Znalecký posudek č. 14/10/140

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/10/140 O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům a pozemku p.č zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2465, pro k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, okres Svitavy. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 02975/11-156, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 369 o výměře 187 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 436, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st pozemek parcelní číslo 183 o výměře 104 m 2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Svitavy, katastrální území Svitavy-Předměstí, okres Svitavy, na listu vlastnictví č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům a pozemek p.č zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2465, pro k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, okres Svitavy. Rodinný dům je situován na adrese Horská 436/1, Předměstí, Svitavy. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce Svitavy, v řadové zástavbě jako pravá část dvojdomku (pohled z hlavní přístupové komunikace). Dle informací ČSÚ má město Svitavy obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Svitavy nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků a povinného pana Davida Čonky. Povinný, pan David Čonka neumožnil prohlídku a zaměření oceňovaných nemovitých věcí. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 02975/11-156, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/ Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Pardubický Obec: Svitavy Katastrální území: Svitavy-předměstí (760960) List vlastnictví číslo: 2465 Vlastník: Čonka David Horská 437/2, Předměstí, Svitavy 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, zřejmě nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví, mansardová střecha je kryta šindelem. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. Dle sdělení vlastníka byla v roce 2008 provedena kompletní rekonstrukce rodinného domu. V průběhu životnosti rodinný dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení vlastníka je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na veřejné komunikaci u rodinného domu. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 1910/9 - ostatní plocha a p.č. 1910/10 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Svitavy, T. G. Masaryka 5/35, Předměstí, Svitavy. Dle sdělení povinného, informací ČSÚ je ve městě Svitavy možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynové vedení. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky stránka č. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 zaměřit a jednoznačně identifikovat případné vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - zděné, kamenná zídka a dlážděná plocha). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2465 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2465 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p rod. dům 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 7,65 13,35+8,35 6,75 = 158,49 m 2 II. NP 7,65 13,35 = 102,13 m 2 Součet: = 260,62 m 2 Podlažnost: 260,62 / 158,49 = 1,64 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,65 13,35 5,35+8,35 6,75 3,25 = 729,56 m 3 Zastřešení 7,65 2,85/6 (2 13,36+9,35)+8,35 6,75 2,85 0,5 = 211,39 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 940,95 m 3 Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové 7,10 % Standardní 2. Zdivo zděné 22,30 % Standardní 3. Stropy 8,40 % Standardní 4. Střecha mansardová 5,20 % Standardní 5. Krytina šindel 3,20 % Standardní stránka č. 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody), plastové 0,80 % Standardní (parapety) 7. Vnitřní omítky 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky kontaktní fasádní zateplovací systém 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady kamenné 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 2,40 % Standardní 12. Dveře 3,30 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % Standardní 16. Vytápění 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 5,10 % Standardní 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,60 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Svitavy Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 106, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby 0,04 zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 0,01 stránka č. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/ Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 2008 Rok celkové rekonstrukce: 2008 Stáří stavby (y): 6 Zvýšení koeficientu s: 0,06 Koeficient pro úpravu (s): 1, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 1,102 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 320,81 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních 0,05 bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/ Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,950 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 940, ,81 0,950 0,950 = ,97 Kč Stavba č.p rod. dům určená cena: ,97 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Svitavy Název okresu: Svitavy Základní cena pozemku: ZC = 680, Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,950 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 stránka č. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních 0,05 bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,950 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,903 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 614,0400 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 369 zastavěná plocha a nádvoří ,48 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 184,2120 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 183 zahrada ,05 Součet cen všech typů pozemků: = ,53 Kč Pozemky na LV číslo 2465 určená cena: ,53 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. stránka č. 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Nezvalova, Lačnov-Svitavy, okres Svitavy Jedná se o samostatný, zděný rodinný dům o vnitřní velikosti 7+1, v klidné části města. Vnitřní dispozice: přízemí - vstupní hala, kuchyň, dva obytné pokoje, koupelna, WC a spíž. V prvním nadzemním podlaží je pět obytných pokojů, předsíň a koupelna s WC. Dům je z větší části podsklepen, v technickém podlaží je plynový kotel ústředního vytápění, prádelna a skladovací místnosti. K rodinnému domu náleží zahrada. Na zahradě je pergola, bazén a skleník. K rodinnému domu náleží zděná dvougaráž a zděná kůlna sloužící jako dílna a sklad nářadí. Občanská vybavenost v místě a dobrá dopravní dostupnost. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD ul. Pražská, Předměstí-Svitavy, okres Svitavy Jedná se o dvougenerační, kompletně zrekonstruovaný patrový rodinný dům se zahrádkou a dvougaráží. Tento dům je rozdělen na tři samostatné bytové jednotky. V přízemí se nachází byt o vnitřní velikosti 1+1 s vlastním WC a koupelnou. V prvním nadzemním podlaží je byt o vnitřní velikosti 2+1 s venkovní krytou terasou. Ve druhém nadzemním podlaží je situován podkrovní byt. Občanská vybavenost v místě a dobrá dopravní dostupnost. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD ul. Hradecká, Březová nad Svitavou, okres Svitavy Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům po provedené celkové rekonstrukci. Rodinný ům je situován v klidném prostředí a obklopen je zahradou. V roce 2004 až 2005 byla provedena celková rekonstrukce domu - elektřina, topení, okna, střecha, podlahy, omítky a dveře. Dům má vlastní vodu ze studny, napojen je na čističku odpadních vod. Topení a teplá voda je stránka č. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 zajišťována plně automatickým kotlem na uhlí. Dispozičně je dům řešen na dvě nadzemní podlaží, kde v přízemí se nachází vstupní hala, kuchyň s jídelnou s výstupem na terasu, obývací pokoj, dva obytné pokoje a koupelna se sprchovým koutem. Ve druhém nadzemním podlaží jsou situovány čtyři obytné pokoje a koupelna. Osazeno je podlahové topení v obou koupelnách a ve vstupní hale. K domu náleží zastřešené stání pro auto, přístavek pro nářadí, venkovní zastřešená pergola a okrasná zahrada. Dostatečná občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD ul. Lánská, Lány-Svitavy, okres Svitavy Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům o vnitřní velikosti 5+1. Vnitřní dispozice: pět obytných pokojů, kuchyň, koupelna a WC. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem (podlahové vytápění). Z obývacího pokoje je vstup na terasu, z jídelny je poté vstup na další terasu s pergolou, krbem a venkovním posezením. Rodinný dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Z nebytových prostor k domu náleží garáž s technickou místností, sklepem a zahradou. Občanská vybavenost v místě a dobrá dopravní dostupnost. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD Kamenec u Poličky, okres Svitavy Jedná se o rodinný dům o vnitřní velikosti 7+1 s možností vyžití jako dvougenerační dům. Vnitřní dispozice: první nadzemní podlaží - chodba, pracovna, obývací pokoj, jídelna s kuchyňským koutem a východem na zahradu, ložnice, koupelnou a WC. Ve druhém nadzemním podlaží je chodba, čtyři obytné pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. K rodinnému domu náleží dvougaráž, dílna, potravinový sklípek a kotelna. Okna jsou dřevěná, podlahy plovoucí, v koupelnách, kuchyni a sklepě je keramická dlažba. Dům je vytápěn kombinací plynovým kotlem a solárním ohřevem. Dostatečná občanská vybavenost v místě a dobrá dopravní dostupnost do Svitav. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Nezvalova, Lačnov-Svitavy, okres Svitavy Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,53 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Pražská, Předměstí-Svitavy, okres Svitavy Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,62 Kč stránka č. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 Váha (V): 1,0 3) RD ul. Hradecká, Březová nad Svitavou, okres Svitavy Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,05 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,08 Kč Váha (V): 1,0 4) RD ul. Lánská, Lány-Svitavy, okres Svitavy Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,23 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Kamenec u Poličky, okres Svitavy Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,86 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,23 Kč ,66 Kč ,62 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč stránka č. 12

13 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 13

14 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Svitavy - dopravní dostupnost města Svitavy je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - ve městě Svitavy je možné napojení na kompletní IS - rodinný dům po provedené kompletní rekonstrukci Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v okolních domech žijí skupiny konfliktních obyvatel - malá celková výměra pozemků ( 291 m 2 ) - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu a se Zástavními právy soudcovskými, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: třimilionytřistatřicettisíc Kč stránka č. 14

15 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/140 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/140 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 17

18 Fotodokumentace

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33 Horská 436/1, Svitavy Horská 436/ Svitavy - Předměstí okres Svitavy

34 Horská 436/1, Svitavy Horská 436/ Svitavy - Předměstí okres Svitavy