS= 1153,6 + 0,0016 HDP 47,9 I 58,9 UM 0,064 PHMM 77,76 MN Tento model vysvětluje oproti předchozímu již 88 % variability závislé proměnné, obsahuje jen průkazné koeficienty a stejně jako všechny předchozí modely také splňuje všechny předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Kvalitu tohoto modelu se nám podařilo ověřit i pomocí predikce, kdy se

74 74 Diskuze obě hodnoty (první a druhé čtvrtletí roku 2012) nacházely v určeném intervalu spolehlivosti. V případě podnikatelských subjektů bych předpokládala, že by oba modely mohly záviset, stejně jako u občanů, na shodných nebo alespoň podobných proměnných. Modelování ovšem vyšlo odlišně, počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí až na míru nezaměstnanosti na jiných proměnných. Těmi jsou hrubý domácí produkt, inflace, úroková míra a průměrná hrubá měsíční mzda. Koeficient u hrubého domácího produktu je tak nízký, že interpretaci je nutno provést obráceně. Aby PHU-CS vzrost o 1, tak by hrubý domácí produkt musel vzrůst o 625 mld. Kč. Čím je tedy ekonomika bohatší, tím více chtějí podnikatelské subjekty využívat k podnikání svůj vlastní majetek místo jeho pronajímání. Inflace má na PHU-CS negativní vliv. To zjednodušeně znamená, že při zdražování budou podnikatelé využívat spíše jiných možností financování, než jsou hypoteční úvěry. Pokud by inflace vzrostla o 1 procentní bod, pak by PHU-CS klesl přibližně o 48. Všechny další nezávislé proměnné mají na PHU-CS také negativní vliv. Pokles úrokové míry o 1 procentní bod vyvolá růst PHU-CS o 59. Toto je dle mého názoru významný vliv a úrokovou míru bych tak zařadila mezi velmi účinné nástroje sloužící k ovlivňování počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Zajímavé je, že růst PHU- CS o 1 může být způsoben růstem průměrné hrubé měsíční mzdy pouze o necelých 16 Kč. Růst poslední proměnné míry nezaměstnanosti o 1 procentní bod způsobí pokles PHU-CS o přibližně 78. Až na model týkající se závislostí objemu hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům závisí všechny ostatní modely na inflaci a úrokové míře. Inflace působí ovšem jinak na občany a jinak na podnikatelské subjekty. Pokud totiž dojde k všeobecnému růstu cen, občané o úvěr i tak požádají a budou potřebovat ke stejnému účelu větší finanční prostředky. Dojde nejenom k růstu objemu, ale také další občané při růstu cen již nebudou schopni vše financovat ze svých zdrojů a zvýší se i počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Naopak podnikatelské subjekty si při růstu cen potřeby využít hypoteční úvěr rozmyslí. Dojde tedy k poklesu počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Na objem ovšem inflace dle modelu vliv nemá. Úroková míra má ve všech modelech negativní vliv, jak by se dalo od začátku předpokládat. Je ovšem zajímavé, že nemá vliv na objem hypotečních úvěrů poskytnutých podnikatelským subjektům. Z tohoto plyne, že podnikatelské subjekty zahrnují úrokovou míru do rozhodování, zda si úvěr vzít či nikoli, ale při rozhodování, o jakou výši požádat a tedy následně splácet, již úroková míra roli nehraje. Při zkoumání vlivu jiných konkurenčních bank jsme dospěli k výsledku, že pouze objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům je závislý na konkurenční bance. Touto byla z pěti vybraných bank jen GE Money Bank. U podnikatelských subjektů takové konkurenční prostředí není. Už při zjišťování, které banky působily na trhu během celého sledovaného období, jsme došli k závěru, že jedinou bankou, která by Českou spořitelnu mohla ovlivňovat, je Komerční banka. Objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých podnikatelským subjektům oproti občanům

75 Diskuze 75 závisí navíc na hrubém domácím produktu, míře nezaměstnanosti, průměrné hrubé měsíční mzdě či indexu cen nemovitostí. Ceny nemovitostí tedy působí jen na podnikatelské subjekty. To znamená, že občané příliš nehledí na jejich ceny, a když danou nemovitost pro uspokojení svých potřeb opravdu potřebují, tak ji s pomocí hypotečního úvěru koupí. Naopak podnikatelé si při růstu cen nemovitostí rozmyslí, zda je pro ně hypoteční úvěr opravdu výhodnější než jiné formy financování nebo zda danou nemovitost opravdu potřebují. Zajímavostí je, že míra nezaměstnanosti ovlivňuje jen podnikatelské subjekty, přitom dle mého názoru bych předpokládala spíše vliv na počet a objem hypotečních úvěrů poskytnutých občanům. Tento jev by mohl být vysvětlen tak, že když podnikatelské subjekty propouští své zaměstnance a tím zvyšují celkovou nezaměstnanost, propouští je zejména z důvodu optimalizace, tedy ušetření dodatečných peněžních prostředků. Pokud podnikatelské subjekty nemají jak financovat pracovní sílu, nemají zřejmě ani finanční prostředky, kterými by byly schopny splácet hypoteční úvěry. Proto o tyto úvěry buď vůbec nežádají, nebo jsou jejich žádosti na základě hodnocení finanční situace bankou zamítnuty. Jednotlivé proměnné, na kterých závisí objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům a podnikatelským subjektům, byly popsány v kapitole 4.1 Použité proměnné. Zde byly také zobrazeny grafy s vývojem daných veličin v čase. U většiny z nich se projevila finanční krize a způsobila výkyvy v jejich hodnotách, zejména pak u úrokové míry, inflace, míry nezaměstnanosti a indexu cen nemovitostí. Právě tyto veličiny se objevily ve vytvořených modelech nejčastěji, proto lze usuzovat vliv finanční krize i na objem a počet poskytnutých hypotečních úvěrů u České spořitelny. Tématem hypotečních úvěrů se zabývalo již mnoho bakalářských i diplomových prací. Většina z nich se ale snažila analyzovat trh zejména z pohledu klienta a pomoci mu tak vybrat nejvhodnější formu financování vlastního bydlení. Mezi práce, které se navíc zabývaly nějakými závislostmi objemu či počtu hypotečních úvěrů nebo závislostmi mezi úrokovými sazbami, můžeme zařadit bakalářskou práci Jiřího Rypara z Masarykovy univerzity s názvem Trendy na trhu hypotečních úvěrů, diplomovou práci Bc. Jany Konečné z Mendelovy univerzity s názvem Analýza hypotečních úvěrů na českém trhu či diplomovou práci Šárky Cislerové z Vysoké školy ekonomické v Praze s názvem Vývoj poskytování hypotečních úvěrů českým domácnostem. Všechny práce se obdobně zabývají v teoretické části popisem hypotečních úvěrů, jejich krytím, legislativní úpravou, historickým vývojem a podobně. Odlišné jsou pak v části praktické, kdy autor každé práce zvolil pro modelování trochu jiné vstupní proměnné. Jiří Rypar se v práci zabývá závislostí průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů představovaných ukazatelem Fincentrum hypoindex na mezibankovních sazbách (2T Repo sazba, 1 a 3 měsíční PRIBOR, 1 a 3 měsíční EURI- BOR), na výnosnosti českých státních dluhopisů (5 a 10 leté) a na výnosnosti

76 76 Diskuze evropských dluhopisů (5 a 10 leté). Výsledný model získaný pomocí metody nejmenších čtverců zjistil nejsilnější závislost na jednoměsíčním PRIBORu. Jana Konečná se ve svém modelu snažila zjistit, na čem závisí celkový objem hypotečních úvěrů poskytnutých na českém trhu. Do modelování zahrnula hrubý domácí produkt, bytovou výstavbu, cenu nemovitostí, úrokovou sazbu, nezaměstnanost a inflaci. Pomocí vícerozměrné regresní analýzy dospěla ke konečnému modelu, který vysvětluje stejně jako 3 z modelů v mé práci 88 % variability závislé proměnné a vypadá následovně: OHU = 55,1 + 0,08 HDP + 0,01 BV 0,2 IR 0,5 N 0,4 I Objem poskytnutých hypotečních úvěrů závisí dle modelu na hrubém domácím produktu, bytové výstavbě, úrokové míře, nezaměstnanosti a inflaci. Závislost na těchto proměnných byla zjištěna i při mém modelování, které bralo ovšem do úvahy více možných proměnných. Oproti práci Konečné bylo moje modelování zaměřeno ne na celý trh, ale konkrétně na Českou spořitelnu a bylo podrobnější, protože závislosti zjišťovalo ve čtyřech rovinách (objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům a objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých podnikatelským subjektům). Při srovnání prací dojdeme k závěru, že HDP v mém modelování ovlivňuje jen hypoteční úvěry poskytnuté podnikatelským subjektům stejně jako míra nezaměstnanosti. Naopak úroková míra a inflace se shodně objevuje ve všech modelech. Koeficienty přímo porovnávat nelze, protože proměnné nebyly do modelů použity ve stejných jednotkách. Poslední zmíněnou prací je diplomová práce Šárky Cislerové. Ta se také snažila zjistit, jaký vliv mají na objem hypotečních úvěrů příslušné makroekonomické veličiny (hrubý domácí produkt, nezaměstnanost, úroková míra, inflace a mzda). Již na základě korelační analýzy se rozhodla z modelu vyřadit hrubý domácí produkt a nezaměstnanost, ovšem v případě mého modelování tyto proměnné zůstaly v modelu s průkaznými koeficienty a žádná multikolinearita v modelu zjištěna nebyla. Konečný model potvrdil závislost objemu hypotečních úvěrů pouze na mzdě a vysvětlil 84 % variability závislé proměnné. Tento výsledek ovšem neodpovídá mému modelování, kdy průměrná hrubá měsíční mzda zůstala jako vysvětlující proměnná pouze v modelu zaměřeném na počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou podnikatelským subjektům.

77 Závěr 77 6 Závěr Cílem mé diplomové práce bylo pomocí kvantitativní analýzy zjistit a popsat, na čem závisí objem (počet) hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům a podnikatelským subjektům za pomoci dat let 2006 až V teoretické části práce jsem se nejdříve snažila popsat hypoteční trh a hypoteční úvěr jako takový, jeho charakteristiky, vývoj právní úpravy hypotečního úvěru a jeho možné druhy. Podstatnou součástí je také analýza konkrétních produktů jednotlivých bank, tedy produktů České spořitelny a dále produktů bank, které byly vybrány jako možná konkurence České spořitelny. Těmito bankami byly Komerční banka a Hypoteční banka. V praktické části práce jsem se již zabývala přímo zjišťováním a popisem, jaké proměnné mají vliv na objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou občanům a podnikatelským subjektům. Nejdříve byly popsány proměnné, které jsem na základě úsudku vybrala jako vhodné pro modelování. Těmito byly objem/počet hypotečních úvěrů poskytnutých konkurenčními bankami, hrubý domácí produkt, inflace, úroková míra, střední stav obyvatelstva, průměrná hrubá měsíční mzda, míra nezaměstnanosti, index cen nemovitostí, diskontní úroková míra, index nákladů stavební výroby a kurz CZK/EUR. Poté jsem pomocí programu Gretl provedla regresní analýzy a vytvořila čtyři modely popisující jednotlivé závislosti. Všechny modely byly statisticky významné, obsahovaly průkazné koeficienty a splňovaly předpoklady klasického lineárního regresního modelu. Výsledky této práce mohou České spořitelně pomoci zejména při finančním plánování či při tvorbě strategie v oblasti hypotečního úvěrování. Ze sestrojených modelů vyplývá závislost hypotečních úvěrů poskytnutých občanům na hypotečních úvěrech poskytnutých GE Money Bank, inflaci, úrokové míře a diskontní úrokové míře. Z těchto proměnných může Česká spořitelna přímo ovlivnit pouze úrokovou míru, za kterou je ochotna hypoteční úvěry poskytovat. Hlavním přímým nástrojem České spořitelny by tedy měla být úroková míra. Hypoteční úvěry poskytnuté podnikatelským subjektům závisí na hrubém domácím produktu, míře nezaměstnanosti, indexu cen nemovitostí, úrokové míře a průměrné hrubé měsíční mzdě. I tady je jedinou ovlivnitelnou proměnnou ze strany České spořitelny úroková míra. V oblasti tvorby strategie je důležité zjištění, že objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům závisí z konkurenčních bank pouze na GE Money Bank a to tak, že objemy či počty rostou nebo klesají u obou bank zároveň, pouze v určitém poměru. V případě podnikatelských subjektů nezávisí na žádné konkurenční bance. To je zřejmě i z důvodu, že Česká spořitelna je jednoznačně největším poskytovatelem hypotečních úvěrů pro podnikatele na českém trhu. Z tohoto důvodu bych České spořitelně doporučila sledovat hlavně produkty, nabídky a různé výhody GE Money bank, aby tak byla dostatečně připravena reagovat na poptávku trhu a mohla například poměr rozdělení nových hypotečních úvěrů zlepšit ve svůj prospěch. Kdyby takto získala navíc alespoň jednoho

78 78 Závěr klienta, mohlo by jí to, při průměrné výši hypotečního úvěru Kč a průměrné úrokové sazbě 3,64 % p. a. za první čtvrtletí roku 2012, přinést dodatečné roční výnosy přibližně ve výši Kč. U většiny z vysvětlujících proměnných lze najít kvalifikované prognózy a odhady například na internetových stránkách Českého statistického úřadu nebo České národní banky. Prostřednictvím modelů vytvořených v této práci a na základě zjištění prognóz a odhadů může následně Česká spořitelna vytvořit odhady počtu a objemu hypotečních úvěrů, které by měla přibližně poskytnout. Tyto odhady jí pomohou při finančním plánování, tedy při zjišťování budoucí potřeby či přebytku finančních prostředků. Na základě kvalitního finančního plánování si pak může půjčit potřebné finanční prostředky nebo je naopak poskytnout za výhodnějších podmínek na mezibankovním trhu. To znamená, že pokud by Česká spořitelna věděla o budoucím růstu úrokových sazeb na mezibankovním trhu a zároveň také věděla o budoucí potřebě finančních prostředků nutných ke krytí nově poskytnutých hypotečních úvěrů, půjčila by si za současných výhodnějších podmínek. Při změně úrokové sazby o 1 p.b. by to znamenalo ušetření Kč na každém 1 mil. půjčených Kč. Hypoteční trh má dlouholetou tradici, prošel mnoha změnami a neustále se vyvíjí. Jinak tomu nebude ani v budoucnu. Zájem o hypoteční úvěry, pokud je nenahradí nějaký nový bankovní či nebankovní produkt, tu bude i díky státní podpoře vždy, protože určitě každý by chtěl jednou bydlet ve vlastním a nemuset se spoléhat na okolí. Ovšem záležet bude hlavně na tom, jaké podmínky klientům banky poskytnou a jak budou hodnotit rizika, které pro ně klienti mohou představovat.

79 Literatura 79 7 Literatura 7.1 Odborné publikace ARTL, J., ARTLOVÁ, M. Ekonomické časové řady. Grada: Brno, s. ISBN CISLEROVÁ, ŠÁRKA. Vývoj poskytování hypotečních úvěrů českým domácnostem. Praha, Diplomová práce. Vysoká škola ekonomická v Praze. Vedoucí práce Prof. Ing. Josef Jílek, CSc. HAMPEL, D. Regresní analýza, Brno, MENDELU, 2010, podklady přednášek předmětu Ekonometrie II. HAMPEL, D. Posouzení kvality modelu, Brno, MENDELU, 2010, podklady přednášek předmětu Ekonometrie II. HAMPEL, D., BLAŠKOVÁ, V., STŘELEC, L. Ekonometrie 2. Brno: Mendelova univerzita v Brně, 2011, 145 s, ISBN HYBLEROVÁ, Š. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: TU, 2010, 118 s. ISBN KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Vyd. 1. Kravaře: Marreal servis, 2010, 172 s. ISBN KONEČNÁ, JANA. Analýza hypotečních úvěrů na českém trhu. Brno, Diplomová práce. Mendelova univerzita v Brně. Vedoucí práce prof. RNDr. Beáta Stehlíková, CSc. PLÍVA, S. Bankovní obchody. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2009, 220 s. ISBN RYPAR, JIŘÍ. Trendy na trhu hypotečních úvěrů. Brno, Bakalářská práce. Masarykova univerzita. Vedoucí práce Ing. Dalibor Pánek. VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, v, 90 s. ISBN Internetové zdroje Bankovní poplatky [online] [cit ]. Dostupné z: Česká národní banka [online] [cit ]. Dostupné z: < Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: < Český statistický úřad [online] [cit ]. Dostupné z: <

80 80 Literatura Fincentrum [online] [cit ]. Dostupné z: < Hypoindex, Fincentrum Hypoindex září 2012: Sazby pod 3,5 %. Posouváme osu grafu [online] [cit ]. Dostupné z: < 3-5-posouvame-osu-grafu/>. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: < Komerční banka [online] [cit ]. Dostupné z: < 7.3 Právní předpisy Česká republika. Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů Dostupné z: pp=15#seznam Česká republika. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů Dostupné z:

81 Přílohy 81 Přílohy

82 82 Vstupní data A Vstupní data Tab. 1 Objem hypotečních úvěrů poskytnutých vybranými bankami občanům Občané OHÚ-ČS OHÚ-HB OHÚ-KB OHÚ-GE OHÚ-RFB OHÚ-W I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/

83 Vstupní data 83 Tab. 2 Počet hypotečních úvěrů poskytnutých vybranými bankami občanům Občané PHÚ-ČS PHÚ-HB PHÚ-KB PHÚ-GE PHÚ-RFB PHÚ-W I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/

84 84 Vstupní data Tab. 3 Objem a počet hypotečních úvěrů poskytnutých vybranými bankami podnikatelským subjektům Podnikatelské subjekty OHÚ-ČS OHÚ-KB PHÚ-ČS PHÚ-KB I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/ III/ IV/ I/ II/

85 Vstupní data 85 Tab. 4 Ekonomické ukazatele I Střední stav Míra Průměrná hrubá HDP obyvatelstva nezaměstnanosti měsíční mzda (v mld. Kč) Inflace I/ , ,2 II/ , ,5 III/ , ,8 IV/ , ,5 I/ , ,2 II/ , ,1 III/ , ,0 IV/ , ,8 I/ , ,3 II/ , ,4 III/ , ,4 IV/ , ,3 I/ , ,0 II/ , ,7 III/ , ,1 IV/ , ,0 I/ , ,7 II/ , ,6 III/ , ,1 IV/ , ,5 I/ , ,7 II/ , ,9 III/ , ,8 IV/ , ,9 I/ , ,4 II/ , ,8

86 86 Vstupní data Tab. 5 Ekonomické ukazatele II úroková míra index cen nemovitostí diskontní úroková míra index nákladů stavební výroby kurz CZK/EUR I/2006 4,12 105,2 1,00 100,7 28,65 II/2006 4,02 107,6 1,00 99,7 28,39 III/2006 4,19 109,7 1,00 101,2 28,38 IV/2006 4,37 113,6 1,50 101,1 27,78 I/2007 4,27 121,2 1,50 100,7 28,06 II/2007 4,32 127,8 1,50 102,2 28,55 III/2007 4,90 131,7 1,75 101,4 27,57 IV/2007 5,29 134,9 2,25 99,5 26,30 I/2008 5,54 139,2 2,50 101,9 25,22 II/2008 5,52 145,1 2,75 101,8 24,31 III/2008 5,73 148,1 2,75 101,4 24,50 IV/2008 5,67 147,3 2,50 98,6 26,11 I/2009 5,66 143,2 1,25 99,6 27,23 II/2009 5,53 137,6 0,75 99,3 26,55 III/2009 5,65 136,2 0,50 100,5 25,35 IV/2009 5,60 135,5 0,25 100,4 26,08 I/2010 5,43 135,7 0,25 100,7 25,54 II/2010 5,11 135,8 0,25 100,4 25,78 III/2010 4,73 135,4 0,25 100,6 24,65 IV/2010 4,33 135,4 0,25 100,7 25,16 I/2011 4,24 132,9 0,25 101,1 24,39 II/2011 4,22 134,1 0,25 99,9 24,29 III/2011 4,04 134,1 0,25 101,1 24,56 IV/2011 3,66 133,9 0,25 100,1 25,51 I/2012 3,62 133,9 0,25 24,68 II/2012 3,66 133,7 0,25 25,64

87 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny 87 B Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny

88 88 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny

89 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny 89

90 90 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny

91 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny 91

92 92 Formulář žádosti o hypoteční úvěr od České spořitelny